论文部分内容阅读
摘 要：我国未富先老的局面已不可逆转，老年人的养老问题日益严重，开展反向住房抵押贷款，不但可以弥补老年人养老金不足的问题，还可以促进金融市场的发展。本文从开展反向住房抵押贷款的必要性、可行性和面临风险及对策进行分析。
关键词：人口老龄化 反向住房抵押贷款 可行性 风险和对策
一、反向住房抵押贷款的简介
反向住房抵押贷款是以房养老的主要形式之一，它最早起源于荷兰,在美国得到了最充分的发展，最先将之称为“反向抵押贷款”。它主要指已经获得房屋产权的老年人将房屋产权抵押给银行等金融机构，而金融机构对借款老人的预期寿命、房屋的现值和借款老人去世时的房屋价值进行综合评估，并按生命表的平均余命进行计算，将其房屋的价值分摊到预期寿命的每年中去，支付现金给借款老人（即年金支付方式），借款老人在获得现金的同时，仍然享有房屋的居住权，一直持续到借款老人去世。相应的金融机构在借款老人去世后获得房屋的产权，通过处置房产来偿还贷款本息，并且享有房产的升值部分。
二、反向住房抵押贷款的必要性
（一）老年人口基数日益增大，我国已步入老龄化社会
国际上通常把60岁以上的人口占总人口比例达到10%，或65岁以上人口占总人口的比重达到7%作为国家或地区进入老龄化社会的标准。我国2000年65岁及以上人口数就为8821万，占全国总人口比已达到7.0%，进入老龄化社会，而且老年人口基数还逐年增加，2009年65岁及以上人口数为11309万人，占全国总人口比为8.5%。［1］我们由此可以预测到我国老年人口所占的比重将进一步加大，老龄化问题趋于更加严重。而我国作为发展中国家未富先老，各种社会保障体系还不健全，这些状况使得我国老年人的养老问题更加严重。
（二）传统养老模式的局限性
我国传统采取养儿防老的方式来获得老年的生活保障，但是随着社会进步与发展，独生子女家庭越来越多，家庭结构发生变化，四二一家庭（即四个老人、一对成年夫妻、一个小孩）将成为主流，此时年轻人的压力会越来越重，传统的“养儿防老”的养老模式将会面临着前所未有的困难。
三、反向住房抵押贷款的可行性
反向住房抵押贷款能够有效地将老人的住房、养老有机地结合起来，使老年人老有所居和老有所养，在我国有着广泛的市场。
（一）住房价值和使用价值
住房价值在整个家庭财产中占有极大的比重，反向住房抵押贷款不仅可以使住房的价值最大，同时还使得住房的使用价值一直得到充分利用，老人的资产得到合理配置，养老水平提高了，老人的效用达到最大化。
（二）养老观念转变
随着社会的进步，养儿防老的传统观念正在逐步改变，越来越多的人倾向于依靠自身的积蓄来养老，减轻子女的负担。而反向住房抵押贷款允许老年人生前继续居住在自己购买房屋内，同时获得现金来支撑自己开销，从而实现与子女和谐相处。
（三）反向住房抵押贷款利润空间大
以房养老模式不仅使得老年人的养老有了更多的选择，还使得金融机构能够从中盈利。住房反向抵押贷款以住房作为抵押，使得金融机构更有保障，具有广泛的市场前景，其中的巨额利润驱使金融机构开展这一业务。
（四）金融市场的发展
我国金融市场的不断发展完善、金融工具的不断创新、风险管理水平的不断提高，使得住房反向抵押贷款能够成为现实。
四、反向住房抵押贷款的风险
（一）反向住房抵押贷款周期长，房价波动大
房地产市场由于供求变化以及宏观经济的发展变化，充满许多变数，又因为反向房贷周期较长，房地产价格可能产生剧烈波动，最后售价低于贷款本息和，金融机构蒙受损失。
（二）房屋产权风险
根据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十二条第一款的规定，居住用地土地使用权出让最高年限70年，而根据《中华人民共和国城市房地产管理法（最新修订》规定，土地使用权的续期必须重新获得批准，重新缴纳土地出让金，否则土地使用权及其附属物，都将被政府无偿收回。这意味着反向抵住房押贷款的期限将受到很大限制。
（三）利率风险
