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住宅产业：
在分化与和谐的十字路口
一季度的房价统计数字终于出来了。从数字上看是比较乐观的，一季度全国房屋销售价格同比涨幅为5.5％，其中新建住宅、二手住宅同比涨幅分别为6.3%和5.8％，而去年一季度，这三个数字分别为9.8％、10.5％和10.6％。今年一季度70个城市中，房价上涨超过10％的只有3个，而去年一季度是35个城市中就有8个。
但是，公众对房价变化的感觉与数字呈现的情况并不完全一致，舆论对于房价的关注也并没有降温。数字和直觉，哪一个更有说服力？这并不是最重要的问题。重要的是，从2004年开始，房价的快速上涨，确实已经经历了比较长的时间，已经变得不容回避。
房价上涨过快，消费者很担心，政府也很担心。而媒体上许多观点认为，只有开发商是开心的。但是，在2005年初，万科就旗帜鲜明地提出了一个观点——房价的过快上涨无人可以从中受益，即使开发商也不例外。而过于亢奋的市场，也绝非对房地产的真正利好，平稳发展才是行业之福。
最近一段时间，我感觉这个观点正在逐渐得到认同。和同行中一些朋友谈到房价问题，大家都觉得比较忧虑。中国房地产行业发展到今天，已经到了一个十字路口。未来如何才能走向和谐健康的道路？这不仅是行业、也是社会面临的一个问题。
是房价太高，还是贫富分化？
从2004年开始，房价上涨幅度明显变快。与此同时，中低收入家庭越来越觉得买不起房。表面上看，这个因果关系非常明显，买不起房，就是因为房价太贵。但是深入探究一下，恐怕问题还不是这么简单。
说一种东西贵还是便宜，并没有绝对的标准，贵不贵是相对于收入而言的。近年来大家说房价太贵，用得最多的说法，也是房价收入比这个概念。那么，中国的房价收入比到底是一个什么状况？是不是高得太离谱，是不是越来越高？
从1998年到2004年，住宅均价累计增长了43%；而居民可支配收入累计增长了72%；存款余额增长累计增长了158%。从7年的时间跨度看，居民平均财富增长远远高于住宅均价增长。
如果说，中国房价收入比越来越高，这个说法不成立，那么是不是因为中国的这个比值一直偏高呢？1998年联合国人居中心有一个统计数据，世界各国房价收入比的平均值是8.4，中位数是6.4。中国的房价收入比，比中位数要稍微高一点，但是明显低于平均值。
由此可见，中低收入家庭买不起房，原因并不是房价收入比太高，也不能简单地说是因为房价太贵。那么问题到底出在哪里？
问题恐怕就出在“平均”两个字上。上面所有的数据，都是用的平均数字。从平均数字来看，大家应该是买得起房的。但问题是，大家的收入并不平均。
今年2月5日，国家发改委网站刊登了一篇文章，标题是《对中国城市居民收入分配结构现状的总体判断》，文章中是这样说的：
以基尼系数值来判断，尽管不同学者由于使用数据的不同而计算出来的数值有所不同，但总的看，我国城市居民收入差距的基尼系数已达到合理值的上限，在0.4左右；而且这还是在各种岗位外收入、非正常收入难以准确估计的情况下做出的，如果把后者也算上，则计算出的实际基尼系数肯定要更大一些。再从用五等分法计算出来的数据看，我国城市居民收入分配的集中程度已非常高，数据显示，城市居民最低收入1/5人口只拥有全部收入的2.75%，仅为最高收入1/5人口拥有收入的4.6%。
根据这个数据，最富有的20％的人，差不多占有全部收入的一半。而越富有的人可以用来买房的钱占其全部收入的比例就越高。因此从房屋的购买力来看，20％的富人恐怕占据了还不止半壁江山。
富人不买房子买什么？
为什么房子卖给了富人？这其实是一个伪问题。不是因为房价太高，只有富人能买得起，所以房子都卖给了富人；恰好相反，正是因为大部分房子被富人买走，所以房价才高。
现在的情况是，中低收入家庭住房困难，而富人不仅买得起大房子，还能购房投资。但是富人为什么要买那么多房子？这背后有另外一个问题就是，不买房子，他们买什么？
