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想方设法与客户争利，付出些许优惠就扭扭捏捏，推三阻四，透出的是一股短视的小家子气。
自去年10月下旬央行出台七折房贷利率优惠政策以来，各银行迟迟未能公布房贷优惠细则，存量房贷的优惠政策更是“犹抱琵琶半遮面”，直到1月中旬才尘埃落定。虽说各个银行的最终方案还不算太离谱，但这段漫长的等待，还是让许多客户颇感寒心。存量房贷利率优惠政策堪称一块试金石，让中国银行业露了怯。想方设法与客户争利，付出些许优惠就扭扭捏捏，推三阻四，透出的是一股短视的小家子气。
折腾
“既然国家有规定，我符合享受条件，可执行起来怎么就那么难呢？”小林的话道出了广大房贷客户的心声。这个28岁的福建人2006年4月和妻子在上海买了一套119平方米的商品房作为结婚用房。当时房产中介推荐一家小型商业银行提供贷款，小林没有多加考虑，就办了20年期的商业贷款25万元。虽然对这家银行平素的服务并不满意，小林也没有按揭搬家的念头，从来没有找银行的“茬”。
2008年10月22日，作为改善民生、刺激内需的配套政策，央行明确自10月27日起，将商业性个人住房贷款利率的下限扩大为贷款基准利率的0.7倍；最低首付款比例调整为20%，同时下调个人住房公积金贷款利率，各档次利率分别下调0.27个百分点。对于存量房，央行表示金融机构应根据借款人是首次购房或非首次购房、自住房或非自住房、套型建筑面积等是否系普通住房，以及借款人信用记录和还款能力等风险因素在利率空间内自主定价。央行同时要求，商业银行在10月27日前完成细则的制定。
当商业银行还在研究实施细则时，10月24日，银监会一则关于加强住房贷款风险管理的通知，将“新政”范围明确界定为“首次利用贷款购买自住房者”。相比央行的规定，这一限制显然把许多人拦在线外。
此后，各大银行的存量房贷七折优惠细则却是一拖再拖，直到2009年元旦后也未见动静。对此，全国人大财经委副主任委员、前央行副行长吴晓灵表示：“现在之所以各家商业银行不肯出手细则，是因为怕出台严格的细则后，把客户挤走，如果细则太松，又不符合新政策规定。”
元旦一过，各大商业银行的客服电话差点给打爆，符合条件的房贷客户们急着想知道自己的每月还款额能否从2009年开始真正下调。小林也按耐不住，给贷款银行打了好几次电话。“我的月供不多，打七折后只比原来八五折每月少还80多元。但现在经济不景气，能省则省嘛。”小林说，虽然银行对外宣称“首套住房，无逾期”都可以享受房贷利率七折优惠，但具体执行起来却有很多内部要求，譬如要看客户在这家银行还有没有其他业务（存款、理财、基金、信用卡等）。
几次打电话都没有确切结果，1月7日，小林专门请假去了贷款银行。对方工作人员让小林先办一张信用卡，才能提供房贷七折优惠。小林无奈只能答应，虽然他和妻子都已有了其他银行的信用卡。没想到，小林的存量房贷利率打七折的申请还在受理之中，反倒是信用卡很快就办下来了。“现在伪钞盛行，刷卡消费也不错。”小林如此自嘲。
双刃剑
其实说穿了，银行此次对存量贷款利率优惠政策的消极态度，源于一个“利”字。
如今，5年期存款利息3.60厘，5年以上的按揭贷款利息5.94厘，优惠住房按揭贷款利息为4.158厘(基准利率的七折)。因此，5年期优惠按揭贷款利息与5年期存款利息两者的利差为0.558厘。这样的利差水平可能让一些银行无法承担包括营销费用、准备金成本、日常经营成本（房租、人工费用等）在内的银行资金运营成本。因此，不轻易打开存量房贷利率七折的“闸门”，是银行之间心照不宣的默契和共识。
例如一家大型商业银行，采取“不申请，不受理”的方式，不对外公布具体存量房贷利率下调细则，客户主动申请才可办理。通常季度日均金融资产大于3万或住房贷款合同超过10万的客户，就有资格申请房贷利率打七折的优惠。这样既执行了央行的要求，又尽可能减少银行的盈利损失，还可以防止一些小银行趁机抢客户。
