土地的稀缺性特征决定了土地资源利用由“增量扩展”向“存量挖潜”的必然趋势。工业用地作为承载城市生产功能的重要载体，是国土空间规划背景下区县存量空间挖潜的关键对象。大城市通常采取的政府主导低效土地回购再开发模式对于财政紧张的一般小城镇难以起到直接的指导作用。本研究尝试梳理归纳已有的低效工业用地再开发理论研究和实践经验，旨在避免既往研究只聚焦于低效工业用地再利用某一环节的碎片化局限，构建具有广泛应用价值的系统性区县存量工业用地绩效评价与优化路径。在具体实践中，大部分省市均依托城镇低效用地专项调查结果进行识别摸底。在低效工业用地再开发的组织方式上，各地总体可分为政府主导再开发、原土地权利人自主再开发、市场主体参与再开发等三种类型。具体到区县一级，目前工作中普遍面临的难点包括：（1）存量工业用地可挖掘潜力内涵有待更新，低效认定不够全面；（2）尚未形成从政策指引到操作指南的一体化实施框架；（3）市场主体参与部分地块的改造提升、土地置换意愿不强；（4）政府土地收储资金需求较大，超出地方财政承受能力；（5）相关法规政策不够完善等。本研究对工业用地全生命周期的各环节进行一一审视，将所有非高质量产业空间纳入存量工业用地可挖掘潜力范畴，分为批而未供工业用地、供而未建工业用地、城镇低效工业用地和农村低效工业用地等四大类。在此基础上本研究构建了工业用地优化更新的系统框架，包括宏观绩效研判、微观低效类型识别和用地更新方案划定三个环节。宏观层面根据工业园区级别和规模将区县工业用地划分为产业基地、产业社区、工业区块三级，分别对经济高效、用地集约、宜业宜达、协同创新、生态低耗等五个维度进行绩效评估。微观层面根据企业调查数据建立递推判定逻辑，逐层识别出绿色不足、效率不高、质量不佳、公平不够、安全预警五类低效用地，然后对“三级五类”工业用地的提质增效进行分类引导。根据“保总量、促集聚、提质量”的基本原则，本研究探讨了包括“大集中”、“小集聚”、“小集聚+园区适度整合”在内的多情景低效用地再利用实施路径，并提出了全生命周期管理机制，以期为广泛开展的区县一级工业用地更新提供更现实、可操作的借鉴。本研究局限性在于没有对现有存量产业空间的运行机理及动态演变规律，尤其是低效用地产生的机制进行深入探讨。此外，实现工业用地的提质增效和可持续发展，必须依托城乡规划学、经济学、地理学、管理学等多学科融合的理论与方法，需在后续研究中进一步完善。