论文部分内容阅读
【摘要】本文从地方政策、宏观经济、内生驱动等因素分析，研究广州市房地产价格持续上涨的基础。研究发现，宏观房地产政策不支持广州市房地产价格快速增长，稳地价、稳房价、稳预期是当前地方政府落实房地产调控政策的主要目标;健康的宏观经济支持广州市房地产市场量价稳健增长，连续多年持续稳健的GDP增长、近五年每年40多万常驻人口的新增、以及人均可支配收入和人均储蓄存款的稳定增长，都为广州市房地产市场量价稳健增长建立的健康可持续的外部经济基础;短期内广州一手房仍有继续上涨空间，二手房将继续保持平稳。根据VAR模型预测，短期内广州一手住房价格指数将在2020年上半年基础上继续上涨，广州二手房住房价格指数保持平稳。
【关键词】房价;VAR;预测
2016年中央经济工作会议上首次提出“房住不炒”政策，2017年3月广州市政策出台住房限购和差别化信贷政策，进一步从严住房限购政策和差别化住房信贷政策，2020年7月，国务院召开房地产工作座谈会，明确坚定不移推进落实长效机制，坚持不将房地产作为短期刺激经济的手段，要求在全面落实城市政府主体责任的基础上，发现问题要快速反应和处置。今年7月以来，包括杭州、东莞、宁波、内蒙古、郑州、深圳、南京等房价有所上涨的城市开始出台房地产调控收紧政策。在宏观经济环境当中，在市场化的条件中，房地产价格的波动必然是和政府政策、宏观经济等多维度因素息息相关的，宏观经济各因素是影响房地产价格波动的重要因素。因此，本文拟从地方政策、宏观经济、内生驱动等因素分析，研究广州市房地产价格持续上涨的基础。
1、近年来广州市房地产政策对房价影响
1.1地方政策简要回顾
目前广州市仍执行本地家庭限购2套、外地限购1套（增城、从化除外）以及差别化信贷政策。2017年以来，广州加大了房地产市场调控力度，近年来主要发布政策如下：
（1）2017年3月17日，广州市政府发布《广州市人民政府办公厅关于进一步完善我市房地产市场平稳健康发展政策的通知》（穗府办函〔2017〕50号），进一步完善住房限购政策本市户籍居民家庭继续执行限购2套住房的基础上，明确本市户籍成年单身（含离异）人士在本市限购1套住房，明确非本市户籍居民家庭不得通过补缴个人所得税缴纳证明或社会保险缴纳证明购买住房，进一步完善差别化住房信贷政策，在首套房首付不低于3成基础上，明确无房有房贷记录的首付不低于4成，有1套房无贷款记录或已结清的首付不低于5成等规定。并明确提出严厉打击“首付贷”等违规行为。
（2）2017年3月30日，廣州市政府发布《广州市人民政府办公厅关于进一步加强房地产市场调控的通知》（穗府办函〔2017〕65号），进一步加强住房限购政策，要求居民家庭新购买住房须取得不动产证满2年后方可转让或办理析产手续;企事业单位、社会组织等法人单位新购买的住房，须取得不动产证满3年后方可转让;进一步加强差别化住房信贷政策，明确对离婚一年以内的住房贷款的申请人，按照居民家庭在本市拥有1套住房的信贷政策执行等规定;房地产开发企业销售商服类物业，销售对象应当是法人单位;法人单位购买的商服类物业不得作为居住使用，再次转让时，应当转让给法人单位。本通知施行之前，已购买的商服类物业可转让给法人单位、也可转让给个人;个人取得不动产证满2年后方可再次转让。
（3）2018年12月19日，广州住建委发布《关于完善商服类房地产项目销售管理的意见》（穗建房产〔2018〕2430号），放宽2017年3月30日之前（含当日）土地出让成交的商服类房地产项目可以转让给个人。
2020年7月24日，国务院召开房地产工作座谈会，明确坚定不移推进落实长效机制，坚持不将房地产作为短期刺激经济的手段，要求在全面落实城市政府主体责任的基础上，发现问题要快速反应和处置。并要求做好住房保障工作，因地制宜推进城镇老旧小区和棚户区改造，着力解决城市新市民和年轻人住房问题。北京、上海、广州、深圳、南京、杭州、沈阳、成都、宁波、长沙等10个城市人民政府负责同志参加座谈会。
