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宏观调控震动房地产业
要点提示：房地产资金来源的60%来自银行贷款，“三‘不’原则”无疑让这个比率大打折扣。这就导致融资渠道狭窄的房地产企业为钱而犯愁。
众所周知，房地产是一个资金密集型行业，宏观调控金融手段的发力，将房地产企业融资这一核心话题推上了风口浪尖。
近日，建设部和商务部等有关部委联合下发了《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》(下称《意见》)；几乎同时，央行也宣布再次上调商业银行存款准备金率计划，加之银行方面仍然面临再次升息的压力，地产界一片风声鹤唳。
不久前，国务院办公厅转发建设部、国家发展改革委和国土资源部等九部委的文件规定：对项目资本金比例达不到35%等贷款条件的房地产企业，商业银行不得发放贷款；对闲置土地和空置商品房较多的开发企业，商业银行要按照审慎经营原则，从严控制展期贷款或任何形式的滚动授信；对空置3年以上的商品房，商业银行不得接受其作为贷款的抵押物。
上述规定被业界称为所谓“三‘不’原则”，这也是有关部门迄今为止拿出的最令房地产开发企业感到不寒而栗的“杀手锏”。近来出台的一系列政策表明，新一轮宏观调控以来，监管部门在遏制外资炒楼的同时，对自己的“钱袋子”捂得也越来越紧。
长期以来，我国房地产直接融资渠道狭窄。据2005年“中国房地产资金来源状况专题调查分析”显示，自2002年年初以来，国内房地产企业只有61家实现上市融资，融资总额仅为80亿元左右。房地产企业债券自2000年以后再未发行，原有的少量债券也已兑付。国家预算内资金每年也仅有10多亿元。2003年后，随着国家宏观调控对房地产信贷规模的控制，房地产贷款增长趋缓，房地产企业开始寻求新的融资途径，如机构投资者开始参与房地产投资，房地产基金开始运作，信托资金开始进入房地产业，海外融资也发展较快。目前，由于房地产基金刚刚起步，投资房地产的信托资金不足300亿元，房地产业直接融资比例不超过2%，因此，我国房地产投资资金仍然主要是银行贷款。统计显示，我国房地产投资资金来源中，银行贷款一般占到60%左右，这是房地产业发展的一个显著特点。
尽管各个开发公司融资渠道不尽一样，但国内企业除上市公司之外，融资渠道都比较窄，金融产品比较单一。这样，一旦遭遇严厉的宏观调控，很多企业就会有问题。事实上，无论大小，新的调控政策对哪个公司都有影响。规模较大的企业，比如万科，其应付银行信贷收紧的手段比较多，创新的融资方式也比较多，可以发行债券等，这些企业受新政的影响可能比较小；而一些依然采用老的融资模式，单靠银行的中小企业，受新政的影响可能比较大。在银行将贷款门槛提升到35%后，开发商的资金缺口将达到3100亿元，业内人士预计将有二至三成的开发企业将破产。
房企上市有“圈钱”之嫌
要点提示：房地产企业为了应对宏观调控的压力，纷纷将股市作为了“救命稻草”。直接上市、间接的“曲线上市”等等，无不透露着缺钱缺得心发慌的急切心情。
由于不能像以前那样相对比较容易地从银行获得间接融资，如今很多房地产开发企业不得不将眼光汇聚到IPO(首次公开募集上市)或打包赴海外上市这些直接融资方式上。
我国IPO重启之后，保利地产有幸成为第一家获准上市的房地产企业，最近保利地产已完成了网上路演，计划发行A股共计15000万股。有关媒体透露，保利地产募集资金主要用于解救3个项目，这3个项目依次为广州保利花园二期、广州保利香槟花园和重庆保利花园一期。据悉，保利地产不日即将在上海证券交易所挂牌上市。
