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摘要：目前，中国已逐步进入老龄社会，从2012年起，根据国家的政策以及参考国外的养老方式，南京开始积极鼓励发展养老地产，现在养老地产的发展现状和前景又如何呢？文章通过调查访问了解真实情况，结合相关的资料文献，综合分析了目前南京养老地产的发展现状和前景，对其存在的问题提出了相应的对策。
关键词：南京；养老地产；现状；前景
2013年被一些媒体奉为养老地产元年，2014年更被热炒为养老地产沸腾年。这一轮炒作，对政府和市场都造成了极大的理解误区。这些误区主要表现在两个方面：第一，政策出台很多，但却缺少明确的目标和方向，而且没找到解决问题的突破口。第二，政府和企业资金投入都不少，但只见枝叶疯长，不开花更谈不上结果。
一、南京养老地产现状
据第六次人口普查数据显示，南京65岁以上老年人口比重，2000年的“五普”是8.24%，而至2010年的“六普”却已上升到9.20%，并且每年还在以4%～5%的速度增长，在2015年将突破150万。面对老年人口的迅速增加和社会经济的不断发展，对于高端养老地产需求也是日益扩大，这也使得众多房地产商纷纷试水，试图从养老地产中分一杯羹。
2012年4月，南京市民政局鼓励商业银行、商业保险企业或住房公积金部门建立公益性中介机构，开展“以房养老”试点业务，从而不断提高老年人的生活质量，使老年人基本生活得到切实可靠的收入保障。但由于还未出台一系列相关政策，房地产进驻养老市场存在未来的风险不确定性。
从2000年月安花园率先推出的“两代居”户型到2005年汤山温泉留园老年公寓再到2012年侨馨人家养老公寓，养老地产一路坎坷，“两代居”除了极少楼盘热销外，大多叫好不叫卖，而温泉留园老年公寓年公寓也已改名为汤山勤善堂留园温泉酒店。对于养老地产这块香饽饽，恐怕并不容易吃到。不过朗诗在南京的首个养老地产项目已推向市场，目前虽然价格很高，但因其环境、设施和科技售卖很火爆。朗诗的大举进军给南京养老地产带来了新局面。
二、南京养老地产面临的困境
第一，准入门槛过高。由于老年人是养老地产目标群体，需要配套大面积的无障碍通道、老年活动中心、慢速电梯、医疗保健中心等大量的医护及设施设备，这就要求养老地产比普通地产要投入更多的成本，因此也就提高了养老地产的准入门槛。
第二，投资回收期较长。资本市场的年化固定收益普遍在12%～15%，有的甚至更高；投资周期一般为3～5年。但是目前养老地产的投资回报周期一般在10年甚至20年以上，而且回报率尚没有明确的数据，而一般养老院的年利润仅在5%～8%。这对于习惯于高周转，同时又承担着极高资本压力的房地产企业而言是难以接受的。
第三，运营模式不够成熟。养老地产是一个完整的产业链，不只是单纯的房地产开发，还涉及到医疗护理、康复、健康管、日常起居护理、文体活动、餐饮服务等众多方面。但是房地产开发企业通常缺乏相关的人才，以及相关的运营管理经验，从而无法给目标客户带来适用的、高水平的服务。
三、促进南京养老地产发展的建议
第一，企业投资观念的转变。养老地产不仅投资大，而且回报期长，是需要长期运营、发展的地产模式。房地产开发企业需要弄清楚养老地产的开发模式与普通地产的开发模式的区别，避免采用主球高周转、快回笼资金的开发模式去开发养老地产，也需要转变观念，从不断的探索中，找到养老地产的可持续发展模式。
第二，养老地产属性的界定。首先是地产属性，即普通住宅和养老地产的不同功能；其次是服务属性，即提供医护、康复、保健、家政、饮食护理等服务；其次是人文属性。在重视物质的基础上，也要同时重视老人的精神文化方面。养老地产为老人提供的不应该仅仅是个养老院，而更应该是一个和谐的社区，里边有着园林、活动场所、朋友聚会这样的一个为老年人提供优质生活的养老场所。
第三，要注重与金融的交互合作。养老地产虽然短期内盈利水平不太乐观，但是可以作为一个长期的、稳定的投资目标。在养老地产的远期回报的基础上，可以加强与证券、保险、基金等金融产品交互合作，从而为养老地产扩充一定的发展资金。
四、南京养老地产的发展前景
