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我国现行国家政策严格禁止农村宅基地使用权向社会主体转让,根本原因在于农村没有建立住房保障制度,宅基地承担着农民居住安全保障功能.农村宅基地大量闲置的现实国情,决定了闲置宅基地使用权外部转让是可行的.宅基地使用权直接向社会主体转让的思路不可取,宅基地使用权转权入市理论应予以修正.宅基地使用权外部转让的具体规则可从限定转让客体、厘定使用期限、实行房地一致原则、加强转让监管、建立收益分配机制等方面予以构建.