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摘要：房地产业在我国国民经济中占有十分重要的地位，不仅是是我国国民经济的基础性产业，还是我国国家财政收入的重要来源，同时也是近年来人们投资、消费的热点。对房地产开发企业来说，衡量该房地产项目是否成功的标准是其价格与品质，而该项目的经济效益则通常通过利润的最大化和成本的最小化来实现。因此，加强房地产企业成本的控制和管理是房地产项目管理的核心和重要环节。
关键词：房地产企业；成本控制
中图分类号： F293.33 文献标识码： A 文章编号：
前言
目前，房地产企业面临着来自社会经济环境的双重压力。一是来自政府为压制通货膨胀而持续出台的宏观调控政策，其中包括一系列针对房地产行业的法规文件，这意味着房地产的高利润将会受到抑制，企业效益会有所降低。二是来自行业内激烈的竞争压力，由于房地产行业高额利润的巨大诱惑、行业进入者进入壁垒较低以及二手房的代替作用日趋明显，使得企业间的竞争愈演愈烈，品牌效应更加凸显。为了能够实现最大的投入产出比，在激烈的竞争中取得可观的经济效益，其关键在于实施有效的成本控制措施
一、房地产项目的成本构成及特点
房地产开发成本的构成主要有土地费用、前期工程费、建安工程费、市政公共配套费用、管理费用、财务费用、税费以及其他费用等。
1、土地费用包括城镇土地出让金，土地征用费或拆迁安置补偿费等。随着土地竞标的普及，土地费用有进一步上升的趋势，出让金在当前新购土地开发项目中往往会占成本接近40%的比例。
2、建安工程费，指房屋建造过程中所发生的建筑工程、设备及安装工程费用等。它在整个成本构成中占30%的比例。
3、其他费用指不能列入前七项的所有费用，主要包括销售广告费、代理费及各种不可预见费等。
二、加强房地产企业成本控制的重要性
企业财务管理的一项重要内容就是进行成本控制，合理有效地控制成本能够给企业带来巨大的经济效益。随着全球一体化进程的加快，我国的经济体制进行了大规模的改革，房地产企业的环境也日益严酷。我国的房地产行业经历了近二十多年的发展历程，并逐渐成为国民经济的支柱产业，行业也逐渐走向公开化、透明化、规范化。在激烈的市场竞争中，房地产企业要想有立足之地，必须从自身的实际出发，提高成本控制的水平。企业的成本控制，不仅仅是一个财务管理的概念，而要上升到一个企业战略概念。企业增强市场竞争力的一个有力途径就是降低企业的成本，这也是每个企业永恒追求的目标之一。如何将企业的成本降到最低，在一定的时间内开发出更多满足市场需求的房地产产品，是房地产开发项目中需要解决的一个重要问题。因此，每一个房地产开发商的每一个项目都必然伴随着成本控制管理，涉及房地產企业的各个部门，在项目开发的每一个阶段都要贯穿始终。所以，房地产企业的成本控制是一项必须严峻的任务。
三、房地产成本控制的主要内容
1、土地成本的控制
1)、在土地投标前要进行深入调研,广泛收集更方面的市场信息, 对拟投标地块的各项指标要充分了解、分析,建立合理的土地评估体系,提出对该地块开发的初步构想、产品定位和销售对象, 预测市场价格和建造成本,并结合本企业的总体状况,关注一些市政费用的支出, 在拍卖过程中最终确定可能的最高地价。
2)、要尽量争取政府的优惠,在缴纳政府土地费用时,与政府在付款总额、付款时间上尽量保持沟通协商,付款的时间尽量延长和付款次数尽量增加。
2、前期费用的控制
报批报建费用、勘测费用、设计费用等是前期费用的主要内容,该阶段虽然其本身成本支出并高,但如果处理不好工程成本可能超过80%的成本支出,因此,除了前期费用本身的支出关注产品定位、规划方案的确定和材料设备的选型也是不能忽视的重要方面。
3、工程费用的控制