世界上大多数市场经济国家，贫富差距拉大的同时，一般都意味着劳动的竞争激烈程度高于资本竞争、资本回报高于劳动者回报。这对房产投资存在抑制作用，因为社会平均投资收益率越高，投资房地产的代价就越大、相对收益水平就越低。但是，对于中国这样的转型国家，却可能出现一种特殊的情况，那就是贫富差距拉大的同时，投资回报水平却出现下降。
从2004年开始，美国国债利率稳步上升，而中国国债利率却呈现下降趋势，目前美国7年期国债利率已经高出中国接近一倍。考虑到通货膨胀的风险因素，这个差距更为明显。
中国最大的资本市场是股市。但是从2000年开始，中国股市好几年是大熊市，到2005年第四季度才出现好转。这个大熊市期间，平均来看股民不仅没有获得回报，总体财富反而大为缩水。
除了回报率水平之外，缺少投资渠道也是大量资金涌入地产投资市场的原因之一。
在美国，金融产品非常丰富、投资渠道非常多。除了股市和自主投资实业之外，债券、信托、资产证券化等市场都非常发达，尤其是抵押贷款证券化，是美国最大的资本市场，超过了股市和债市。
而在中国，金融产品比较单一，而且金融创新的步伐似乎还跟不上经济发展和财富积累的速度。而自主投资实业，又受到诸多准入限制，制度成本和交易费用也比较高。在这种情况下，许多资金进入不动产和原材料市场，其实也是无奈之举。
举个例子，无论自主投资的意识还是能力，温州人在中国都是首屈一指，现在温州的许多产业在全世界都占据了霸主地位。但是在国内，温州人最近却以“炒房团”而著称，这是一个令人深思的事情。
除了富人之外，其实加入房产投资还有很多中产阶级和普通市民，他们大多属于跟进性质，节奏比投资主力要慢半拍，因而在价格上升阶段盈利较少，而市场一旦出现波动，他们却是最大的受害者，但是他们依然趋之若鹜地加入进来，这只能说明目前我们的投资渠道确实太匮乏了。
所以，要解决大量资金涌入地产投资的问题，根本出路还在于广开投资渠道，让老百姓有更多的选择。
住房超前消费该停下来了
富人的购买力摆在这里，而且他们目前投资的门路还不多，很大一部分钱只好用来买房子。
在这种情况下，即使房价降下来、甚至硬性把房价“管起来”，富人和穷人的购买力也是同步上升的，一半以上的房子还是会被富人买走。而比赛排队，他们可以雇人来排；搞实名制他们可以用亲戚朋友的名字，甚至还会出现“黄牛党”。这是世界上已经屡见不鲜的情况，没道理中国会例外。
所以中低收入家庭能不能住得好一点，关键是房屋供应量有多少。但这方面的情况，现在并不乐观。
尽管商品住宅的供应量在增长，但是全部住宅的供应量从2002年开始出现大幅度缩减。
我们再来看看未来几年改善居住需求与土地供应能力对比的一个预测。
根据专家研究结果，要实现2015年人均建筑面积33平方米的目标，现有土地供应能力只能满足不到一半的要求。我们认为，综合考虑供给能力和收入水平、收入结构，2015年合理的户均面积应该是在87平方米以下。
但中国现在的情况是，存量住宅户均面积平均在100平方米左右，而新增住宅的面积更有越来越大的一个趋势。这样的面积，即使按美国的标准来看，也不算是特别经济了。但是中国无论人均土地资源还是人均财富比起美国来说差得都很远。
如果按户籍人口计算，现在我们城市的人均住房面积达到了25、26平方米。这是什么概念呢？这是一个中上收入国家的人均住房水平。即使按购买力平价来算，我们的经济水准也只是处于从中等偏下向中等收入的过渡阶段，但是我们的人均房屋面积已经到了中等偏上，很明显这个面积偏大了。
所以中国一直以来存在住房超前消费的问题，超前消费和资源紧张之间的矛盾，现在是越来越尖锐了。停止超前消费、改变居住理念，已经刻不容缓。目前市场缺乏小户型住宅，但是小户型住宅又不好卖。现在房子做得越大越好卖，这好像是悖论了。不改变居住理念，这个悖论就消除不了。
未来的居住理念，一定是由追求面积变为追求品质，这样才能减少对土地资源的滥用和依赖，更有效地解决多数人的居住问题。
而从行业的角度看，要适应居住理念的变革，就要推进产业化，提高价格性能比，提升住宅质量、使用寿命与节能性能。
增加中低收入宜居住宅供应
现在宏观调控还在进行中，大家都非常关心，中央还会出什么政策？我个人认为，接下来的政策将是去年国八条（七部委意见）的一个延续。
