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摘要：应收账款保理融资也被称为收款担保，指卖方有条件的将与买方签订的销售或服务合同产生的应收账款转给合作保理商，而保理商向卖方提供流动资金、相关信用普查、各方账户管理、相关风险担保以及账款回收等服务。本文详细介绍了应收账款保理融资的定义、应用的必要性及其操作流程，并针对其在应用过程中存在的问题，提出了有针对性的应用对策。
关键词：应收账款;保理融资;房地产
在2018年“高屋建瓴”全国性房地产高峰论坛上，相关专业人士对我国现行房地产行业的融资状况展开了激烈讨论。发现在2015年、2016年，无论是2A或是3A的房地产企业想要融资都是相当容易的，但是在过去两年后的现在，房地产行业的融资环境发生了很大的改变。各方条件的限制使房地产企业的融资成本不断攀升，上升的比例在两年中达到了近10%。房地产行业作为一个高风险、高投资、高收益的资本密集型产业，需要在这种融资环境下拓展新的融资渠道，而应收账款保理作为一种符合房地产行业特性的融资方式，不仅可以降低房地产企业的融资成本，还可以优化企业自身财务结构。就目前看来，它已成为解决房地产企业融资困难的重要途径之一。
应收账款保理融资也被称为收款担保，指卖方有条件的将与买方签订的销售或服务合同产生的应收账款转给合作保理商，而保理商向卖方提供流动资金、相关信用普查、各方账户管理、相关风险担保以及账款回收等服务。它基本产生于买卖双方交易中大量资金无法一次性结清，而卖方为了加强该交易中应收账款的运用、增强企业自身资金流动性而采取的融资手段。在中国，有追索权的保理和无追索权的保理是应收账款保理市场上的主要流通方式。有追索权的保理融资，不论应收账款不能收回来的原因是什么，保理商都有权收回已支付给卖方的融资款，并且可以拒付尚未收回的差额;无追索权的保理融资是放弃对卖方的追索权，仅由保理商独自承担买方拒绝支付或者无力支付账款的风险。
一、应收账款保理融资应用的必要性
如今经济发展迅速，商业信贷的普及使房地产行业整体的应收账款规模逐年扩大，房地产公司的流动资金短缺以及大量债权无法变现，都是企业目前所要面对的首要难题，这些问题直接导致了房地产企业资金周转运作缓慢，一定程度上增加了企业风险。由于应收账款它不仅会增加了房地产企业的机会成本，还会增加企业的坏账成本，导致房地产企业盈亏虚实影响自身发展。许多房地产企业更是因为收不回应收账款最后直接陷入到破产的境地，因此应收账款的沉积成为了当下各房地产企业管理层重要的研究问题。而应收账款的保理融资可以把这种赊销的资产有条件的转让，并在较短时间内获得流动资金，解决了公司这方面的困难。保理融资不仅在提供资金上很及时，对应收账款的管理以及催收等也能够提供很大帮助。总的来说，房地产企业通过保理的融资方式可以收回应收款项，在加快资金周转速度的同时优化自身结构，这对发展下的房地产行业来说，起了不可替代的作用。
二、应收账款保理融资操作流程
申请保理融资的企业与保理商达成保理业务后具体操作流程（如图1所示）
（1）卖方通知买方将进行应收账款保理来为合作项目进行融资的事实，并告知买方会将项目的哪些应收账款转让给保理商;（2）卖方向保理商提供相应票据和资料复印件，以及对融资资金具体要投入什么项目做出具体阐述，与保理商签订《应收账款转让登记协议》，并在中国人民银行應收账款质押公式系统中登记相关资料作为公开信息;（3）保理商对卖方进行放款之前会将债权转让通知给买方签字，确保买方对保理事实有实质上的确认;（4）保理商以合同约定的比例（最高到达申请销售额度的80%）向卖方进行放款，并扣除过程中产生的各项相关费用。并且保理商会规定向卖方支付的融资款必须用于保理合同中特定的项目，以确保资金用途具有可控性;（5）保理商在应收账款到期之前，会提示买方向规定的保理收款专户汇款;（6）买方到期向保理商付款，以合同规定转账方式将相应款项打入保理专户;（7）保理商从收取的款项中扣除其中已向债务方支付的预付款、保理费用以及保理利息过后，将剩余款打给债权方的指定账户。
三、应收账款保理融资应用中存在的问题
（一）保理条例与实际应用部分脱节
