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【摘要】当前有关房产税改革传言沸沸扬扬，其中房产税新政到底对房价有哪些方面的影响，本文通过对房产税改革的方向，运用财务估价模型估计房产税新政对不同用途的房产的房价产生的影响，来推导房产税新政的出台对房价产生的影响。
【关键词】房产税新政；房价；估价
一、房产税为什么要改革
在我国中国现行税制体系，流转税和所得税为共享税，在流转税和所得税的分成中，中央政府拿走大部分，而地方税种中主要为财产税，而财产税在我国属于小税种，无法给地方政府提供太多的收入，这样造成了中央政府财力雄厚，而地方政府税收日渐萎缩的局面，所以为了要维持正常运转以及发展需要，地方政府就不得不走向依赖土地出让金的“土地财政”，地方政府对土地出让金的依赖，间接产生了暴力拆迁和高房价等社会问题。更严重的是，通过出让土地获得的土地出让金是一种一次性收入行为，地方政府可能会为了筹集收入大量出售土地，导致备用土地不足的状况，因此对财产税的改革势在必行。财产税的改革的重点就是房产税，在我国由于长期对非经营用住房不征收房产税，所以地方政府收入中房产税是个小税种，而这在其他国家是不正常的，几乎全世界所有的国家，都设有这个税种，并且是比重非常之大的税种。在发达国家，房产税在国家税收中所占比重普遍超过了50%。美国为75%，世界最穷的国家肯尼亚也占到69%。我们期望通过对房产税的改革期望给地方政府提供一个稳定收收入来源，降低地方政府对土地财政的依赖。据国土资源部组织2009年对全国620个房地产项目的地价专项调查显示，地价占房价比平均为23.2%，万方地产咨询机构2009年发布的《久银地价·华东报告》显示，7月上海、杭州、南京等华东主要城市的土地成交价格占当地同期房价之比平均达40%，个别地块甚至超过房价的六成，可见地价在房价中的比重，地价增加了房地产的成本，因此催生了高房价，房产税的改革把一次交足70年的土地出让金，改在每年缴纳的房产税分年交足，可以有效的缓解地价在房价中的比重，从而降低房价。
二、房产税新政对于对房价产生的影响
在我国现实是贫富差距很大，富人们为了财产保值甚至升值的需要，房地产便成了一种投资的工具。2010年8月份一位电网系统员工的统计显示660多个城市，现有连续6个月以上电表读数为零的空置房6540万套。因此从一定意义上讲这些既没有使用又没有出租的房产推高了我国的房价。从上面的分析我们可以得出结论打击房价需求的根本是打击投资性住房中的空置房，迫使其专卖，或者出租。
1．开征房产税对于正常自用的房产的价格的影响。在已经披露的消息中，重庆的房产税新政中，对于计入征收房产税商品房的建筑面积可能为144平方米以上，多套房建筑面积实施累加制，超过200平方米也可能被征收房产税。上海则对于居民购买的第一套住房不争房产税。因此对于正常大小的居民自用第一套住宅在房产税新政中，应该是免税的，新政并不会对其产生多大的影响。
2．开征房产税空置房价格的影响。我们假设现在的房价为p0，房产税税率为t房价的年均增长率固定为ia，银行的长期利率为i.则对于空置房来说。空置房的存在是为了将来等房价上涨后卖出来更高的价格来赚取利润。则对于房产估价一般有三种方式：第一种为历史成本法，即对房产的建造成本加上地价和其他费用的价格然后按使用年数进行摊销后，计算出它现在的价格。第二种为折现法，即对于房产未来可以给所有者赚得钱进行折现，包括每年的房租再加上最后的残值或者转让获得的收益。第三种为公允价值法，即对于房产的价格近似的按照，附近差不多类型的房子出售后的价格计算现在的价格。