摘 要：本文阐述了如何加强通过加强房地产行业应收账款的内部控制来加速资金回笼：通过建立健全应收账款内部控制制度，加强应收账款风险进行事前控制、事中跟踪、事后监督，达到加速资金回笼的最终目的；并提出加强房地产行业应收账款内部控制应注意的几个问题。
　　关键词：房地产；应收账款；内部控制；资金回笼
　　中图分类号：F272.3
　　自引进房地产按揭供楼这一金融工具以来，中国房地产业得到迅猛发展，房地产与金融业紧密相连。宏观上，一旦房地产业出现危机，势必波及金融业，同样金融危机也必然连带房地产业。作为微观上具体一家房地产企业，经营房地产应着重研究项目资金运作，提前谋划开发经营全过程的资金投入产出能可靠顺利不断裂是至关重要的。而这企业重大决策涉及到企业商业模式运作机制、内部管理等方方面面，本文仅以企业经营管理中涉及财务且由本人在工作中实际思考和操作的有效管理企业应收账款做一回顾和总结。
　　应收账款按性质可分为五种类型：应收首付款（指签署合同前应支付的首笔购房款）、应收银行按揭款（指已向银行申请办按揭手续但尚未到账的款项）、应收客户按揭欠款（指已办妥按揭手续应按期供款的客户，在公司为其担保的期限内，发生的逾期仍未支付的欠款）、应收分期付款（指按照合同约定在规定的时间内应收的分期款项）、分期付款欠款（指采用分期付款方式的客户，发生的未按合同规定期限交纳的逾期房款）。
　　正是由于行业特殊性，应收账款经历环节多，容易出现差错、滞后。因此要重点加强对应收款环节的内部控制。通过建立和健全该环节的内部控制制度，可以提高应收账款与货币资金的使用效率，加速资金运转。
　　一、建立健全应收账款内部控制制度
　　1、职责控制：根据销售流程，建立岗位责任制度，将销售、催收、收款、统计及核算等应收账款各个环节的工作落实到具体的部门、岗位、人员，并规定这些岗位的完成工作的时限。注意这些岗位的不相容性。
　　2、对账控制：对应收账款应定期统计、定期核对，减少人为因素，提高准确性。
　　3、催收控制：建立分级预警机制（具体见后文），有针对性向客户催收房款，保证催收的时效性。
　　4、监督控制：定期考核包括对收款计划跟踪分析；对应收账款回收全面清查；分析账龄，对到期未能付款的客户应采取相应的措施；催收情况等。
　　5、措施控制：对到期未能付款的客户及时采取相应的措施（根据法律或者合同约定采取不予办理入伙手续和房产证、收取违约金、及时移交法律程序）从而有效保障应收账款的回收。
　　二、应收账款的事前风险控制
　　1、合同设计预防风险：按照应收账款内部控制制度的控制措施，公司在购房合同中的条款中明文规定逾期交款造成的损失，由客户承担相应的违约责任。如因客户原因造成按揭办理延迟的，客户应承担违约责任，公司可向其收取一定金额的违约金，造成公司损失的，还应当负赔偿责任。
　　2、鼓励回收风险小的付款方式：从付款方式来看，应收账款回收风险最小的是一次性付款、其次是按揭付款、最后是分期付款。因此公司针对这种情况制定了销售付款优惠政策，尽可能鼓励客户采用一次性交清或按揭的付款方式，限制采用分期付款方式。
　　3、防范回收风险大的付款方式：对于按揭客户，在确定有意向购买时，由按揭银行提前介入先对其进行资信调查，确定符合银行放款条件后，再通知客户签署购房合同，从源头上控制资金回笼时间；对于采用分期付款的客户，公司要求专人按银行按揭审查的标准对其进行严格的资信调查，符合规定后，报相关负责人审批。并且分期付款的期限必须限制在楼房建设期内。
　　4、将责任落实到人，与考核挂钩，完善激励机制，奖罚有依。将相关责任部门及责任人的对应收账款回款情况纳入绩效考核，通过有效的激励，能调动员工积极性，同时引导管理人员对于资金管理的重视，提高资金运营效率。
　　三、对应收账款事中控制。
　　对正在发生的应收账款，通过跟踪、分析、反馈、来对其进行控制。使售房款能按照既定的时间回款，减少资金拖欠；同时能防止舞弊、减少消极怠工的现象。对应收款项的跟踪能及时发现超过期限的应收款项；定期对应收账款账龄、收款计划、及签约额的分析，能及时找出逾期付款的原因及集中的客户群，属于公司内部原因的，及时整改避免以后出现类似问题。属于客户原因，应及时反馈给相关部门，进行催收，快速回笼资金。
　　四、应收账款的事后监督：设置分级预警机制
　　首先按照与客户约定的各个环节的期限及逾期时间的长短对应收账款进行分级设置：如客户定购后按期签约的情况、首付款交付并按规定的时间提交按揭资料的情况、按揭资料交齐且已符合银行放款条件的按揭款回款情况、一次性付款或分期付款项交付情况等。
　　其次根据实际可控制天数来制定预警级别，从而采取不同的催收措施：如临近约定期限的为一级预警，应及时短信提醒客户履约；至约定期限客户没有按期履约设为二级预警，应电话催促客户履约；逾期一周的客户设为三级预警，先电话录音通知，若三日内无特殊原因仍未缴款，则发书面函件至客户并告知其将要承担的违约责任等。对于恶意拖欠房款，拒不配合的客户，根据合同规定，移交公司法律部门，按照法律程序办理。
　　通过分级预警机制，可及时掌握逾期的应收款项，并按照制度规定对于不同的逾期采取不同的处理方式，保障了应收账款回收的速度及力度；通过专人负责催收，减少了推诿扯皮；与考核挂钩，除了监督作用外还能激发了员工的积极性，最大限度调动员工的能动性，完成该项工作。
　　五、加强房地产行业应收账款内部控制应注意的几个问题。
　　首先应收账款的内部控制制度一定要切实可行，针对每个风险节点所采取的措施都要明确，通过将具体流程制度化，为执行提供根据和保障，同时应具有可操作性及保证执行的力度。其次对风险的事前控制应在源头，只有从源头上控制住风险，才能减少购买后出现的由于信贷问题，导致无法发放按揭，房产备案又无法撤消的尴尬局面。而且通过合同明文规定的违约责任，保证了催款的力度及合法性。再次可以利用销售软件来对购房款进行跟踪、减少工作量。但要注意的是目前某些销售软件比如明源软件、竞优软件仅仅是对购房逾期的时点进行提示，少有期间跟踪及分析，因此在和销售软件商合作的时候，可以要求按照本企业的情况及需求进行二次开发。最后要加强考核机制。人是执行之本，要想收款的各个环节都丝丝相扣，毫不脱节，通过监督考核机制，实行合理的奖惩制度，才能最大限度地调动员工的积极性。