目前，南京市的养老产业尚在起步阶段，但存在很大的上升空间。但随着社会的发展，老年人消费心态的转变，相关政策的落实，南京养老地产的发展前景将会十分广阔。
第一，内在机遇：老年人口基数大，消费心态转变。
中国大多数大城市老年住宅的有效需求目前每年至少数十万平方米，但是全国仅有800多所老年公寓和社区，远远不能满足社会养老需求，前景十分广阔。
假设仅3%的老人可以在社会设施中养老，全国就将有近420万老人进入老年公寓或进入老年住宅安度晚年，就需要建造8～10万所的老年公寓及住宅， 投资总额差不多900～1000亿元， 再加上其他设施设备等，其商机将会达到1200亿元。
第二，改革机遇：相关政策出台，南京先行先试。
2013年9月，国务院下发了《关于加快发展养老服务业的若干意见》，这也是建国以来首次以国家名义出台养老服务业的政策意见。2014年9月，全国首部老龄蓝皮书发布，深度分析了老龄金融业、老龄用品业、老龄服务业和老龄房地产业四大老龄产业板块的发展现状、主要问题及对策等，对中国老龄产业的发展潜力进行了预测。
2014年，南京市出台《关于加快发展养老服务业的实施意见》，其中明确规定“40%以上社区办公服务用房用于养老服务”、“境内外资本举办养老机构享有同等的税收减免等优惠政策”等养老服务业优惠政策。截止2014年，南京市共有102家公办养老机构（含敬老院46家），已有42家机构合计7104张床位实现公办民营。
市民政局局长陈学荣介绍，通过多年发展，南京的养老服务业始终处于全省、全国的领先方阵，目前正申报养老服务业综合改革试点，力争在“医养融合、评估机制、居家护理、高端养老、志愿服务、养老准入、诚信体系”等7个南京特色工作方面有新突破。 第三，外力推动：社会力量注入养老健康产业，国际养老企业落户南京。
民营资本、国际力量看好养老市场，纷纷落子南京，有助于加快养老产业发展。
作为法国欧葆庭进军中国市场的第一个落子之地，南京在产业发展上首先取得了先机。据了解，欧葆庭南京项目计划将设立200张床位，主要接收失能和半失能老人，预计2015年开业。欧葆庭在养老康复等方面带来的先进经验，对解决南京的养老难题起到了积极引领的作用。
不仅是欧葆庭落子南京，澳大利亚皇家护理等也已进入南京市的养老服务业。南京市还积极引入民营资本，发展养老服务业，投资超过了1个亿的社区养老综合体泰乐城，正在试运营。
“娱乐养老”生活方式创始人、南京贝杉国际董事局主席侯国新2000年率先进入养老产业，扎根社区，为老人提供居家养老服务。侯国新说：“只有通过市场规模化运作，才能让居家养老服务得到规模化推广，也才能实现让每个老人都能在社区优雅地老去的愿望。”
五、结语
中国在经济还不太发达的条件下进入了老龄型社会，并且已经形成了一个庞大的群体。南京目前的养老产业基本上还处在水平很低的层次，不论是养老床位数量，还是养老人群的收入水平以及养老项目的低水平软硬件配置问题都存在一定问题。
目前，尽管养老地产从理论上具备比较庞大的市场空间，但是大多数企业都没有找到一个行之有效又可持续发展的商业模式，基本上还处于摸索阶段。
本文对于南京养老地产的现状和前景进行了初步的探讨，但是在很多方面还有待于深化。今后笔者将继续进行更深刻的研究， 以期为完善南京养老地产的发展方面奉献自己的绵薄之力。
参考文献：
[1]张晓岚，侯洁，王佳荔.基于中国国情的养老地产发展研究[J].科海故事博览.科技探索，2013（12）.
[2]杜本峰.中国人口老龄化与老龄产业发展[A].会议论文，2009.
[3]张春普，韩云平.以房养老服务合同法律关系研究——以主体和服务的对价为视角[J].天津商业大学学报，2014.
[4]魏铭言.北京拟试点推广“以房助老” [J].政府法则，2013.
[5]唐振兴.对发展中国养老服务业的思考[J].老龄科学研究，2014.
[6]王静.以南京模式重回桌面为例谈以房养老模式的业务主体[J].劳动保障世界，2014.
[7]翟鹏成.中国养老地产业发展模式研究[J].重庆大学，2013.
[8]赵丽芳.养老地产蓄势待发[J].WTO经济导刊，2014.
