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摘 要：本文就高层建筑消防设施维护保养的现状、存在的问题进行剖析，提出一些保证消防设施完整有效的维护保养措施。
关键词：消防设施 维护
10层楼以上的建筑被称之为高层建筑，我国高层建筑大批量投入已经有了20多年的发展历史，特别是近10年来更是发展迅速。虽然科学技术取得了巨大的发展，高层建筑的消防设备的性能也有了突飞猛进的提高，可是我国现在的消防设施管理维护模式还比较落后，对我国高层建筑消防安全的发展十分不利，因此需要积极加强高层建筑消防设施的维护管理。
一、建筑物消防设施的维护现状及问题
大型建筑物，尤其高层建筑和综合性建筑的消防安全都立足于自防自救，都投入了大量资金安装配置消防设施（如火灾自动报警系统、自动喷水灭火系统、泡沫灭火系统、气体火火系统、消火栓灭火系统、防火分隔系统、防排烟系统、应急照明及疏散指示标志系统、消防通讯系统等）。据统计我国近几年来新建建筑物92%设有消防设施，其中设有自动消防设施的占54%。但是目前，只有部分大城市建立了火灾报警监控网络系统，凡设有火灾自动报警系统的单位都与消防中介组织实现了火灾自动报警监控联网，签定了消防设施维护保养合同，明确其职责，整体提高了消防设施的维护水平，最大限度的发挥了消防设施的功效。但是在其他城市建筑物消防设施的维护不容乐观，主要表现在以下几个方面：
1、建筑物产权单位或物业管理单位方面
建筑物产权单位或物业管理单位在使用管理方面往往存在的问题：一是认识不高。在消防设施方面，满足于有设施，放任管理或者无人管理，使消防设施只能起到一种装点门面的效果，一旦发生火灾，消防设施的功效将名存实亡，并不能够发挥其作用。二是值班问题。建筑自动消防设施要有技术管理人员和昼夜值班人员，定期检查、试验、管理维护，以便及时发现问题，及时处理。但目前绝大部分单位，都是依靠门卫、保安来附带监视建筑自动消防设施控制室，调动频繁，缺乏应急处理的能力。三是不定期检查、试验、维护、清洗，经常造成误报和着火不报，控制室大量显示“故障”也无人理会，管线出现漏水就关掉总阀。四是职工和群众对建筑消防设施不够重视和爱护，有意或无意地对设施或设备加以破坏，妨碍其发挥正常作用。
2、消防设施维护公司方面
1）消防维护公司的技术水平和履行消防法律法规及职责的情况，决定了建筑物消防设施的运行状态。
建筑物的产权单位或物业管理单位一般不具备建筑物消防设施维护保养的技术能力和资质资格，所以委托消防维护公司进行。其中不乏有一些无经营场所、无维修设备的“游机人员”，穿梭于有建筑消防设施的单位，靠不正当的手段从事维护和维修，造成建筑物消防设施维护市场的混乱，从而给建筑自动消防设施的维护质量带来很大的影响，影响消防设施的功效发挥。
2）一个消防维护公司往往要维护数栋建筑物的消防设施，人力、物力有限。
随着电子技术的快速发展，消防电子产品种类繁多，一个城市内建筑物消防设施的消防电子产品种类也很多，技术支持要求很高。一个消防维护公司维护几十栋建筑物的消防设施是常有的现象，这就对维护公司的人员素质和内部管理提出了很高的要求。
3）建筑物消防设施维护保养合同签订期限受到制约。
现在普遍签定的合同都是一年期限，造成维护公司对消防设施的技术性能不愿过多地去了解，对消防设施存在的技术问题不愿下功夫认真解决，采取应付拖时间的策略，对出现的问题治标不治本，造成维护保养合同年年签，维护公司年年换，消防设施越维护问题越多的现象。而对于一栋多产权的建筑更是存在多家消防维护公司维护保养的局面，消防设施系统一旦出现问题。消防维护公司互相推诿，系统得不到正常的维护保养。
4）中介检测机构与消防维护公司往往是一个，使中介检测机构成为了一道摆设。