1)、在合同的谈判阶段,要重视谈判过程中的经济条款,防止合同中出现的各种“陷阱”,面对市场不可预测的情况,封住造价需要尽量用包死的方式。
2)、在设备采购阶段,采购的材料和设备，要经过对比选择, 购买选择报价合理的,同时对新材料、新工艺、新设备等尽量扩大其信息的收集,使得材料和设备的购买性价比尽量高。对供货时间要有一定的限制,尽量把费用的支付往后拖延。
3)、对工程的设计变更要严格控制,对于确实需要变更的部位,要组织相关部门进行相关的论证,对现场的签证要严格控制,强化施工合同以及索赔的管理。
4)、对项目工程的工期,在一定范围内尽量合理的压缩,同时要做好工期优化工作。
此外，控制营销成本、财务费用成本、管理费用成本等都是房地产企业成本控制的重要的方面，这里不再一一列举。
四、如何做好房地产企业的成本控制
1、土地费用的管理与控制
土地费用包括土地使用权在内的各类补偿费、拆迁费及土地契税等，它一般占项目成本总数的30%。土地使用权一旦获得，其成本就会确定，直至项目结束也不会发生太大变化。
就现阶段情况看，土地大多通过拍卖方式获得，其价格主要通过对未来售价的预期值确定。对于土地价格，不能将目光放在单价上，楼面地价才是房地产成本的最终反映。所以对土地费用估算时，应参考有关容积率的要求，使分析结果更准确。总的来说，对于土地费用的控制应采取以下策略：
1）、拍卖或公开招标地块。注意做好项目可行性研究及市场分析，了解竞争对手相关信息，做到客观、准确投标。同时，采取投标策略，做好与相关部门的公关工作，中标后在签约和履约过程中，尽可能争取对付款、交地、开发有利的条件，使土地成本进一步降低。
2）、旧城区改造地块。与相关政府部门积极协商，尽量争取优惠政策，最好交税能获得一定程度的返还。设计允许的条件下，最大程度提高土地容积率，以便使土地费间接降低。
2、项目前期费用的管理与控制
前期费用指监理费、规划设计费、报建费、招投标费、勘测费等，约占项目成本总数3～5%，其中，设计费是项目前期费用的主要组成部分，应从以下几方面控制：
1）、招标控制。无论是项目的一般性装修设计，还是整体规划设计，都应尽可能采取招标方式，优化性价比。
2）、保障设计质量。正式开展设计工作前，应明确与设计相关的各类经济指标参数，避免后期变化导致重新设计。同时，也可以将设计费用与设计质量挂钩，从而对设计单位起到约束和督促作用。
3、工程成本的管理与控制
房产企业的工程成本主要由发包工程成本、物资成本、配套成本等构成，约占项目成本总数40%。其中发包工程及物资成本是工程成本的主要内容，应通过以下措施控制：
1）、项目规划和设计阶段，应结合相似工程的经验数据及市场定位，对市场销售进行合理预期。同时，对成本控制目标不断修正和调整，以便成本控制工作更科学、合理、有效。
2）、在材料采购、工程发包过程中，应坚持采用招标的方式，并对各发包工程编制标底，让报价的评议工作有据可循。同时，对招标工作实行严格的管控，使质优价廉的承包商能够脱颖而出，更好的实现成本控制目标。
结语
成本控制作为房地产项目管理的核心环节，贯穿于项目的策划、设计、招投、施工、运营和维护等各个阶段，并且每个阶段对成本控制的要求都不一样。面对竞争日益激烈的市场，要有效地控制项目成本，就要在项目的决策和实施的各个阶段加强控制管理，从前期立项、项目市场定位、规划设计方案确定、工程施工与采购、运营和维护等多方面采取措施，积极推行全过程的成本管理，将成本控制的观念运用到项目管理的各个环节，在提高项目竞争优势的同时，让企业获得最大的经济效益。
参考文献：
[1]郑哲一. 浅析房地产成本管理总体战略思路[J]. 广西城镇建设, 2008,(07) .
[2]叶乐存 浅谈房地产企业成本控制思路[J],现代商,2010.
[3]张进松.浅析房地产企业成本控制[J].中国城市经济，2011.1.
