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摘 要 农村建设用地集约利用是盘活存量土地，确保耕地总量动态平衡的有效措施之一。本文针对农村建设用地利用中存在的主要问题，分析了导致土地大量闲置、浪费的社会、政策、法律、经济等方面的原因，提出了对农村建设用地进行整理是其集约利用的最有效方法。
关键词 建设用地 宅基地 集约利用 整理
中图分类号：D922 文献标识码：A
我国目前耕地资源非常缺乏，人均还不到世界平均水平的三分之一。而造成耕地资源匮乏的一个重要因素就是农村建设用地的粗放利用。因此，对农村建设用地的研究和对空闲宅基地的整理势在必行。
一、农村建设用地集约利用存在的主要问题
（一）农村建设用地数量大、人均建设用地面积严重超标。
宅基地是农村建设用地最主要的组成部分。农宅多为一户一宅式，容积率偏低，用地比较粗放，这就直接造成了很多村庄的人均建设用地面积普遍超出了标准人均建设用地面积。
（二）农村建设用地规模趋增，耕地保护压力加重。
上世纪80年代中后期，随着农村经济的飞速发展和农民生活水平的不断提高，各地掀起了建房热潮，农村居民点用地需求量呈强劲增长态势。由于农民建房大多弃旧建新，且选址多围绕原村庄周边及道路扩展，致使大量良田被占，耕地保护形势日趋严峻。
（三）住宅质量比较落后，建筑层次低，土地集约利用程度低。
大部分农村居民的住宅以砖瓦结构为主，而且绝大部分住宅是一层简易结构，占地面积很大，三层以上楼房已相当少见。这样就形成了建筑密度大，容积率低且房屋质量差的状况。
（四）选址随意，布局零乱，“空心村”现象较普遍，不良用地现象多，土地浪费严重。
受传统生产方式和居住观念影响，农户长期习惯于以自然院落的形式分散居住，由此形成了村民住宅“满天星”式的分布格局。从农村居民点自身的发展而言,其用地方式也大多是外延式扩展为主，而忽视对原有居民点的内部挖潜。农村建设用地的过分铺开，在很大程度上抑制着居住环境的建设和乡村城镇化水平的提高。
二、产生农村建设用地集约利用问题的原因
（一）土地法律观念淡薄，制度、政策不健全，土地法规宣传力度不够。
在实际生活中，许多农民常常错误地把宅基地使用权当成所有权，错误地认为宅基地是私有财产，不让集体统一调剂，即使闲置或抛弃，别人也无权过问，也不办理有关手续。加之农村人多面广，宣传形式和渠道有限，有关法律和规章难以做到家喻户晓，这不利于扭转目前农村建房用地不良的局面。
（二）规划滞后，管理不力。
由于规划滞后，或规划不合实际，或落实规划措施不完善，或规划执行不力等，导致无论在规划布局建设上还是在基础配套设施完善上，都存在着一定的问题，并且乡镇土地所不但人员少，而且素质较差，管理混乱，不能从严执法、从快处理，使问题得不到及时有效解决而积重难返。
（三）经济条件制约，缺乏市场调节机制，抓旧建新鼓励政策不明显。
进行农地整理，实行有规划建房，必须打破几百年来形成的自然村落格局，进行搬迁。在搬迁过程中，由于农户经济条件不同，有的家庭条件差搬不起，由此造成有规划也不能按规划建，只能任其向空地扩张村庄建设用地的无偿、无期限使用，加之缺乏有效的市场调节机制，用地数量不受经济约束，不利于旧村整治和新村建设。
三、农村建设用地集约利用对策
（一）开展建设用地清查摸底，大力宣传土地法规，转变用地观念。
（1）采取多种宣传形式和扩大现有宣传渠道，使更多的农村群众了解、认同、支持现行政策；（2）宣传有关的技术方法和规范标准，充分给予广大农村有关的技术指导，使整理工作步入有序依法实施的轨道；（3）宣传依法依规用地，在农民中树立法制观念，让广大农民明白只有依法依规用地，才能使农村建设用地集约利用，可持续发展。