1.2政策对广州房地产交易价格影响
从广州一二手月度价格指数（以2015=100）来看，2016年以来快速上涨，2017年3月之后上涨速度明显放缓，甚至2017年当年一二手住房价格指数还有所下滑。之后，广州一二手住房交易价格呈现两级分化现象，二手保持平稳微降状态，一手在2017M7-2018M6的下滑后，开始恢复上涨趋势。
2、宏观经济基础是否支持广州房地产价格上涨
2.1近10年广州GDP仍保持稳健增长
2019年，广州实现地区生产总值 2.36万亿元，按可比价格计算，增长6.8%，从2017年迈入2万亿元大关后，广州市GDP平均每年保持近1000亿元的新增量，与2009年相比，广州GDP已增长了2.59倍。稳健的GDP增长，是广州经济健康发展的基础。
2.2近5年广州市常驻人口净流入保持40万人口近流入
从近10年广州常驻人口净流入来看，除2011-2014年常驻人口净流入在15万人以下甚至个位数增长外，从2015年开始，连续5年常驻人口维持在40万人以上的净流入水平。稳定的常驻人口新增，将带来稳定的住房成交需求增长。
从2019年国内主要城市新增常驻人口情况来看，北上广深4个一线城市中，深圳、广州均保持40万人以上的增长，上海仅新增4.36万人，北京为-0.6万人。在主要城市新增常驻人口方面，杭州以55.40万人排名第1，深圳、广州以相差不大的人口新增分别排名第2、第3。
2.3近10年广州人均可支配收入已增长2.36倍
近10年广州人均可支配收入从2009年的2.76万元逐年增长至2019年6.51万元，累计增长2.36倍。2015年-2019年，连续5年人均可支配收入年增速超过8%，高于广州GDP增速。人均可支配收入的持续增长，体现出城镇居民购买力的提升。 2.4近10年人均居民储蓄存款增长1.74倍，低于人均可支配收入和房地产价格增速
近10年广州人均储蓄存款从2009年的6.92万元增长至2019年的12.01万元，累计增长1.74倍，显著低于人均可支配收入的2.36倍和房地产平均交易价格的3.12倍，即居民储蓄的增长不及收入和房价的增长。2015-2017年，人均居民储蓄接近零增长，从2018年开始，连续两年增速分别为6.5%、8.7%，居民储蓄能力开始提升。居民储蓄能力的提升，体现出居民投资意愿的有所下降但也代表家庭在购买住房时支付首付能力的提升。
从2019年广东省内各城市住户存款及人均存款来看，广州以1.84万亿元的住户存款总额位居全省第1，人均存款方面，深圳、广州分别为12.17万元、12.01万元分别位居全省1、2名，为全省平均水平的近2倍。深圳、广州之后，佛山、珠海、中山分别位居3-5名。
3、使用金融计量模型分析广州住房价格内生增长基础
基于广州2016M01-2020M06的月度新建住房、再交易住房价格指数（以2015=100，数据来源于国家统计局网站），我们使用VAR模型建立金融计量模型，分析预测广州2020年下半年住房价格上涨趋势。
3.1格兰杰因果检验
通过使用格兰杰因果检验（Ganger），可以看到表格对应的p值大于5%的显著性水平，因此可以初步判断，广州一手房价指数与广州二手房价指数相互之间存在格兰杰因果关系。
3.2脉冲响应分析
通过Eviews作脉冲响应分析，即某一变量发生变动时对另一变量的影响情况。可以得到：
1.过往期广州一手或二手价格变动，对其当前期自身房价变动是正效应，且是影响其自身价格波动的主要原因，并随着时间越久效应逐渐回归收敛;
2.过往期广州一手价格波动，对当前二手房价变动是正效应，且随着时间越久效应逐渐回归收敛。
3.过往期广州二手价格波动，对当前一手房价变动效应不显著。
3.3住房价格指数预测
根据2016M01-2020M06的广州一二手住房价格指数，我们使用VAR（2）模型建立方程：
