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内容提要：樓宇建筑物业管理企业应当建立科学的节能管理体系，明确节能管理的基本内容和节能的主要途径，从技术改造、运行管理以及设备计划性维护保养等环节合理使用和控制能耗；此外对节能管理中遇到的困难和前景进行了瞻望。
关 键 词：楼宇建筑 节能管理 途径
目前，国家能源短缺、电力供给紧张，政府和全社会都在大力提倡建设节约型社会。“十二五”时期，建筑节能工作形势更加严峻，对于楼宇建筑的物业管理部门，合理控制能源消耗，建立一套完善、科学、系统的节能管理体系，打造节能型建筑已是一个日益紧迫的课题。
一、楼宇建筑节能管理的基本内容
（一）设置能源管理部门和职能。依附现行的管理框架，指定楼宇项目的能源负责人，建立能源管理责任制。主要职能为对各个楼宇建筑进行能源消耗普查，将能源指标和相应的管理责任进行分解，对各类能耗数据进行统计监测和分析；收集汇编国家能源管理政策和最新技术信息，拟定节能宣传和推广计划；评估能源使用状态并给出建议，制定下一时期节能降耗规划等。
（二）建立健全节能监管体系。节能监管体系主要包括能耗普查、能耗监测、能耗统计、能源审计、能效公示等方面。其中能耗监测和能耗统计是两项基础内容，任何节能措施都建立在对设备施行运行参数的采集、汇总、分析的基础之上，在日常公共服务阶段，对能源消耗进行记录和控制，通过能耗分析与运行实践及时调整设备运行方案，可实现节能效果。
（三）完善能源管理考核激励机制。按照国家及地方政策和建筑节能管理目标，制定和完善能源管理的规章制度，建立节能考核体系，依据节能指标按层级严格考核，并与人力资源管理相结合，建立健全节能考核奖惩相关制度，将节能考核列入人员绩效考核管理中，使节能效益与薪酬管理直接挂钩，促进楼宇建筑节能工作的开展。
（四）节能技术的选择和运用节能技术的论证[1]
节能设备和技术很多，比如变频调速技术、绿色照明技术以及其他新型的节能技术正逐步得到广泛应用，如何进行选择，应当充分考虑以下问题：是否影响服务质量；是否恶化生活环境；是否引起其他费用的增长；是否增加额外的劳动量；投资费用能否在预期内收回；操作人员是否能够掌握由此带来的新技术等。
二、楼宇建筑节能管理的主要途径
（一）节能技术改造
对原有设施设备进行节能改造，这是节约能源的最主要的方法，同时也是最有效的方法。如公共照明可使用节能灯，对长明灯进行改造，使用感应式非接触型开关（声光控开关），在景观灯等处安装时间功率调节装置，夜深时降低照度或停止照明以节约用电；公共用电区域根据不同季节、不同时段、不同天气灵活控制；地下车库照明灯在常亮单盏40W日光灯的基础上，实行交叉控制，做到合理利用，又不影响正常照明；水泵的节能应选用合适的加压设备，采用变频技术，用PLC进行控制，能有效地降低能耗，同时可以提高供水质量；电梯使用电源逆变回馈装置，将原消耗在制动电阻上的电能有效地收集起来回馈到电源，除了可以降低电梯的电能消耗外，还可以降机房温度，改善机房环境，减少空调的启动时间，降低空调的电能消耗；23：00～6：00根据业主实际所需来安排电梯的开启，既节约能源，又减少电梯磨损。
（二）节能运行管理
