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【摘要】房地产业作为国民经济的支柱产业，是近年来消费和投资的热点。如何在激烈的市场经济中求生存、求发展，一直以来是房地产开发时所摆在企业面前的重要问题。开发成本控制成为房地产企业工作的重心，对房地产的发展乃至对我国国民经济的发展有着重要的意义，因此尽可能地减少工程成本，降低产品市场价格，用科学的方法和合理的管理措施，尽可能的保证工程原价，最大限度地提高企业的投资收益。加强工程从前期策划到竣工结算整个投资过程的造价管理，合理确定和有效控制工程造价，提高投资效益，节约成本、降低能耗使房地产事业又快又好的发展。
【关键词】房地产开发成本成本控制 优化组织架构
中图分类号： F293.33 文献标识码： A 文章编号：
一．引言。
房地产开发的成本控制是一个系统工程，它从房地产的谋划运作到全部房屋都销售完毕，贯穿于项目的全过程。成本控制不仅仅要集中在项目部和财务部，而应当充分发挥公司内部的施工单位、质量控制、技术支持、安全管理、销售经营等各个部门在成本控制中的作用，从而实现企业利益最大化。
二.房地产开发成本概述。
1. 房地产开发成本的意义。
房地产开发成本是指房地产企业为开发一定数量的商品房所支出的全部费用。房地产成本是以房地产开发产品做为核算对象，在正常经营的情况下，对房地产的施工建设过程中实际消耗和价格进行计算的实际应用成本。通过开发成本的统计和核算，可对实际消耗和价格进行控制，有利于降低生产成本，同时对提高利润率启动积极作用。
2.房地产开发成本的构成
房地产开发成本共有是指房地产企业为开发一定数量的商品房所支出的全部费用，就其用途来说，大致可分为三部分：
（1）土地、土建及设备费用。这是房地产开发成本的主体内容，大约占总成本的80%。其中最重要的是土地费用。
（2）配套及其他收费支出。主要是指水、电、天然气、大市政和公建配套费，学校、超市、医院等生活服务性设施也是不可缺少的。大约占总投资的10%~15%。
（3）管理费用和筹资成本。房地产开发与其他行业相比，有建设周期长、投资数额大、投资风险高等特点。如何把这部分费用核算好，对正确的计算开发成本将起到非常重要的作用。
三.我国房地产发展中成本控制存在的问题。
1.房地产市场本身存在的严重问题。
在我国的房地产市场中，最严重的问题莫过于房屋的价格的膨胀，过高的房屋价格导致房地产泡沫的形成。我国的房地产泡沫其实是一种人为现象，这是一种典型的制度性腐败的结果。是中国目前新双轨制的表征之一。由于中央政府对国有土地市场的管制性垄断与地方政府对国有土地的实质性占有垄断，导致当前许多地方的地产泡沫大得吓人，而不像许多人所讲的，房地产价格的上涨只是一种市场供求之间的客观反映。
2.房地产成本控制中存在的问题。
在房地产成本控制中，由于缺乏规范的操作程序，在很多成本计入上存在管理混乱，导致成本不真实，使房地产开发成本控制缺乏可靠依据。在成本控制管理体系中，很多企业只是列出了制度，并未实际实施。在部分比较重视房地产成本控制的企业，由于缺乏实际经验，公司内部没有规范的管理体系，导致成本控制成为了“走形式”。
对施工中，因为施工手段、材料、设备等发生变更，造成对成本的浮动影响，这需要成本控制中数据保持及时性。但由于成本需要开具发票等需要，导致统计数据不及时、不准确。在重视资金流的企业里，通过分析制定了每阶段的资金控制计划，由于对数据未及时更新，这也难以确保数据的准确度和及时性，导致制定的资金控制计划成为一纸空文。
四．房地产开发单位控制成本的手段。
1.确认实时动态成本。