通过单位根检验，发现4个特征根全部在单位圆内，说明我们建立的模型是平稳的。
使用我们建立的VAR（2）模型方程，根据模型预测，短期内广州一手住房价格指数将在2020年上半年基础上继续上涨，广州二手房住房价格指数保持平稳。
4、本文主要结论
基于前面对调控政策、宏观经济、内生变量等维度进行分析，我们可以得出以下结论：
（1）宏观房地产政策不支持广州市房地产价格快速增长，稳地价、稳房价、稳预期是当前地方政府落实房地产调控政策的主要目标。2017年以來，从中央到地方，明确要求落实“房住不炒”政策，坚持不将房地产作为短期刺激经济的手段，广州市住房限购和差别化信贷政策短期内不具备取消和放松的政策空间，
（2）健康的宏观经济支持广州市房地产市场量价稳健增长。连续多年持续稳健的GDP增长、近五年每年40多万常驻人口的新增（仅少于杭州、深圳，远高于北京、上海）、以及人均可支配收入和人均储蓄存款的稳定增长，都为广州市房地产市场量价稳健增长建立的健康可持续的外部经济基础。
（3）短期内广州一手房仍有继续上涨空间，二手房将继续保持平稳。根据VAR模型预测，短期内广州一手住房价格指数将在2020年6月基础上继续上涨，广州二手房住房价格指数保持平稳。
（4）过往广州一二手住房价格变动对当前住房价格变动存在脉冲效应。本文使用脉冲效应分析，发现过往期广州一手或二手价格变动，对其当前期自身房价变动是正效应，且是影响其自身价格波动的主要原因，并随着时间越久效应逐渐回归收敛。在交互影响效应方面，过往期广州一手价格波动，对当前二手房价变动是正效应，且随着时间越久效应逐渐回归收敛，但过往期广州二手价格波动，对当前一手房价变动效应不显著。
参考文献：
[1]周葛亮.房地产价格影响因素研究——基于probit模型的视角[J].经济研究导刊，2011，（24）.
[2]谭鹏程.房地产价格波动影响因素的实证研究——基于广州市的 VAR 模型[J].特区经济，2013，（10）.
[3]吴旖雯.广州市房地产价格变化的影响机理研究[J].市场经济与价格，2016，（10）.
[4]张成思.金融计量学时间序列分析视角（第二版）.
作者简介：
何成忠，工作单位：中国建设银行广州分行，出生年月：1986年10月，性别：男，籍贯：四川，学历：经济学硕士，职称：经济师，研究方向：住房金融、经济计量。
【关键词】房价;VAR;预测
2016年中央经济工作会议上首次提出“房住不炒”政策，2017年3月广州市政策出台住房限购和差别化信贷政策，进一步从严住房限购政策和差别化住房信贷政策，2020年7月，国务院召开房地产工作座谈会，明确坚定不移推进落实长效机制，坚持不将房地产作为短期刺激经济的手段，要求在全面落实城市政府主体责任的基础上，发现问题要快速反应和处置。今年7月以来，包括杭州、东莞、宁波、内蒙古、郑州、深圳、南京等房价有所上涨的城市开始出台房地产调控收紧政策。在宏观经济环境当中，在市场化的条件中，房地产价格的波动必然是和政府政策、宏观经济等多维度因素息息相关的，宏观经济各因素是影响房地产价格波动的重要因素。因此，本文拟从地方政策、宏观经济、内生驱动等因素分析，研究广州市房地产价格持续上涨的基础。
1、近年来广州市房地产政策对房价影响
1.1地方政策简要回顾
目前广州市仍执行本地家庭限购2套、外地限购1套（增城、从化除外）以及差别化信贷政策。2017年以来，广州加大了房地产市场调控力度，近年来主要发布政策如下：
（1）2017年3月17日，广州市政府发布《广州市人民政府办公厅关于进一步完善我市房地产市场平稳健康发展政策的通知》（穗府办函〔2017〕50号），进一步完善住房限购政策本市户籍居民家庭继续执行限购2套住房的基础上，明确本市户籍成年单身（含离异）人士在本市限购1套住房，明确非本市户籍居民家庭不得通过补缴个人所得税缴纳证明或社会保险缴纳证明购买住房，进一步完善差别化住房信贷政策，在首套房首付不低于3成基础上，明确无房有房贷记录的首付不低于4成，有1套房无贷款记录或已结清的首付不低于5成等规定。并明确提出严厉打击“首付贷”等违规行为。