在日常公共服务阶段，采暖、制冷空调、给水、电梯系统的能源支出占总成本的一半左右，对热力和电力消耗的记录和控制成为能源管理的重点，能源主管部门应当及时对各项能耗和费用发生数量进行汇总，以便掌握和调控能源费用支出。能源管理部门需要编制详细的能源统计和运行记录表格，将用电、用汽、用水量主要数据以及功率因数、电压、电流、温度等各个参数一应俱全列入各记录表格中。设备运行人员按周期定时和如实记录数据，根据给出的运行参数确定运行状态并及时调整。专业工程师随时监督和抽取运行数据，合理调配设备负荷和运行曲线，同时运行负责人员应当对单台设备运行时间进行统计。节能管理人员和设备运行主管人员，定期对运行、巡视表格上的数据进行分析，评估系统及设备的运行状态，给出设备能耗和设备故障统计报告，调整设备运行方案，在满足服务功能和业主使用的前提下，可适当降低原设计参数（如温度、照度），减少能源消耗。
（三）设备系统的计划性维修保养
对设备进行及时保养也是节能降耗的有效途径。随着设备运行时间的延长，其综合效率下降和运行费用增加，加大设备保养力度有利于延缓设备效率下降和运行费用增加。在对设备的保养工作中，应定期对设备摩擦付进行润滑或调整，以减少设备的无用功来达到减少能量消耗的目的；应及时清除堆积在电气件上的灰尘，以改善其散热条件，从而减少能量消耗。对设备保养不可忽视的因素是加大设备机房的巡视力度，时刻保证设备机房满足设备使用条件。若设备机房不能满足设备对环境温度、湿度等项目的要求，会加速设备的老化进程，配件和线路的耗电量也会增加。
改变传统的故障抢修思路，围绕设备系统维持最佳或最合理运行状态展开保养维护。需通过对设备系统出厂和安装时提供的技术文件的分析，确定最经济运行方式，拟订年度、季度、月度维修保养计划。主要侧重对设备设施进行周期性、预防性维护、调试，调整运行数据接近最合理运行状态，降低能耗指数。目前有些物业企业对燃气锅炉、冷冻机组、空调、水泵及电梯的计划性维修保养，有显著的节能降耗成效。通过单台设备设施运行时间和计划性维修频次的控制，使相同设备处于同等损耗水平，可以增加维护材料的互换性，减少维修保养的投入，同时采用的节能降耗手段适用面更广。
三、楼宇建筑节能管理中的不利因素和前景
（一）受硬件设施的限制，大规模改造成本太大，导致部分节能改造无法实施。在高层写字楼建造完毕后，硬件设施的改造通常耗资较大，尽管倡导通过合同能源管理模式实施节能改造，但因程序复杂且没有大规模推广，在实际应用中受到限制。楼宇建筑物业企业受自身资金和市场风险限制，不可能向所管理的项目长线投资进行节能改造。从这方面看，国家倡导建造节约型建筑是至关重要的。
（二）楼宇建筑物业企业内部缺少节能激励机制。普遍存在能源管理职责和分工不清，在节能管理宣传和教育上不到位等现象，各级人员采用节能技术手段和提出合理化建议的积极性不高。企业能源管理的机制和利益分配缺少市场化运作，阻碍了楼宇建筑节能管理工作的开展。
（三）缺少能源数据积累和分析。在设备和系统投入运行后，运行记录表格只限于记录当前运转状态和数据，水电汽暖等能源数据很少专项整理、汇总和积累，加之缺乏有经验的能源管理人员、能耗技术分析手段落后等原因，无法分析楼宇建筑能源使用方面的问题，更无法采取有效的节能手段和措施。
（四）受费用影响重维修轻维护。物业管理企业为控制费用支出，减少工程技术人员数量降低人员要求，压缩必要的维护保养材料，降低外委维护保养标准，导致冷冻机、锅炉、水泵等重要设施设备的维护不当，偏离最佳运行曲线，增加运转损耗并缩短了设备寿命，同时缺少设备和管线的维护，也将加大跑冒滴漏等能源损耗。
虽然楼宇建筑物业企业在经营管理方面面临着很多的问题和难点，但也肩负着创建节能建筑的重任，而且通过节能管理活动，可以拓宽赢利空间并从中获益。物业企业应当抓住这个机会，在常规管理服务阶段，加大节能管理教育和普及力度，增加投入，积极引进能源分析软件，落实新型节能降耗手段和措施，从在日常的运行管理和服务细节入手，开展系统化的节能管理工作。
[参考文献]
[1]王健朴.物业管理企业建立节能降耗管理体系初探[J].中国物业管理.2007（07）:40-41