我认为国八条是非常成熟的一个文件。虽然是八条，但概括起来核心的内容是两条，第一条就是打击炒房，打击投机，打击部分地区已经冒头的泡沫。这方面的政策一出台，即刻立竿见影。我们看到上海、浙江、江苏一些城市市场的变化是非常剧烈的，市场的调整，是前两年过于亢奋的代价，而目前应该说正在逐步趋于理性，正在好转。这是第一条，非常成功，效果已经很明显。
第二条就是解决中低收入家庭的居住问题。房子不像电视机、电冰箱，用得起就用，用不起就不用，住房是特殊的商品，所以必须要有一个合理的供应。现在土地的供应逐年下降，前面也说到住宅新增量从2002年开始急剧减少。从结构来看，无论土地还是房屋，减少的恐怕主要是面向中低收入家庭、带有保障性质的那一部分。所以必须要改变土地供应结构，要向市场提供这样的土地，让发展商多开发适宜中低收入家庭居住的房屋。
这一条目前见效还不够明显，我个人认为主要是两个原因。其一，它的效果有一个滞后期。比如去年的政策出台之后，上海就开始推出了一批面向中低收入家庭的微利房，万科也参与了这个工作，拿了两块地。这批房屋如果能顺利推向市场，对于中低收入家庭的居住问题将发挥非常大的作用。但是房屋的推出要有一年半到两年的滞后期，对市场产生明显的影响，要等到今年年底或者明年年初。
其二，上海推进微利房建设的力度比较少见。从统计数字来看，从去年国八条出台到现在，各个城市推出的用于微利房、廉租房的土地并不多。在土地供应总量和结构上，中央政府、地方政府还是应该加大力度，如果这个力度不加上来，房屋供应不足的市场矛盾依然会非常突出。
尤其是针对中低收入家庭、带有住房保障性质的土地供应，更应该加大力度，并有更灵活的供应方式。现在土地市场上招标、拍卖的价格越来越高，这种高价土地上盖出来的房子就算不涨价而降价20％卖，中低收入家庭恐怕还是买不起。所以，要缓解现在的市场矛盾，必须在土地供应结构上继续贯彻国八条的精神。
鼓励出租型物业
还有一组数据也很有意思。很多美国人住的住宅都是租的，欧洲一半人住的房子不是自己的，而我们的住宅自有率达到了80％。中国的城市住宅自有率不仅超过美国，也超过几乎所有的发达国家或地区。由此来看，不仅是我们的住房面积超前，我们的住宅自有率更加超前。
中国过去房子都不是自己的，现在走到了另外一个极端。我要住房子就去买，愿意租房的人很少，用来出租的房子也很少。为什么呢？除了消费观念之外，恐怕也要检讨一下我们的金融政策。
发达国家解决中低收入家庭的住房问题，主要靠出租物业。而这个行业能够发展起来，主要是靠金融业的支持。
现在中国的开发商做房子，基本上都是用来出售。而现在投资地产的购房者基本上也是为了转手卖给下家。这和国外的情况差别很大，但原因并不在于国内开发商或者投资者的兴趣取向不同，而是金融环境造成的。
开发商建好房子如果不卖而用来出租，那就涉及到一个资金无法回笼的问题，资金无法回笼，接下去就无法实现再生产和发展。现在银行对个人按揭贷款还是非常积极的，但对开发商的贷款限制越来越严格。而民间的投资者即使愿意向开发商提供资金来支持出租型物业，却又找不到合适的渠道。在国外，这个渠道主要通过REITs这种方式来解决，但国内现在还没有这个金融品种。
现在商业地产领先了一步，但是住宅的转机还不明显。商业地产如果盖了就卖，整个卖掉是很困难的，最终就会像住宅一样，分成小块卖出去。但商业地产需要整体进行管理经营，这和住宅不一样。如果出现这种尴尬局面，商业地产会非常糟糕。好在这几年国外的基金开始介入，商业地产才出现了转机，以整体方式持有出租的模式开始建立起来。
要让人人都买得起房子，这并不容易做到。从国外的经验来看，甚至不是必要的。关键在于要让大家住得起房子，大量出租型物业的存在，是非常重要的一个环节。所以应该鼓励出租型物业的发展、鼓励开发商变纯粹售房为租售并举。而要实现这个转型，恐怕需要给予一定的优惠政策，或者为商业模式上的创新提供空间，尤其是金融配套的建立非常关键。
迈向和谐之路
收入水平的分化，使房地产行业走到了一个敏感而且暗藏冲突的境地。未来要走向和谐健康，现在正处于一个十字路口，需要各方的努力。政府解决政策层面的问题，消费者也有居住理念的选择把握，而发展商在这样一个特殊的阶段，更应该把握好自己的方向。