部分企业在进行应收账款保理融资时所结合运用到的保理条例是属于国际保理条例，其中部分条例并不符合公司实际，这会导致应用操作与条例的部分脱节，在一定程度上增加了应收账款保理融资的风险。
（二）保理业务开展时保理商来源过广
公司在选择合作保理商的时候需要海量搜集保理商的信息资料才能实现业务上的合作，由于公司没有在日常经营中针对企业自身特性进行保理商的资料整合，导致公司想要进行保理合作时，还要投入人工进行保理商资料的搜集与筛选，在一定程度上限制了该公司保理融资业务的应用与发展。
（三）保理业务中买卖双方信息透明度不一致
公司在进行保理融资的过程中存在买卖双方相关资料透明度不一致的问题，这直接影响了保理合同中收账方法的制定，从而增加了企业应收账款的回款风险。
四、促进应收账款保理融资在企业中应用的对策
（一） 以保理合同明确条例细则
公司在保理业务中所运用到的保理条例属于国际保理条例，这是由于我国还没有专门针对保理融资出台相关的法律文件，所以在这样的政策背景下，公司进行保理融资就需要对国际保理条例进行更为细化的描述，并在保理合同中标明条例细节，这样才能在一定程度上抑制实际操作中相关风险的产生。
（二） 日常对各渠道保理商资料进行整合
公司应该在日常经营中留意各渠道的保理商资料，对符合企业自身特性的保理商进行相关资料的整合，而不是在保理融资业务开展的近期才投入人工对保理商进行海量筛选。提前做准备不仅可以节约公司投入的相关人工成本，还可以使每个工程项目找到更符合自身特征的保理商，促进了保理融资方式的应用与发展。
（三）以保理合同来明确买方企业义务
由于保理融资业务在进行前期企业调查时，是公司单方面向保理商递交买卖双方保业务的相关资料，企业对买方的了解停留在合作项目上，因此才会产生信息透明度不一致的问题。企业在保理融资进行前期调查过程中，在保理合同中明确规定买方企业也需提供保理业务相关文件材料，不仅可以使保理合同的制定更加符合实际，还可以抑制相关风险的产生。
参考文献：
[1]石梦.应收账款保理融资的现状及发展趋势分析[J].中国总会计师，2015（11）：22-24.
[2]关鹤.应收账款管理研究—以供水公司为例[J].管理科学，2017（12）：175-176.
[3]朱佩银.我国房地产开发企业融资现状及其优化[D].安徽大学硕士学位论文，2017（30）：23-26.
作者简介：
樊晓迪（1992-），女，湖北恩施，硕士，武汉东湖学院管理学院助教，研究方向：农业经济理论与政策。
关键词：应收账款;保理融资;房地产
在2018年“高屋建瓴”全国性房地产高峰论坛上，相关专业人士对我国现行房地产行业的融资状况展开了激烈讨论。发现在2015年、2016年，无论是2A或是3A的房地产企业想要融资都是相当容易的，但是在过去两年后的现在，房地产行业的融资环境发生了很大的改变。各方条件的限制使房地产企业的融资成本不断攀升，上升的比例在两年中达到了近10%。房地产行业作为一个高风险、高投资、高收益的资本密集型产业，需要在这种融资环境下拓展新的融资渠道，而应收账款保理作为一种符合房地产行业特性的融资方式，不仅可以降低房地产企业的融资成本，还可以优化企业自身财务结构。就目前看来，它已成为解决房地产企业融资困难的重要途径之一。
应收账款保理融资也被称为收款担保，指卖方有条件的将与买方签订的销售或服务合同产生的应收账款转给合作保理商，而保理商向卖方提供流动资金、相关信用普查、各方账户管理、相关风险担保以及账款回收等服务。它基本产生于买卖双方交易中大量资金无法一次性结清，而卖方为了加强该交易中应收账款的运用、增强企业自身资金流动性而采取的融资手段。在中国，有追索权的保理和无追索权的保理是应收账款保理市场上的主要流通方式。有追索权的保理融资，不论应收账款不能收回来的原因是什么，保理商都有权收回已支付给卖方的融资款，并且可以拒付尚未收回的差额;无追索权的保理融资是放弃对卖方的追索权，仅由保理商独自承担买方拒绝支付或者无力支付账款的风险。
一、应收账款保理融资应用的必要性