在房地产项目施工中，存在很多不确定的因素。如设备异常需要修理或重新购买，材料因保管异常需要重新购入、施工方法不适合目前的气候需要改变等等，这都导致与计划不一致，同时也是成本发生改变。为避免这类情况的出现，房地产企业要严格控制变更程序，对变更内容进行审核，涉及到大项成本时要进行分析。要加强对市场价格的了解和调查，对实时动态成本要进行关注。
2.加强目标成本管理。
所谓目标成本管理，指的是产品方案基本完成、在施工之前预先定下一个符合规划方案、品质要求、效益要求的成本目标。保持现实发生的成本尽力与之相符，管理者需要系统、动态、及时地对成本进行全程监控，在出现超付或未付差异的时候立即在其它地方找到弥补和调整的空间，通过此种方式，将目标成本作为一个有效的管理手段。
3.实施合同的动态管理。
一个项目已卖完但仍有没估计到的成本还要发生，急需追加。成本失控最终将导致利润难以估算，这就需要围绕着对合同的动态管理展开，划分已开发成本和待开发成本，一个项目刚开发时的较小的已开发成本到完全竣工后待开发成本较小的状态，二者彼此消长的过程体现了开发进度的加深；已发生成本中分为合同性成本和非合同性成本，而前者又可进一步分为未结算成本和已结算成本，未结算成本指合同正在执行当中，没有定案。显然，这是包括了成本、预算、合同、变更签证、结算、付款管理等全项目的明晰管理系统。
4.逐步优化组织架构和成本管理软件。
能够跨越地产业漫长产业链的部门是财务部门，对一个大规模的公司，成本和利润几乎占有主导地位。在组织架构的设计上，也将充分发挥财务部门的这个特点。基于网络的信息应用发展到了业务运作的阶段，将IT信息中心移至财务部。通过财务部门对数据的汇聚能力将工程管理、销售业务、物业管理和资金管理整体协调起来，保证公司整体数据通畅，这其中，成本管理系统软件是的基础系统之一。
5.注重全员成本管理。
要在员工中树立全体员工的成本意识思想，提高成本管理人员素质、加强工程监理的作用、建立有利成本控制的激励机制，并做好优化设计工作，从而有效的控制成本，获取竞争优势。目前，大多数企业与成本管理有关的部门少之又少，并且对职责划分不清晰没有树立成本管理的思想，这就需要企业在成本管理方面发生“一次变革”。这样做并不是想象中的取消部门或人员变动，而是职责本身的扩大和延伸。最重要的是在全公司范围内树立全员成本管理的思想。
6.公司运作、信息的透明化。
一般来讲，公司运作、信息的透明化对上市公司而言尤为重要，透明化可以通过信息的公布达成。这也推动了包括成本管理系统在内的企业信息化的进程。
7.成本控制战略要以企业战略为参考，并且要和企业的基本战略相符，要从成本发生的源头着手（业务源头和结构源头），以保证成本控制有条不紊的实施。
六．结束语
房地产投资项目具有资金投入大，建设周期长，成本核算环节多，投资风险高等众多特点。这就需要计算标准，避免风险，尽可能的运用最少的成本耗费获取最大的经济利益。因此，提高开发项目的成本核算质量，是房地产开发企业的重中之重。只有这样才能在激烈的市场竞争中，减少消耗、降低成本，真正化解风险，实现企业效益。
七. 參考文献。
[1]张勇强. 房地产开发企业的成本控制[D].南京师范大学,2004.
[2]王志磊. 我国房地产开发成本控制研究[D].河海大学,2006.
[3]王新芳. 房地产开发成本控制研究[D].西安科技大学,2008.
[4]薛由庆. 房地产开发成本控制的对策[J]. 福建商业高等专科学校学报,2001,(05):20-22.
[5]曹晨琦. 浅析房地产开发成本控制[J]. 现代经济信息,2009,(07):70.
[6]马殷军. 浅谈房地产开发成本控制[J]. 甘肃科技,2009,(12):107-108+35.