如今贫富分化很悬殊，房地产又是热点话题，发展商坐在风口浪尖上，无动于衷并不明智。在这样一个阶段，开发商不能局限于行业本身的视角，而应该是跨出这个行业，从更广的社会责任角度考虑出发，思考如何为缓解这样的矛盾承担我们的责任。
社会财富有一个三次分配的过程。第一次分配是市场经济鼓励人们去创造财富，追求的是把社会总财富的蛋糕做大，也会使一部分人先富起来。第二次分配是政府通过税收和福利政策保障弱势群体并促进社会公平。而第三次分配则是富有阶层通过投身公益事业主动促进社会的和谐。
从发展商的责任角度看，在第一次分配中主要是守法经营，依靠专业能力创造利润；在第二次分配中主要是照章纳税，税交给政府，由政府来决定如何分配。这两方面，有许多规范经营的企业应该都做得不错，但是对第三次分配的思考，可能都还不是很多。
第三次分配应该是目前讨论的一个重点。有责任企业、有能力的企业，以及已经富裕起来的人，如何从腰包里掏出一些钱来做一些事情，如何让这些事情的效果最大化，这是一门很大的学问。从20世纪开始，美国的企业家前半生钻研“敛财之道”、后半生钻研“散财之道”，是一个普遍的情况。而且，后者并不比前者缺少挑战性。
万科现在正积极地投入中低收入家庭宜居住宅的研发和建设，我们希望有更多的同行加入进来，通过自身的努力改善房地产行业的形象。另一方面，万科从今年开始进行企业公民的整体规划和专项基金的建设。
楼市“寒冬”论战
王石的“40岁前不买房”和潘石屹的“最好早点买房”成为最对立的两种声音。 支持租房的网友占投票的最多数,在这37%的网友中,有不少人声援王石的“拐点论”和“租房说”。一方面,许多网友相信并期望房价会下跌,另一方面,用租房省下来的钱进行投资事业或者继续学习深造的观点,那么潘石屹是怎么说的呢……
“看不出房地产业
拐点趋势”
对于王石判断国内房地产业面临“拐点”的观点，潘石屹认为，对市场的分析要定性和定量相结合，如果只是在个别数据基础上进行分析，得到的将会是“只见树木，不见森林”的错误结论；尤其是用年家庭收入和房价比，这些数据中有许多的水分，特别是房价，因为这些数据中的“房价”只是一手房，并没有包括二手房的房价，而二手房的房价比一手房的房价要低。
他还表示，根据他们公司自己调研撰写的“北京市房地产分析报告”(包括新房及二手房价格)，看不出来房地产要出现拐点的趋势。当然，这只是基于北京市场的数据，潘石屹认为并不能代表全国的情况。他说，王石领导的万科在全国20多个城市做开发，对全国的情况，尤其是中低档住宅的情况更了解，更有发言权，而SO-HO中国主要集中在北京开发，对北京的市场更有体会，判断得也可能更准确一些。
对于近日广州地产高峰论坛上，有不少业内专家根据宏观经济运行的形势和住房需求情况，预测中国房价调整期最长会达到15个月的观点，潘石屹同样不以为然。他说，“为什么会得出15个月调整期的结论，而不是14个月，或者16个月，我们看到的情况是，市场真实的需求并没有改变，以北京为例，2007年北京所有销售出去的房子总共才14.4万套，但2007年北京新增城市人口就高达52万人。”
“万科是想在市场清理门户”
自从万科在广州、深圳、成都等地公开降价后，万科集团也表示今年元宵节后将对其在上海的剩余房源进行降价销售。
如何看待万科这一系列的做法？潘石屹认为，首先要看大背景：第一、国际经济步入萧条，到底会不会对中国、对中国的房地产造成影响？万科的判断是肯定会影响，所以他们做出了一系列的调整；第二、过去两年时间，土地的价格、房子的价格大幅度上涨，万科认为土地市场中出现了比较明显的泡沫，所以王石提出“不能再做地王”；再从万科的心态上来看，2007年万科销售额突破了500亿元，他们认为已经在市场上有足够的影响力，可以到了“清理门户”的地步了。
潘石屹表示，“我记得许多年前彩电行业的老大长虹集团，也认为自己的力量非常强大了，到了可以清理门户的地步了，他们的作法是囤积显像管，另一方面研制新产品背投电视，想一统天下；而今天万科的做法是谈‘拐点’，劝告人们三四年内不要购买房子、40岁之前不要购买房子，以及全面降价等，两个公司的作法不同，但目的都是一样的，都是为了利用自己的影响力在市场上清理门户。”