利率不仅受到通货膨胀、经济前景影响，还受到国家宏观经济政策等的影响。利率的变化会影响金融机构的成本，使得银行等金融机构在从事反向住房抵押贷款时信贷资金发生损失。
（四）预期寿命的变化
现行保险等金融机构在进行计算时通常采用保监会发布的《中国人寿保险业经验生命表（2000-2003）》来预测某一年龄群体的余命。但是由于反向住房抵押贷款的期限相对较长，由于医疗水平等的不断提高，人的预期寿命会随之增长，基于原有余命计算的年金必然会使得金融机构支付总额增加，从而蒙受损失。
五、发展我国反向住房抵押贷款的的建议
（一）加大法制建设，规范市场
政府应致力于制定符合国情的法律，规范整个金融市场，并加强宣传力度，大力推广反向住房抵押贷款，从而使得加入的老人持续增加，满足大数定律分散风险。
（二）政府扶持
由于反向房贷对于解决我国进入老龄化社会具有积极意义，因此政府应该加大扶持的力度，不仅包括资金上的支持，还包括政策的适当倾斜和积极培养合适的金融人才，刺激金融机构更积极地参与。
（三）调整预期寿命
由于人的预期寿命会随着时间逐年增长，而长寿风险则是反向住房抵押贷款的一主要风险，故准确地预测老年人的预期余命对于金融机构至关重要。而Lee-Carter模型能够较好地预测死亡率，我们应该根据模型来调整生命表，使得预测更符合实际情况。
（四）其他金融措施
由于市场经常处于变动之中，故利率也常随之变动，因此我们可以采取浮动利率调整每年年金额度以控制风险。另外我们还可以将抵押贷款债券化，在证券市场进行交易从而分散过于集中的风险。
注释：
[1]2010中国人口和就业统计年鉴. 中国统计年鉴数据库
参考文献：
[1]秦旭,住房反向抵押贷款之我见,科技情报开发与经济,2011
[2]张鹏，王慧丽，反向住房抵押贷款的可行性分析及对策研究，改革与战略，2011
[3]武大雪，反向住房抵押贷款:提高养老保险水平的新途径，新疆财经，2008
[4]卢仿先，尹莎， Lee-Carter方法在预测中国人口死亡率中的应用，保险职业学院学报，2005
[5]欧丰霞，人口老龄化与住房反向抵押贷款，重庆工贸职业技术学院学报，2009
关键词：人口老龄化 反向住房抵押贷款 可行性 风险和对策
一、反向住房抵押贷款的简介
反向住房抵押贷款是以房养老的主要形式之一，它最早起源于荷兰,在美国得到了最充分的发展，最先将之称为“反向抵押贷款”。它主要指已经获得房屋产权的老年人将房屋产权抵押给银行等金融机构，而金融机构对借款老人的预期寿命、房屋的现值和借款老人去世时的房屋价值进行综合评估，并按生命表的平均余命进行计算，将其房屋的价值分摊到预期寿命的每年中去，支付现金给借款老人（即年金支付方式），借款老人在获得现金的同时，仍然享有房屋的居住权，一直持续到借款老人去世。相应的金融机构在借款老人去世后获得房屋的产权，通过处置房产来偿还贷款本息，并且享有房产的升值部分。
二、反向住房抵押贷款的必要性
（一）老年人口基数日益增大，我国已步入老龄化社会
国际上通常把60岁以上的人口占总人口比例达到10%，或65岁以上人口占总人口的比重达到7%作为国家或地区进入老龄化社会的标准。我国2000年65岁及以上人口数就为8821万，占全国总人口比已达到7.0%，进入老龄化社会，而且老年人口基数还逐年增加，2009年65岁及以上人口数为11309万人，占全国总人口比为8.5%。［1］我们由此可以预测到我国老年人口所占的比重将进一步加大，老龄化问题趋于更加严重。而我国作为发展中国家未富先老，各种社会保障体系还不健全，这些状况使得我国老年人的养老问题更加严重。
（二）传统养老模式的局限性
我国传统采取养儿防老的方式来获得老年的生活保障，但是随着社会进步与发展，独生子女家庭越来越多，家庭结构发生变化，四二一家庭（即四个老人、一对成年夫妻、一个小孩）将成为主流，此时年轻人的压力会越来越重，传统的“养儿防老”的养老模式将会面临着前所未有的困难。
三、反向住房抵押贷款的可行性
