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摘 要：本文主要研究了小户型商品房的优点与缺点，指出了小户型商品房的市场发展趋势。提出小户型商品房在将来一定时期内还会不断升值，小户型商品房开发商可以不断增加开发比例，满足购买者的真正需求，促进小户型商品房市场的健康发展。
关键词：小户型商品房；现状；发展趋势
小户型商品房市场在房地产市场中占有重要地位，最近幾年获得了快速发展，大量建设小户型商品房可以解决一部分人的居住需求，因此得到了年轻人的广泛青睐。随着我国房价的不断上扬，小户型商品房市场必将呈现旺盛的生命力，但促进小户型商品房市场的健康发展是摆在人们面前的主要问题。
一、小户型商品房的特点与分类
最近几年，城市中涌现出大量“单身公寓”“白领公寓”“酒店式公寓”等小户型商品房。随着我国经济与社会的快速发展，小户型商品房自原来的小批量生产到当前的大量涌现，其在房地产市场中已经迅速崛起。小户型商品房具有一定的特点，如价格便宜、高效利用面积、利用率高等。针对不同人群的使用需求，小户型商品房在面积划分上主要包括二类：第一，两居室，其面积控制在70平米以内，如武汉市中南商业中心的鹏程时代大厦。第二，一居室，面积控制在60平米以下。
（一）居住为主小户型
此类小户型住宅主要包括青年公寓、酒店式公寓。针对人群以单身上班族、年龄不大的夫妻。分析上述人群的经济能力，发现其已经积蓄了一定财力，但购买大户型住宅需要大量贷款，首先选择小户型商品房，既可以长期居住，也可以作为过渡性住宅，在自身拥有一定的经济实力后转为购买大户型住宅，再将此住宅转卖或租赁。自社会方面分析，发现这一人群大多属于大学以上学历，生活讲求独立、希望实现自我价值，感情、事业稳定性不足，甚至短时期内不会选择结婚。这时购买面积在65平米以下的一居室，不但能提高他们的生活质量，而且与相对独立的生活方式相契合。
（二）商住混合小户型
此种小户型商品房主要建设于商住功能混合楼盘当中，针对都市中的上班族以及从事商务投资的人员。从使用方面分析，主要分为：第一，都市中的白领阶层，多为工作与生活因素考虑，还能提高生活品质、满足精神需求，所以购买小户型住宅；第二，具有投资意向的人员，因为此类商品房居于商业中心，有着一定的升值空间，因此购买者主要作为商业用房购买。这类商品房可以同时满足居住与商业用途，带有“时尚、安全、舒适”等特点。
二、小户型商品房发展中存在的优势和劣势
（一）小户型商品房的优势
小户型的总体价格、首付支出、月供支出均较少，不管用于居住还是投资，小户型住宅与大户型住宅相比价格较低。如采取自银行贷款的方式购买，首付支出与月供都较少，购买者不需承担较大的还款压力。随着房价的不断攀升，小户型依靠总体价格、首付支出、月供等较少的优势，实现了“居者有其屋”的愿望。
可以用于过渡。为了满足居住需求，第一次购买商品房大多会选择小户型，是为了等待日后有能力后再购买居住条件更好的住宅。将小户型住宅作为自己置业的一次过渡，利用小户型住宅的购置可以达到“滚动式置业”的目标，购买完成后可以出租、出售或自己居住，有着明显的过渡特点。
投资风险小。第一，小户型住宅总体价格不高，拥有少量资金即可购买。因为总体价格不高，所以不存在大量机会成本。在房价出现大范围波动后，也不会面临较大的损失。第二，将资金用于小户型住宅的购买，比投资股票、债券风险相对较小。
装修与居住不需支出较多成本。小户型住宅面积较小，装修只需投入少量资金，入住以后，各项费用按照分摊的原则也会支出较少。
增值保值。通常情况下，小户型住宅均处于较好的地段，相关配套设施完善，不管是出租还是出售都有较大的升值可能性。
（二）小户型商品房的劣势
得房率差。假如得房率比65%要少，那么公摊较大，经济性不强，使用空间较小，会给生活带来诸多不利。有的小户型住宅进深面宽比例不合理，居室与厨卫在一条线上，不具备较好的采光通风。
功能分区存在不足。因为面积不大，在设计功能时不可能达到所有人的满意，可能在功能区设计与配备上出现不足，如有的小户型住宅卫生间过于狭窄，不设计阳台，客厅与餐厅是同一个空间，甚至不设计餐厅等。
绿化率不高。在规划设计中存在一定的不足，小户型商品房的容积率通常不低，但绿化率不高，大多小户型商品房均存在这一问题，单体楼，临街房屋会受噪声影响，绿化面积小、景观不和谐，通常舒适性较差，容易产生“四周都是钢筋混凝土”的感觉。
三、小户型商品房的发展趋势分析