（2）2017年3月30日，廣州市政府发布《广州市人民政府办公厅关于进一步加强房地产市场调控的通知》（穗府办函〔2017〕65号），进一步加强住房限购政策，要求居民家庭新购买住房须取得不动产证满2年后方可转让或办理析产手续;企事业单位、社会组织等法人单位新购买的住房，须取得不动产证满3年后方可转让;进一步加强差别化住房信贷政策，明确对离婚一年以内的住房贷款的申请人，按照居民家庭在本市拥有1套住房的信贷政策执行等规定;房地产开发企业销售商服类物业，销售对象应当是法人单位;法人单位购买的商服类物业不得作为居住使用，再次转让时，应当转让给法人单位。本通知施行之前，已购买的商服类物业可转让给法人单位、也可转让给个人;个人取得不动产证满2年后方可再次转让。
（3）2018年12月19日，广州住建委发布《关于完善商服类房地产项目销售管理的意见》（穗建房产〔2018〕2430号），放宽2017年3月30日之前（含当日）土地出让成交的商服类房地产项目可以转让给个人。
2020年7月24日，国务院召开房地产工作座谈会，明确坚定不移推进落实长效机制，坚持不将房地产作为短期刺激经济的手段，要求在全面落实城市政府主体责任的基础上，发现问题要快速反应和处置。并要求做好住房保障工作，因地制宜推进城镇老旧小区和棚户区改造，着力解决城市新市民和年轻人住房问题。北京、上海、广州、深圳、南京、杭州、沈阳、成都、宁波、长沙等10个城市人民政府负责同志参加座谈会。
1.2政策对广州房地产交易价格影响
从广州一二手月度价格指数（以2015=100）来看，2016年以来快速上涨，2017年3月之后上涨速度明显放缓，甚至2017年当年一二手住房价格指数还有所下滑。之后，广州一二手住房交易价格呈现两级分化现象，二手保持平稳微降状态，一手在2017M7-2018M6的下滑后，开始恢复上涨趋势。
2、宏观经济基础是否支持广州房地产价格上涨
2.1近10年广州GDP仍保持稳健增长
2019年，广州实现地区生产总值 2.36万亿元，按可比价格计算，增长6.8%，从2017年迈入2万亿元大关后，广州市GDP平均每年保持近1000亿元的新增量，与2009年相比，广州GDP已增长了2.59倍。稳健的GDP增长，是广州经济健康发展的基础。
2.2近5年广州市常驻人口净流入保持40万人口近流入
从近10年广州常驻人口净流入来看，除2011-2014年常驻人口净流入在15万人以下甚至个位数增长外，从2015年开始，连续5年常驻人口维持在40万人以上的净流入水平。稳定的常驻人口新增，将带来稳定的住房成交需求增长。
从2019年国内主要城市新增常驻人口情况来看，北上广深4个一线城市中，深圳、广州均保持40万人以上的增长，上海仅新增4.36万人，北京为-0.6万人。在主要城市新增常驻人口方面，杭州以55.40万人排名第1，深圳、广州以相差不大的人口新增分别排名第2、第3。
2.3近10年广州人均可支配收入已增长2.36倍
近10年广州人均可支配收入从2009年的2.76万元逐年增长至2019年6.51万元，累计增长2.36倍。2015年-2019年，连续5年人均可支配收入年增速超过8%，高于广州GDP增速。人均可支配收入的持续增长，体现出城镇居民购买力的提升。 2.4近10年人均居民储蓄存款增长1.74倍，低于人均可支配收入和房地产价格增速
近10年广州人均储蓄存款从2009年的6.92万元增长至2019年的12.01万元，累计增长1.74倍，显著低于人均可支配收入的2.36倍和房地产平均交易价格的3.12倍，即居民储蓄的增长不及收入和房价的增长。2015-2017年，人均居民储蓄接近零增长，从2018年开始，连续两年增速分别为6.5%、8.7%，居民储蓄能力开始提升。居民储蓄能力的提升，体现出居民投资意愿的有所下降但也代表家庭在购买住房时支付首付能力的提升。