虽然IPO不易，但由于股改的顺利进行，我国股票市场相继利好，很多的社会流动资本出现了进入股市的趋势。所以，很多房企都不愿意放弃这个圈钱的大好时机，纷纷申请IPO。如，按照计划大连百年城集团将在今年年底赴港上市。这是一家具有温州商人背景的民营企业，目前资产规模已达20亿元，同时由于背靠巨大的温州民间资本，百年城并不缺钱。之所以选择赴港上市，对于百年城而言，似乎只有一个理由——那就是旨在打通直接融资渠道。
面对房企接踵而至的局面，证监会在这方面肯定将进行严格的限制，过关的企业更是凤毛麟角。虽然IPO是很好的直接融资方式，不过，由于IPO门槛比较高，需要一个过程，对很多房企来说，IPO实乃远水难解近渴。
但这并不妨碍内地房地产企业进军资本市场的热情。据了解，近段时间以来，借壳成为了房企“曲线上市”的一大热点。借壳本来是一件成本很大的事情，原本缺少资金的房地产企业似乎很难实现。但是，随着股改的相继完成，股票实现全流通后，通过股票市场举牌达到借壳目的的可能性也在增大，不能排除企业利用各种手段孤注一掷拼一下的可能性。
目前已经成功实现借壳的有：浙江新湖持股哈高科（600095）、北京万通房产持股先锋股份（600246）、广东粤泰房地产集团持股G东华（600393）、上海浦庆投资持股ST运盛（600767）；此外，还有GST环球(000718)、香江控股(600162)、G鑫茂(000836)、G中粮地(000031)。
有被借壳意向的公司最近也引起了人们的关注，如中信地产拟收购G国旅(600358)，国美集团黄光裕也有意将部分地产业务注入中关村(000931)等。此外，天津万顺置业与天水股份(000965)也在就借壳一事与大股东进行接触。据不完全统计，包括ST一投(600515)在内，目前沪深两市与这种借壳有关的公司多达20多家。
股市未必就是“救世主”
要点提示：房地产企业的积极上市，排除不了圈钱的嫌疑。操作不当，不仅不能使楼市和股市双双走牛，反而会落得两败俱伤的惨局。
房地产企业通过股市融资，在正常情形下是无可厚非的市场行为，但是在宏观调控的背景下，由于银行融资渠道“此路不通”而转向股市融资，无疑含有急切的“圈钱”欲望和明显的反调控意味。作为资源配置平台的资本市场，虽然没有必要因为适应宏观调控的要求而封杀房地产企业上市融资的途径。但是，如果仅仅考虑个别房地产企业的融资需求而无视宏观调控的整体要求，为一些房地产企业融资圈钱打开方便之门。这不仅对其他所有房地产企业存在不公平，而且还很容易为一些别有用心的房地产企业所利用，为他们提供同宏观政策对着干的“阵地”和“弹药”，严重影响到股市和房地产市场的稳定。
一方面，房地产企业资产通过股改对价支付、资产置换和定向增发等途径注入上市公司，有其合理性。但是，在宏观调控的背景下，由于这些资产本身有可能存在不同程度的利益透支或别的潜在风险，接受相关注资的上市公司非但无从享受房地产牛市，相反，还会被那些几乎走投无路的房地产企业“顶”上应付宏观调控的第一线。它们不仅要为这些房地产资产走出资金和其他各方面的困境排忧解难，而且，必要时还需要承担其一切已知的和未知的偿债责任。更可悲的是，由于信息披露的不对称和相关市场规则的不公平，身不由己的投资者和股民将心不甘情不愿地成为这些勇于“自我牺牲”的上市公司的“殉葬品”。
另一方面，虽然实现借壳上市的地产公司在下一轮的竞争中会占据一定资金优势，有更多做大做强的机会，但是风险同样不能忽视。如果壳公司有财务黑洞，借壳方没有发现，那借壳方非但不能在资本市场捞得半点好处，最终还要落得个“赔了夫人又折兵”的下场。
所以，股市不仅需要防止融资需求的过快扩张，防止超过市场的可承受能力，更需警惕超出正常融资需求的圈钱倾向。而对于大部分房地产企业来讲，不能把目光继续放在资金门槛上，由于宏观调空和激烈的市场竞争导致的优胜劣汰，恰恰说明了房地产行业在成熟。所以，房地产企业以后关注的不完全是资金门槛，企业的核心竞争力则更为重要。