有人说，此次存量房贷利率优惠政策是政府牺牲银行利润补贴房地产市场，进而刺激经济。对银行而言，此举能否拯救楼市尚不明了，直接的损失却清晰可见。目前，个人住房按揭贷款占中国银行业贷款总额15%左右。中金公司的报告预测，存量按揭贷款利率调整放开后，会严重挤压银行房贷业务的利润空间，影响幅度在3%－15%左右。即使银行不下调存量房贷利率，原有贷款客户还可以通过转按揭的方式重新贷款，享受更多下浮的利率。
为了享受优惠，客户当然会考虑换家银行还贷。因此，着力争夺客源的小银行这次表现相对积极。但也有分析人士指出，积极主动下调房贷利率只是中小银行为了留住和挖取客户的权宜之计，它们比大银行更难承担成本压力，“硬着头皮上”，可能只能暂时赢得良好口碑。
冬天
2006年12月11日，中国结束加入WTO的五年过渡期，完全兑现入世承诺。但中国的银行业直到今天尚未真正完全符合WTO标准，如果没有政策的一再庇护，很难与外资银行直接抗衡。
英国《金融时报》中文网经济事务评论员吴铮指出，中国银行业在完成政府注资——上市的股份制改革后，资产规模和盈利水平均大幅提高，但这都是在2003以来宏观经济持续向好期间实现的。目前，主要上市银行的资产负债表还没有经历过经济不景气周期的考验。事实上，1998年亚洲金融危机后，面对通货紧缩和增长乏力，中国也曾通过增加财政赤字拉动经济。这段时间内，中国商业银行体系积累了至少2万亿元的不良资产。
而2009年的中国银行业，将面临更为残酷的严冬。
国家发改委日前表示，由于企业亏损增加、利润减少，银行体系经营压力加大，潜伏着资产质量下降的风险。截至2008年9月末，工商银行、中国银行、建设银行和交通银行的不良贷款率分别为2.4%、2.6%、2.2%和1.8%。这一比例已经接近当前形势下银行风险控制的底线。
今年企业的盈利状况更加不容乐观。截至2008年底，中国境内商业银行(包括国有商业银行、股份制商业银行、城市商业银行、农村商业银行和外资银行)不良贷款余额为5600余亿元人民币，较年初大幅减少逾7000亿元；不良贷款率降至2.45%，较年初大幅下降3.71%。面对整个经济存在的通货紧缩风险，银行的不良资产规模可能在2009年大幅攀升。
此外，由于市场低迷，银行投资收益也在降低。基金销售和信用卡消费也难有起色。因此，银行的中间业务收入在今年注定不会有增长。已有券商预测2009年的中国国内银行业绩可能为负增长，这个冬天将很漫长。
自去年10月下旬央行出台七折房贷利率优惠政策以来，各银行迟迟未能公布房贷优惠细则，存量房贷的优惠政策更是“犹抱琵琶半遮面”，直到1月中旬才尘埃落定。虽说各个银行的最终方案还不算太离谱，但这段漫长的等待，还是让许多客户颇感寒心。存量房贷利率优惠政策堪称一块试金石，让中国银行业露了怯。想方设法与客户争利，付出些许优惠就扭扭捏捏，推三阻四，透出的是一股短视的小家子气。
折腾
“既然国家有规定，我符合享受条件，可执行起来怎么就那么难呢？”小林的话道出了广大房贷客户的心声。这个28岁的福建人2006年4月和妻子在上海买了一套119平方米的商品房作为结婚用房。当时房产中介推荐一家小型商业银行提供贷款，小林没有多加考虑，就办了20年期的商业贷款25万元。虽然对这家银行平素的服务并不满意，小林也没有按揭搬家的念头，从来没有找银行的“茬”。
2008年10月22日，作为改善民生、刺激内需的配套政策，央行明确自10月27日起，将商业性个人住房贷款利率的下限扩大为贷款基准利率的0.7倍；最低首付款比例调整为20%，同时下调个人住房公积金贷款利率，各档次利率分别下调0.27个百分点。对于存量房，央行表示金融机构应根据借款人是首次购房或非首次购房、自住房或非自住房、套型建筑面积等是否系普通住房，以及借款人信用记录和还款能力等风险因素在利率空间内自主定价。央行同时要求，商业银行在10月27日前完成细则的制定。
当商业银行还在研究实施细则时，10月24日，银监会一则关于加强住房贷款风险管理的通知，将“新政”范围明确界定为“首次利用贷款购买自住房者”。相比央行的规定，这一限制显然把许多人拦在线外。
此后，各大银行的存量房贷七折优惠细则却是一拖再拖，直到2009年元旦后也未见动静。对此，全国人大财经委副主任委员、前央行副行长吴晓灵表示：“现在之所以各家商业银行不肯出手细则，是因为怕出台严格的细则后，把客户挤走，如果细则太松，又不符合新政策规定。”