[2]公共机构节能条例（中华人民共和国国务院令第531号）
[3]关于加强国家机关办公建筑和大型公共建筑节能管理工作的实施意见(建科〔2007〕245号)
关 键 词：楼宇建筑 节能管理 途径
目前，国家能源短缺、电力供给紧张，政府和全社会都在大力提倡建设节约型社会。“十二五”时期，建筑节能工作形势更加严峻，对于楼宇建筑的物业管理部门，合理控制能源消耗，建立一套完善、科学、系统的节能管理体系，打造节能型建筑已是一个日益紧迫的课题。
一、楼宇建筑节能管理的基本内容
（一）设置能源管理部门和职能。依附现行的管理框架，指定楼宇项目的能源负责人，建立能源管理责任制。主要职能为对各个楼宇建筑进行能源消耗普查，将能源指标和相应的管理责任进行分解，对各类能耗数据进行统计监测和分析；收集汇编国家能源管理政策和最新技术信息，拟定节能宣传和推广计划；评估能源使用状态并给出建议，制定下一时期节能降耗规划等。
（二）建立健全节能监管体系。节能监管体系主要包括能耗普查、能耗监测、能耗统计、能源审计、能效公示等方面。其中能耗监测和能耗统计是两项基础内容，任何节能措施都建立在对设备施行运行参数的采集、汇总、分析的基础之上，在日常公共服务阶段，对能源消耗进行记录和控制，通过能耗分析与运行实践及时调整设备运行方案，可实现节能效果。
（三）完善能源管理考核激励机制。按照国家及地方政策和建筑节能管理目标，制定和完善能源管理的规章制度，建立节能考核体系，依据节能指标按层级严格考核，并与人力资源管理相结合，建立健全节能考核奖惩相关制度，将节能考核列入人员绩效考核管理中，使节能效益与薪酬管理直接挂钩，促进楼宇建筑节能工作的开展。
（四）节能技术的选择和运用节能技术的论证[1]
节能设备和技术很多，比如变频调速技术、绿色照明技术以及其他新型的节能技术正逐步得到广泛应用，如何进行选择，应当充分考虑以下问题：是否影响服务质量；是否恶化生活环境；是否引起其他费用的增长；是否增加额外的劳动量；投资费用能否在预期内收回；操作人员是否能够掌握由此带来的新技术等。
二、楼宇建筑节能管理的主要途径
（一）节能技术改造
对原有设施设备进行节能改造，这是节约能源的最主要的方法，同时也是最有效的方法。如公共照明可使用节能灯，对长明灯进行改造，使用感应式非接触型开关（声光控开关），在景观灯等处安装时间功率调节装置，夜深时降低照度或停止照明以节约用电；公共用电区域根据不同季节、不同时段、不同天气灵活控制；地下车库照明灯在常亮单盏40W日光灯的基础上，实行交叉控制，做到合理利用，又不影响正常照明；水泵的节能应选用合适的加压设备，采用变频技术，用PLC进行控制，能有效地降低能耗，同时可以提高供水质量；电梯使用电源逆变回馈装置，将原消耗在制动电阻上的电能有效地收集起来回馈到电源，除了可以降低电梯的电能消耗外，还可以降机房温度，改善机房环境，减少空调的启动时间，降低空调的电能消耗；23：00～6：00根据业主实际所需来安排电梯的开启，既节约能源，又减少电梯磨损。
（二）节能运行管理
在日常公共服务阶段，采暖、制冷空调、给水、电梯系统的能源支出占总成本的一半左右，对热力和电力消耗的记录和控制成为能源管理的重点，能源主管部门应当及时对各项能耗和费用发生数量进行汇总，以便掌握和调控能源费用支出。能源管理部门需要编制详细的能源统计和运行记录表格，将用电、用汽、用水量主要数据以及功率因数、电压、电流、温度等各个参数一应俱全列入各记录表格中。设备运行人员按周期定时和如实记录数据，根据给出的运行参数确定运行状态并及时调整。专业工程师随时监督和抽取运行数据，合理调配设备负荷和运行曲线，同时运行负责人员应当对单台设备运行时间进行统计。节能管理人员和设备运行主管人员，定期对运行、巡视表格上的数据进行分析，评估系统及设备的运行状态，给出设备能耗和设备故障统计报告，调整设备运行方案，在满足服务功能和业主使用的前提下，可适当降低原设计参数（如温度、照度），减少能源消耗。
