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一、房地产企业资金链管理背景分析
（一）房地产行业的政策环境我国政府在金融危机爆发前就已经开始采取措施房地产行业呈现出的过热、过快增长实施控制，从2009年底开始，针对我国房地产市场价格上涨过快、炒房现象愈演愈烈的问题，国家相关部门先后出台了一系列房地产调控措施，这些调控措施涉及到土地审批、银行信贷等多个方面。进入2010年以后国家的宏观调控方向更加明确，坚决遏制房价过快上涨，推进保障性住房建设，为此国家先后出台了多项政策进行调控，如2010年1月21日国土资源部要求经济适用房、廉租房和中低价位、中小套型的普通商品房用地占宅用地的比例不得小于70%。2010年3月10日国土资源部规定开发商竞买保证金最少两成，并在一月内付清地价的50%等土地调控政策。2010年4月18日国务院发布通知，指出在部分地区商业银行可根据风险状况暂停发放第三套及以上住房贷款。2010年9月29日国家有关部委要求在部分城市和地区加强信贷管理，暂停发放居民购买第三套及以上住房贷款。2010年10月19日中国人民银行将银行存款基准利率上调0.25个百分点，其他个档次存款基准利率以此调整。2010年11月3日住房城乡建设部、财政部、中国人民银行、银监会联合印发《关于规范住房公积金个人住房贷款政策有关问题的通知》，强调提高第二套公积金购房的利率至首套住房公积金贷款利率的1.1倍，停止发放第三套公积金住房贷款。
（二）房地产行业的资金链特征 具体表现在：
（1）资金需求量大。房地产行业是典型的资金密集型行业，房地产行业的投入成本高，一是土地出让金的价格近年来快速增长，同时，施工所需的各种建筑用料的需求量大，价格不断上升，从施工准备到施工建设，整个过程需要投入大量资金，根据中国人民银行2010年度货币流通情况报告的统计，2010年度我国商品房贷款总额达8.63万亿元，其中房地产开发贷款2.24万亿元，消费购房贷款6.39亿元，而同期全国银行贷款总额为23.12万亿元。
（2）房地产行业资金链长且循环速度慢。房地产企业的资金循环要经过购置土地与工程物资、在建工程、商品房、销售、回款五个阶段，企业首先要取得土地开发权，然后是规划设计及其审批、选择施工单位、组织施工建设、竣工验收、楼盘销售、应收账款回收等环节，3至5年的建设周期决定了企业资金链的周转周期较长，同时，楼盘销售额在分期收款销售方式下往往要10至20年才能收回全部资金。房地产行业资金需求量大、资金周转时间长的行业特征在这一大背景下变得更加明显，房地产企业资金管理过程中存在的种种问题也暴露无疑，如何通过国家宏观调控和企业自身微调使得企业顺利度过难关成为当下房地产企业资金管理的首要问题。
二、信贷紧缩背景下房地产企业资金链管理存在的问题
（一）多元化融资方式的缺失导致房地产企业资金源头枯竭从房地产企业的资金来源看，房地产企业的资金来源包括企业的自有资金、从银行借入的借款、建筑单位垫资、房屋销售款以及其他借款（如民间借贷）等。由于绝大部分购房者采用分期付款的方式从银行贷款来支付房款，因此银行信贷政策对房地产企业的影响是多方面的，在信贷紧缩的情况下，房地产企业可以从银行贷款的额度收到限制。另外，银行加强了对贷款购房者的资质审核，购房者能够获得的贷款金额也大幅减少，因此，信贷紧缩同样会对房地产销售带来负面影响，影响房地产企业的资金回收速度和数量。最后，建筑单位也需要大量的资金进行周转，在信贷紧缩的情况下建筑单位可以垫付的资金数量也会收到影响，至于民间借贷则会因为资金需求量的增加而使融资成本不断提高。可见，房地产企业的资金链条对银行的依赖程度非常之高。近几年，我国各地房地产企业为了更快发展，不断地提高投资规模，企业资金需求量远远超出企业资金积累的能力，这迫使房地产企业不得不依赖大量的银行借款进行融资，房地产企业的资产负债率高达80%，在信贷紧缩政策的影响下，房地产企业从银行获取资金的数量骤减，房地产企业资金缺口明显，再加上股票市场的持续低迷，企业通过资本市场获取资金的途径也不具有普适性。
