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现在是不是买房的时机,一直以来人们都在不断地问这个问题。由于受到新冠肺炎疫情的影响,2020年前两个月国内楼市的销售量大幅下滑,部分房企为了促销售、回笼资金,花样百出地做促销;另一方面,一些地方政府迫于经济增长的压力,限购政策也有松动的迹象。这两方面的“引诱”显然撩动了一些人的心弦。现在是不是买房的时机,这个问题自然而然重新出现在人们的眼前。
疫情对经济影响有多大
2020年是中国全面建成小康社会的收官之年,此前提出的全面建成小康社会目标中,很重要的一项就是“国内生产总值和城乡居民人均收入比2010年翻一番”。据推算,要实现这一目标,2020年经济增速要达到5.5%—5.6%左右。
在2020年初各地的地方“两会”上,超过半数省市提出的2020年经济增长目标比2019年有所下调,各省市的经济增长目标基本上集中在6%左右。但是由于疫情的影响,各地方的经济增长目标还能顺利实现吗?
国家统计局公布的2020年前两个月的经济数据显示,受到疫情的影响,前两个月的投资、消费、出口都出现了非正常的大幅下滑。虽然三月份的经济数据尚未公布,但是由于全国复工复产率要大大低于往年同期,所以三月份的经济数据应该也不会好看。这就意味着2020年整个第一季度的经济数据都不会好看,显然也不会符合预期。
在一季度经济增长远低于预期的情况下,各省市要想完成此前设定的经济目标困难重重。由于疫情影响,2020年的全国“两会”召开时间推迟,目前还无从得知本届“两会”对于2020年中国经济增长的预期目标值是多少。不过,近期不少研究机构已下调中国2020年经济增长预测值,例如中金公司将中国2020年经济增长预测值从6.1%下调到2.6%。
从目前公布的经济数据,以及各大机构的悲观预测中可以看到,新冠肺炎疫情对于国内经济发展的影响很大。不仅如此,由于疫情在全球范围内的暴发,国内疫情虽然在一季度末已经基本得到控制,但是国外疫情还没有被遏制的迹象,且中国境内持续出现输入性病例。疫情在全球范围内的暴发,意味着它对经济的影响可能会持续到二季度、三季度,甚至全年。中国作为全球最大的出口国和第二大进口国,在这种情况下进出口贸易肯定会受到影响。外需很可能出现大幅下滑,对于国内经济的发展显然是不利的。在外需不足的情况下,提振内需自然成为题中之义。
然而2020年1—2月,国内社会消费品零售总额同比下滑20.5%,历史罕见。由于全国范围内实施居家隔离,人们减少出行,导致汽车、石油、服装等几大消费品类的零售额出现大幅下滑。如果疫情威胁不彻底解除,社会消费恐怕很难完全复苏。这也就意味着在过去几年对中国经济增长贡献率超过50%的社会消费,很可能在2020年哑火。
从目前的情况来看,疫情对于出口和消费的影响可能仍将持续一段时间,2020年要实现全面建成小康社会的目标,就需要新的刺激经济增长的手段。房地产行业在中国GDP中的分量不言而喻。2019年,我国国内生产总值为990865亿元,全国固定资产投资(不含农户)551478亿元,比上年增长5.4%。其中,全国房地产开发投资132194亿元,比上年增长9.9%,占固定资产投资总额的23.97%。其中,住宅投资97071亿元,增长13.9%。显然房地产投资的稳定增长对于经济具有重要的支撑作用。
不仅如此,从关联行业来看,房地产业产业链条长、关联行业多。如果考虑房地产投资消费对其他产业的带动作用,房地产业平稳发展对于稳投资、稳经济的“稳压器”作用就会更明显。房地产开发投资带动建筑业以及水泥、钢铁、有色金属、挖掘机等上下游制造业;房地产消费,既直接带动与住房有关的家电、家具、家纺、装潢等制造业,也明显带动金融、媒体服务、互联网、物业管理等第三产业。
在中国经济急需新的增长动力的当下,人们自然而然地会担心,房地产会不会再度火爆,房价会不会再度起飞。
