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【摘 要】 目前大量的保障性住房建成投入使用，如何管理好这些保障性住房和服务好入住的低收入群众，是一个全新的课题。相关职能部门应积极探索研究，破解管理难题，加快政策制定、规范管理、建立诚信，为广大低收入住房困难家庭创造一个良好的居住环境。
【关键词】 保障性住房;建设;后期监管;对策;建议
垫江县作为重庆市统筹城乡综合示范县，在重庆市强力推进保障性住房建设的大背景下，截止2013年8月完成了15.7万平方米廉租住房建设任务。由于相关配套政策的滞后和不完善，造成实际工作缺乏相应的法律法规依据和政策保障，使住房保障工作进一步深入开展困难。本文从实际遇到的问题和困难进行分析，提出对策和建议。
一、垫江县保障性住房现状
1.建设现状。从2008年开工至2013年8月完成2840套15.7万平米廉租房新建任务;利用廉租房租赁补贴节余资金购买和改建242套;计划到2015年修建4000套，建成18万平方米保障性住房。
2.分配现状。2011年9月2日首次采取现场摇号方式实物配租，到2013年底累计实物配租1758套，占建成量61.9%。在廉租房未投入使用前，垫江县主要采用租赁补贴、租金核减两种方式进行保障，2007年-2013年累计发放租赁补贴3171户，841.72万元，租金核减506户，8.04万元，达到全县建制镇及城区“双困家庭”的全覆盖，实现了100%保障目标。
3.后期管理现状
（1）廉租住房小区管理。廉租住房小区由所在地社区纳入社会管理，所在地社区负责该小区社会管理;
（2）廉租住房小区物业管理。为确保廉租住房小区规范管理，由廉租住房小区所地在社区牵头聘请物业服务企业，垫江县住保中心进行监管。物业管理服务费由入住户承担。在签订租赁合同时，预缴一年小区物业管理服务费，由社区负责收支管理，每年定期向小区公布帐务。
（3）非廉租住房小区物业管理。非廉租住房小区的廉租户应当纳入所在小区物业管理，自觉遵守小区各项制度和公约，维护小区公共利益，按时向小区物管企业缴纳物业管理费用。
二、垫江县保障性住房建设存在的問题
1.保障性房屋房源单一。垫江县新建保障性住房仅有廉租房一种，没有公租房和经济适用房。保障对象限于城镇户口最低收入家庭和低收入家庭，房源较少，对“夹心层”工薪阶层和进城农民工住房无法保障。
2.规划布局不合理。因早期县城规划中没有将保障性住房纳入，近几年来，保障性住房建设速度迅猛，用地调规不及时。全县9处廉租住房，除民心苑一二期外，其余7处均修建在城郊结合部。不符合在商品住宅区配建适当保障性住房，让低收入家庭融入城市，避免人为制造新的贫民窟的政策。
3.城市配套设施不完善。全县大多数廉租房建设在待开发区，城市基础设施不够完善。部分用电还是用施工用电，城市污水管网还没有建成，比如桂北新城廉租房分配住户入住后，产生的生活污水经过生化处理，由于生化池外排污水管网没有建成，只能定时用污水泵抽取到垃圾车外运解决。给居住和管理带来不便。
4.建筑设计不合理。廉租房按照小户型建筑面积50-60平方米设计，为有节约利用土地，多修建套数完成指标，对户型设计要求不高，住户入住后导致改变室内结构，给后期管护造成困难。廉租房小区配套设施配建不完善。譬如，春花廉租房小区是垫江县最大、设施设备最完善的一个廉租房小区;总建筑面积82836.94平方米，房屋共计14栋，60个单元，1668套房屋，公厕及垃圾站3座，活动室10间。目前已入住455户、人口约900人，每年新增入住家庭300户，约600人，入住完毕，小区人口将达到3500人左右。没有设计商店、医疗卫生、社区服务等相关服务用房。
三、垫江县保障性住房后期管理存在的问题
1.后期退出机制始终处于“纸上谈兵”的状态，一方面信用制度的缺失和法制建设的滞后，给主管部门对廉租户保障资格的动态审查和退出监管都带来很大难度，另一方面一些政府领导“无原则和谐”的观念作祟，使廉租保障政策在后期监管过程中失去了应有的严肃性和公正性。入住后的管理，存在退出机制没有强有力的手段和法律规定，存在个别保障家庭不缴租金的现象。
2.入住后，保障家庭存在擅自装饰装修，随意改变已有的设施，造成破坏和浪费。
四、对策与建议