建筑消防设施在消防监督部门验收之前，必须由中介检测机构进行检测，但目前检测消防设施的中介检测机构，都同时承接建筑自动消防设施的施工及维护业务，这样就出现了“换手搔痒”的情况，结果是“你好我好大家好”。由于其检测报告上有“只对当时的检测情形负责”的声明，也逃脱了日后的任何追究，致使建筑消防设施漏洞很多，难以发挥其功效。
5）维护技术无定事，维护报表不明确。
建筑消防设施的维护是从技术上的维护和责任上的落实，如何反映出来，维护报表及报告是核心。现在维护报表及报告通常用“一切正常”的语言来反映，无一些技术参数来说明消防设施的运行状态；一些自动消防设施的施工及验收规范中的维护管理条款明确了一些规程，但对现有建筑消防设施的维护没有全向的约束，适用范围也不适应现有情况。
6）少数消防设施维护公司被利益驱使，擅自降低维护成本。
一些消防设施维护公司无视国家设计规范的强制性规定，想方设法降低要求，以求达到节约资金使之利益达到最大化的目的，给正常的消防设施维护保养市场带来不利因素，此类问题在经济欠发达的地区尤为突出。
3、消防部门监督管理方面
消防部门对建筑消防设施维护的监督力不从心。一方面消防监督人员监督任务过重，对建筑物的日常监督只停留在有无消防设施而不是看消防设施是否好用，能否发挥其功效；另一方面表现在消防监督人员的素质和监督检查的手段上，建筑消防设施涉及到自动化系统、强弱电系统、给排水系统、建筑结构和暖通空调系统等方面的基础知识，要融会贯通非一朝一夕之功夫，消防监督人员的个人素质是根本，在建筑消防设施的监督检查中，往往只从消防设施外观进行分析，判断建筑消防设施的正常与否，降低了消防部门的权威性。
二、提高消防设施维护管理的对策
2.1首先要完善法律法规体系，对于地方上的规章与法律法规冲突的应当废除，同时地方上应当根据现实情况，制定具有可操作性的规章，完善地方上的消防体系，同时结合市场，对消防管理中的空白区域除了积极应用市场的手段之外，政府应当针对具体现实问题提出相关的管理条例。同时对消防管理机制进行立法，对于目前缺乏的市场准入机制进行立法。
2.2对市场中的管理主体应当进行相应的组织规范，避免一家中介服务组织为几十栋负责的情况，实行精细管理。消防中介服务组织自身应当转变管理意识，不仅需要积极引进消防新产品的管理案，还应当对内部进行优化，改变资源管理体系，引进新式的管理方式，特别是管理人才方面，更是要注重。
2.3建立健全消防产品的服务监督体系，公安消防机构应当积极和质量监督和工商行政管理部门对消防假冒产品进行打击，避免公安消防机构单打独斗的局面，而且也可以提高公安消防机构在对高层建筑消防设施进行检查时的权威性。同时也应当根据消防安全评价体系和消防中介组织执业技术标准的法律法规对建筑的消防安全进行全方位的评价，做到评价有理有据。
2.4对目前市场上的合同期限进行改变，一年一签合同明显不符合市场的需要，在与消防中介服务机构签订合同之前应对其是否具有管理能力，清洗技术是否达到要求，同时机构是否存在短视前科等，都需要认真仔细调查，符合要求的，市场名誉好的可以根据情况签订长时间的合同。
2.5深化对消防设施的维护报表评价，应当在报表中设置一些与设施息息相关的数据。从根本上改变“一切正常”的评价报表，要做到用数据说话，用现实说话。
2.6国家需要对消防公安机构添置一些必要的检查仪器，对这方面的财政投入不能吝啬，要让消防人员在对设施进行评价的时候，采取的手段能够更加的科学，而不是仅仅依靠目测和手的触摸进行主观评断。同时还需要加强对消防公安人员的技能培训和知道教学，争取让消防人员能够更快的对高层建筑的消防设施有一个全面的理解。
三、结语
总之，对高层建筑消防设施的维护管理是一个比较复杂的问题，同时又是一个涉及到人们财产安全的重大问题，要做好这项工作，不仅需要从法律层面进行规范，还需要从其他方面进行全面提高。但是由于涉及的因素有很多，一般来说不可能进行全面的细致研究，这就需要人们在现实中不断发现问题，不断改进，走出一条最优的管理道路。