（摘自《书摘》2008.1）
（摘自《新闻晨报》2008.2.19）
在分化与和谐的十字路口
一季度的房价统计数字终于出来了。从数字上看是比较乐观的，一季度全国房屋销售价格同比涨幅为5.5％，其中新建住宅、二手住宅同比涨幅分别为6.3%和5.8％，而去年一季度，这三个数字分别为9.8％、10.5％和10.6％。今年一季度70个城市中，房价上涨超过10％的只有3个，而去年一季度是35个城市中就有8个。
但是，公众对房价变化的感觉与数字呈现的情况并不完全一致，舆论对于房价的关注也并没有降温。数字和直觉，哪一个更有说服力？这并不是最重要的问题。重要的是，从2004年开始，房价的快速上涨，确实已经经历了比较长的时间，已经变得不容回避。
房价上涨过快，消费者很担心，政府也很担心。而媒体上许多观点认为，只有开发商是开心的。但是，在2005年初，万科就旗帜鲜明地提出了一个观点——房价的过快上涨无人可以从中受益，即使开发商也不例外。而过于亢奋的市场，也绝非对房地产的真正利好，平稳发展才是行业之福。
最近一段时间，我感觉这个观点正在逐渐得到认同。和同行中一些朋友谈到房价问题，大家都觉得比较忧虑。中国房地产行业发展到今天，已经到了一个十字路口。未来如何才能走向和谐健康的道路？这不仅是行业、也是社会面临的一个问题。
是房价太高，还是贫富分化？
从2004年开始，房价上涨幅度明显变快。与此同时，中低收入家庭越来越觉得买不起房。表面上看，这个因果关系非常明显，买不起房，就是因为房价太贵。但是深入探究一下，恐怕问题还不是这么简单。
说一种东西贵还是便宜，并没有绝对的标准，贵不贵是相对于收入而言的。近年来大家说房价太贵，用得最多的说法，也是房价收入比这个概念。那么，中国的房价收入比到底是一个什么状况？是不是高得太离谱，是不是越来越高？
从1998年到2004年，住宅均价累计增长了43%；而居民可支配收入累计增长了72%；存款余额增长累计增长了158%。从7年的时间跨度看，居民平均财富增长远远高于住宅均价增长。
如果说，中国房价收入比越来越高，这个说法不成立，那么是不是因为中国的这个比值一直偏高呢？1998年联合国人居中心有一个统计数据，世界各国房价收入比的平均值是8.4，中位数是6.4。中国的房价收入比，比中位数要稍微高一点，但是明显低于平均值。
由此可见，中低收入家庭买不起房，原因并不是房价收入比太高，也不能简单地说是因为房价太贵。那么问题到底出在哪里？
问题恐怕就出在“平均”两个字上。上面所有的数据，都是用的平均数字。从平均数字来看，大家应该是买得起房的。但问题是，大家的收入并不平均。
今年2月5日，国家发改委网站刊登了一篇文章，标题是《对中国城市居民收入分配结构现状的总体判断》，文章中是这样说的：
以基尼系数值来判断，尽管不同学者由于使用数据的不同而计算出来的数值有所不同，但总的看，我国城市居民收入差距的基尼系数已达到合理值的上限，在0.4左右；而且这还是在各种岗位外收入、非正常收入难以准确估计的情况下做出的，如果把后者也算上，则计算出的实际基尼系数肯定要更大一些。再从用五等分法计算出来的数据看，我国城市居民收入分配的集中程度已非常高，数据显示，城市居民最低收入1/5人口只拥有全部收入的2.75%，仅为最高收入1/5人口拥有收入的4.6%。
根据这个数据，最富有的20％的人，差不多占有全部收入的一半。而越富有的人可以用来买房的钱占其全部收入的比例就越高。因此从房屋的购买力来看，20％的富人恐怕占据了还不止半壁江山。
富人不买房子买什么？
为什么房子卖给了富人？这其实是一个伪问题。不是因为房价太高，只有富人能买得起，所以房子都卖给了富人；恰好相反，正是因为大部分房子被富人买走，所以房价才高。
现在的情况是，中低收入家庭住房困难，而富人不仅买得起大房子，还能购房投资。但是富人为什么要买那么多房子？这背后有另外一个问题就是，不买房子，他们买什么？
世界上大多数市场经济国家，贫富差距拉大的同时，一般都意味着劳动的竞争激烈程度高于资本竞争、资本回报高于劳动者回报。这对房产投资存在抑制作用，因为社会平均投资收益率越高，投资房地产的代价就越大、相对收益水平就越低。但是，对于中国这样的转型国家，却可能出现一种特殊的情况，那就是贫富差距拉大的同时，投资回报水平却出现下降。