1.健全廉租房制度必须坚持公平正义的原则。党的十八大提出“建立市场配置和政府保障相结合的住房制度，加强保障性住房建设和管理，满足困难家庭基本需求”，体现了廉租住房制度的济弱性特征。廉租房就是要保证住房困难家庭“住有所居”，这不仅需要制度作为保证，同时在制度的修订、执行过程中必须坚持公平正义的原则，切实做到让那些真正低收入家庭有房住。
2.确保廉租房保障资金来源。资金是廉租房建设面临的主要瓶颈，建议政府部门根据廉租住房年度建设计划，切实落实廉租房保障资金。首先，财政要将廉租房保障资金纳入年度预算安排;其次，提高土地出让金用于廉租房建设的比例;再次，住房公积金增值收益在提取贷款风险准备金和管理费用之后，部分或全部用于廉租房建设。廉租房租金收入实行收支两条线管理，专项用于廉租房的维修管理。
3.多渠道增加廉租住房房源。政府要采取新建、收购、改建和鼓励社会捐赠方式增加廉租房供应。政府在普通商品住房或经济适用住房项目土地供应、规划、立项、方案审批环节要求开发商按项目总建筑面积提供一定比例的廉租住房，同时计算出这些廉租住房应该享受的土地出让金、建设规费等各种优惠政策，并均在土地出让合同、项目批文等重要文本中注明。其次，开发商仍然按普通项目进行建设，各项规费和政府基金照常缴纳。项目预售前，政府主管部门在保证不损害开发商利益的前提下指定具体房号作为廉租住房，并以此作为预售许可审批必备条件之一。再次，政府将选定的廉租住房按建安成本价回购，同时兑现开发商就此应该享受的各项优惠政策。最后，政府按规定将廉租住房进行配给，从而实现廉租房“配建—回购—配给”的相对封闭运作。其目的是为避免低收入家庭集中居住可能形成“贫民窟”。同时，也有利于低收入家庭平等的享受城市发展带来的便捷和高质量的公共服务，有利于其子女在多文化的环境中成长。 4.建立廉租保障管理系统。廉租房保障对象家庭的收入标准、住房困难标准应实行动态管理，由县政府每年向社会公布一次。借鉴其他地区的成功做法，建立住房保障管理信息系统，落实专人维护和管理，实现数据的及时录入，维护、更新和上报，满足日常管理、查询、统计的需要，规范廉租住房租金标准，租金由房屋的维修费和管理费两项因素构成。
5.进一步完善廉租住房租金定价机制。结合本地区经济发展水平、財政承受能力、住房市场租金水平、建设与运营成本、保障对象支付能力等因素，进一步完善廉租住房的租金定价机制，动态调整租金。
廉租住房租金原则上按照适当低于同地段、同类型住房市场租金水平确定。政府投资建设并运营管理的廉租住房，可根据保障对象的支付能力实行差别化租金，对符合条件的保障对象采取租金减免。社会投资建设并运营管理的廉租住房，可按规定对符合条件的低收入住房保障对象予以适当补贴。
6.健全工作机制。廉租房是一项惠民工程，它的建设、管理、使用应始终做到公开、公平、公正。应有一套健全的工作机制。首先，应由户口所在地乡镇、社区在调查、走访的基础上进行申报并公示，再由民政部门核实收入廉租房主管部门会同监察、财政、审计、乡镇、社区等部门会审，建立低收入困难家庭档案，并向社会公布。对造假者一经发现，永久取消其对廉租房的承租资格。其次，建立健全申请、审核和公示的办法，申请承租的家庭成员中，必须具有完全民事行为能力的人，情况特殊的可以委托代理。对廉租房保障对象实行动态管理。要特别强化廉租房的年度复核工作，廉租住房主管部门每年要对享受廉租房待遇的家庭收入情况进行定期或不定期的核查，防止已进入中高收入的家庭租住廉租房。要建立廉租房租赁管理机构和廉租房监管部门相分离的制度，前者负责租住者的资格认定和日常管理，后者负责监督管理机构和对承租者违法行为的查处。
7.健全退出机制，完善轮候制度。对于民政部门取消最低生活保障的家庭，其住房租金补贴也一并取消;享受住房租金补贴的家庭如已购买住房，则取消租金补贴资格，退出廉租房。
廉租房实行只租不售的制度。民政、街道办事处等相关部门根据每年可分配廉租住房情况，分别确定当年实物配租的家庭和户数。再结合优先分配的条件，综合申请人住房状况及困难程度等因素，对申请廉租房的家庭分别按条件排序，享受类别进行分配。
五、结束语
总之，廉租房政策惠及广大贫困群众，关系民生，社会关注、群众关心，它不仅是一项民心工程，也是一项政德工程。搞好廉租房建设，必将为促进社会和谐，维护社会稳定起到积极作用。功在千秋，意义深远。
参考文献：
[1]万容，宴群.重庆市保障性住房发展研究.管理观察.2009（35）.