（二）科学规划，严格管理。
制定科学的村庄建设规划，综合考虑社会、经济与生态效益, 把宅基地整理与小城镇建设，中心村的发展与撤村并点结合起来，促使土地的集约利用和村庄的美化。规划的起草和制定应建立在广泛的群众基础上，经村委会充分论证确定后交给上级主管部门，并及时公布接受村民的监督。上级土地主管部门应结合该村土地利用规划进行审批和管理。
（三）利用经济手段，培育宅基地转让市场。
宅基地的无偿、无期限使用是农民滋生超标抢占宅基地的根本原因所在。抑制农民抢占宅基地念头，最佳的措施就是利用经济手段，使宅基地有偿、有期限使用，同时培育宅基地转让市场。根据《土地管理法》“一户只能拥有一块宅基地”的规定，农户新批宅基地必须用旧宅基地来置换，房产归房主所有，限期在一定时期内拆除旧房。
（四）多渠道筹措资金, 多形式开展宅基地整理。
村庄建设用地整理是一项工程大、工期长、投入多、回收慢的工程，资金筹措是关键，需要充分调动各方面的积极性，因此只能通过多方筹资来完成，摸索出适合当地实际的筹资渠道及运作方式。□
（作者单位：华中农业大学土地管理学院）
参考文献：
[1]徐日辉,倪才英等.浅析农村宅基地整理.中国土地科学,第15卷第5期:39-42.
[2]张丽,邢化峰.浅析农村建设用地管理现状及对策.黑龙江环境通报,第28卷第2期:25.
[3] 卢向虎,杨延梅等.农村宅基地土地整理的再思考.农村经济,2005年第6期:26.
[4] 张红梅,王佳丽.农村居名点整理的战略思考.农村展望,2006,5:18-21.
[5] 王富更.村庄规划若干问题探讨.城市规划学刊,2006年第3期:106-109.
[6]王玉波,唐莹,王静.农村居名点土地整理潜力分析.国土资源科技管理,(2007)04：108-111.
[7]苗清.关于农村宅基地集约利用的思考.国土资源通讯,2006,1:42-43.
[8] 韩润仙. 如何加强村庄宅基地管理.中共山西省委党校学报,第30卷第5期.
关键词 建设用地 宅基地 集约利用 整理
中图分类号：D922 文献标识码：A
我国目前耕地资源非常缺乏，人均还不到世界平均水平的三分之一。而造成耕地资源匮乏的一个重要因素就是农村建设用地的粗放利用。因此，对农村建设用地的研究和对空闲宅基地的整理势在必行。
一、农村建设用地集约利用存在的主要问题
（一）农村建设用地数量大、人均建设用地面积严重超标。
宅基地是农村建设用地最主要的组成部分。农宅多为一户一宅式，容积率偏低，用地比较粗放，这就直接造成了很多村庄的人均建设用地面积普遍超出了标准人均建设用地面积。
（二）农村建设用地规模趋增，耕地保护压力加重。
上世纪80年代中后期，随着农村经济的飞速发展和农民生活水平的不断提高，各地掀起了建房热潮，农村居民点用地需求量呈强劲增长态势。由于农民建房大多弃旧建新，且选址多围绕原村庄周边及道路扩展，致使大量良田被占，耕地保护形势日趋严峻。
（三）住宅质量比较落后，建筑层次低，土地集约利用程度低。
大部分农村居民的住宅以砖瓦结构为主，而且绝大部分住宅是一层简易结构，占地面积很大，三层以上楼房已相当少见。这样就形成了建筑密度大，容积率低且房屋质量差的状况。
（四）选址随意，布局零乱，“空心村”现象较普遍，不良用地现象多，土地浪费严重。
受传统生产方式和居住观念影响，农户长期习惯于以自然院落的形式分散居住，由此形成了村民住宅“满天星”式的分布格局。从农村居民点自身的发展而言,其用地方式也大多是外延式扩展为主，而忽视对原有居民点的内部挖潜。农村建设用地的过分铺开，在很大程度上抑制着居住环境的建设和乡村城镇化水平的提高。
