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摘要：我国经济体系的建设正在逐步完善，相应的制度也进行了创新改革，在税收政策上，国务院等相关部门结合我国当前社会经济的发展形势，对税收制度进行了改革，其中一项重要的决策就是将营业税改征增值税，“营改增”最主要的特点就是减少企业的重复征税，在降低企业负税的前提下提升企业的经济发展效益。“营改增”政策的实施，对我国的房地产业也产生了较大的影响，房地产行业相关的纳税人在税负率上明显降低，有效的缓解了以前税务过高为企业带来的压力。本文通过对房地产税负以及财务在营改增政策下遇到的问题进行分析，并提出一些合理改善措施，为房地产行业的持续发展做出一些贡献。
关键词：营改增;房地产业;税负;财务
引言
税收是稳定国家经济发展的必要手段，政府部门可以通过税收政策来实现一定时期内的市场经济调节。近年来我国发展形势较为稳定，进步速度也是非常快的，政府部门为更好的推进我国各大企业的经济建设，在税收政策上加大了扶持力度，国家对企业的税收非常关注，特别是现在的房地产行业，其作为我国社会建设的中坚力量，对我国的长远发展有着重要的影响。“营改增”税收政策的实施，极大程度上减少房地产行业负税压力，但是在实际发展中，“营改增”政策对房地产税负以及财务上都是有着较大影响的，遇到的一些困难问题仍不能很好的进行解决，如果房地产行业不能及时的调整，势必会制约其自身的长远发展。
一、“营改增”政策的意义
国家为了促进各行业的发展，通过改革税收政策的措施来缓解企业负税的压力，在根本上来实现企业经济收益的增加。现阶段我国“营改增”政策的实施效果还是较为理想的，其具有的重要意义也渐渐的得到了体现。首先，“营改增”可以促進企业的转型升级，在根本上减少企业重复纳税的可能，避免了负税压力过重而造成对企业发展的限制。特别是我国的房地产行业，其工程项目较大，所承担的税负压力也就较大，“营改增”政策可以在一定程度上对这一现象进行缓解。再者，“营改增”政策能够提升我国企业的竞争力，是对我国企业经济体系的有效调节，房地产行业的税负以及财务管理都颇受影响，其中有利有弊，房地产行业必须在此时做出有效的调整，合理应对财务中的问题，保障企业的最终利益。
二、“营改增”政策对房地产行业的影响
（一）“营改增”对房地产企业税负的影响分析
税收政策的改革，引领着房地产行业体系的转变，“营改增”就是将房地产的税收改为增值税，其计算的根据是以增值额为主的，并且采用的是税款抵扣的形式，将房地产项目已经缴纳的税款进行转结，避免了房地产企业进行重复的二次纳税。就目前的发展形势来看，“营改增”会在一定程度上加大房地产企业的开发成本，但是企业资金使用时都能取得专用发票就可以实现税负的抵扣，在一定程度上完成房地产企业税负率的降低，使得房地产企业的利润收益仍是增加的。
（二）“营改增”对房地产企业财务的影响分析
“营改增”政策要求房地产项目的费用支出需要开设相应的发票，并以此来实现对增值税的抵扣，因此在房地产项目的材料的采购环节上就造成了一定的限制。现阶段要求采购费用必须开具抵扣增值税的专用发票，而一些原材料供应商并不具备开具专用发票的能力，所以在供应商的选择上就要及时的进行控制。这些发票的开设等都需要企业的财务部门进行处理，在一定程度上加大了财务部门的工作量，为财务部门造成了更多的压力，如果稍有疏忽，就会出现房地产企业在缴纳增值税时无法进行抵扣，进而造成税收压力增大的问题，甚至会造成房地产项目投资成本的增加，减少企业的净利润。
（三）“营改增”对房地产业利润的影响
（1）对“营业收入”项目的影响。营业税是价内税，房地产业的营业收入中包含营业税税款，但是增值税是价外税，房地产业的营业收入中不包含增值税额，必须将含增值税的收入，按照房地产业的适用税率或征收率换算为不含税收入，该变化会降低企业的利润总额。