关键词：消防设施 维护
10层楼以上的建筑被称之为高层建筑，我国高层建筑大批量投入已经有了20多年的发展历史，特别是近10年来更是发展迅速。虽然科学技术取得了巨大的发展，高层建筑的消防设备的性能也有了突飞猛进的提高，可是我国现在的消防设施管理维护模式还比较落后，对我国高层建筑消防安全的发展十分不利，因此需要积极加强高层建筑消防设施的维护管理。
一、建筑物消防设施的维护现状及问题
大型建筑物，尤其高层建筑和综合性建筑的消防安全都立足于自防自救，都投入了大量资金安装配置消防设施（如火灾自动报警系统、自动喷水灭火系统、泡沫灭火系统、气体火火系统、消火栓灭火系统、防火分隔系统、防排烟系统、应急照明及疏散指示标志系统、消防通讯系统等）。据统计我国近几年来新建建筑物92%设有消防设施，其中设有自动消防设施的占54%。但是目前，只有部分大城市建立了火灾报警监控网络系统，凡设有火灾自动报警系统的单位都与消防中介组织实现了火灾自动报警监控联网，签定了消防设施维护保养合同，明确其职责，整体提高了消防设施的维护水平，最大限度的发挥了消防设施的功效。但是在其他城市建筑物消防设施的维护不容乐观，主要表现在以下几个方面：
1、建筑物产权单位或物业管理单位方面
建筑物产权单位或物业管理单位在使用管理方面往往存在的问题：一是认识不高。在消防设施方面，满足于有设施，放任管理或者无人管理，使消防设施只能起到一种装点门面的效果，一旦发生火灾，消防设施的功效将名存实亡，并不能够发挥其作用。二是值班问题。建筑自动消防设施要有技术管理人员和昼夜值班人员，定期检查、试验、管理维护，以便及时发现问题，及时处理。但目前绝大部分单位，都是依靠门卫、保安来附带监视建筑自动消防设施控制室，调动频繁，缺乏应急处理的能力。三是不定期检查、试验、维护、清洗，经常造成误报和着火不报，控制室大量显示“故障”也无人理会，管线出现漏水就关掉总阀。四是职工和群众对建筑消防设施不够重视和爱护，有意或无意地对设施或设备加以破坏，妨碍其发挥正常作用。
2、消防设施维护公司方面
1）消防维护公司的技术水平和履行消防法律法规及职责的情况，决定了建筑物消防设施的运行状态。
建筑物的产权单位或物业管理单位一般不具备建筑物消防设施维护保养的技术能力和资质资格，所以委托消防维护公司进行。其中不乏有一些无经营场所、无维修设备的“游机人员”，穿梭于有建筑消防设施的单位，靠不正当的手段从事维护和维修，造成建筑物消防设施维护市场的混乱，从而给建筑自动消防设施的维护质量带来很大的影响，影响消防设施的功效发挥。
2）一个消防维护公司往往要维护数栋建筑物的消防设施，人力、物力有限。
随着电子技术的快速发展，消防电子产品种类繁多，一个城市内建筑物消防设施的消防电子产品种类也很多，技术支持要求很高。一个消防维护公司维护几十栋建筑物的消防设施是常有的现象，这就对维护公司的人员素质和内部管理提出了很高的要求。
3）建筑物消防设施维护保养合同签订期限受到制约。
现在普遍签定的合同都是一年期限，造成维护公司对消防设施的技术性能不愿过多地去了解，对消防设施存在的技术问题不愿下功夫认真解决，采取应付拖时间的策略，对出现的问题治标不治本，造成维护保养合同年年签，维护公司年年换，消防设施越维护问题越多的现象。而对于一栋多产权的建筑更是存在多家消防维护公司维护保养的局面，消防设施系统一旦出现问题。消防维护公司互相推诿，系统得不到正常的维护保养。
4）中介检测机构与消防维护公司往往是一个，使中介检测机构成为了一道摆设。