如今经济发展迅速，商业信贷的普及使房地产行业整体的应收账款规模逐年扩大，房地产公司的流动资金短缺以及大量债权无法变现，都是企业目前所要面对的首要难题，这些问题直接导致了房地产企业资金周转运作缓慢，一定程度上增加了企业风险。由于应收账款它不仅会增加了房地产企业的机会成本，还会增加企业的坏账成本，导致房地产企业盈亏虚实影响自身发展。许多房地产企业更是因为收不回应收账款最后直接陷入到破产的境地，因此应收账款的沉积成为了当下各房地产企业管理层重要的研究问题。而应收账款的保理融资可以把这种赊销的资产有条件的转让，并在较短时间内获得流动资金，解决了公司这方面的困难。保理融资不仅在提供资金上很及时，对应收账款的管理以及催收等也能够提供很大帮助。总的来说，房地产企业通过保理的融资方式可以收回应收款项，在加快资金周转速度的同时优化自身结构，这对发展下的房地产行业来说，起了不可替代的作用。
二、应收账款保理融资操作流程
申请保理融资的企业与保理商达成保理业务后具体操作流程（如图1所示）
（1）卖方通知买方将进行应收账款保理来为合作项目进行融资的事实，并告知买方会将项目的哪些应收账款转让给保理商;（2）卖方向保理商提供相应票据和资料复印件，以及对融资资金具体要投入什么项目做出具体阐述，与保理商签订《应收账款转让登记协议》，并在中国人民银行應收账款质押公式系统中登记相关资料作为公开信息;（3）保理商对卖方进行放款之前会将债权转让通知给买方签字，确保买方对保理事实有实质上的确认;（4）保理商以合同约定的比例（最高到达申请销售额度的80%）向卖方进行放款，并扣除过程中产生的各项相关费用。并且保理商会规定向卖方支付的融资款必须用于保理合同中特定的项目，以确保资金用途具有可控性;（5）保理商在应收账款到期之前，会提示买方向规定的保理收款专户汇款;（6）买方到期向保理商付款，以合同规定转账方式将相应款项打入保理专户;（7）保理商从收取的款项中扣除其中已向债务方支付的预付款、保理费用以及保理利息过后，将剩余款打给债权方的指定账户。
三、应收账款保理融资应用中存在的问题
（一）保理条例与实际应用部分脱节
部分企业在进行应收账款保理融资时所结合运用到的保理条例是属于国际保理条例，其中部分条例并不符合公司实际，这会导致应用操作与条例的部分脱节，在一定程度上增加了应收账款保理融资的风险。
（二）保理业务开展时保理商来源过广
公司在选择合作保理商的时候需要海量搜集保理商的信息资料才能实现业务上的合作，由于公司没有在日常经营中针对企业自身特性进行保理商的资料整合，导致公司想要进行保理合作时，还要投入人工进行保理商资料的搜集与筛选，在一定程度上限制了该公司保理融资业务的应用与发展。
（三）保理业务中买卖双方信息透明度不一致
公司在进行保理融资的过程中存在买卖双方相关资料透明度不一致的问题，这直接影响了保理合同中收账方法的制定，从而增加了企业应收账款的回款风险。
四、促进应收账款保理融资在企业中应用的对策
（一） 以保理合同明确条例细则
公司在保理业务中所运用到的保理条例属于国际保理条例，这是由于我国还没有专门针对保理融资出台相关的法律文件，所以在这样的政策背景下，公司进行保理融资就需要对国际保理条例进行更为细化的描述，并在保理合同中标明条例细节，这样才能在一定程度上抑制实际操作中相关风险的产生。
（二） 日常对各渠道保理商资料进行整合
公司应该在日常经营中留意各渠道的保理商资料，对符合企业自身特性的保理商进行相关资料的整合，而不是在保理融资业务开展的近期才投入人工对保理商进行海量筛选。提前做准备不仅可以节约公司投入的相关人工成本，还可以使每个工程项目找到更符合自身特征的保理商，促进了保理融资方式的应用与发展。
（三）以保理合同来明确买方企业义务
由于保理融资业务在进行前期企业调查时，是公司单方面向保理商递交买卖双方保业务的相关资料，企业对买方的了解停留在合作项目上，因此才会产生信息透明度不一致的问题。企业在保理融资进行前期调查过程中，在保理合同中明确规定买方企业也需提供保理业务相关文件材料，不仅可以使保理合同的制定更加符合实际，还可以抑制相关风险的产生。
参考文献：
[1]石梦.应收账款保理融资的现状及发展趋势分析[J].中国总会计师，2015（11）：22-24.
[2]关鹤.应收账款管理研究—以供水公司为例[J].管理科学，2017（12）：175-176.
[3]朱佩银.我国房地产开发企业融资现状及其优化[D].安徽大学硕士学位论文，2017（30）：23-26.
作者简介：
樊晓迪（1992-），女，湖北恩施，硕士，武汉东湖学院管理学院助教，研究方向：农业经济理论与政策。