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在房地产宏观调控下被不断遏制的房地产企业，应该如何抵御乱局，并从困境中突围而出？
在106家上市公司房地产企业所披露的半年报中显示，上市房企在上半年的整体资产负债率达到了72%，负债总额突破1.09万亿元，同比上涨41%。其中，最具杀伤力的流动负债已经占到负债总额的70.6%，同比上涨54%。而与持续走高的负债总额相对应的则是一系列宏观调控举措。住建部在8月中旬出台新增限购城市的五项建议标准，对符合其中两项以上者，建议列入新增限购城市名单。浙江台州商品房限购令在9月1日正式实施，成为二三线城市第一个响应者。山雨欲来风满楼，中国房地产调控进入了一个关键时期。
对房企来说，资金链成为抵御乱局的致命武器，而要分析企业的资金链，首先得看宏观调控下房市的景气度变化。
高增长态势被遏制
2009年国家为了抵御全球金融危机，实施了4万亿元的庞大投资计划以及针对楼市的一系列救市政策，直接拉动了房地产行业迅速触底反弹。当年住宅销售面积、销售金额同比增幅高达50%以上，住宅开发投资额增速达到15%。这引起了国家的高度关注，直接导致了2010年1月国务院出台“国十一条”，以及2010年3月，国土资源部再次出台19条土地调控新政，即《关于加强房地产用地供应和监管有关问题的通知》。
这两个政策出台后，由于缺乏配套细则以及地方持观望态度，导致2010年房地产高增长态势并未得到明显遏制。2010年一季度房地产开发投资增幅35%。土地市场火爆，地价飞涨，地王频现。为此，国家不得不加大调控力度。2011年1月，国务院下发《关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》，也就是“新国八条”，从而从房贷消费和土地供应两端对房地产企业形成挤压态势。随后国家在供应端先后推出一系列宏观调控举措，如开发商竞买保证金最少两成、一个月内付清地价50%、囤地开发商将被“冻结”、土地增值税预征率由0.5%提高到2%、加大保障性住房土地供应量到70%等。此后各地也推波助澜，逐步祭出二套房首付比例不低于60%、贷款利率上浮10%、暂停第三套房贷、乃至限购、限贷、禁购、禁贷和试点房产税等消费新政。自2010年5月“新国十条”颁布以来，市场观望情绪浓重，交易锐减，新建住宅、二手住宅市场交易量极度萎缩。深圳交易量下降超过90%；上海、北京下降80%；广州下降50%。新建住房价格上涨势头遏制，价格持平，个别项目出现少量优惠；二手住宅挂牌量增加、部分单位挂牌价格下降约10%，议价空间加大，成交价格出现5%-10%的跌幅。
融资出现困境
房地产市场的下滑直接影响了开发商资金回笼的速度，迫使企业采用降价促销等手段加速周转。而拿地成本的上升和土地款提前支付也进一步加剧了开发商的资金压力。
央行今年连续六次上调存款准备金率，直接导致银行银根收紧，开发商信贷融资受阻；2008年在货币紧缩政策背景下开发贷占贷款比重急剧下降到4.3%，其后受刺激内需政策的推动，在2009-2010年期间逐渐升高至10%左右，但2011年一季度再次下滑到7.6%，且呈继续下滑态势。
2011年至今连续三次上调存贷款基准利率，不仅使开发商贷款利息加重，还连累到信托等其他融资方式的融资成本水涨船高。比如信托利率已经从2009年的12%上升到最近的18%甚至更高。即便这样，银监会要求房地产信托融资逐笔申报，造成事实上的审批前置机制。这样，在开发贷受阻后，信托融资也面临空前压力。