从2004年开始，美国国债利率稳步上升，而中国国债利率却呈现下降趋势，目前美国7年期国债利率已经高出中国接近一倍。考虑到通货膨胀的风险因素，这个差距更为明显。
中国最大的资本市场是股市。但是从2000年开始，中国股市好几年是大熊市，到2005年第四季度才出现好转。这个大熊市期间，平均来看股民不仅没有获得回报，总体财富反而大为缩水。
除了回报率水平之外，缺少投资渠道也是大量资金涌入地产投资市场的原因之一。
在美国，金融产品非常丰富、投资渠道非常多。除了股市和自主投资实业之外，债券、信托、资产证券化等市场都非常发达，尤其是抵押贷款证券化，是美国最大的资本市场，超过了股市和债市。
而在中国，金融产品比较单一，而且金融创新的步伐似乎还跟不上经济发展和财富积累的速度。而自主投资实业，又受到诸多准入限制，制度成本和交易费用也比较高。在这种情况下，许多资金进入不动产和原材料市场，其实也是无奈之举。
举个例子，无论自主投资的意识还是能力，温州人在中国都是首屈一指，现在温州的许多产业在全世界都占据了霸主地位。但是在国内，温州人最近却以“炒房团”而著称，这是一个令人深思的事情。
除了富人之外，其实加入房产投资还有很多中产阶级和普通市民，他们大多属于跟进性质，节奏比投资主力要慢半拍，因而在价格上升阶段盈利较少，而市场一旦出现波动，他们却是最大的受害者，但是他们依然趋之若鹜地加入进来，这只能说明目前我们的投资渠道确实太匮乏了。
所以，要解决大量资金涌入地产投资的问题，根本出路还在于广开投资渠道，让老百姓有更多的选择。
住房超前消费该停下来了
富人的购买力摆在这里，而且他们目前投资的门路还不多，很大一部分钱只好用来买房子。
在这种情况下，即使房价降下来、甚至硬性把房价“管起来”，富人和穷人的购买力也是同步上升的，一半以上的房子还是会被富人买走。而比赛排队，他们可以雇人来排；搞实名制他们可以用亲戚朋友的名字，甚至还会出现“黄牛党”。这是世界上已经屡见不鲜的情况，没道理中国会例外。
所以中低收入家庭能不能住得好一点，关键是房屋供应量有多少。但这方面的情况，现在并不乐观。
尽管商品住宅的供应量在增长，但是全部住宅的供应量从2002年开始出现大幅度缩减。
我们再来看看未来几年改善居住需求与土地供应能力对比的一个预测。
根据专家研究结果，要实现2015年人均建筑面积33平方米的目标，现有土地供应能力只能满足不到一半的要求。我们认为，综合考虑供给能力和收入水平、收入结构，2015年合理的户均面积应该是在87平方米以下。
但中国现在的情况是，存量住宅户均面积平均在100平方米左右，而新增住宅的面积更有越来越大的一个趋势。这样的面积，即使按美国的标准来看，也不算是特别经济了。但是中国无论人均土地资源还是人均财富比起美国来说差得都很远。
如果按户籍人口计算，现在我们城市的人均住房面积达到了25、26平方米。这是什么概念呢？这是一个中上收入国家的人均住房水平。即使按购买力平价来算，我们的经济水准也只是处于从中等偏下向中等收入的过渡阶段，但是我们的人均房屋面积已经到了中等偏上，很明显这个面积偏大了。
所以中国一直以来存在住房超前消费的问题，超前消费和资源紧张之间的矛盾，现在是越来越尖锐了。停止超前消费、改变居住理念，已经刻不容缓。目前市场缺乏小户型住宅，但是小户型住宅又不好卖。现在房子做得越大越好卖，这好像是悖论了。不改变居住理念，这个悖论就消除不了。
未来的居住理念，一定是由追求面积变为追求品质，这样才能减少对土地资源的滥用和依赖，更有效地解决多数人的居住问题。
而从行业的角度看，要适应居住理念的变革，就要推进产业化，提高价格性能比，提升住宅质量、使用寿命与节能性能。
增加中低收入宜居住宅供应
现在宏观调控还在进行中，大家都非常关心，中央还会出什么政策？我个人认为，接下来的政策将是去年国八条（七部委意见）的一个延续。