对于我们研究房产税对空置房的影响，则不适用历史成本法，因为未来税收对于过去的历史成本产生不了任何影响，由于还没有实行新的房产税，我们没有实时的资料对比征税前后房产价格的变化，也不适用公允价值法，因此我们采用折现法。对于投资性住房中的空置房的价格来说，由于其并未出租所以按房产价格乘以税率来缴纳房产税，这是每年的现金净流出。我们假设n年后房主把房产卖出。则房产未来现金流量折现为pa（不考虑除房产税外其他税费和其他交易成本），pa=p0/( )n－NPV( ，p0t)（公式一）由该公式我们可以发现，对于现在的状况还没有开征房产税的情况下，即t=0。则房价为：pa=p0/( )n。当开征房产税之后由于NPV( ，p0t)必然大于零，则pa会降低。所以开征房产税使投资性住房中的空置房的未来收益折现的价格降低，即其内在价值的降低，在长期看来会导致空置房的价格下降。因此开征房产税会对空置房产生打击，降低预期的空置房投资收益，这样就降低了空置房的投资价值，迫使空置房专卖或者出租。
3．房产税对于用于出租的房产的价格的影响。房产的价值从本质上讲，应该是房子的使用价值，即房租，即使一个人住在自己房子里，从经济学上讲他住在自己的房子里会产生机会成本，就是假如他把房子租出去可以收取的房租。从这个意义上讲，自己居住自己的房产就算自己给自己交了房租，因此通过房租对房子价值估价，更接近房产的本来。我们假设房子租金为A，长期国债的利率为I，则假设房租的增长率为i ，由于出租住房征收房产税的话，是按租金为计税依据的，房产税税率为tb：在开征房产税之后，房产税是按租金收入乘以税率计算得到，那么对于房产税征收的税收tb，而这构成了出租人的直接成本，而且是所有出租用房租金的结构成本，出租人会通过租金涨价把税收完全转移给承租人。则房屋价格为Pb=NPV( ，A)。（公式二）与没有征税的情况下房屋价格为房屋价格Pb1=NPV( ，A)相同。但是房租价格却上涨了，说明在征收房产税后对于出租用住房来说，房屋价格不会上涨，但是房租的价格升高，从而导致房价的升高，这对低收入者是不利的，因此在出台房产税新政时，对于出租的房产以租金收入作为征税对象的话，应该还采用低税率，最大限度的保证低收入者的利益。
三、房产税新政的意义
首先房产税新政的出台，毕竟房产税的本质是一种税收，他最主要的作用是为地方财政提供一种持久性的收入，降低地方政府对于“土地财政”的依赖，靠卖土地产生的获得收入显然是很难弥补地方政府提供地方公共物品所需要的持续性支出，因此房产税的开征对于改善地方政府财政状况有深刻的意义，另外我国经历了流转税改革和所得税改革后，再进行房产税改革后使我国的财税制度初步完成与国际接轨。其次房产税新政的出台，会打击到空置房，迫使空置的房产转为出租或者出售，这样能对二手房交易市场和租房市场提供一个较为可观的供给量，在一定意义上能降低房价，甚至房租。而对于租房市场，只要新政没有调高或者少量的调高对租金收入征税的税率，并不会使租金上升的太快。
总之可以肯定，房产税新政将很快落地。因为任何一种新政的成败，都取决于与该新政相关的利益各方的博弈。房产税新政将为地方政府提供稳定而大宗的新税源。房产税新政在使地方政府成为最大的受益人的同时，并不伤害老百姓的利益，因为老百姓的自住房免税。也不伤害房地产商的利益，因为新建在售的商品房也在免税之列，所以不可能事与愿违地推高商品房房价。而政府的任何一项新政，都不可能让所有的人都受益。他伤害的是我国为数很少的富人的利益，他们对缴纳些税款从税收的再分配角度讲是合理的。
参 考 文 献
[1]贾康．关于中国房地产税费改革的基本看法[J]．涉外税务．2006（7）
[2]许圣如．房产税迷局[J]．南风窗．2010（12）
[3]侯小青．探析房产税对房价的影响[J]．胜利油田党校学报．2010（12）