（二）资金使用不当与控制不严加大了房地产企业资金链断裂的风险 具体表现在：
（1）资金滞留积压现象严重。在房地产行业，素有“土地为王”之说，这也导致房地产开发商热衷于囤积土地，按照国家统计局2009年我国房地产开发面积高达27168万平方米。房地产界的龙头企业也囤积了数量可观的土地资源，如恒大地产土地储备为4580万平方米，碧桂园土地储备4300万平方米，万科的土地储备是3000万平方米。大量囤积土地使房地产企业的资金大量滞留于土地购置环节，在国务院提高房地产开发固定资产投资项目资本金比例并加大各地闲置土地处置力度的情况下，大量的土地储备意味着企业要承担更大的融资风险和资金压力。
（2）成本控制不力导致资金浪费。在房地产企业具体的项目建设中，多数企业未能对项目成本进行严格控制，致使许多工程项目在最后的总成本结算时都超出了原有的成本控制计划，造成了资金的大量浪费。由于房地产行业存在着较多的不可预见因索、在项日建设的过程中如果市场突然友生变化，则会导致资金的被动浪费，产生不必要的资金占用，增加项目的总投资成本。
三、房地产企业资金链管理的完善对策
（一）创新思路拓宽渠道具体表现在：
（1）维护好现有的融资渠道。主要包括：一是银行贷款。银行贷款是我国房地产企业筹集资金的主要渠道，这种资金支持不仅表现在供方市场，还体现在买方市场上。银行贷款是房屋建筑公司募集建设资金的主要途径，没有金融资金的支持，很少有企业能够自筹足够的资金来完成房地产开发项目；同时，对于多数房地产的购买者而言，离开银行贷款的支持也很难一次性支付数额不菲的购房款，因此，从某种意义上说，银行等金融机构是整个房地产业发展必不可少的参与方。二是房屋预售款。房屋预售款是一种具有期货买卖性质的由购买者向房地产销售商预先支付的资金，在当前的房地产买卖者非常普遍。房屋预售款对房地产开发企业而言无利息、无风险，是企业筹集建设资金的重要来源，企业应采取多种优惠措施或途径，尽可能多的利用该种销售方式，既能降低销售风险，还可以降低财务风险。三是发行股票或债券。股票或债券对于房地产企业获取大额的资金支持都非常有利，对于解决企业资金短缺，分散风险具有很多帮助，但是，由于我国公司上市与发行债券的门槛都比较高，有着严格的发行条件和程序，因此，对多数房地产开发企业而言并不适用。对于已经具备发行股票或债券的房地产开发企业，则要根据企业实际情况，结合两种筹资方式的利弊灵活应用。四是共同开发。房地产开发企业可以选择具有某种资源优势的企业或者机构进行合作开发，例如具有雄厚资金实力的投资公司，具有土地开发权的企业等，合作开发应本着优势互补，共同受益的原则进行，灵活选择合作内容与模式。五是民间融资。民间融资主要是指企业向其他企业、自然人借入资金的方式，这种方式简捷、快速，适于解决企业临时性的资金短缺问题，其利率要高于银行同期利率。
（2）拓展新的融资渠道。近年来，随着我国房地产业的发展，房地产企业为解决大量的资金需求问题开始不断采用新的融资方式，目前比较成熟的新型融资方式有以下几种：一是房地产信托。房地产信托是由房地产开发企业与信托投资公司展开的合作业务，由房地产委托人将资金委托给信托投资公司，由信托投资公司按照双方协议进行房地产开发和经营的模式。这种模式可以充分发挥信托投资公司具有的专业理财优势，利用其资金运作经验制定信托投资计划，将多个项目建设资金进行统筹管理，从而形成一定的资金规模，并通过房地产项目的开发销售为委托人带来稳定的收益。二是房地产投资基金。房地产投资基金为房地产融资提供了一种新的融资渠道，房地产投资基金以股权投资的形式对房地产开发企业进行投资，不会增加企业的偿债负担，同时，由于房地产投资基金对企业的股权持有比例不高于20%，在我国公司普遍一股独大的情况下，不会对公司的自主经营权构成威胁，还能起到外部监督的作用，促使房地产企业健康、透明的发展。三是融资租赁。融资租赁近年来在我国房地产行业开始应用，为解决企业大型设备采购，基础设施建设等提供了新的融资方式，在我国有着很大的发展空间。