（2）对“销售成本”项目的影响。“营改增”之前土地的成本、建筑安装成本可以直接扣除;“营改增”之后，房地产企业如果购买的土地、建筑安装费用取得增值税专用发票，对应的进项税额可以抵扣，那么企业必须对土地、建筑安装费用进行价税分离，按照不含税的地价款和建筑安装费用作为计算企业所得税时扣除的销售成本，该变化会提高企业的利润总额。
（3）对“营业税金及附加”项目的影响。第一，营业税需要计入利润表“营业税金及附加”项目中，会降低企业的利润总额;但是增值税只需要计入资产负债表“应交税费——应交增值税”项目中，因此增值税对企业的利润总额没有影响。第二，城市维护建设税、教育费附加、地方教育费附加都需要计入利润表“营业税金及附加”项目中，但是这三项税费计入的计税依据会变化，所以会改变利润总额。
三、房地产业应对“营改增”政策的改善措施
（一）应加强对“营改增”政策的认知，及时转变观念
政府部门颁布“营改增”政策是为了减少企业的负税压力，在根本上实现企业利润收益的最大化，但是现阶段房地产行业中，仍存在着许多的影响因素，如企业对新政策不完全了解，许多企业的赋税关键仍存在传统的模式中，如果管理者以及财务部门的观念不能及时的进行转变，就会造成房地产企业的财务管理质量跟不上，失去财务管理在税负问题中的作用，进而为企业的负税造成相当大的压力，若是后续的税务问题处理不当，就会大大提升企业的投资成本，不利于企业的长远发展。为此现代的房
地产企业必须加强对“营改增”政策的认知，同时对相关的财务人员进行法律知识培训，对“营改增”政策的内容充分的了解，及时的将赋税观念进行转变，避免财务部门工作能力低下而给企业造成不必要的亏损。此外最重要的是企业应更加完善现有的财务管理体系，在房地产项目的每个环节中都加强对税务方面的管理，对财务人员进行有效的监督与控制，是实现房地产企业提升收益的有效措施。 （二）加强纳税筹划工作
在实行了“营改增”政策以后，房地产企业的投资成本也会发生相应的变化，为此财务部门在进行成本预算时，要根据纳税政策进行计算方式的转变，避免预算与实际投资成本出现偏差，进而造成成本增加的问题。纳税的筹划工作包括着增值税的抵扣问题，对此在项目的材料采购上，要注意是否能开具抵扣增值税的专用发票，同时避免少量多次的采购，因为此种采购方式不利于材料的统计以及成本的计算，同时还容易造成少开或漏开发票的问题。同时财务部门要做好房地产收入利润的规划，对价格进行合理的调控，保证房地产企业的根本收益。
（三）加强对发票的管理
“营改增”政策颁布以后，企业的纳税环节就需要更多的發票收据，税收政策的改革，使得发票的种类也在发生着变化，房地产行业在后续的缴税中，需要提交一些抵扣发票，并以此来实现税负的降低。因此房地产财务部门要做好发票等收据的管理工作，避免企业出现重复纳税的现象，进而实现房地产行业的长远发展。
四、结束语
总结上文可以发现，“营改增”会对房地产企业的投资成本造成影响，同时也会对营业收入造成一定的影响，在税负问题上，房地产企业应该加强对“营改增”政策的认知程度，合理的转变发展观念，加强企业财务管理，特别是针对纳税问题，对企业纳税做好统筹规划，做好投资成本的预算工作，同时对房地产项目的定价等及时的做出调整，必要时可以在企业内实现税负转移，使企业最终的利益得到保障。房地产企业的财务部门必须做好财务管理工作，特别是对项目建设中的发票管理，因为“营改增”政策对房地产负税时是有一定的抵扣性，加强对发票的管理可以避免在后续税务的扣除中无法抵扣的现象，也是当前房地产行业负税较多的关键因素。财务管理工作质量的提升，是实现房地产企业负税率降低的必要途径，如此才能实现房地产行业的持续稳定发展。
参考文献：
[1]蒋冬圆.“营改增”对房地产业税负影响研究[D].长江大学，2017.
[2]邹晓冬.“营改增”对房地产业的税负影响分析[D].广东财经大学，2017.