*本文作者为2015年南京审计学院金审学院暑期社会实践项目《南京养老地产的调研报告》的项目主持人，该项目由南京审计学院金审学院资助。
（作者单位：南京审计学院）
关键词：南京；养老地产；现状；前景
2013年被一些媒体奉为养老地产元年，2014年更被热炒为养老地产沸腾年。这一轮炒作，对政府和市场都造成了极大的理解误区。这些误区主要表现在两个方面：第一，政策出台很多，但却缺少明确的目标和方向，而且没找到解决问题的突破口。第二，政府和企业资金投入都不少，但只见枝叶疯长，不开花更谈不上结果。
一、南京养老地产现状
据第六次人口普查数据显示，南京65岁以上老年人口比重，2000年的“五普”是8.24%，而至2010年的“六普”却已上升到9.20%，并且每年还在以4%～5%的速度增长，在2015年将突破150万。面对老年人口的迅速增加和社会经济的不断发展，对于高端养老地产需求也是日益扩大，这也使得众多房地产商纷纷试水，试图从养老地产中分一杯羹。
2012年4月，南京市民政局鼓励商业银行、商业保险企业或住房公积金部门建立公益性中介机构，开展“以房养老”试点业务，从而不断提高老年人的生活质量，使老年人基本生活得到切实可靠的收入保障。但由于还未出台一系列相关政策，房地产进驻养老市场存在未来的风险不确定性。
从2000年月安花园率先推出的“两代居”户型到2005年汤山温泉留园老年公寓再到2012年侨馨人家养老公寓，养老地产一路坎坷，“两代居”除了极少楼盘热销外，大多叫好不叫卖，而温泉留园老年公寓年公寓也已改名为汤山勤善堂留园温泉酒店。对于养老地产这块香饽饽，恐怕并不容易吃到。不过朗诗在南京的首个养老地产项目已推向市场，目前虽然价格很高，但因其环境、设施和科技售卖很火爆。朗诗的大举进军给南京养老地产带来了新局面。
二、南京养老地产面临的困境
第一，准入门槛过高。由于老年人是养老地产目标群体，需要配套大面积的无障碍通道、老年活动中心、慢速电梯、医疗保健中心等大量的医护及设施设备，这就要求养老地产比普通地产要投入更多的成本，因此也就提高了养老地产的准入门槛。
第二，投资回收期较长。资本市场的年化固定收益普遍在12%～15%，有的甚至更高；投资周期一般为3～5年。但是目前养老地产的投资回报周期一般在10年甚至20年以上，而且回报率尚没有明确的数据，而一般养老院的年利润仅在5%～8%。这对于习惯于高周转，同时又承担着极高资本压力的房地产企业而言是难以接受的。
第三，运营模式不够成熟。养老地产是一个完整的产业链，不只是单纯的房地产开发，还涉及到医疗护理、康复、健康管、日常起居护理、文体活动、餐饮服务等众多方面。但是房地产开发企业通常缺乏相关的人才，以及相关的运营管理经验，从而无法给目标客户带来适用的、高水平的服务。
三、促进南京养老地产发展的建议
第一，企业投资观念的转变。养老地产不仅投资大，而且回报期长，是需要长期运营、发展的地产模式。房地产开发企业需要弄清楚养老地产的开发模式与普通地产的开发模式的区别，避免采用主球高周转、快回笼资金的开发模式去开发养老地产，也需要转变观念，从不断的探索中，找到养老地产的可持续发展模式。
第二，养老地产属性的界定。首先是地产属性，即普通住宅和养老地产的不同功能；其次是服务属性，即提供医护、康复、保健、家政、饮食护理等服务；其次是人文属性。在重视物质的基础上，也要同时重视老人的精神文化方面。养老地产为老人提供的不应该仅仅是个养老院，而更应该是一个和谐的社区，里边有着园林、活动场所、朋友聚会这样的一个为老年人提供优质生活的养老场所。
第三，要注重与金融的交互合作。养老地产虽然短期内盈利水平不太乐观，但是可以作为一个长期的、稳定的投资目标。在养老地产的远期回报的基础上，可以加强与证券、保险、基金等金融产品交互合作，从而为养老地产扩充一定的发展资金。
四、南京养老地产的发展前景
目前，南京市的养老产业尚在起步阶段，但存在很大的上升空间。但随着社会的发展，老年人消费心态的转变，相关政策的落实，南京养老地产的发展前景将会十分广阔。
第一，内在机遇：老年人口基数大，消费心态转变。