我认为国八条是非常成熟的一个文件。虽然是八条，但概括起来核心的内容是两条，第一条就是打击炒房，打击投机，打击部分地区已经冒头的泡沫。这方面的政策一出台，即刻立竿见影。我们看到上海、浙江、江苏一些城市市场的变化是非常剧烈的，市场的调整，是前两年过于亢奋的代价，而目前应该说正在逐步趋于理性，正在好转。这是第一条，非常成功，效果已经很明显。
第二条就是解决中低收入家庭的居住问题。房子不像电视机、电冰箱，用得起就用，用不起就不用，住房是特殊的商品，所以必须要有一个合理的供应。现在土地的供应逐年下降，前面也说到住宅新增量从2002年开始急剧减少。从结构来看，无论土地还是房屋，减少的恐怕主要是面向中低收入家庭、带有保障性质的那一部分。所以必须要改变土地供应结构，要向市场提供这样的土地，让发展商多开发适宜中低收入家庭居住的房屋。
这一条目前见效还不够明显，我个人认为主要是两个原因。其一，它的效果有一个滞后期。比如去年的政策出台之后，上海就开始推出了一批面向中低收入家庭的微利房，万科也参与了这个工作，拿了两块地。这批房屋如果能顺利推向市场，对于中低收入家庭的居住问题将发挥非常大的作用。但是房屋的推出要有一年半到两年的滞后期，对市场产生明显的影响，要等到今年年底或者明年年初。
其二，上海推进微利房建设的力度比较少见。从统计数字来看，从去年国八条出台到现在，各个城市推出的用于微利房、廉租房的土地并不多。在土地供应总量和结构上，中央政府、地方政府还是应该加大力度，如果这个力度不加上来，房屋供应不足的市场矛盾依然会非常突出。
尤其是针对中低收入家庭、带有住房保障性质的土地供应，更应该加大力度，并有更灵活的供应方式。现在土地市场上招标、拍卖的价格越来越高，这种高价土地上盖出来的房子就算不涨价而降价20％卖，中低收入家庭恐怕还是买不起。所以，要缓解现在的市场矛盾，必须在土地供应结构上继续贯彻国八条的精神。
鼓励出租型物业
还有一组数据也很有意思。很多美国人住的住宅都是租的，欧洲一半人住的房子不是自己的，而我们的住宅自有率达到了80％。中国的城市住宅自有率不仅超过美国，也超过几乎所有的发达国家或地区。由此来看，不仅是我们的住房面积超前，我们的住宅自有率更加超前。
中国过去房子都不是自己的，现在走到了另外一个极端。我要住房子就去买，愿意租房的人很少，用来出租的房子也很少。为什么呢？除了消费观念之外，恐怕也要检讨一下我们的金融政策。
发达国家解决中低收入家庭的住房问题，主要靠出租物业。而这个行业能够发展起来，主要是靠金融业的支持。
现在中国的开发商做房子，基本上都是用来出售。而现在投资地产的购房者基本上也是为了转手卖给下家。这和国外的情况差别很大，但原因并不在于国内开发商或者投资者的兴趣取向不同，而是金融环境造成的。
开发商建好房子如果不卖而用来出租，那就涉及到一个资金无法回笼的问题，资金无法回笼，接下去就无法实现再生产和发展。现在银行对个人按揭贷款还是非常积极的，但对开发商的贷款限制越来越严格。而民间的投资者即使愿意向开发商提供资金来支持出租型物业，却又找不到合适的渠道。在国外，这个渠道主要通过REITs这种方式来解决，但国内现在还没有这个金融品种。
现在商业地产领先了一步，但是住宅的转机还不明显。商业地产如果盖了就卖，整个卖掉是很困难的，最终就会像住宅一样，分成小块卖出去。但商业地产需要整体进行管理经营，这和住宅不一样。如果出现这种尴尬局面，商业地产会非常糟糕。好在这几年国外的基金开始介入，商业地产才出现了转机，以整体方式持有出租的模式开始建立起来。
要让人人都买得起房子，这并不容易做到。从国外的经验来看，甚至不是必要的。关键在于要让大家住得起房子，大量出租型物业的存在，是非常重要的一个环节。所以应该鼓励出租型物业的发展、鼓励开发商变纯粹售房为租售并举。而要实现这个转型，恐怕需要给予一定的优惠政策，或者为商业模式上的创新提供空间，尤其是金融配套的建立非常关键。
迈向和谐之路
收入水平的分化，使房地产行业走到了一个敏感而且暗藏冲突的境地。未来要走向和谐健康，现在正处于一个十字路口，需要各方的努力。政府解决政策层面的问题，消费者也有居住理念的选择把握，而发展商在这样一个特殊的阶段，更应该把握好自己的方向。