而暂停审批房地产企业IPO和严控增发以及资产重组，直接堵死了权益市场公开融资渠道。从2008年以来,房地产企业IPO融资额从16.35亿元下降到2009年的12.2亿元，2010年和2011年则为零；增发从2009年的600多亿元暴跌到2010年50多亿元；配股则是连续三年为零。
资金来源分化
受国家一系列紧缩政策和限购政策影响，房地产企业资金来源增速明显下降。从1999年以来，贷款占比逐年下滑。2011年一季度开发贷仅1700亿元，同比下滑48%。在银行信贷持续收紧的大背景下，信托融资门槛也一再抬高。而预付款和按揭贷款等其他资金则受限购限贷政策冲击日渐衰微。在这种局势下，企业传统的融资渠道面临空前危机，自筹资金的压力持续上升。
与此同时，多家上市房企半年报显示行业资金告急。最早公布中报的5家房地产企业现金流总额为-64.09亿元，滨江集团、嘉凯城、莱茵置业等3家房地产企业，均名列经营性现金流情况最糟糕的前10家公司中。其中滨江集团，公司上半年仅实现净利润1.5亿元，同比减少40.16%，经营性现金流为-28.12亿元，负债率更高达80.78%。而10大房企中，半数负债率超过70%，其中万科和龙湖地产负债率已达到78%。这主要是由于银行利率提高和放款收紧的情况下，房企更加依赖成本较高的信托资金，使得金融成本和金融风险上涨。但近期信托收缩和标普降级使得房企融资难度进一步加大。
房企突围方式
一些信誉良好、实力强大的房企通过集团内互保方式，获取银行信贷融资。根据银监会调查数据，6月末，60家大型房企涉及集团内互保贷款金额1417亿元，较年初增长22.3%。
而更多的房企则只能选择信托、私募乃至转让项目和股权方式进行融资。资金紧张迫使房企对外高息举债，如安城1号信托年化收益率高达25%，让绿城集团再陷资金困局。事实上，不仅是绿城，金地、保利等行业内排名前十的房地产企业都在尝试通过信托方式进行债务融资，然而信托动辄20%以上的年利率显然成为了企业的双刃剑。
另一解困招数是出让储备用地或项目股权。如恒大地产今年5月份将一块位于江苏启东市寅阳镇的总面积133.5万平方米地块的49%股权以5亿美元出让给香港华人置业。此外还有大龙地产8.2亿元出让京洋房地产、国美商都欲60亿元“转嫁”海航。北京中原地产的统计数据显示，今年前7个月，全国房地产行业公开的股权并购案例合计为62宗，总涉及金额为175.39亿元，相比去年同期的36宗及86.85亿元分别上涨了72.2%及101.9%。在整体并购市场上，房地产行业占据第一。
越来越多的房企选择了降价促销以加快资金回笼的策略。在继珠江拉维小镇率先抛出降价万元之后，截至目前，为了突破销售困境，北京已经有多个郊区楼盘迅速跟进降价促销。华业东方玫瑰则爆出刚签订合同就惊闻开发商降价千元的“噩耗”。在限购令向二三线扩容和一线城市限购长期化政策的推动下，以万科、龙湖、碧桂园、华侨城等房企巨头为代表的开发商也开始规模降价求生。越来越多的开发商清醒地认识到，降价是当前楼市困境中突围的最好方式。7月13日起，龙湖在重庆推出了1000套优惠房源，包括重庆的10多个项目，有普通高层、洋房、别墅和商业地产，其中住宅最高优惠8%。
据链家地产市场研究部统计，截至目前，北京新建商品房库存10690套。大型房企所占库存比重约为35%，中小房企占65%，承载库存量为6.9万套，市值大概超过3000亿元。显然，大部分库存压力向中小房企倾斜，随着新项目入市和滞销情况的增多，销售压力还将持续增大。同时，3000亿元库存市值积压套牢流动资金，未来“降价放量”以增加资金回流成为必然。
房地产企业资金链的最大风险还不在于此，降价预期下持币待购则使销售回款的不确定性日益增大，这有可能成为击倒中小房企的最后一根稻草。降价可能加快资金回笼，也有可能促发客户的观望情绪，而死扛着不降价的策略，将直接影响到全年销售目标能否实现，更重要的是现金流将雪上加霜。