房地产调控稳字当头
对于房地产,自2016年以来一直是以限制为主,至今主基调未变。不过作为经济重要组成部分,房地产行业的稳定对经济运行大局影响重大。在“房住不炒”的总体基调下,“稳地价、稳房价、稳预期”也是不容忽视的重要调控目标。
自疫情暴发以后,不少地方房地产投资骤然遇冷,楼市成交量屡创新低,显然这不符合求稳的目标。于是不少地方政府开始出招,帮助楼市回暖,一些地方甚至直接出台政策,对购房者给予现金补贴。2020年3月5日,湖南省永州市东安县打出新年“救市第一枪”:3月5日至7月31日购房,分别给予商品房120元/平方米和门面房200元/平方米的奖励,契税按缴纳额50%给予补贴。此外,湖南怀化、四川泸州、广东江门、辽宁大连等地也都有类似的购房补贴政策出台。
在放宽限购方面,不少热门二线城市从人才引进着手,降低落户门槛,同样被视为刺激当地楼市的手段。3月12日,天津市人力资源和社会保障局官网公布,放宽技能型人才落户条件,提出不超过30岁的在津就业高职人才可直接落户(原须工作满1年且有高职资格),中职人才在津就业满1年(原3年)且有高职资格可落户。3月17日,广东省广州市白云区人力资源和社会保障局发布人才新政,在广州市白云区学习或工作满一年的大专以上学历人才,在白云区江高、人和、太和、钟落潭四镇范围内享受广州市户籍居民同等待遇。3月19日,苏州人才落户新政正式出台,进一步放宽落户标准,全日制本科学历及学士学位以上、45周岁以下,可以直接落户,大专学历、35周岁以下,连续缴纳半年以上社保即可落户。
在许多地方出台政策为楼市添柴加油的情况下,一些关于楼市火爆的报道也频频见诸报端。例如,3月20日,苏州市吴中区某新楼盘开盘,400多套房源遭到抢购,据开发商透露,仅60秒时间销售额就达到12亿元。类似这样的个案不断被媒体传播。许多热门城市的楼市都在3月份出现了所谓的“小阳春”。
虽然地方“一城一策”在为楼市助威,但是中央层面“房住不炒”的总基调并未改变。国家统计局国民经济综合统计司司长毛盛勇在回答媒体提问时表示,“房住不炒”的定位没有改变,房地产的发展政策要按照推动高质量发展的要求,不作为短期刺激政策。银保监会首席风险官肖远企同样强调,当前房地产金融政策整体基调没有变化,近期地方降低首付比例和贷款利率等政策调整,仍在监管允许的范围内。“一城一策”背景下,各地方在政策范围内可以灵活掌握、作出调整。
疫情激发市场需求
从需求端来说,新冠肺炎疫情在客观上激发了人们买房的欲望。一方面,防疫期间长时间居家隔离,使人们对居住体验的感受更深,将激发居民改善居住品质的欲望;另一方面,疫情影响下,物价上涨,利率下行,出于投资保值的考虑,不少人也有购房的想法。
防疫期间,租房的人和居住在小户型或者户型不理想的房中,居住环境有瑕疵的人,由于长时间的居家隔离,难免产生提升居住品质的意愿。这激发了部分购房需求,其中有刚需,也有改善型需求。這部分人积压了需求,遇上开发商和地方政府开出的“优惠”自然会心动。
投资方面,疫情暴发之前,市场利率已经处在下行中,银行理财产品的收益率一路在下滑。统计数据显示,至2019年底,银行理财产品的收益率已经连续七个季度下降。2020年受到疫情的影响,一方面,居民消费价格指数异常偏高;另一方面,经济增长放缓使得货币宽松预期加强,这使得人们对于“货币贬值”的感觉更加强烈,寻找新的投资保值产品的意愿也更加强烈。根据过去十几年的经验,房地产的保值、升值性一直较好,所以激发了一些投资买房的需求。
综合来看,疫情确实激发了不少人的购房欲望。一些地方为了稳经济,采取了一些稳房价的措施。但是总体来看,中国推动经济高质量发展是迈向强国的必由之路,是一个长期的战略目标,为了实现这个目标,避免以房地产作为短期的刺激政策,坚持“房住不炒”的基调不会改变,房市依然会采取求稳的调控策略。