要点提示：房地产资金来源的60%来自银行贷款，“三‘不’原则”无疑让这个比率大打折扣。这就导致融资渠道狭窄的房地产企业为钱而犯愁。
众所周知，房地产是一个资金密集型行业，宏观调控金融手段的发力，将房地产企业融资这一核心话题推上了风口浪尖。
近日，建设部和商务部等有关部委联合下发了《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》(下称《意见》)；几乎同时，央行也宣布再次上调商业银行存款准备金率计划，加之银行方面仍然面临再次升息的压力，地产界一片风声鹤唳。
不久前，国务院办公厅转发建设部、国家发展改革委和国土资源部等九部委的文件规定：对项目资本金比例达不到35%等贷款条件的房地产企业，商业银行不得发放贷款；对闲置土地和空置商品房较多的开发企业，商业银行要按照审慎经营原则，从严控制展期贷款或任何形式的滚动授信；对空置3年以上的商品房，商业银行不得接受其作为贷款的抵押物。
上述规定被业界称为所谓“三‘不’原则”，这也是有关部门迄今为止拿出的最令房地产开发企业感到不寒而栗的“杀手锏”。近来出台的一系列政策表明，新一轮宏观调控以来，监管部门在遏制外资炒楼的同时，对自己的“钱袋子”捂得也越来越紧。
长期以来，我国房地产直接融资渠道狭窄。据2005年“中国房地产资金来源状况专题调查分析”显示，自2002年年初以来，国内房地产企业只有61家实现上市融资，融资总额仅为80亿元左右。房地产企业债券自2000年以后再未发行，原有的少量债券也已兑付。国家预算内资金每年也仅有10多亿元。2003年后，随着国家宏观调控对房地产信贷规模的控制，房地产贷款增长趋缓，房地产企业开始寻求新的融资途径，如机构投资者开始参与房地产投资，房地产基金开始运作，信托资金开始进入房地产业，海外融资也发展较快。目前，由于房地产基金刚刚起步，投资房地产的信托资金不足300亿元，房地产业直接融资比例不超过2%，因此，我国房地产投资资金仍然主要是银行贷款。统计显示，我国房地产投资资金来源中，银行贷款一般占到60%左右，这是房地产业发展的一个显著特点。
尽管各个开发公司融资渠道不尽一样，但国内企业除上市公司之外，融资渠道都比较窄，金融产品比较单一。这样，一旦遭遇严厉的宏观调控，很多企业就会有问题。事实上，无论大小，新的调控政策对哪个公司都有影响。规模较大的企业，比如万科，其应付银行信贷收紧的手段比较多，创新的融资方式也比较多，可以发行债券等，这些企业受新政的影响可能比较小；而一些依然采用老的融资模式，单靠银行的中小企业，受新政的影响可能比较大。在银行将贷款门槛提升到35%后，开发商的资金缺口将达到3100亿元，业内人士预计将有二至三成的开发企业将破产。
房企上市有“圈钱”之嫌
要点提示：房地产企业为了应对宏观调控的压力，纷纷将股市作为了“救命稻草”。直接上市、间接的“曲线上市”等等，无不透露着缺钱缺得心发慌的急切心情。
由于不能像以前那样相对比较容易地从银行获得间接融资，如今很多房地产开发企业不得不将眼光汇聚到IPO(首次公开募集上市)或打包赴海外上市这些直接融资方式上。
我国IPO重启之后，保利地产有幸成为第一家获准上市的房地产企业，最近保利地产已完成了网上路演，计划发行A股共计15000万股。有关媒体透露，保利地产募集资金主要用于解救3个项目，这3个项目依次为广州保利花园二期、广州保利香槟花园和重庆保利花园一期。据悉，保利地产不日即将在上海证券交易所挂牌上市。