反向住房抵押贷款能够有效地将老人的住房、养老有机地结合起来，使老年人老有所居和老有所养，在我国有着广泛的市场。
（一）住房价值和使用价值
住房价值在整个家庭财产中占有极大的比重，反向住房抵押贷款不仅可以使住房的价值最大，同时还使得住房的使用价值一直得到充分利用，老人的资产得到合理配置，养老水平提高了，老人的效用达到最大化。
（二）养老观念转变
随着社会的进步，养儿防老的传统观念正在逐步改变，越来越多的人倾向于依靠自身的积蓄来养老，减轻子女的负担。而反向住房抵押贷款允许老年人生前继续居住在自己购买房屋内，同时获得现金来支撑自己开销，从而实现与子女和谐相处。
（三）反向住房抵押贷款利润空间大
以房养老模式不仅使得老年人的养老有了更多的选择，还使得金融机构能够从中盈利。住房反向抵押贷款以住房作为抵押，使得金融机构更有保障，具有广泛的市场前景，其中的巨额利润驱使金融机构开展这一业务。
（四）金融市场的发展
我国金融市场的不断发展完善、金融工具的不断创新、风险管理水平的不断提高，使得住房反向抵押贷款能够成为现实。
四、反向住房抵押贷款的风险
（一）反向住房抵押贷款周期长，房价波动大
房地产市场由于供求变化以及宏观经济的发展变化，充满许多变数，又因为反向房贷周期较长，房地产价格可能产生剧烈波动，最后售价低于贷款本息和，金融机构蒙受损失。
（二）房屋产权风险
根据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十二条第一款的规定，居住用地土地使用权出让最高年限70年，而根据《中华人民共和国城市房地产管理法（最新修订》规定，土地使用权的续期必须重新获得批准，重新缴纳土地出让金，否则土地使用权及其附属物，都将被政府无偿收回。这意味着反向抵住房押贷款的期限将受到很大限制。
（三）利率风险
利率不仅受到通货膨胀、经济前景影响，还受到国家宏观经济政策等的影响。利率的变化会影响金融机构的成本，使得银行等金融机构在从事反向住房抵押贷款时信贷资金发生损失。
（四）预期寿命的变化
现行保险等金融机构在进行计算时通常采用保监会发布的《中国人寿保险业经验生命表（2000-2003）》来预测某一年龄群体的余命。但是由于反向住房抵押贷款的期限相对较长，由于医疗水平等的不断提高，人的预期寿命会随之增长，基于原有余命计算的年金必然会使得金融机构支付总额增加，从而蒙受损失。
五、发展我国反向住房抵押贷款的的建议
（一）加大法制建设，规范市场
政府应致力于制定符合国情的法律，规范整个金融市场，并加强宣传力度，大力推广反向住房抵押贷款，从而使得加入的老人持续增加，满足大数定律分散风险。
（二）政府扶持
由于反向房贷对于解决我国进入老龄化社会具有积极意义，因此政府应该加大扶持的力度，不仅包括资金上的支持，还包括政策的适当倾斜和积极培养合适的金融人才，刺激金融机构更积极地参与。
（三）调整预期寿命
由于人的预期寿命会随着时间逐年增长，而长寿风险则是反向住房抵押贷款的一主要风险，故准确地预测老年人的预期余命对于金融机构至关重要。而Lee-Carter模型能够较好地预测死亡率，我们应该根据模型来调整生命表，使得预测更符合实际情况。
（四）其他金融措施
由于市场经常处于变动之中，故利率也常随之变动，因此我们可以采取浮动利率调整每年年金额度以控制风险。另外我们还可以将抵押贷款债券化，在证券市场进行交易从而分散过于集中的风险。
注释：
[1]2010中国人口和就业统计年鉴. 中国统计年鉴数据库
参考文献：
[1]秦旭,住房反向抵押贷款之我见,科技情报开发与经济,2011
[2]张鹏，王慧丽，反向住房抵押贷款的可行性分析及对策研究，改革与战略，2011
[3]武大雪，反向住房抵押贷款:提高养老保险水平的新途径，新疆财经，2008
[4]卢仿先，尹莎， Lee-Carter方法在预测中国人口死亡率中的应用，保险职业学院学报，2005
[5]欧丰霞，人口老龄化与住房反向抵押贷款，重庆工贸职业技术学院学报，2009