中国大多数大城市老年住宅的有效需求目前每年至少数十万平方米，但是全国仅有800多所老年公寓和社区，远远不能满足社会养老需求，前景十分广阔。
假设仅3%的老人可以在社会设施中养老，全国就将有近420万老人进入老年公寓或进入老年住宅安度晚年，就需要建造8～10万所的老年公寓及住宅， 投资总额差不多900～1000亿元， 再加上其他设施设备等，其商机将会达到1200亿元。
第二，改革机遇：相关政策出台，南京先行先试。
2013年9月，国务院下发了《关于加快发展养老服务业的若干意见》，这也是建国以来首次以国家名义出台养老服务业的政策意见。2014年9月，全国首部老龄蓝皮书发布，深度分析了老龄金融业、老龄用品业、老龄服务业和老龄房地产业四大老龄产业板块的发展现状、主要问题及对策等，对中国老龄产业的发展潜力进行了预测。
2014年，南京市出台《关于加快发展养老服务业的实施意见》，其中明确规定“40%以上社区办公服务用房用于养老服务”、“境内外资本举办养老机构享有同等的税收减免等优惠政策”等养老服务业优惠政策。截止2014年，南京市共有102家公办养老机构（含敬老院46家），已有42家机构合计7104张床位实现公办民营。
市民政局局长陈学荣介绍，通过多年发展，南京的养老服务业始终处于全省、全国的领先方阵，目前正申报养老服务业综合改革试点，力争在“医养融合、评估机制、居家护理、高端养老、志愿服务、养老准入、诚信体系”等7个南京特色工作方面有新突破。 第三，外力推动：社会力量注入养老健康产业，国际养老企业落户南京。
民营资本、国际力量看好养老市场，纷纷落子南京，有助于加快养老产业发展。
作为法国欧葆庭进军中国市场的第一个落子之地，南京在产业发展上首先取得了先机。据了解，欧葆庭南京项目计划将设立200张床位，主要接收失能和半失能老人，预计2015年开业。欧葆庭在养老康复等方面带来的先进经验，对解决南京的养老难题起到了积极引领的作用。
不仅是欧葆庭落子南京，澳大利亚皇家护理等也已进入南京市的养老服务业。南京市还积极引入民营资本，发展养老服务业，投资超过了1个亿的社区养老综合体泰乐城，正在试运营。
“娱乐养老”生活方式创始人、南京贝杉国际董事局主席侯国新2000年率先进入养老产业，扎根社区，为老人提供居家养老服务。侯国新说：“只有通过市场规模化运作，才能让居家养老服务得到规模化推广，也才能实现让每个老人都能在社区优雅地老去的愿望。”
五、结语
中国在经济还不太发达的条件下进入了老龄型社会，并且已经形成了一个庞大的群体。南京目前的养老产业基本上还处在水平很低的层次，不论是养老床位数量，还是养老人群的收入水平以及养老项目的低水平软硬件配置问题都存在一定问题。
目前，尽管养老地产从理论上具备比较庞大的市场空间，但是大多数企业都没有找到一个行之有效又可持续发展的商业模式，基本上还处于摸索阶段。
本文对于南京养老地产的现状和前景进行了初步的探讨，但是在很多方面还有待于深化。今后笔者将继续进行更深刻的研究， 以期为完善南京养老地产的发展方面奉献自己的绵薄之力。
参考文献：
[1]张晓岚，侯洁，王佳荔.基于中国国情的养老地产发展研究[J].科海故事博览.科技探索，2013（12）.
[2]杜本峰.中国人口老龄化与老龄产业发展[A].会议论文，2009.
[3]张春普，韩云平.以房养老服务合同法律关系研究——以主体和服务的对价为视角[J].天津商业大学学报，2014.
[4]魏铭言.北京拟试点推广“以房助老” [J].政府法则，2013.
[5]唐振兴.对发展中国养老服务业的思考[J].老龄科学研究，2014.
[6]王静.以南京模式重回桌面为例谈以房养老模式的业务主体[J].劳动保障世界，2014.
[7]翟鹏成.中国养老地产业发展模式研究[J].重庆大学，2013.
[8]赵丽芳.养老地产蓄势待发[J].WTO经济导刊，2014.
*本文作者为2015年南京审计学院金审学院暑期社会实践项目《南京养老地产的调研报告》的项目主持人，该项目由南京审计学院金审学院资助。
（作者单位：南京审计学院）