建筑消防设施在消防监督部门验收之前，必须由中介检测机构进行检测，但目前检测消防设施的中介检测机构，都同时承接建筑自动消防设施的施工及维护业务，这样就出现了“换手搔痒”的情况，结果是“你好我好大家好”。由于其检测报告上有“只对当时的检测情形负责”的声明，也逃脱了日后的任何追究，致使建筑消防设施漏洞很多，难以发挥其功效。
5）维护技术无定事，维护报表不明确。
建筑消防设施的维护是从技术上的维护和责任上的落实，如何反映出来，维护报表及报告是核心。现在维护报表及报告通常用“一切正常”的语言来反映，无一些技术参数来说明消防设施的运行状态；一些自动消防设施的施工及验收规范中的维护管理条款明确了一些规程，但对现有建筑消防设施的维护没有全向的约束，适用范围也不适应现有情况。
6）少数消防设施维护公司被利益驱使，擅自降低维护成本。
一些消防设施维护公司无视国家设计规范的强制性规定，想方设法降低要求，以求达到节约资金使之利益达到最大化的目的，给正常的消防设施维护保养市场带来不利因素，此类问题在经济欠发达的地区尤为突出。
3、消防部门监督管理方面
消防部门对建筑消防设施维护的监督力不从心。一方面消防监督人员监督任务过重，对建筑物的日常监督只停留在有无消防设施而不是看消防设施是否好用，能否发挥其功效；另一方面表现在消防监督人员的素质和监督检查的手段上，建筑消防设施涉及到自动化系统、强弱电系统、给排水系统、建筑结构和暖通空调系统等方面的基础知识，要融会贯通非一朝一夕之功夫，消防监督人员的个人素质是根本，在建筑消防设施的监督检查中，往往只从消防设施外观进行分析，判断建筑消防设施的正常与否，降低了消防部门的权威性。
二、提高消防设施维护管理的对策
2.1首先要完善法律法规体系，对于地方上的规章与法律法规冲突的应当废除，同时地方上应当根据现实情况，制定具有可操作性的规章，完善地方上的消防体系，同时结合市场，对消防管理中的空白区域除了积极应用市场的手段之外，政府应当针对具体现实问题提出相关的管理条例。同时对消防管理机制进行立法，对于目前缺乏的市场准入机制进行立法。
2.2对市场中的管理主体应当进行相应的组织规范，避免一家中介服务组织为几十栋负责的情况，实行精细管理。消防中介服务组织自身应当转变管理意识，不仅需要积极引进消防新产品的管理案，还应当对内部进行优化，改变资源管理体系，引进新式的管理方式，特别是管理人才方面，更是要注重。
2.3建立健全消防产品的服务监督体系，公安消防机构应当积极和质量监督和工商行政管理部门对消防假冒产品进行打击，避免公安消防机构单打独斗的局面，而且也可以提高公安消防机构在对高层建筑消防设施进行检查时的权威性。同时也应当根据消防安全评价体系和消防中介组织执业技术标准的法律法规对建筑的消防安全进行全方位的评价，做到评价有理有据。
2.4对目前市场上的合同期限进行改变，一年一签合同明显不符合市场的需要，在与消防中介服务机构签订合同之前应对其是否具有管理能力，清洗技术是否达到要求，同时机构是否存在短视前科等，都需要认真仔细调查，符合要求的，市场名誉好的可以根据情况签订长时间的合同。
2.5深化对消防设施的维护报表评价，应当在报表中设置一些与设施息息相关的数据。从根本上改变“一切正常”的评价报表，要做到用数据说话，用现实说话。
2.6国家需要对消防公安机构添置一些必要的检查仪器，对这方面的财政投入不能吝啬，要让消防人员在对设施进行评价的时候，采取的手段能够更加的科学，而不是仅仅依靠目测和手的触摸进行主观评断。同时还需要加强对消防公安人员的技能培训和知道教学，争取让消防人员能够更快的对高层建筑的消防设施有一个全面的理解。
三、结语
总之，对高层建筑消防设施的维护管理是一个比较复杂的问题，同时又是一个涉及到人们财产安全的重大问题，要做好这项工作，不仅需要从法律层面进行规范，还需要从其他方面进行全面提高。但是由于涉及的因素有很多，一般来说不可能进行全面的细致研究，这就需要人们在现实中不断发现问题，不断改进，走出一条最优的管理道路。