元旦一过，各大商业银行的客服电话差点给打爆，符合条件的房贷客户们急着想知道自己的每月还款额能否从2009年开始真正下调。小林也按耐不住，给贷款银行打了好几次电话。“我的月供不多，打七折后只比原来八五折每月少还80多元。但现在经济不景气，能省则省嘛。”小林说，虽然银行对外宣称“首套住房，无逾期”都可以享受房贷利率七折优惠，但具体执行起来却有很多内部要求，譬如要看客户在这家银行还有没有其他业务（存款、理财、基金、信用卡等）。
几次打电话都没有确切结果，1月7日，小林专门请假去了贷款银行。对方工作人员让小林先办一张信用卡，才能提供房贷七折优惠。小林无奈只能答应，虽然他和妻子都已有了其他银行的信用卡。没想到，小林的存量房贷利率打七折的申请还在受理之中，反倒是信用卡很快就办下来了。“现在伪钞盛行，刷卡消费也不错。”小林如此自嘲。
双刃剑
其实说穿了，银行此次对存量贷款利率优惠政策的消极态度，源于一个“利”字。
如今，5年期存款利息3.60厘，5年以上的按揭贷款利息5.94厘，优惠住房按揭贷款利息为4.158厘(基准利率的七折)。因此，5年期优惠按揭贷款利息与5年期存款利息两者的利差为0.558厘。这样的利差水平可能让一些银行无法承担包括营销费用、准备金成本、日常经营成本（房租、人工费用等）在内的银行资金运营成本。因此，不轻易打开存量房贷利率七折的“闸门”，是银行之间心照不宣的默契和共识。
例如一家大型商业银行，采取“不申请，不受理”的方式，不对外公布具体存量房贷利率下调细则，客户主动申请才可办理。通常季度日均金融资产大于3万或住房贷款合同超过10万的客户，就有资格申请房贷利率打七折的优惠。这样既执行了央行的要求，又尽可能减少银行的盈利损失，还可以防止一些小银行趁机抢客户。
有人说，此次存量房贷利率优惠政策是政府牺牲银行利润补贴房地产市场，进而刺激经济。对银行而言，此举能否拯救楼市尚不明了，直接的损失却清晰可见。目前，个人住房按揭贷款占中国银行业贷款总额15%左右。中金公司的报告预测，存量按揭贷款利率调整放开后，会严重挤压银行房贷业务的利润空间，影响幅度在3%－15%左右。即使银行不下调存量房贷利率，原有贷款客户还可以通过转按揭的方式重新贷款，享受更多下浮的利率。
为了享受优惠，客户当然会考虑换家银行还贷。因此，着力争夺客源的小银行这次表现相对积极。但也有分析人士指出，积极主动下调房贷利率只是中小银行为了留住和挖取客户的权宜之计，它们比大银行更难承担成本压力，“硬着头皮上”，可能只能暂时赢得良好口碑。
冬天
2006年12月11日，中国结束加入WTO的五年过渡期，完全兑现入世承诺。但中国的银行业直到今天尚未真正完全符合WTO标准，如果没有政策的一再庇护，很难与外资银行直接抗衡。
英国《金融时报》中文网经济事务评论员吴铮指出，中国银行业在完成政府注资——上市的股份制改革后，资产规模和盈利水平均大幅提高，但这都是在2003以来宏观经济持续向好期间实现的。目前，主要上市银行的资产负债表还没有经历过经济不景气周期的考验。事实上，1998年亚洲金融危机后，面对通货紧缩和增长乏力，中国也曾通过增加财政赤字拉动经济。这段时间内，中国商业银行体系积累了至少2万亿元的不良资产。
而2009年的中国银行业，将面临更为残酷的严冬。
国家发改委日前表示，由于企业亏损增加、利润减少，银行体系经营压力加大，潜伏着资产质量下降的风险。截至2008年9月末，工商银行、中国银行、建设银行和交通银行的不良贷款率分别为2.4%、2.6%、2.2%和1.8%。这一比例已经接近当前形势下银行风险控制的底线。
今年企业的盈利状况更加不容乐观。截至2008年底，中国境内商业银行(包括国有商业银行、股份制商业银行、城市商业银行、农村商业银行和外资银行)不良贷款余额为5600余亿元人民币，较年初大幅减少逾7000亿元；不良贷款率降至2.45%，较年初大幅下降3.71%。面对整个经济存在的通货紧缩风险，银行的不良资产规模可能在2009年大幅攀升。
此外，由于市场低迷，银行投资收益也在降低。基金销售和信用卡消费也难有起色。因此，银行的中间业务收入在今年注定不会有增长。已有券商预测2009年的中国国内银行业绩可能为负增长，这个冬天将很漫长。