[2]李晓莉.重庆市公共租赁住房建设的调查研究.经济纵横.2012（7）.
【关键词】 保障性住房;建设;后期监管;对策;建议
垫江县作为重庆市统筹城乡综合示范县，在重庆市强力推进保障性住房建设的大背景下，截止2013年8月完成了15.7万平方米廉租住房建设任务。由于相关配套政策的滞后和不完善，造成实际工作缺乏相应的法律法规依据和政策保障，使住房保障工作进一步深入开展困难。本文从实际遇到的问题和困难进行分析，提出对策和建议。
一、垫江县保障性住房现状
1.建设现状。从2008年开工至2013年8月完成2840套15.7万平米廉租房新建任务;利用廉租房租赁补贴节余资金购买和改建242套;计划到2015年修建4000套，建成18万平方米保障性住房。
2.分配现状。2011年9月2日首次采取现场摇号方式实物配租，到2013年底累计实物配租1758套，占建成量61.9%。在廉租房未投入使用前，垫江县主要采用租赁补贴、租金核减两种方式进行保障，2007年-2013年累计发放租赁补贴3171户，841.72万元，租金核减506户，8.04万元，达到全县建制镇及城区“双困家庭”的全覆盖，实现了100%保障目标。
3.后期管理现状
（1）廉租住房小区管理。廉租住房小区由所在地社区纳入社会管理，所在地社区负责该小区社会管理;
（2）廉租住房小区物业管理。为确保廉租住房小区规范管理，由廉租住房小区所地在社区牵头聘请物业服务企业，垫江县住保中心进行监管。物业管理服务费由入住户承担。在签订租赁合同时，预缴一年小区物业管理服务费，由社区负责收支管理，每年定期向小区公布帐务。
（3）非廉租住房小区物业管理。非廉租住房小区的廉租户应当纳入所在小区物业管理，自觉遵守小区各项制度和公约，维护小区公共利益，按时向小区物管企业缴纳物业管理费用。
二、垫江县保障性住房建设存在的問题
1.保障性房屋房源单一。垫江县新建保障性住房仅有廉租房一种，没有公租房和经济适用房。保障对象限于城镇户口最低收入家庭和低收入家庭，房源较少，对“夹心层”工薪阶层和进城农民工住房无法保障。
2.规划布局不合理。因早期县城规划中没有将保障性住房纳入，近几年来，保障性住房建设速度迅猛，用地调规不及时。全县9处廉租住房，除民心苑一二期外，其余7处均修建在城郊结合部。不符合在商品住宅区配建适当保障性住房，让低收入家庭融入城市，避免人为制造新的贫民窟的政策。
3.城市配套设施不完善。全县大多数廉租房建设在待开发区，城市基础设施不够完善。部分用电还是用施工用电，城市污水管网还没有建成，比如桂北新城廉租房分配住户入住后，产生的生活污水经过生化处理，由于生化池外排污水管网没有建成，只能定时用污水泵抽取到垃圾车外运解决。给居住和管理带来不便。
4.建筑设计不合理。廉租房按照小户型建筑面积50-60平方米设计，为有节约利用土地，多修建套数完成指标，对户型设计要求不高，住户入住后导致改变室内结构，给后期管护造成困难。廉租房小区配套设施配建不完善。譬如，春花廉租房小区是垫江县最大、设施设备最完善的一个廉租房小区;总建筑面积82836.94平方米，房屋共计14栋，60个单元，1668套房屋，公厕及垃圾站3座，活动室10间。目前已入住455户、人口约900人，每年新增入住家庭300户，约600人，入住完毕，小区人口将达到3500人左右。没有设计商店、医疗卫生、社区服务等相关服务用房。
三、垫江县保障性住房后期管理存在的问题
1.后期退出机制始终处于“纸上谈兵”的状态，一方面信用制度的缺失和法制建设的滞后，给主管部门对廉租户保障资格的动态审查和退出监管都带来很大难度，另一方面一些政府领导“无原则和谐”的观念作祟，使廉租保障政策在后期监管过程中失去了应有的严肃性和公正性。入住后的管理，存在退出机制没有强有力的手段和法律规定，存在个别保障家庭不缴租金的现象。
2.入住后，保障家庭存在擅自装饰装修，随意改变已有的设施，造成破坏和浪费。
四、对策与建议
1.健全廉租房制度必须坚持公平正义的原则。党的十八大提出“建立市场配置和政府保障相结合的住房制度，加强保障性住房建设和管理，满足困难家庭基本需求”，体现了廉租住房制度的济弱性特征。廉租房就是要保证住房困难家庭“住有所居”，这不仅需要制度作为保证，同时在制度的修订、执行过程中必须坚持公平正义的原则，切实做到让那些真正低收入家庭有房住。