[4]鲁祥安.浅析房地产开发项目中的成本控制与管理[J].建筑经济,2009(S1).
[5]杨旭辉.浅析房地产开发企业建筑成本控制[J].建筑设计管理，2010，（2）
关键词：房地产企业；成本控制
中图分类号： F293.33 文献标识码： A 文章编号：
前言
目前，房地产企业面临着来自社会经济环境的双重压力。一是来自政府为压制通货膨胀而持续出台的宏观调控政策，其中包括一系列针对房地产行业的法规文件，这意味着房地产的高利润将会受到抑制，企业效益会有所降低。二是来自行业内激烈的竞争压力，由于房地产行业高额利润的巨大诱惑、行业进入者进入壁垒较低以及二手房的代替作用日趋明显，使得企业间的竞争愈演愈烈，品牌效应更加凸显。为了能够实现最大的投入产出比，在激烈的竞争中取得可观的经济效益，其关键在于实施有效的成本控制措施
一、房地产项目的成本构成及特点
房地产开发成本的构成主要有土地费用、前期工程费、建安工程费、市政公共配套费用、管理费用、财务费用、税费以及其他费用等。
1、土地费用包括城镇土地出让金，土地征用费或拆迁安置补偿费等。随着土地竞标的普及，土地费用有进一步上升的趋势，出让金在当前新购土地开发项目中往往会占成本接近40%的比例。
2、建安工程费，指房屋建造过程中所发生的建筑工程、设备及安装工程费用等。它在整个成本构成中占30%的比例。
3、其他费用指不能列入前七项的所有费用，主要包括销售广告费、代理费及各种不可预见费等。
二、加强房地产企业成本控制的重要性
企业财务管理的一项重要内容就是进行成本控制，合理有效地控制成本能够给企业带来巨大的经济效益。随着全球一体化进程的加快，我国的经济体制进行了大规模的改革，房地产企业的环境也日益严酷。我国的房地产行业经历了近二十多年的发展历程，并逐渐成为国民经济的支柱产业，行业也逐渐走向公开化、透明化、规范化。在激烈的市场竞争中，房地产企业要想有立足之地，必须从自身的实际出发，提高成本控制的水平。企业的成本控制，不仅仅是一个财务管理的概念，而要上升到一个企业战略概念。企业增强市场竞争力的一个有力途径就是降低企业的成本，这也是每个企业永恒追求的目标之一。如何将企业的成本降到最低，在一定的时间内开发出更多满足市场需求的房地产产品，是房地产开发项目中需要解决的一个重要问题。因此，每一个房地产开发商的每一个项目都必然伴随着成本控制管理，涉及房地產企业的各个部门，在项目开发的每一个阶段都要贯穿始终。所以，房地产企业的成本控制是一项必须严峻的任务。
三、房地产成本控制的主要内容
1、土地成本的控制
1)、在土地投标前要进行深入调研,广泛收集更方面的市场信息, 对拟投标地块的各项指标要充分了解、分析,建立合理的土地评估体系,提出对该地块开发的初步构想、产品定位和销售对象, 预测市场价格和建造成本,并结合本企业的总体状况,关注一些市政费用的支出, 在拍卖过程中最终确定可能的最高地价。
2)、要尽量争取政府的优惠,在缴纳政府土地费用时,与政府在付款总额、付款时间上尽量保持沟通协商,付款的时间尽量延长和付款次数尽量增加。
2、前期费用的控制
报批报建费用、勘测费用、设计费用等是前期费用的主要内容,该阶段虽然其本身成本支出并高,但如果处理不好工程成本可能超过80%的成本支出,因此,除了前期费用本身的支出关注产品定位、规划方案的确定和材料设备的选型也是不能忽视的重要方面。
3、工程费用的控制
1)、在合同的谈判阶段,要重视谈判过程中的经济条款,防止合同中出现的各种“陷阱”,面对市场不可预测的情况,封住造价需要尽量用包死的方式。
2)、在设备采购阶段,采购的材料和设备，要经过对比选择, 购买选择报价合理的,同时对新材料、新工艺、新设备等尽量扩大其信息的收集,使得材料和设备的购买性价比尽量高。对供货时间要有一定的限制,尽量把费用的支付往后拖延。