（二）善管理与严控制主要表现在：
（1）统筹资金管理。在整个决策过程中，企业要从筹资规模、筹资成本、首期投入资金、在建时所需的营运资金以及预期收益等方面进行统筹管理，其中，预算及合同管理是核心。主要表现在：一是合同管理。合同管理工作须融合财务、预算、工程等各个职能部门，保证合同所涉及的工程造价和材料价格合理，为企业的资金管理提供一个扎实的平台。二是工程预算。工程成本费用支出是房地产企业资金链管理的实质内容，其涉及项目多且金额大，因此企业应参照工程预算合理地进行成本核算和资金管理。
（2）强化成本控制。主要表现在：一是制定成本预算目标。在房地产产品的设计研发阶段，应根据企业相似房地产项目的历史数据、产品开发定位确定该房地产项目的大致目标成本，并在正式施工建设前期予以量化明确，为下一阶段的成本目标分解提供依据。二是正确归集和核算成本费用。要正确计算开目中发生的土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装费、基础设施费、配套设施费、开发间接费等。做好施工物资的领用记录，准确核算各职能部门、项目部门的成本。积极配合监理部门工作，聘请其对房地产项目的成本进行预测，修正企业的目标成本，在成本控制的实施过程中，通过咨询解决实际工作中遇到的问题，做到成本节约但不影响产品质量。三是推行目标成本管理。公司房屋开发项目方案确定后应进一步细化分解企业的目标成本，通过价值链分析明确各成本控制中心，并将企业的目标成本分解落实到各成本控制中心。做好工程结算审计，聘请专业的评估机构对施工单位的竣工结算项目进行审计，对结算项目的成本控制工作进行评估。建立与成本控制目标相联系的奖惩制度，在项目成本控制评估结果的基础上对各成本控制中心的人员进行奖惩。
参考文献：
［1］杨帆、李宏谨：《泡沫经济理论与中国房地产市场》，《管理世界》2007年第3期。
（编辑 杜 昌）
（一）房地产行业的政策环境我国政府在金融危机爆发前就已经开始采取措施房地产行业呈现出的过热、过快增长实施控制，从2009年底开始，针对我国房地产市场价格上涨过快、炒房现象愈演愈烈的问题，国家相关部门先后出台了一系列房地产调控措施，这些调控措施涉及到土地审批、银行信贷等多个方面。进入2010年以后国家的宏观调控方向更加明确，坚决遏制房价过快上涨，推进保障性住房建设，为此国家先后出台了多项政策进行调控，如2010年1月21日国土资源部要求经济适用房、廉租房和中低价位、中小套型的普通商品房用地占宅用地的比例不得小于70%。2010年3月10日国土资源部规定开发商竞买保证金最少两成，并在一月内付清地价的50%等土地调控政策。2010年4月18日国务院发布通知，指出在部分地区商业银行可根据风险状况暂停发放第三套及以上住房贷款。2010年9月29日国家有关部委要求在部分城市和地区加强信贷管理，暂停发放居民购买第三套及以上住房贷款。2010年10月19日中国人民银行将银行存款基准利率上调0.25个百分点，其他个档次存款基准利率以此调整。2010年11月3日住房城乡建设部、财政部、中国人民银行、银监会联合印发《关于规范住房公积金个人住房贷款政策有关问题的通知》，强调提高第二套公积金购房的利率至首套住房公积金贷款利率的1.1倍，停止发放第三套公积金住房贷款。
（二）房地产行业的资金链特征 具体表现在：
（1）资金需求量大。房地产行业是典型的资金密集型行业，房地产行业的投入成本高，一是土地出让金的价格近年来快速增长，同时，施工所需的各种建筑用料的需求量大，价格不断上升，从施工准备到施工建设，整个过程需要投入大量资金，根据中国人民银行2010年度货币流通情况报告的统计，2010年度我国商品房贷款总额达8.63万亿元，其中房地产开发贷款2.24万亿元，消费购房贷款6.39亿元，而同期全国银行贷款总额为23.12万亿元。