（三）设备系统的计划性维修保养
对设备进行及时保养也是节能降耗的有效途径。随着设备运行时间的延长，其综合效率下降和运行费用增加，加大设备保养力度有利于延缓设备效率下降和运行费用增加。在对设备的保养工作中，应定期对设备摩擦付进行润滑或调整，以减少设备的无用功来达到减少能量消耗的目的；应及时清除堆积在电气件上的灰尘，以改善其散热条件，从而减少能量消耗。对设备保养不可忽视的因素是加大设备机房的巡视力度，时刻保证设备机房满足设备使用条件。若设备机房不能满足设备对环境温度、湿度等项目的要求，会加速设备的老化进程，配件和线路的耗电量也会增加。
改变传统的故障抢修思路，围绕设备系统维持最佳或最合理运行状态展开保养维护。需通过对设备系统出厂和安装时提供的技术文件的分析，确定最经济运行方式，拟订年度、季度、月度维修保养计划。主要侧重对设备设施进行周期性、预防性维护、调试，调整运行数据接近最合理运行状态，降低能耗指数。目前有些物业企业对燃气锅炉、冷冻机组、空调、水泵及电梯的计划性维修保养，有显著的节能降耗成效。通过单台设备设施运行时间和计划性维修频次的控制，使相同设备处于同等损耗水平，可以增加维护材料的互换性，减少维修保养的投入，同时采用的节能降耗手段适用面更广。
三、楼宇建筑节能管理中的不利因素和前景
（一）受硬件设施的限制，大规模改造成本太大，导致部分节能改造无法实施。在高层写字楼建造完毕后，硬件设施的改造通常耗资较大，尽管倡导通过合同能源管理模式实施节能改造，但因程序复杂且没有大规模推广，在实际应用中受到限制。楼宇建筑物业企业受自身资金和市场风险限制，不可能向所管理的项目长线投资进行节能改造。从这方面看，国家倡导建造节约型建筑是至关重要的。
（二）楼宇建筑物业企业内部缺少节能激励机制。普遍存在能源管理职责和分工不清，在节能管理宣传和教育上不到位等现象，各级人员采用节能技术手段和提出合理化建议的积极性不高。企业能源管理的机制和利益分配缺少市场化运作，阻碍了楼宇建筑节能管理工作的开展。
（三）缺少能源数据积累和分析。在设备和系统投入运行后，运行记录表格只限于记录当前运转状态和数据，水电汽暖等能源数据很少专项整理、汇总和积累，加之缺乏有经验的能源管理人员、能耗技术分析手段落后等原因，无法分析楼宇建筑能源使用方面的问题，更无法采取有效的节能手段和措施。
（四）受费用影响重维修轻维护。物业管理企业为控制费用支出，减少工程技术人员数量降低人员要求，压缩必要的维护保养材料，降低外委维护保养标准，导致冷冻机、锅炉、水泵等重要设施设备的维护不当，偏离最佳运行曲线，增加运转损耗并缩短了设备寿命，同时缺少设备和管线的维护，也将加大跑冒滴漏等能源损耗。
虽然楼宇建筑物业企业在经营管理方面面临着很多的问题和难点，但也肩负着创建节能建筑的重任，而且通过节能管理活动，可以拓宽赢利空间并从中获益。物业企业应当抓住这个机会，在常规管理服务阶段，加大节能管理教育和普及力度，增加投入，积极引进能源分析软件，落实新型节能降耗手段和措施，从在日常的运行管理和服务细节入手，开展系统化的节能管理工作。
[参考文献]
[1]王健朴.物业管理企业建立节能降耗管理体系初探[J].中国物业管理.2007（07）:40-41
[2]公共机构节能条例（中华人民共和国国务院令第531号）
[3]关于加强国家机关办公建筑和大型公共建筑节能管理工作的实施意见(建科〔2007〕245号)