2.确保廉租房保障资金来源。资金是廉租房建设面临的主要瓶颈，建议政府部门根据廉租住房年度建设计划，切实落实廉租房保障资金。首先，财政要将廉租房保障资金纳入年度预算安排;其次，提高土地出让金用于廉租房建设的比例;再次，住房公积金增值收益在提取贷款风险准备金和管理费用之后，部分或全部用于廉租房建设。廉租房租金收入实行收支两条线管理，专项用于廉租房的维修管理。
3.多渠道增加廉租住房房源。政府要采取新建、收购、改建和鼓励社会捐赠方式增加廉租房供应。政府在普通商品住房或经济适用住房项目土地供应、规划、立项、方案审批环节要求开发商按项目总建筑面积提供一定比例的廉租住房，同时计算出这些廉租住房应该享受的土地出让金、建设规费等各种优惠政策，并均在土地出让合同、项目批文等重要文本中注明。其次，开发商仍然按普通项目进行建设，各项规费和政府基金照常缴纳。项目预售前，政府主管部门在保证不损害开发商利益的前提下指定具体房号作为廉租住房，并以此作为预售许可审批必备条件之一。再次，政府将选定的廉租住房按建安成本价回购，同时兑现开发商就此应该享受的各项优惠政策。最后，政府按规定将廉租住房进行配给，从而实现廉租房“配建—回购—配给”的相对封闭运作。其目的是为避免低收入家庭集中居住可能形成“贫民窟”。同时，也有利于低收入家庭平等的享受城市发展带来的便捷和高质量的公共服务，有利于其子女在多文化的环境中成长。 4.建立廉租保障管理系统。廉租房保障对象家庭的收入标准、住房困难标准应实行动态管理，由县政府每年向社会公布一次。借鉴其他地区的成功做法，建立住房保障管理信息系统，落实专人维护和管理，实现数据的及时录入，维护、更新和上报，满足日常管理、查询、统计的需要，规范廉租住房租金标准，租金由房屋的维修费和管理费两项因素构成。
5.进一步完善廉租住房租金定价机制。结合本地区经济发展水平、財政承受能力、住房市场租金水平、建设与运营成本、保障对象支付能力等因素，进一步完善廉租住房的租金定价机制，动态调整租金。
廉租住房租金原则上按照适当低于同地段、同类型住房市场租金水平确定。政府投资建设并运营管理的廉租住房，可根据保障对象的支付能力实行差别化租金，对符合条件的保障对象采取租金减免。社会投资建设并运营管理的廉租住房，可按规定对符合条件的低收入住房保障对象予以适当补贴。
6.健全工作机制。廉租房是一项惠民工程，它的建设、管理、使用应始终做到公开、公平、公正。应有一套健全的工作机制。首先，应由户口所在地乡镇、社区在调查、走访的基础上进行申报并公示，再由民政部门核实收入廉租房主管部门会同监察、财政、审计、乡镇、社区等部门会审，建立低收入困难家庭档案，并向社会公布。对造假者一经发现，永久取消其对廉租房的承租资格。其次，建立健全申请、审核和公示的办法，申请承租的家庭成员中，必须具有完全民事行为能力的人，情况特殊的可以委托代理。对廉租房保障对象实行动态管理。要特别强化廉租房的年度复核工作，廉租住房主管部门每年要对享受廉租房待遇的家庭收入情况进行定期或不定期的核查，防止已进入中高收入的家庭租住廉租房。要建立廉租房租赁管理机构和廉租房监管部门相分离的制度，前者负责租住者的资格认定和日常管理，后者负责监督管理机构和对承租者违法行为的查处。
7.健全退出机制，完善轮候制度。对于民政部门取消最低生活保障的家庭，其住房租金补贴也一并取消;享受住房租金补贴的家庭如已购买住房，则取消租金补贴资格，退出廉租房。
廉租房实行只租不售的制度。民政、街道办事处等相关部门根据每年可分配廉租住房情况，分别确定当年实物配租的家庭和户数。再结合优先分配的条件，综合申请人住房状况及困难程度等因素，对申请廉租房的家庭分别按条件排序，享受类别进行分配。
五、结束语
总之，廉租房政策惠及广大贫困群众，关系民生，社会关注、群众关心，它不仅是一项民心工程，也是一项政德工程。搞好廉租房建设，必将为促进社会和谐，维护社会稳定起到积极作用。功在千秋，意义深远。
参考文献：
[1]万容，宴群.重庆市保障性住房发展研究.管理观察.2009（35）.
[2]李晓莉.重庆市公共租赁住房建设的调查研究.经济纵横.2012（7）.