在106家上市公司房地产企业所披露的半年报中显示，上市房企在上半年的整体资产负债率达到了72%，负债总额突破1.09万亿元，同比上涨41%。其中，最具杀伤力的流动负债已经占到负债总额的70.6%，同比上涨54%。而与持续走高的负债总额相对应的则是一系列宏观调控举措。住建部在8月中旬出台新增限购城市的五项建议标准，对符合其中两项以上者，建议列入新增限购城市名单。浙江台州商品房限购令在9月1日正式实施，成为二三线城市第一个响应者。山雨欲来风满楼，中国房地产调控进入了一个关键时期。
对房企来说，资金链成为抵御乱局的致命武器，而要分析企业的资金链，首先得看宏观调控下房市的景气度变化。
高增长态势被遏制
2009年国家为了抵御全球金融危机，实施了4万亿元的庞大投资计划以及针对楼市的一系列救市政策，直接拉动了房地产行业迅速触底反弹。当年住宅销售面积、销售金额同比增幅高达50%以上，住宅开发投资额增速达到15%。这引起了国家的高度关注，直接导致了2010年1月国务院出台“国十一条”，以及2010年3月，国土资源部再次出台19条土地调控新政，即《关于加强房地产用地供应和监管有关问题的通知》。
这两个政策出台后，由于缺乏配套细则以及地方持观望态度，导致2010年房地产高增长态势并未得到明显遏制。2010年一季度房地产开发投资增幅35%。土地市场火爆，地价飞涨，地王频现。为此，国家不得不加大调控力度。2011年1月，国务院下发《关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》，也就是“新国八条”，从而从房贷消费和土地供应两端对房地产企业形成挤压态势。随后国家在供应端先后推出一系列宏观调控举措，如开发商竞买保证金最少两成、一个月内付清地价50%、囤地开发商将被“冻结”、土地增值税预征率由0.5%提高到2%、加大保障性住房土地供应量到70%等。此后各地也推波助澜，逐步祭出二套房首付比例不低于60%、贷款利率上浮10%、暂停第三套房贷、乃至限购、限贷、禁购、禁贷和试点房产税等消费新政。自2010年5月“新国十条”颁布以来，市场观望情绪浓重，交易锐减，新建住宅、二手住宅市场交易量极度萎缩。深圳交易量下降超过90%；上海、北京下降80%；广州下降50%。新建住房价格上涨势头遏制，价格持平，个别项目出现少量优惠；二手住宅挂牌量增加、部分单位挂牌价格下降约10%，议价空间加大，成交价格出现5%-10%的跌幅。
融资出现困境
房地产市场的下滑直接影响了开发商资金回笼的速度，迫使企业采用降价促销等手段加速周转。而拿地成本的上升和土地款提前支付也进一步加剧了开发商的资金压力。
央行今年连续六次上调存款准备金率，直接导致银行银根收紧，开发商信贷融资受阻；2008年在货币紧缩政策背景下开发贷占贷款比重急剧下降到4.3%，其后受刺激内需政策的推动，在2009-2010年期间逐渐升高至10%左右，但2011年一季度再次下滑到7.6%，且呈继续下滑态势。
2011年至今连续三次上调存贷款基准利率，不仅使开发商贷款利息加重，还连累到信托等其他融资方式的融资成本水涨船高。比如信托利率已经从2009年的12%上升到最近的18%甚至更高。即便这样，银监会要求房地产信托融资逐笔申报，造成事实上的审批前置机制。这样，在开发贷受阻后，信托融资也面临空前压力。
而暂停审批房地产企业IPO和严控增发以及资产重组，直接堵死了权益市场公开融资渠道。从2008年以来,房地产企业IPO融资额从16.35亿元下降到2009年的12.2亿元，2010年和2011年则为零；增发从2009年的600多亿元暴跌到2010年50多亿元；配股则是连续三年为零。