（2）房地产行业资金链长且循环速度慢。房地产企业的资金循环要经过购置土地与工程物资、在建工程、商品房、销售、回款五个阶段，企业首先要取得土地开发权，然后是规划设计及其审批、选择施工单位、组织施工建设、竣工验收、楼盘销售、应收账款回收等环节，3至5年的建设周期决定了企业资金链的周转周期较长，同时，楼盘销售额在分期收款销售方式下往往要10至20年才能收回全部资金。房地产行业资金需求量大、资金周转时间长的行业特征在这一大背景下变得更加明显，房地产企业资金管理过程中存在的种种问题也暴露无疑，如何通过国家宏观调控和企业自身微调使得企业顺利度过难关成为当下房地产企业资金管理的首要问题。
二、信贷紧缩背景下房地产企业资金链管理存在的问题
（一）多元化融资方式的缺失导致房地产企业资金源头枯竭从房地产企业的资金来源看，房地产企业的资金来源包括企业的自有资金、从银行借入的借款、建筑单位垫资、房屋销售款以及其他借款（如民间借贷）等。由于绝大部分购房者采用分期付款的方式从银行贷款来支付房款，因此银行信贷政策对房地产企业的影响是多方面的，在信贷紧缩的情况下，房地产企业可以从银行贷款的额度收到限制。另外，银行加强了对贷款购房者的资质审核，购房者能够获得的贷款金额也大幅减少，因此，信贷紧缩同样会对房地产销售带来负面影响，影响房地产企业的资金回收速度和数量。最后，建筑单位也需要大量的资金进行周转，在信贷紧缩的情况下建筑单位可以垫付的资金数量也会收到影响，至于民间借贷则会因为资金需求量的增加而使融资成本不断提高。可见，房地产企业的资金链条对银行的依赖程度非常之高。近几年，我国各地房地产企业为了更快发展，不断地提高投资规模，企业资金需求量远远超出企业资金积累的能力，这迫使房地产企业不得不依赖大量的银行借款进行融资，房地产企业的资产负债率高达80%，在信贷紧缩政策的影响下，房地产企业从银行获取资金的数量骤减，房地产企业资金缺口明显，再加上股票市场的持续低迷，企业通过资本市场获取资金的途径也不具有普适性。
（二）资金使用不当与控制不严加大了房地产企业资金链断裂的风险 具体表现在：
（1）资金滞留积压现象严重。在房地产行业，素有“土地为王”之说，这也导致房地产开发商热衷于囤积土地，按照国家统计局2009年我国房地产开发面积高达27168万平方米。房地产界的龙头企业也囤积了数量可观的土地资源，如恒大地产土地储备为4580万平方米，碧桂园土地储备4300万平方米，万科的土地储备是3000万平方米。大量囤积土地使房地产企业的资金大量滞留于土地购置环节，在国务院提高房地产开发固定资产投资项目资本金比例并加大各地闲置土地处置力度的情况下，大量的土地储备意味着企业要承担更大的融资风险和资金压力。
（2）成本控制不力导致资金浪费。在房地产企业具体的项目建设中，多数企业未能对项目成本进行严格控制，致使许多工程项目在最后的总成本结算时都超出了原有的成本控制计划，造成了资金的大量浪费。由于房地产行业存在着较多的不可预见因索、在项日建设的过程中如果市场突然友生变化，则会导致资金的被动浪费，产生不必要的资金占用，增加项目的总投资成本。
三、房地产企业资金链管理的完善对策
（一）创新思路拓宽渠道具体表现在：
（1）维护好现有的融资渠道。主要包括：一是银行贷款。银行贷款是我国房地产企业筹集资金的主要渠道，这种资金支持不仅表现在供方市场，还体现在买方市场上。银行贷款是房屋建筑公司募集建设资金的主要途径，没有金融资金的支持，很少有企业能够自筹足够的资金来完成房地产开发项目；同时，对于多数房地产的购买者而言，离开银行贷款的支持也很难一次性支付数额不菲的购房款，因此，从某种意义上说，银行等金融机构是整个房地产业发展必不可少的参与方。二是房屋预售款。房屋预售款是一种具有期货买卖性质的由购买者向房地产销售商预先支付的资金，在当前的房地产买卖者非常普遍。房屋预售款对房地产开发企业而言无利息、无风险，是企业筹集建设资金的重要来源，企业应采取多种优惠措施或途径，尽可能多的利用该种销售方式，既能降低销售风险，还可以降低财务风险。