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酝酿多年、数易其稿的房地产信托投资基金(REITs)方案被业界鼓吹多年,本土化起步艰难异常,最近却以泛保障房的方式频频传来“喜讯”。 “新的方案就是将资金募集投向明确为公租房。”有关业内人士认为,明确资金投向是为了增大决策层通过的“砝码”。
虽然中央政府对保障性住房建设开始重视,并试图将金融工具与保障性住房“联姻”进行试点。但REITs本身是一个市场化工具,将和行政意志主导下的保障房联姻,也许将有很长的路需要探索。
浦东版REITs模式将出炉
REITs方案已经准备多年,中间几经调整,一直未得到审批。然而中央对保障性住房推进的三令五申,为REITs打开一扇新的窗口,相关政府部门和机构从中发现了新的契机。最终试点方对方案的募集资金投向都进行了调整,明确为用于当地保障房建设,上海方面希望在今年底开始实施。
“预计国务院会在今年年底或明年年初批准REITs项目。我们浦东进行保障性住房REITs的研究,是作为上海的试点,为解决保障性住房融资难问题探索一条新路。”上海浦东新区金融局相关人士说。
8月18日举行的浦东金融核心功能区建设新闻通气会上,从华尔街回来的浦东新区金融局局长施海宁明确表示,浦东新区将会把REITs募集资金用于保障性住房建设,而资产池方面则被确定为陆家嘴集团、张江集团、外高桥集团、金桥集团在内的四大国企商业、工业等优质资产,年租金收入估算约4.7亿元,拟募资总规模35亿元。其大体模式是,相关物业资产每期的租金收入,在扣除营业税后划入托管银行的信托账户,由资产管理公司发出分配指令,托管行负责分配。
据悉,REITs将帮助地方政府进行保障性住房开发建设的融资,而未来,也不排除政府通过收购、返修部分老公房,来改造成为公租房。按照浦东新区的规划,今年计划开工建设的公共租赁房面积达到40万平方米。据了解,上海地产集团很可能成为这些项目的承建方,正积极地为上海公租房REITs试点做准备。
当REITs与保障房联姻
7月15日,住建部召开保障性住房建设工作会议, “要求各地立即制定保障性住房三年建设规划,将其与房地产调控联系起来”。8月,国务院副总理李克强要求各地“以更大的决心、更有力的措施,多渠道增加资金投入,加快保障房的建设”。决策层一系列的动作,正被业界解读为“加快保障房建设已经成为下半年调控的重点”。
REITs是一种公募基金产品,它通过打包相关物业的所有权或收益权,以租金形式回报给基金持有人。一般而言,国外的REITs分两种方式运作:其一,是将REITs所募资金集中投资于写字楼、商场等商业地产,并拿这些物业所产生的现金流作为收益分给REITs的购买者;其二,是原物业发展商将旗下部分或全部经营性物业资产打包设立REITs,把收益权均等地分割成若干份收益凭证,出售给投资者,然后定期派发红利,这给投资者提供的是一种类似债券的投资方式。开展REITs试点是国家重点推进的重大金融创新,上海版REITs为第二种运作方式,通过建立资产池设立REITs并募得资金。
但是,当REITs与保障性住房联姻将会出现什么效果,现在还不得而知。因为目前市场化程度较高的工业地产和商业地产的租金收益还不能覆盖REITs的收益率要求,而保障性住房的租金收益率更低。据长江商学院金融研究中心主任曹辉宁介绍:“在北美REITs成熟的市场,基本没有单纯投资于廉租房的REITs,国内保障房政策的连续性,将成为保障房REITs是否能成功推出的关键。”
不过在目前新政调控下,各级政府与企业对保障性住房的参与度都相对增加,REITs此前面临的市场层面的尴尬也正在被政府的强力推动所消解。
“泛保障”化探路
以廉租房或保障房为主体打包REITs,为保障性住房建设融资,在房地产宏观调控未松口的当下,看起来是较为应景和务实的选择。事实上,中房集团前董事长孟晓苏早在几年前就介绍过廉租房REITs在中国的可行性。政府近来在保障房领域的发力,也加强了市场对这类产品推出的预期。看来浦东新区REITs试点获批只是一个时间问题。
近年来,持续推高的上海房价已令很多外地人才望而却步。而REITs若顺利推出,将很大程度上为当地解决保障房建设的融资问题,浦东新区政府已提出到2011年建设3.7万套人才公寓的目标,按照规划,当地还将再建设公共租赁房500万平方米。
建银精瑞资产管理有限公司董事长李晓东表示: “上海浦东更适合做公租房,而不是廉租房。因为目前在陆家嘴、张江等地有着大量高素质、高学历群体,但由于暂时尚未购房,因此对公共租赁房会有大量需求。”