[3]刘晓伟.“营改增”对房地产企业税负和经营情况的影响研究[D].安徽大学，2017.
[4]徐曦.“营改增”对房地产业税负与财务影响[J].中国市场，2018，（33）：49+51.
[5]王漫雪.“营改增”对房地产企业的财务影响研究[D].重庆大学，2016.
作者简介：龚云霞，江苏润海置业有限公司。
关键词：营改增;房地产业;税负;财务
引言
税收是稳定国家经济发展的必要手段，政府部门可以通过税收政策来实现一定时期内的市场经济调节。近年来我国发展形势较为稳定，进步速度也是非常快的，政府部门为更好的推进我国各大企业的经济建设，在税收政策上加大了扶持力度，国家对企业的税收非常关注，特别是现在的房地产行业，其作为我国社会建设的中坚力量，对我国的长远发展有着重要的影响。“营改增”税收政策的实施，极大程度上减少房地产行业负税压力，但是在实际发展中，“营改增”政策对房地产税负以及财务上都是有着较大影响的，遇到的一些困难问题仍不能很好的进行解决，如果房地产行业不能及时的调整，势必会制约其自身的长远发展。
一、“营改增”政策的意义
国家为了促进各行业的发展，通过改革税收政策的措施来缓解企业负税的压力，在根本上来实现企业经济收益的增加。现阶段我国“营改增”政策的实施效果还是较为理想的，其具有的重要意义也渐渐的得到了体现。首先，“营改增”可以促進企业的转型升级，在根本上减少企业重复纳税的可能，避免了负税压力过重而造成对企业发展的限制。特别是我国的房地产行业，其工程项目较大，所承担的税负压力也就较大，“营改增”政策可以在一定程度上对这一现象进行缓解。再者，“营改增”政策能够提升我国企业的竞争力，是对我国企业经济体系的有效调节，房地产行业的税负以及财务管理都颇受影响，其中有利有弊，房地产行业必须在此时做出有效的调整，合理应对财务中的问题，保障企业的最终利益。
二、“营改增”政策对房地产行业的影响
（一）“营改增”对房地产企业税负的影响分析
税收政策的改革，引领着房地产行业体系的转变，“营改增”就是将房地产的税收改为增值税，其计算的根据是以增值额为主的，并且采用的是税款抵扣的形式，将房地产项目已经缴纳的税款进行转结，避免了房地产企业进行重复的二次纳税。就目前的发展形势来看，“营改增”会在一定程度上加大房地产企业的开发成本，但是企业资金使用时都能取得专用发票就可以实现税负的抵扣，在一定程度上完成房地产企业税负率的降低，使得房地产企业的利润收益仍是增加的。
（二）“营改增”对房地产企业财务的影响分析
“营改增”政策要求房地产项目的费用支出需要开设相应的发票，并以此来实现对增值税的抵扣，因此在房地产项目的材料的采购环节上就造成了一定的限制。现阶段要求采购费用必须开具抵扣增值税的专用发票，而一些原材料供应商并不具备开具专用发票的能力，所以在供应商的选择上就要及时的进行控制。这些发票的开设等都需要企业的财务部门进行处理，在一定程度上加大了财务部门的工作量，为财务部门造成了更多的压力，如果稍有疏忽，就会出现房地产企业在缴纳增值税时无法进行抵扣，进而造成税收压力增大的问题，甚至会造成房地产项目投资成本的增加，减少企业的净利润。
（三）“营改增”对房地产业利润的影响
（1）对“营业收入”项目的影响。营业税是价内税，房地产业的营业收入中包含营业税税款，但是增值税是价外税，房地产业的营业收入中不包含增值税额，必须将含增值税的收入，按照房地产业的适用税率或征收率换算为不含税收入，该变化会降低企业的利润总额。
（2）对“销售成本”项目的影响。“营改增”之前土地的成本、建筑安装成本可以直接扣除;“营改增”之后，房地产企业如果购买的土地、建筑安装费用取得增值税专用发票，对应的进项税额可以抵扣，那么企业必须对土地、建筑安装费用进行价税分离，按照不含税的地价款和建筑安装费用作为计算企业所得税时扣除的销售成本，该变化会提高企业的利润总额。