三是发行股票或债券。股票或债券对于房地产企业获取大额的资金支持都非常有利，对于解决企业资金短缺，分散风险具有很多帮助，但是，由于我国公司上市与发行债券的门槛都比较高，有着严格的发行条件和程序，因此，对多数房地产开发企业而言并不适用。对于已经具备发行股票或债券的房地产开发企业，则要根据企业实际情况，结合两种筹资方式的利弊灵活应用。四是共同开发。房地产开发企业可以选择具有某种资源优势的企业或者机构进行合作开发，例如具有雄厚资金实力的投资公司，具有土地开发权的企业等，合作开发应本着优势互补，共同受益的原则进行，灵活选择合作内容与模式。五是民间融资。民间融资主要是指企业向其他企业、自然人借入资金的方式，这种方式简捷、快速，适于解决企业临时性的资金短缺问题，其利率要高于银行同期利率。
（2）拓展新的融资渠道。近年来，随着我国房地产业的发展，房地产企业为解决大量的资金需求问题开始不断采用新的融资方式，目前比较成熟的新型融资方式有以下几种：一是房地产信托。房地产信托是由房地产开发企业与信托投资公司展开的合作业务，由房地产委托人将资金委托给信托投资公司，由信托投资公司按照双方协议进行房地产开发和经营的模式。这种模式可以充分发挥信托投资公司具有的专业理财优势，利用其资金运作经验制定信托投资计划，将多个项目建设资金进行统筹管理，从而形成一定的资金规模，并通过房地产项目的开发销售为委托人带来稳定的收益。二是房地产投资基金。房地产投资基金为房地产融资提供了一种新的融资渠道，房地产投资基金以股权投资的形式对房地产开发企业进行投资，不会增加企业的偿债负担，同时，由于房地产投资基金对企业的股权持有比例不高于20%，在我国公司普遍一股独大的情况下，不会对公司的自主经营权构成威胁，还能起到外部监督的作用，促使房地产企业健康、透明的发展。三是融资租赁。融资租赁近年来在我国房地产行业开始应用，为解决企业大型设备采购，基础设施建设等提供了新的融资方式，在我国有着很大的发展空间。
（二）善管理与严控制主要表现在：
（1）统筹资金管理。在整个决策过程中，企业要从筹资规模、筹资成本、首期投入资金、在建时所需的营运资金以及预期收益等方面进行统筹管理，其中，预算及合同管理是核心。主要表现在：一是合同管理。合同管理工作须融合财务、预算、工程等各个职能部门，保证合同所涉及的工程造价和材料价格合理，为企业的资金管理提供一个扎实的平台。二是工程预算。工程成本费用支出是房地产企业资金链管理的实质内容，其涉及项目多且金额大，因此企业应参照工程预算合理地进行成本核算和资金管理。
（2）强化成本控制。主要表现在：一是制定成本预算目标。在房地产产品的设计研发阶段，应根据企业相似房地产项目的历史数据、产品开发定位确定该房地产项目的大致目标成本，并在正式施工建设前期予以量化明确，为下一阶段的成本目标分解提供依据。二是正确归集和核算成本费用。要正确计算开目中发生的土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装费、基础设施费、配套设施费、开发间接费等。做好施工物资的领用记录，准确核算各职能部门、项目部门的成本。积极配合监理部门工作，聘请其对房地产项目的成本进行预测，修正企业的目标成本，在成本控制的实施过程中，通过咨询解决实际工作中遇到的问题，做到成本节约但不影响产品质量。三是推行目标成本管理。公司房屋开发项目方案确定后应进一步细化分解企业的目标成本，通过价值链分析明确各成本控制中心，并将企业的目标成本分解落实到各成本控制中心。做好工程结算审计，聘请专业的评估机构对施工单位的竣工结算项目进行审计，对结算项目的成本控制工作进行评估。建立与成本控制目标相联系的奖惩制度，在项目成本控制评估结果的基础上对各成本控制中心的人员进行奖惩。
参考文献：
［1］杨帆、李宏谨：《泡沫经济理论与中国房地产市场》，《管理世界》2007年第3期。
（编辑 杜 昌）