在开发小户型商品房前要搞好市场调查工作，掌握的市场数据研究市场需求情况，才能准确确定对自身发展有利的、可以带来良好前景的项目进行投资。另外公司还需提高品牌意识，在提高经济效益的过程中提高房屋的性价比，为满足大量中产阶级的居住需求，要做好市场定位工作。
小户型商品房主要针对以下人群：第一，大学毕业生、外地打工人员。大学毕业与外地打工人员可以通过购买小户型商品房满足自己的居住需求，实现融入城市的生活目标。第二，单身白领与年轻夫妻。由于这一人群收入有限，不可能考虑总价过高的商品房，而购买小户型商品房可以实现居住需求。第三，事业初成者。由于事业取得了一定的成就，利用购买小户型商品房可以迅速融入城市生活，方便自己工作与生活。第四，投资者，购买小户型商品房不需投入较多资金，经济压力与投资风险较小，可以出租或出售，是一种较为合理的投资选择。
四、小户型商品房的市场前景
在房地产市场当中，投资者面临的最大困难就是首付，小户型商品房只需拥有少量资金即可交齐首付，而且具有“投资少、回报快”的特点，大量投资人员投资小户型住宅是遵循市场发展规律，投资人员只需完成首期支出，租金可以作为月供，因此将风险控制在较小的范围内。我国在2000年，就出现了小户型商品房的热销场面。在大量小户型商品房中，一居室更为购买者青睐，过去长期投资大户型与特大户型的开发商，已经将目光转向小户型商品房的投资。
我国已经进入个人购房时代，人们的投资观念不断加强，大量年轻人出现了高收入现象，随着大量农民涌入城市，结婚年龄的后延，人们对于一居室的需求将会不断上升，笔者认为在将来几年，居于城市中心的小户型商品房还会供不应求。
以上自开发商、购买者的视角研究了小户型商品房的投资情况，要想促进小户型商品房市场的健康发展，要求开发商科学制订开发策略，设计师要结合业主的不同需求进行设计，才能推动小户型商品房市场的稳定发展。
五、结语
总之，笔者认为在将来一定时期内，我国房价依然会不断上涨，而购买小户型商品房不但可以解决购买者的居住问题，而且也是一种较为合理的投资策略。对于投资者来说，在小户型商品房方面进行投资，比股票与债券投资的风险更小、收益更稳，所以小户型商品房的价格还会进一步攀升。
参考文献
[1] 刘伟. 小户型住宅设计的发展趋势[J]. 房地产导刊：中，2014（5）：136-136.
[2] 冯花，康广俊，谢兴保. 城市中心小户型商品房的市场前景[J]. 中华建设，2005（5）：66-67.
[3] 杨星. 从宏观调控看中小户型住宅的发展趋势[J]. 中国房地产业，2006（12）：42-44.
（作者单位：武汉东湖学院）
关键词：小户型商品房；现状；发展趋势
小户型商品房市场在房地产市场中占有重要地位，最近幾年获得了快速发展，大量建设小户型商品房可以解决一部分人的居住需求，因此得到了年轻人的广泛青睐。随着我国房价的不断上扬，小户型商品房市场必将呈现旺盛的生命力，但促进小户型商品房市场的健康发展是摆在人们面前的主要问题。
一、小户型商品房的特点与分类
最近几年，城市中涌现出大量“单身公寓”“白领公寓”“酒店式公寓”等小户型商品房。随着我国经济与社会的快速发展，小户型商品房自原来的小批量生产到当前的大量涌现，其在房地产市场中已经迅速崛起。小户型商品房具有一定的特点，如价格便宜、高效利用面积、利用率高等。针对不同人群的使用需求，小户型商品房在面积划分上主要包括二类：第一，两居室，其面积控制在70平米以内，如武汉市中南商业中心的鹏程时代大厦。第二，一居室，面积控制在60平米以下。
（一）居住为主小户型
此类小户型住宅主要包括青年公寓、酒店式公寓。针对人群以单身上班族、年龄不大的夫妻。分析上述人群的经济能力，发现其已经积蓄了一定财力，但购买大户型住宅需要大量贷款，首先选择小户型商品房，既可以长期居住，也可以作为过渡性住宅，在自身拥有一定的经济实力后转为购买大户型住宅，再将此住宅转卖或租赁。自社会方面分析，发现这一人群大多属于大学以上学历，生活讲求独立、希望实现自我价值，感情、事业稳定性不足，甚至短时期内不会选择结婚。这时购买面积在65平米以下的一居室，不但能提高他们的生活质量，而且与相对独立的生活方式相契合。
（二）商住混合小户型
此种小户型商品房主要建设于商住功能混合楼盘当中，针对都市中的上班族以及从事商务投资的人员。从使用方面分析，主要分为：第一，都市中的白领阶层，多为工作与生活因素考虑，还能提高生活品质、满足精神需求，所以购买小户型住宅；第二，具有投资意向的人员，因为此类商品房居于商业中心，有着一定的升值空间，因此购买者主要作为商业用房购买。这类商品房可以同时满足居住与商业用途，带有“时尚、安全、舒适”等特点。
二、小户型商品房发展中存在的优势和劣势