资金来源分化
受国家一系列紧缩政策和限购政策影响，房地产企业资金来源增速明显下降。从1999年以来，贷款占比逐年下滑。2011年一季度开发贷仅1700亿元，同比下滑48%。在银行信贷持续收紧的大背景下，信托融资门槛也一再抬高。而预付款和按揭贷款等其他资金则受限购限贷政策冲击日渐衰微。在这种局势下，企业传统的融资渠道面临空前危机，自筹资金的压力持续上升。
与此同时，多家上市房企半年报显示行业资金告急。最早公布中报的5家房地产企业现金流总额为-64.09亿元，滨江集团、嘉凯城、莱茵置业等3家房地产企业，均名列经营性现金流情况最糟糕的前10家公司中。其中滨江集团，公司上半年仅实现净利润1.5亿元，同比减少40.16%，经营性现金流为-28.12亿元，负债率更高达80.78%。而10大房企中，半数负债率超过70%，其中万科和龙湖地产负债率已达到78%。这主要是由于银行利率提高和放款收紧的情况下，房企更加依赖成本较高的信托资金，使得金融成本和金融风险上涨。但近期信托收缩和标普降级使得房企融资难度进一步加大。
房企突围方式
一些信誉良好、实力强大的房企通过集团内互保方式，获取银行信贷融资。根据银监会调查数据，6月末，60家大型房企涉及集团内互保贷款金额1417亿元，较年初增长22.3%。
而更多的房企则只能选择信托、私募乃至转让项目和股权方式进行融资。资金紧张迫使房企对外高息举债，如安城1号信托年化收益率高达25%，让绿城集团再陷资金困局。事实上，不仅是绿城，金地、保利等行业内排名前十的房地产企业都在尝试通过信托方式进行债务融资，然而信托动辄20%以上的年利率显然成为了企业的双刃剑。
另一解困招数是出让储备用地或项目股权。如恒大地产今年5月份将一块位于江苏启东市寅阳镇的总面积133.5万平方米地块的49%股权以5亿美元出让给香港华人置业。此外还有大龙地产8.2亿元出让京洋房地产、国美商都欲60亿元“转嫁”海航。北京中原地产的统计数据显示，今年前7个月，全国房地产行业公开的股权并购案例合计为62宗，总涉及金额为175.39亿元，相比去年同期的36宗及86.85亿元分别上涨了72.2%及101.9%。在整体并购市场上，房地产行业占据第一。
越来越多的房企选择了降价促销以加快资金回笼的策略。在继珠江拉维小镇率先抛出降价万元之后，截至目前，为了突破销售困境，北京已经有多个郊区楼盘迅速跟进降价促销。华业东方玫瑰则爆出刚签订合同就惊闻开发商降价千元的“噩耗”。在限购令向二三线扩容和一线城市限购长期化政策的推动下，以万科、龙湖、碧桂园、华侨城等房企巨头为代表的开发商也开始规模降价求生。越来越多的开发商清醒地认识到，降价是当前楼市困境中突围的最好方式。7月13日起，龙湖在重庆推出了1000套优惠房源，包括重庆的10多个项目，有普通高层、洋房、别墅和商业地产，其中住宅最高优惠8%。
据链家地产市场研究部统计，截至目前，北京新建商品房库存10690套。大型房企所占库存比重约为35%，中小房企占65%，承载库存量为6.9万套，市值大概超过3000亿元。显然，大部分库存压力向中小房企倾斜，随着新项目入市和滞销情况的增多，销售压力还将持续增大。同时，3000亿元库存市值积压套牢流动资金，未来“降价放量”以增加资金回流成为必然。
房地产企业资金链的最大风险还不在于此，降价预期下持币待购则使销售回款的不确定性日益增大，这有可能成为击倒中小房企的最后一根稻草。降价可能加快资金回笼，也有可能促发客户的观望情绪，而死扛着不降价的策略，将直接影响到全年销售目标能否实现，更重要的是现金流将雪上加霜。