[4]任寿根．房产税研究[M]．江西人民出版社，2000
[5]李广子．物业税能抑制高房价吗？[N]经济参考报．2010（5）
【关键词】房产税新政；房价；估价
一、房产税为什么要改革
在我国中国现行税制体系，流转税和所得税为共享税，在流转税和所得税的分成中，中央政府拿走大部分，而地方税种中主要为财产税，而财产税在我国属于小税种，无法给地方政府提供太多的收入，这样造成了中央政府财力雄厚，而地方政府税收日渐萎缩的局面，所以为了要维持正常运转以及发展需要，地方政府就不得不走向依赖土地出让金的“土地财政”，地方政府对土地出让金的依赖，间接产生了暴力拆迁和高房价等社会问题。更严重的是，通过出让土地获得的土地出让金是一种一次性收入行为，地方政府可能会为了筹集收入大量出售土地，导致备用土地不足的状况，因此对财产税的改革势在必行。财产税的改革的重点就是房产税，在我国由于长期对非经营用住房不征收房产税，所以地方政府收入中房产税是个小税种，而这在其他国家是不正常的，几乎全世界所有的国家，都设有这个税种，并且是比重非常之大的税种。在发达国家，房产税在国家税收中所占比重普遍超过了50%。美国为75%，世界最穷的国家肯尼亚也占到69%。我们期望通过对房产税的改革期望给地方政府提供一个稳定收收入来源，降低地方政府对土地财政的依赖。据国土资源部组织2009年对全国620个房地产项目的地价专项调查显示，地价占房价比平均为23.2%，万方地产咨询机构2009年发布的《久银地价·华东报告》显示，7月上海、杭州、南京等华东主要城市的土地成交价格占当地同期房价之比平均达40%，个别地块甚至超过房价的六成，可见地价在房价中的比重，地价增加了房地产的成本，因此催生了高房价，房产税的改革把一次交足70年的土地出让金，改在每年缴纳的房产税分年交足，可以有效的缓解地价在房价中的比重，从而降低房价。
二、房产税新政对于对房价产生的影响
在我国现实是贫富差距很大，富人们为了财产保值甚至升值的需要，房地产便成了一种投资的工具。2010年8月份一位电网系统员工的统计显示660多个城市，现有连续6个月以上电表读数为零的空置房6540万套。因此从一定意义上讲这些既没有使用又没有出租的房产推高了我国的房价。从上面的分析我们可以得出结论打击房价需求的根本是打击投资性住房中的空置房，迫使其专卖，或者出租。
1．开征房产税对于正常自用的房产的价格的影响。在已经披露的消息中，重庆的房产税新政中，对于计入征收房产税商品房的建筑面积可能为144平方米以上，多套房建筑面积实施累加制，超过200平方米也可能被征收房产税。上海则对于居民购买的第一套住房不争房产税。因此对于正常大小的居民自用第一套住宅在房产税新政中，应该是免税的，新政并不会对其产生多大的影响。
2．开征房产税空置房价格的影响。我们假设现在的房价为p0，房产税税率为t房价的年均增长率固定为ia，银行的长期利率为i.则对于空置房来说。空置房的存在是为了将来等房价上涨后卖出来更高的价格来赚取利润。则对于房产估价一般有三种方式：第一种为历史成本法，即对房产的建造成本加上地价和其他费用的价格然后按使用年数进行摊销后，计算出它现在的价格。第二种为折现法，即对于房产未来可以给所有者赚得钱进行折现，包括每年的房租再加上最后的残值或者转让获得的收益。第三种为公允价值法，即对于房产的价格近似的按照，附近差不多类型的房子出售后的价格计算现在的价格。对于我们研究房产税对空置房的影响，则不适用历史成本法，因为未来税收对于过去的历史成本产生不了任何影响，由于还没有实行新的房产税，我们没有实时的资料对比征税前后房产价格的变化，也不适用公允价值法，因此我们采用折现法。