从2019年广东省内各城市住户存款及人均存款来看，广州以1.84万亿元的住户存款总额位居全省第1，人均存款方面，深圳、广州分别为12.17万元、12.01万元分别位居全省1、2名，为全省平均水平的近2倍。深圳、广州之后，佛山、珠海、中山分别位居3-5名。
3、使用金融计量模型分析广州住房价格内生增长基础
基于广州2016M01-2020M06的月度新建住房、再交易住房价格指数（以2015=100，数据来源于国家统计局网站），我们使用VAR模型建立金融计量模型，分析预测广州2020年下半年住房价格上涨趋势。
3.1格兰杰因果检验
通过使用格兰杰因果检验（Ganger），可以看到表格对应的p值大于5%的显著性水平，因此可以初步判断，广州一手房价指数与广州二手房价指数相互之间存在格兰杰因果关系。
3.2脉冲响应分析
通过Eviews作脉冲响应分析，即某一变量发生变动时对另一变量的影响情况。可以得到：
1.过往期广州一手或二手价格变动，对其当前期自身房价变动是正效应，且是影响其自身价格波动的主要原因，并随着时间越久效应逐渐回归收敛;
2.过往期广州一手价格波动，对当前二手房价变动是正效应，且随着时间越久效应逐渐回归收敛。
3.过往期广州二手价格波动，对当前一手房价变动效应不显著。
3.3住房价格指数预测
根据2016M01-2020M06的广州一二手住房价格指数，我们使用VAR（2）模型建立方程：
通过单位根检验，发现4个特征根全部在单位圆内，说明我们建立的模型是平稳的。
使用我们建立的VAR（2）模型方程，根据模型预测，短期内广州一手住房价格指数将在2020年上半年基础上继续上涨，广州二手房住房价格指数保持平稳。
4、本文主要结论
基于前面对调控政策、宏观经济、内生变量等维度进行分析，我们可以得出以下结论：
（1）宏观房地产政策不支持广州市房地产价格快速增长，稳地价、稳房价、稳预期是当前地方政府落实房地产调控政策的主要目标。2017年以來，从中央到地方，明确要求落实“房住不炒”政策，坚持不将房地产作为短期刺激经济的手段，广州市住房限购和差别化信贷政策短期内不具备取消和放松的政策空间，
（2）健康的宏观经济支持广州市房地产市场量价稳健增长。连续多年持续稳健的GDP增长、近五年每年40多万常驻人口的新增（仅少于杭州、深圳，远高于北京、上海）、以及人均可支配收入和人均储蓄存款的稳定增长，都为广州市房地产市场量价稳健增长建立的健康可持续的外部经济基础。
（3）短期内广州一手房仍有继续上涨空间，二手房将继续保持平稳。根据VAR模型预测，短期内广州一手住房价格指数将在2020年6月基础上继续上涨，广州二手房住房价格指数保持平稳。
（4）过往广州一二手住房价格变动对当前住房价格变动存在脉冲效应。本文使用脉冲效应分析，发现过往期广州一手或二手价格变动，对其当前期自身房价变动是正效应，且是影响其自身价格波动的主要原因，并随着时间越久效应逐渐回归收敛。在交互影响效应方面，过往期广州一手价格波动，对当前二手房价变动是正效应，且随着时间越久效应逐渐回归收敛，但过往期广州二手价格波动，对当前一手房价变动效应不显著。
参考文献：
[1]周葛亮.房地产价格影响因素研究——基于probit模型的视角[J].经济研究导刊，2011，（24）.
[2]谭鹏程.房地产价格波动影响因素的实证研究——基于广州市的 VAR 模型[J].特区经济，2013，（10）.
[3]吴旖雯.广州市房地产价格变化的影响机理研究[J].市场经济与价格，2016，（10）.
[4]张成思.金融计量学时间序列分析视角（第二版）.
作者简介：
何成忠，工作单位：中国建设银行广州分行，出生年月：1986年10月，性别：男，籍贯：四川，学历：经济学硕士，职称：经济师，研究方向：住房金融、经济计量。