（一）小户型商品房的优势
小户型的总体价格、首付支出、月供支出均较少，不管用于居住还是投资，小户型住宅与大户型住宅相比价格较低。如采取自银行贷款的方式购买，首付支出与月供都较少，购买者不需承担较大的还款压力。随着房价的不断攀升，小户型依靠总体价格、首付支出、月供等较少的优势，实现了“居者有其屋”的愿望。
可以用于过渡。为了满足居住需求，第一次购买商品房大多会选择小户型，是为了等待日后有能力后再购买居住条件更好的住宅。将小户型住宅作为自己置业的一次过渡，利用小户型住宅的购置可以达到“滚动式置业”的目标，购买完成后可以出租、出售或自己居住，有着明显的过渡特点。
投资风险小。第一，小户型住宅总体价格不高，拥有少量资金即可购买。因为总体价格不高，所以不存在大量机会成本。在房价出现大范围波动后，也不会面临较大的损失。第二，将资金用于小户型住宅的购买，比投资股票、债券风险相对较小。
装修与居住不需支出较多成本。小户型住宅面积较小，装修只需投入少量资金，入住以后，各项费用按照分摊的原则也会支出较少。
增值保值。通常情况下，小户型住宅均处于较好的地段，相关配套设施完善，不管是出租还是出售都有较大的升值可能性。
（二）小户型商品房的劣势
得房率差。假如得房率比65%要少，那么公摊较大，经济性不强，使用空间较小，会给生活带来诸多不利。有的小户型住宅进深面宽比例不合理，居室与厨卫在一条线上，不具备较好的采光通风。
功能分区存在不足。因为面积不大，在设计功能时不可能达到所有人的满意，可能在功能区设计与配备上出现不足，如有的小户型住宅卫生间过于狭窄，不设计阳台，客厅与餐厅是同一个空间，甚至不设计餐厅等。
绿化率不高。在规划设计中存在一定的不足，小户型商品房的容积率通常不低，但绿化率不高，大多小户型商品房均存在这一问题，单体楼，临街房屋会受噪声影响，绿化面积小、景观不和谐，通常舒适性较差，容易产生“四周都是钢筋混凝土”的感觉。
三、小户型商品房的发展趋势分析
在开发小户型商品房前要搞好市场调查工作，掌握的市场数据研究市场需求情况，才能准确确定对自身发展有利的、可以带来良好前景的项目进行投资。另外公司还需提高品牌意识，在提高经济效益的过程中提高房屋的性价比，为满足大量中产阶级的居住需求，要做好市场定位工作。
小户型商品房主要针对以下人群：第一，大学毕业生、外地打工人员。大学毕业与外地打工人员可以通过购买小户型商品房满足自己的居住需求，实现融入城市的生活目标。第二，单身白领与年轻夫妻。由于这一人群收入有限，不可能考虑总价过高的商品房，而购买小户型商品房可以实现居住需求。第三，事业初成者。由于事业取得了一定的成就，利用购买小户型商品房可以迅速融入城市生活，方便自己工作与生活。第四，投资者，购买小户型商品房不需投入较多资金，经济压力与投资风险较小，可以出租或出售，是一种较为合理的投资选择。
四、小户型商品房的市场前景
在房地产市场当中，投资者面临的最大困难就是首付，小户型商品房只需拥有少量资金即可交齐首付，而且具有“投资少、回报快”的特点，大量投资人员投资小户型住宅是遵循市场发展规律，投资人员只需完成首期支出，租金可以作为月供，因此将风险控制在较小的范围内。我国在2000年，就出现了小户型商品房的热销场面。在大量小户型商品房中，一居室更为购买者青睐，过去长期投资大户型与特大户型的开发商，已经将目光转向小户型商品房的投资。
我国已经进入个人购房时代，人们的投资观念不断加强，大量年轻人出现了高收入现象，随着大量农民涌入城市，结婚年龄的后延，人们对于一居室的需求将会不断上升，笔者认为在将来几年，居于城市中心的小户型商品房还会供不应求。
以上自开发商、购买者的视角研究了小户型商品房的投资情况，要想促进小户型商品房市场的健康发展，要求开发商科学制订开发策略，设计师要结合业主的不同需求进行设计，才能推动小户型商品房市场的稳定发展。
五、结语
总之，笔者认为在将来一定时期内，我国房价依然会不断上涨，而购买小户型商品房不但可以解决购买者的居住问题，而且也是一种较为合理的投资策略。对于投资者来说，在小户型商品房方面进行投资，比股票与债券投资的风险更小、收益更稳，所以小户型商品房的价格还会进一步攀升。
参考文献
[1] 刘伟. 小户型住宅设计的发展趋势[J]. 房地产导刊：中，2014（5）：136-136.
[2] 冯花，康广俊，谢兴保. 城市中心小户型商品房的市场前景[J]. 中华建设，2005（5）：66-67.
[3] 杨星. 从宏观调控看中小户型住宅的发展趋势[J]. 中国房地产业，2006（12）：42-44.
（作者单位：武汉东湖学院）