[7]何孙秀,金诚. 房地产开发成本控制与管理思考[J]. 中国新技术新产品,2010,(15):199.
[8]彭文东. 中铁瑞城·新界项目房地产开发成本控制研究[D].重庆大学,2009.
[9]刘元柱. 青岛邦达公司房地产开发成本控制与管理分析研究[D].西南交通大学,2009.
【关键词】房地产开发成本成本控制 优化组织架构
中图分类号： F293.33 文献标识码： A 文章编号：
一．引言。
房地产开发的成本控制是一个系统工程，它从房地产的谋划运作到全部房屋都销售完毕，贯穿于项目的全过程。成本控制不仅仅要集中在项目部和财务部，而应当充分发挥公司内部的施工单位、质量控制、技术支持、安全管理、销售经营等各个部门在成本控制中的作用，从而实现企业利益最大化。
二.房地产开发成本概述。
1. 房地产开发成本的意义。
房地产开发成本是指房地产企业为开发一定数量的商品房所支出的全部费用。房地产成本是以房地产开发产品做为核算对象，在正常经营的情况下，对房地产的施工建设过程中实际消耗和价格进行计算的实际应用成本。通过开发成本的统计和核算，可对实际消耗和价格进行控制，有利于降低生产成本，同时对提高利润率启动积极作用。
2.房地产开发成本的构成
房地产开发成本共有是指房地产企业为开发一定数量的商品房所支出的全部费用，就其用途来说，大致可分为三部分：
（1）土地、土建及设备费用。这是房地产开发成本的主体内容，大约占总成本的80%。其中最重要的是土地费用。
（2）配套及其他收费支出。主要是指水、电、天然气、大市政和公建配套费，学校、超市、医院等生活服务性设施也是不可缺少的。大约占总投资的10%~15%。
（3）管理费用和筹资成本。房地产开发与其他行业相比，有建设周期长、投资数额大、投资风险高等特点。如何把这部分费用核算好，对正确的计算开发成本将起到非常重要的作用。
三.我国房地产发展中成本控制存在的问题。
1.房地产市场本身存在的严重问题。
在我国的房地产市场中，最严重的问题莫过于房屋的价格的膨胀，过高的房屋价格导致房地产泡沫的形成。我国的房地产泡沫其实是一种人为现象，这是一种典型的制度性腐败的结果。是中国目前新双轨制的表征之一。由于中央政府对国有土地市场的管制性垄断与地方政府对国有土地的实质性占有垄断，导致当前许多地方的地产泡沫大得吓人，而不像许多人所讲的，房地产价格的上涨只是一种市场供求之间的客观反映。
2.房地产成本控制中存在的问题。
在房地产成本控制中，由于缺乏规范的操作程序，在很多成本计入上存在管理混乱，导致成本不真实，使房地产开发成本控制缺乏可靠依据。在成本控制管理体系中，很多企业只是列出了制度，并未实际实施。在部分比较重视房地产成本控制的企业，由于缺乏实际经验，公司内部没有规范的管理体系，导致成本控制成为了“走形式”。
对施工中，因为施工手段、材料、设备等发生变更，造成对成本的浮动影响，这需要成本控制中数据保持及时性。但由于成本需要开具发票等需要，导致统计数据不及时、不准确。在重视资金流的企业里，通过分析制定了每阶段的资金控制计划，由于对数据未及时更新，这也难以确保数据的准确度和及时性，导致制定的资金控制计划成为一纸空文。
四．房地产开发单位控制成本的手段。
1.确认实时动态成本。
在房地产项目施工中，存在很多不确定的因素。如设备异常需要修理或重新购买，材料因保管异常需要重新购入、施工方法不适合目前的气候需要改变等等，这都导致与计划不一致，同时也是成本发生改变。为避免这类情况的出现，房地产企业要严格控制变更程序，对变更内容进行审核，涉及到大项成本时要进行分析。要加强对市场价格的了解和调查，对实时动态成本要进行关注。