二、产生农村建设用地集约利用问题的原因
（一）土地法律观念淡薄，制度、政策不健全，土地法规宣传力度不够。
在实际生活中，许多农民常常错误地把宅基地使用权当成所有权，错误地认为宅基地是私有财产，不让集体统一调剂，即使闲置或抛弃，别人也无权过问，也不办理有关手续。加之农村人多面广，宣传形式和渠道有限，有关法律和规章难以做到家喻户晓，这不利于扭转目前农村建房用地不良的局面。
（二）规划滞后，管理不力。
由于规划滞后，或规划不合实际，或落实规划措施不完善，或规划执行不力等，导致无论在规划布局建设上还是在基础配套设施完善上，都存在着一定的问题，并且乡镇土地所不但人员少，而且素质较差，管理混乱，不能从严执法、从快处理，使问题得不到及时有效解决而积重难返。
（三）经济条件制约，缺乏市场调节机制，抓旧建新鼓励政策不明显。
进行农地整理，实行有规划建房，必须打破几百年来形成的自然村落格局，进行搬迁。在搬迁过程中，由于农户经济条件不同，有的家庭条件差搬不起，由此造成有规划也不能按规划建，只能任其向空地扩张村庄建设用地的无偿、无期限使用，加之缺乏有效的市场调节机制，用地数量不受经济约束，不利于旧村整治和新村建设。
三、农村建设用地集约利用对策
（一）开展建设用地清查摸底，大力宣传土地法规，转变用地观念。
（1）采取多种宣传形式和扩大现有宣传渠道，使更多的农村群众了解、认同、支持现行政策；（2）宣传有关的技术方法和规范标准，充分给予广大农村有关的技术指导，使整理工作步入有序依法实施的轨道；（3）宣传依法依规用地，在农民中树立法制观念，让广大农民明白只有依法依规用地，才能使农村建设用地集约利用，可持续发展。
（二）科学规划，严格管理。
制定科学的村庄建设规划，综合考虑社会、经济与生态效益, 把宅基地整理与小城镇建设，中心村的发展与撤村并点结合起来，促使土地的集约利用和村庄的美化。规划的起草和制定应建立在广泛的群众基础上，经村委会充分论证确定后交给上级主管部门，并及时公布接受村民的监督。上级土地主管部门应结合该村土地利用规划进行审批和管理。
（三）利用经济手段，培育宅基地转让市场。
宅基地的无偿、无期限使用是农民滋生超标抢占宅基地的根本原因所在。抑制农民抢占宅基地念头，最佳的措施就是利用经济手段，使宅基地有偿、有期限使用，同时培育宅基地转让市场。根据《土地管理法》“一户只能拥有一块宅基地”的规定，农户新批宅基地必须用旧宅基地来置换，房产归房主所有，限期在一定时期内拆除旧房。
（四）多渠道筹措资金, 多形式开展宅基地整理。
村庄建设用地整理是一项工程大、工期长、投入多、回收慢的工程，资金筹措是关键，需要充分调动各方面的积极性，因此只能通过多方筹资来完成，摸索出适合当地实际的筹资渠道及运作方式。□
（作者单位：华中农业大学土地管理学院）
参考文献：
[1]徐日辉,倪才英等.浅析农村宅基地整理.中国土地科学,第15卷第5期:39-42.
[2]张丽,邢化峰.浅析农村建设用地管理现状及对策.黑龙江环境通报,第28卷第2期:25.
[3] 卢向虎,杨延梅等.农村宅基地土地整理的再思考.农村经济,2005年第6期:26.
[4] 张红梅,王佳丽.农村居名点整理的战略思考.农村展望,2006,5:18-21.
[5] 王富更.村庄规划若干问题探讨.城市规划学刊,2006年第3期:106-109.
[6]王玉波,唐莹,王静.农村居名点土地整理潜力分析.国土资源科技管理,(2007)04：108-111.
[7]苗清.关于农村宅基地集约利用的思考.国土资源通讯,2006,1:42-43.
[8] 韩润仙. 如何加强村庄宅基地管理.中共山西省委党校学报,第30卷第5期.