（3）对“营业税金及附加”项目的影响。第一，营业税需要计入利润表“营业税金及附加”项目中，会降低企业的利润总额;但是增值税只需要计入资产负债表“应交税费——应交增值税”项目中，因此增值税对企业的利润总额没有影响。第二，城市维护建设税、教育费附加、地方教育费附加都需要计入利润表“营业税金及附加”项目中，但是这三项税费计入的计税依据会变化，所以会改变利润总额。
三、房地产业应对“营改增”政策的改善措施
（一）应加强对“营改增”政策的认知，及时转变观念
政府部门颁布“营改增”政策是为了减少企业的负税压力，在根本上实现企业利润收益的最大化，但是现阶段房地产行业中，仍存在着许多的影响因素，如企业对新政策不完全了解，许多企业的赋税关键仍存在传统的模式中，如果管理者以及财务部门的观念不能及时的进行转变，就会造成房地产企业的财务管理质量跟不上，失去财务管理在税负问题中的作用，进而为企业的负税造成相当大的压力，若是后续的税务问题处理不当，就会大大提升企业的投资成本，不利于企业的长远发展。为此现代的房
地产企业必须加强对“营改增”政策的认知，同时对相关的财务人员进行法律知识培训，对“营改增”政策的内容充分的了解，及时的将赋税观念进行转变，避免财务部门工作能力低下而给企业造成不必要的亏损。此外最重要的是企业应更加完善现有的财务管理体系，在房地产项目的每个环节中都加强对税务方面的管理，对财务人员进行有效的监督与控制，是实现房地产企业提升收益的有效措施。 （二）加强纳税筹划工作
在实行了“营改增”政策以后，房地产企业的投资成本也会发生相应的变化，为此财务部门在进行成本预算时，要根据纳税政策进行计算方式的转变，避免预算与实际投资成本出现偏差，进而造成成本增加的问题。纳税的筹划工作包括着增值税的抵扣问题，对此在项目的材料采购上，要注意是否能开具抵扣增值税的专用发票，同时避免少量多次的采购，因为此种采购方式不利于材料的统计以及成本的计算，同时还容易造成少开或漏开发票的问题。同时财务部门要做好房地产收入利润的规划，对价格进行合理的调控，保证房地产企业的根本收益。
（三）加强对发票的管理
“营改增”政策颁布以后，企业的纳税环节就需要更多的發票收据，税收政策的改革，使得发票的种类也在发生着变化，房地产行业在后续的缴税中，需要提交一些抵扣发票，并以此来实现税负的降低。因此房地产财务部门要做好发票等收据的管理工作，避免企业出现重复纳税的现象，进而实现房地产行业的长远发展。
四、结束语
总结上文可以发现，“营改增”会对房地产企业的投资成本造成影响，同时也会对营业收入造成一定的影响，在税负问题上，房地产企业应该加强对“营改增”政策的认知程度，合理的转变发展观念，加强企业财务管理，特别是针对纳税问题，对企业纳税做好统筹规划，做好投资成本的预算工作，同时对房地产项目的定价等及时的做出调整，必要时可以在企业内实现税负转移，使企业最终的利益得到保障。房地产企业的财务部门必须做好财务管理工作，特别是对项目建设中的发票管理，因为“营改增”政策对房地产负税时是有一定的抵扣性，加强对发票的管理可以避免在后续税务的扣除中无法抵扣的现象，也是当前房地产行业负税较多的关键因素。财务管理工作质量的提升，是实现房地产企业负税率降低的必要途径，如此才能实现房地产行业的持续稳定发展。
参考文献：
[1]蒋冬圆.“营改增”对房地产业税负影响研究[D].长江大学，2017.
[2]邹晓冬.“营改增”对房地产业的税负影响分析[D].广东财经大学，2017.
[3]刘晓伟.“营改增”对房地产企业税负和经营情况的影响研究[D].安徽大学，2017.
[4]徐曦.“营改增”对房地产业税负与财务影响[J].中国市场，2018，（33）：49+51.
[5]王漫雪.“营改增”对房地产企业的财务影响研究[D].重庆大学，2016.
作者简介：龚云霞，江苏润海置业有限公司。