据记者了解,下一步浦东将协调各开发公司,加快梳理未来三年将承担的保障性安居工程建设项目和资金需求等数据,确保试点方案的合规性和可操作性。 保障房REITs如果推出,对于目前境内准REITs的运营者而言,REITs名正言顺“登场”的日子似乎也为期不远了。
虽然中央政府对保障性住房建设开始重视,并试图将金融工具与保障性住房“联姻”进行试点。但REITs本身是一个市场化工具,将和行政意志主导下的保障房联姻,也许将有很长的路需要探索。
浦东版REITs模式将出炉
REITs方案已经准备多年,中间几经调整,一直未得到审批。然而中央对保障性住房推进的三令五申,为REITs打开一扇新的窗口,相关政府部门和机构从中发现了新的契机。最终试点方对方案的募集资金投向都进行了调整,明确为用于当地保障房建设,上海方面希望在今年底开始实施。
“预计国务院会在今年年底或明年年初批准REITs项目。我们浦东进行保障性住房REITs的研究,是作为上海的试点,为解决保障性住房融资难问题探索一条新路。”上海浦东新区金融局相关人士说。
8月18日举行的浦东金融核心功能区建设新闻通气会上,从华尔街回来的浦东新区金融局局长施海宁明确表示,浦东新区将会把REITs募集资金用于保障性住房建设,而资产池方面则被确定为陆家嘴集团、张江集团、外高桥集团、金桥集团在内的四大国企商业、工业等优质资产,年租金收入估算约4.7亿元,拟募资总规模35亿元。其大体模式是,相关物业资产每期的租金收入,在扣除营业税后划入托管银行的信托账户,由资产管理公司发出分配指令,托管行负责分配。
据悉,REITs将帮助地方政府进行保障性住房开发建设的融资,而未来,也不排除政府通过收购、返修部分老公房,来改造成为公租房。按照浦东新区的规划,今年计划开工建设的公共租赁房面积达到40万平方米。据了解,上海地产集团很可能成为这些项目的承建方,正积极地为上海公租房REITs试点做准备。
当REITs与保障房联姻
7月15日,住建部召开保障性住房建设工作会议, “要求各地立即制定保障性住房三年建设规划,将其与房地产调控联系起来”。8月,国务院副总理李克强要求各地“以更大的决心、更有力的措施,多渠道增加资金投入,加快保障房的建设”。决策层一系列的动作,正被业界解读为“加快保障房建设已经成为下半年调控的重点”。
REITs是一种公募基金产品,它通过打包相关物业的所有权或收益权,以租金形式回报给基金持有人。一般而言,国外的REITs分两种方式运作:其一,是将REITs所募资金集中投资于写字楼、商场等商业地产,并拿这些物业所产生的现金流作为收益分给REITs的购买者;其二,是原物业发展商将旗下部分或全部经营性物业资产打包设立REITs,把收益权均等地分割成若干份收益凭证,出售给投资者,然后定期派发红利,这给投资者提供的是一种类似债券的投资方式。开展REITs试点是国家重点推进的重大金融创新,上海版REITs为第二种运作方式,通过建立资产池设立REITs并募得资金。
但是,当REITs与保障性住房联姻将会出现什么效果,现在还不得而知。因为目前市场化程度较高的工业地产和商业地产的租金收益还不能覆盖REITs的收益率要求,而保障性住房的租金收益率更低。据长江商学院金融研究中心主任曹辉宁介绍:“在北美REITs成熟的市场,基本没有单纯投资于廉租房的REITs,国内保障房政策的连续性,将成为保障房REITs是否能成功推出的关键。”
不过在目前新政调控下,各级政府与企业对保障性住房的参与度都相对增加,REITs此前面临的市场层面的尴尬也正在被政府的强力推动所消解。
“泛保障”化探路
以廉租房或保障房为主体打包REITs,为保障性住房建设融资,在房地产宏观调控未松口的当下,看起来是较为应景和务实的选择。事实上,中房集团前董事长孟晓苏早在几年前就介绍过廉租房REITs在中国的可行性。政府近来在保障房领域的发力,也加强了市场对这类产品推出的预期。看来浦东新区REITs试点获批只是一个时间问题。
近年来,持续推高的上海房价已令很多外地人才望而却步。而REITs若顺利推出,将很大程度上为当地解决保障房建设的融资问题,浦东新区政府已提出到2011年建设3.7万套人才公寓的目标,按照规划,当地还将再建设公共租赁房500万平方米。
建银精瑞资产管理有限公司董事长李晓东表示: “上海浦东更适合做公租房,而不是廉租房。因为目前在陆家嘴、张江等地有着大量高素质、高学历群体,但由于暂时尚未购房,因此对公共租赁房会有大量需求。”
据记者了解,下一步浦东将协调各开发公司,加快梳理未来三年将承担的保障性安居工程建设项目和资金需求等数据,确保试点方案的合规性和可操作性。 保障房REITs如果推出,对于目前境内准REITs的运营者而言,REITs名正言顺“登场”的日子似乎也为期不远了。