虽然IPO不易，但由于股改的顺利进行，我国股票市场相继利好，很多的社会流动资本出现了进入股市的趋势。所以，很多房企都不愿意放弃这个圈钱的大好时机，纷纷申请IPO。如，按照计划大连百年城集团将在今年年底赴港上市。这是一家具有温州商人背景的民营企业，目前资产规模已达20亿元，同时由于背靠巨大的温州民间资本，百年城并不缺钱。之所以选择赴港上市，对于百年城而言，似乎只有一个理由——那就是旨在打通直接融资渠道。
面对房企接踵而至的局面，证监会在这方面肯定将进行严格的限制，过关的企业更是凤毛麟角。虽然IPO是很好的直接融资方式，不过，由于IPO门槛比较高，需要一个过程，对很多房企来说，IPO实乃远水难解近渴。
但这并不妨碍内地房地产企业进军资本市场的热情。据了解，近段时间以来，借壳成为了房企“曲线上市”的一大热点。借壳本来是一件成本很大的事情，原本缺少资金的房地产企业似乎很难实现。但是，随着股改的相继完成，股票实现全流通后，通过股票市场举牌达到借壳目的的可能性也在增大，不能排除企业利用各种手段孤注一掷拼一下的可能性。
目前已经成功实现借壳的有：浙江新湖持股哈高科（600095）、北京万通房产持股先锋股份（600246）、广东粤泰房地产集团持股G东华（600393）、上海浦庆投资持股ST运盛（600767）；此外，还有GST环球(000718)、香江控股(600162)、G鑫茂(000836)、G中粮地(000031)。
有被借壳意向的公司最近也引起了人们的关注，如中信地产拟收购G国旅(600358)，国美集团黄光裕也有意将部分地产业务注入中关村(000931)等。此外，天津万顺置业与天水股份(000965)也在就借壳一事与大股东进行接触。据不完全统计，包括ST一投(600515)在内，目前沪深两市与这种借壳有关的公司多达20多家。
股市未必就是“救世主”
要点提示：房地产企业的积极上市，排除不了圈钱的嫌疑。操作不当，不仅不能使楼市和股市双双走牛，反而会落得两败俱伤的惨局。
房地产企业通过股市融资，在正常情形下是无可厚非的市场行为，但是在宏观调控的背景下，由于银行融资渠道“此路不通”而转向股市融资，无疑含有急切的“圈钱”欲望和明显的反调控意味。作为资源配置平台的资本市场，虽然没有必要因为适应宏观调控的要求而封杀房地产企业上市融资的途径。但是，如果仅仅考虑个别房地产企业的融资需求而无视宏观调控的整体要求，为一些房地产企业融资圈钱打开方便之门。这不仅对其他所有房地产企业存在不公平，而且还很容易为一些别有用心的房地产企业所利用，为他们提供同宏观政策对着干的“阵地”和“弹药”，严重影响到股市和房地产市场的稳定。
一方面，房地产企业资产通过股改对价支付、资产置换和定向增发等途径注入上市公司，有其合理性。但是，在宏观调控的背景下，由于这些资产本身有可能存在不同程度的利益透支或别的潜在风险，接受相关注资的上市公司非但无从享受房地产牛市，相反，还会被那些几乎走投无路的房地产企业“顶”上应付宏观调控的第一线。它们不仅要为这些房地产资产走出资金和其他各方面的困境排忧解难，而且，必要时还需要承担其一切已知的和未知的偿债责任。更可悲的是，由于信息披露的不对称和相关市场规则的不公平，身不由己的投资者和股民将心不甘情不愿地成为这些勇于“自我牺牲”的上市公司的“殉葬品”。
另一方面，虽然实现借壳上市的地产公司在下一轮的竞争中会占据一定资金优势，有更多做大做强的机会，但是风险同样不能忽视。如果壳公司有财务黑洞，借壳方没有发现，那借壳方非但不能在资本市场捞得半点好处，最终还要落得个“赔了夫人又折兵”的下场。
所以，股市不仅需要防止融资需求的过快扩张，防止超过市场的可承受能力，更需警惕超出正常融资需求的圈钱倾向。而对于大部分房地产企业来讲，不能把目光继续放在资金门槛上，由于宏观调空和激烈的市场竞争导致的优胜劣汰，恰恰说明了房地产行业在成熟。所以，房地产企业以后关注的不完全是资金门槛，企业的核心竞争力则更为重要。