2.加强目标成本管理。
所谓目标成本管理，指的是产品方案基本完成、在施工之前预先定下一个符合规划方案、品质要求、效益要求的成本目标。保持现实发生的成本尽力与之相符，管理者需要系统、动态、及时地对成本进行全程监控，在出现超付或未付差异的时候立即在其它地方找到弥补和调整的空间，通过此种方式，将目标成本作为一个有效的管理手段。
3.实施合同的动态管理。
一个项目已卖完但仍有没估计到的成本还要发生，急需追加。成本失控最终将导致利润难以估算，这就需要围绕着对合同的动态管理展开，划分已开发成本和待开发成本，一个项目刚开发时的较小的已开发成本到完全竣工后待开发成本较小的状态，二者彼此消长的过程体现了开发进度的加深；已发生成本中分为合同性成本和非合同性成本，而前者又可进一步分为未结算成本和已结算成本，未结算成本指合同正在执行当中，没有定案。显然，这是包括了成本、预算、合同、变更签证、结算、付款管理等全项目的明晰管理系统。
4.逐步优化组织架构和成本管理软件。
能够跨越地产业漫长产业链的部门是财务部门，对一个大规模的公司，成本和利润几乎占有主导地位。在组织架构的设计上，也将充分发挥财务部门的这个特点。基于网络的信息应用发展到了业务运作的阶段，将IT信息中心移至财务部。通过财务部门对数据的汇聚能力将工程管理、销售业务、物业管理和资金管理整体协调起来，保证公司整体数据通畅，这其中，成本管理系统软件是的基础系统之一。
5.注重全员成本管理。
要在员工中树立全体员工的成本意识思想，提高成本管理人员素质、加强工程监理的作用、建立有利成本控制的激励机制，并做好优化设计工作，从而有效的控制成本，获取竞争优势。目前，大多数企业与成本管理有关的部门少之又少，并且对职责划分不清晰没有树立成本管理的思想，这就需要企业在成本管理方面发生“一次变革”。这样做并不是想象中的取消部门或人员变动，而是职责本身的扩大和延伸。最重要的是在全公司范围内树立全员成本管理的思想。
6.公司运作、信息的透明化。
一般来讲，公司运作、信息的透明化对上市公司而言尤为重要，透明化可以通过信息的公布达成。这也推动了包括成本管理系统在内的企业信息化的进程。
7.成本控制战略要以企业战略为参考，并且要和企业的基本战略相符，要从成本发生的源头着手（业务源头和结构源头），以保证成本控制有条不紊的实施。
六．结束语
房地产投资项目具有资金投入大，建设周期长，成本核算环节多，投资风险高等众多特点。这就需要计算标准，避免风险，尽可能的运用最少的成本耗费获取最大的经济利益。因此，提高开发项目的成本核算质量，是房地产开发企业的重中之重。只有这样才能在激烈的市场竞争中，减少消耗、降低成本，真正化解风险，实现企业效益。
七. 參考文献。
[1]张勇强. 房地产开发企业的成本控制[D].南京师范大学,2004.
[2]王志磊. 我国房地产开发成本控制研究[D].河海大学,2006.
[3]王新芳. 房地产开发成本控制研究[D].西安科技大学,2008.
[4]薛由庆. 房地产开发成本控制的对策[J]. 福建商业高等专科学校学报,2001,(05):20-22.
[5]曹晨琦. 浅析房地产开发成本控制[J]. 现代经济信息,2009,(07):70.
[6]马殷军. 浅谈房地产开发成本控制[J]. 甘肃科技,2009,(12):107-108+35.
[7]何孙秀,金诚. 房地产开发成本控制与管理思考[J]. 中国新技术新产品,2010,(15):199.
[8]彭文东. 中铁瑞城·新界项目房地产开发成本控制研究[D].重庆大学,2009.
[9]刘元柱. 青岛邦达公司房地产开发成本控制与管理分析研究[D].西南交通大学,2009.