如今贫富分化很悬殊，房地产又是热点话题，发展商坐在风口浪尖上，无动于衷并不明智。在这样一个阶段，开发商不能局限于行业本身的视角，而应该是跨出这个行业，从更广的社会责任角度考虑出发，思考如何为缓解这样的矛盾承担我们的责任。
社会财富有一个三次分配的过程。第一次分配是市场经济鼓励人们去创造财富，追求的是把社会总财富的蛋糕做大，也会使一部分人先富起来。第二次分配是政府通过税收和福利政策保障弱势群体并促进社会公平。而第三次分配则是富有阶层通过投身公益事业主动促进社会的和谐。
从发展商的责任角度看，在第一次分配中主要是守法经营，依靠专业能力创造利润；在第二次分配中主要是照章纳税，税交给政府，由政府来决定如何分配。这两方面，有许多规范经营的企业应该都做得不错，但是对第三次分配的思考，可能都还不是很多。
第三次分配应该是目前讨论的一个重点。有责任企业、有能力的企业，以及已经富裕起来的人，如何从腰包里掏出一些钱来做一些事情，如何让这些事情的效果最大化，这是一门很大的学问。从20世纪开始，美国的企业家前半生钻研“敛财之道”、后半生钻研“散财之道”，是一个普遍的情况。而且，后者并不比前者缺少挑战性。
万科现在正积极地投入中低收入家庭宜居住宅的研发和建设，我们希望有更多的同行加入进来，通过自身的努力改善房地产行业的形象。另一方面，万科从今年开始进行企业公民的整体规划和专项基金的建设。
楼市“寒冬”论战
王石的“40岁前不买房”和潘石屹的“最好早点买房”成为最对立的两种声音。 支持租房的网友占投票的最多数,在这37%的网友中,有不少人声援王石的“拐点论”和“租房说”。一方面,许多网友相信并期望房价会下跌,另一方面,用租房省下来的钱进行投资事业或者继续学习深造的观点,那么潘石屹是怎么说的呢……
“看不出房地产业
拐点趋势”
对于王石判断国内房地产业面临“拐点”的观点，潘石屹认为，对市场的分析要定性和定量相结合，如果只是在个别数据基础上进行分析，得到的将会是“只见树木，不见森林”的错误结论；尤其是用年家庭收入和房价比，这些数据中有许多的水分，特别是房价，因为这些数据中的“房价”只是一手房，并没有包括二手房的房价，而二手房的房价比一手房的房价要低。
他还表示，根据他们公司自己调研撰写的“北京市房地产分析报告”(包括新房及二手房价格)，看不出来房地产要出现拐点的趋势。当然，这只是基于北京市场的数据，潘石屹认为并不能代表全国的情况。他说，王石领导的万科在全国20多个城市做开发，对全国的情况，尤其是中低档住宅的情况更了解，更有发言权，而SO-HO中国主要集中在北京开发，对北京的市场更有体会，判断得也可能更准确一些。
对于近日广州地产高峰论坛上，有不少业内专家根据宏观经济运行的形势和住房需求情况，预测中国房价调整期最长会达到15个月的观点，潘石屹同样不以为然。他说，“为什么会得出15个月调整期的结论，而不是14个月，或者16个月，我们看到的情况是，市场真实的需求并没有改变，以北京为例，2007年北京所有销售出去的房子总共才14.4万套，但2007年北京新增城市人口就高达52万人。”
“万科是想在市场清理门户”
自从万科在广州、深圳、成都等地公开降价后，万科集团也表示今年元宵节后将对其在上海的剩余房源进行降价销售。
如何看待万科这一系列的做法？潘石屹认为，首先要看大背景：第一、国际经济步入萧条，到底会不会对中国、对中国的房地产造成影响？万科的判断是肯定会影响，所以他们做出了一系列的调整；第二、过去两年时间，土地的价格、房子的价格大幅度上涨，万科认为土地市场中出现了比较明显的泡沫，所以王石提出“不能再做地王”；再从万科的心态上来看，2007年万科销售额突破了500亿元，他们认为已经在市场上有足够的影响力，可以到了“清理门户”的地步了。
潘石屹表示，“我记得许多年前彩电行业的老大长虹集团，也认为自己的力量非常强大了，到了可以清理门户的地步了，他们的作法是囤积显像管，另一方面研制新产品背投电视，想一统天下；而今天万科的做法是谈‘拐点’，劝告人们三四年内不要购买房子、40岁之前不要购买房子，以及全面降价等，两个公司的作法不同，但目的都是一样的，都是为了利用自己的影响力在市场上清理门户。”
（摘自《书摘》2008.1）
（摘自《新闻晨报》2008.2.19）