对于投资性住房中的空置房的价格来说，由于其并未出租所以按房产价格乘以税率来缴纳房产税，这是每年的现金净流出。我们假设n年后房主把房产卖出。则房产未来现金流量折现为pa（不考虑除房产税外其他税费和其他交易成本），pa=p0/( )n－NPV( ，p0t)（公式一）由该公式我们可以发现，对于现在的状况还没有开征房产税的情况下，即t=0。则房价为：pa=p0/( )n。当开征房产税之后由于NPV( ，p0t)必然大于零，则pa会降低。所以开征房产税使投资性住房中的空置房的未来收益折现的价格降低，即其内在价值的降低，在长期看来会导致空置房的价格下降。因此开征房产税会对空置房产生打击，降低预期的空置房投资收益，这样就降低了空置房的投资价值，迫使空置房专卖或者出租。
3．房产税对于用于出租的房产的价格的影响。房产的价值从本质上讲，应该是房子的使用价值，即房租，即使一个人住在自己房子里，从经济学上讲他住在自己的房子里会产生机会成本，就是假如他把房子租出去可以收取的房租。从这个意义上讲，自己居住自己的房产就算自己给自己交了房租，因此通过房租对房子价值估价，更接近房产的本来。我们假设房子租金为A，长期国债的利率为I，则假设房租的增长率为i ，由于出租住房征收房产税的话，是按租金为计税依据的，房产税税率为tb：在开征房产税之后，房产税是按租金收入乘以税率计算得到，那么对于房产税征收的税收tb，而这构成了出租人的直接成本，而且是所有出租用房租金的结构成本，出租人会通过租金涨价把税收完全转移给承租人。则房屋价格为Pb=NPV( ，A)。（公式二）与没有征税的情况下房屋价格为房屋价格Pb1=NPV( ，A)相同。但是房租价格却上涨了，说明在征收房产税后对于出租用住房来说，房屋价格不会上涨，但是房租的价格升高，从而导致房价的升高，这对低收入者是不利的，因此在出台房产税新政时，对于出租的房产以租金收入作为征税对象的话，应该还采用低税率，最大限度的保证低收入者的利益。
三、房产税新政的意义
首先房产税新政的出台，毕竟房产税的本质是一种税收，他最主要的作用是为地方财政提供一种持久性的收入，降低地方政府对于“土地财政”的依赖，靠卖土地产生的获得收入显然是很难弥补地方政府提供地方公共物品所需要的持续性支出，因此房产税的开征对于改善地方政府财政状况有深刻的意义，另外我国经历了流转税改革和所得税改革后，再进行房产税改革后使我国的财税制度初步完成与国际接轨。其次房产税新政的出台，会打击到空置房，迫使空置的房产转为出租或者出售，这样能对二手房交易市场和租房市场提供一个较为可观的供给量，在一定意义上能降低房价，甚至房租。而对于租房市场，只要新政没有调高或者少量的调高对租金收入征税的税率，并不会使租金上升的太快。
总之可以肯定，房产税新政将很快落地。因为任何一种新政的成败，都取决于与该新政相关的利益各方的博弈。房产税新政将为地方政府提供稳定而大宗的新税源。房产税新政在使地方政府成为最大的受益人的同时，并不伤害老百姓的利益，因为老百姓的自住房免税。也不伤害房地产商的利益，因为新建在售的商品房也在免税之列，所以不可能事与愿违地推高商品房房价。而政府的任何一项新政，都不可能让所有的人都受益。他伤害的是我国为数很少的富人的利益，他们对缴纳些税款从税收的再分配角度讲是合理的。
参 考 文 献
[1]贾康．关于中国房地产税费改革的基本看法[J]．涉外税务．2006（7）
[2]许圣如．房产税迷局[J]．南风窗．2010（12）
[3]侯小青．探析房产税对房价的影响[J]．胜利油田党校学报．2010（12）
[4]任寿根．房产税研究[M]．江西人民出版社，2000
[5]李广子．物业税能抑制高房价吗？[N]经济参考报．2010（5）