3)、对工程的设计变更要严格控制,对于确实需要变更的部位,要组织相关部门进行相关的论证,对现场的签证要严格控制,强化施工合同以及索赔的管理。
4)、对项目工程的工期,在一定范围内尽量合理的压缩,同时要做好工期优化工作。
此外，控制营销成本、财务费用成本、管理费用成本等都是房地产企业成本控制的重要的方面，这里不再一一列举。
四、如何做好房地产企业的成本控制
1、土地费用的管理与控制
土地费用包括土地使用权在内的各类补偿费、拆迁费及土地契税等，它一般占项目成本总数的30%。土地使用权一旦获得，其成本就会确定，直至项目结束也不会发生太大变化。
就现阶段情况看，土地大多通过拍卖方式获得，其价格主要通过对未来售价的预期值确定。对于土地价格，不能将目光放在单价上，楼面地价才是房地产成本的最终反映。所以对土地费用估算时，应参考有关容积率的要求，使分析结果更准确。总的来说，对于土地费用的控制应采取以下策略：
1）、拍卖或公开招标地块。注意做好项目可行性研究及市场分析，了解竞争对手相关信息，做到客观、准确投标。同时，采取投标策略，做好与相关部门的公关工作，中标后在签约和履约过程中，尽可能争取对付款、交地、开发有利的条件，使土地成本进一步降低。
2）、旧城区改造地块。与相关政府部门积极协商，尽量争取优惠政策，最好交税能获得一定程度的返还。设计允许的条件下，最大程度提高土地容积率，以便使土地费间接降低。
2、项目前期费用的管理与控制
前期费用指监理费、规划设计费、报建费、招投标费、勘测费等，约占项目成本总数3～5%，其中，设计费是项目前期费用的主要组成部分，应从以下几方面控制：
1）、招标控制。无论是项目的一般性装修设计，还是整体规划设计，都应尽可能采取招标方式，优化性价比。
2）、保障设计质量。正式开展设计工作前，应明确与设计相关的各类经济指标参数，避免后期变化导致重新设计。同时，也可以将设计费用与设计质量挂钩，从而对设计单位起到约束和督促作用。
3、工程成本的管理与控制
房产企业的工程成本主要由发包工程成本、物资成本、配套成本等构成，约占项目成本总数40%。其中发包工程及物资成本是工程成本的主要内容，应通过以下措施控制：
1）、项目规划和设计阶段，应结合相似工程的经验数据及市场定位，对市场销售进行合理预期。同时，对成本控制目标不断修正和调整，以便成本控制工作更科学、合理、有效。
2）、在材料采购、工程发包过程中，应坚持采用招标的方式，并对各发包工程编制标底，让报价的评议工作有据可循。同时，对招标工作实行严格的管控，使质优价廉的承包商能够脱颖而出，更好的实现成本控制目标。
结语
成本控制作为房地产项目管理的核心环节，贯穿于项目的策划、设计、招投、施工、运营和维护等各个阶段，并且每个阶段对成本控制的要求都不一样。面对竞争日益激烈的市场，要有效地控制项目成本，就要在项目的决策和实施的各个阶段加强控制管理，从前期立项、项目市场定位、规划设计方案确定、工程施工与采购、运营和维护等多方面采取措施，积极推行全过程的成本管理，将成本控制的观念运用到项目管理的各个环节，在提高项目竞争优势的同时，让企业获得最大的经济效益。
参考文献：
[1]郑哲一. 浅析房地产成本管理总体战略思路[J]. 广西城镇建设, 2008,(07) .
[2]叶乐存 浅谈房地产企业成本控制思路[J],现代商,2010.
[3]张进松.浅析房地产企业成本控制[J].中国城市经济，2011.1.
[4]鲁祥安.浅析房地产开发项目中的成本控制与管理[J].建筑经济,2009(S1).
[5]杨旭辉.浅析房地产开发企业建筑成本控制[J].建筑设计管理，2010，（2）