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摘要：在供给侧改革、清僵企、化产能的背景下，总结泰州市存量资产盘活经验，深入剖析存在问题，提出解决方案，对于化解泰州生产要素供给不足与加快转型升级需求的矛盾尤为尤为重要。
关键词：盘活；存量；资产
中图分类号：F540.58 文献识别码：A 文章编号：1001-828X（2016）002-000-02
一、泰州市盘活存量资产的成效和实践
通过实地调研看到各地均面临着盘活存量资产的紧迫形势，并达成“以存量引增量”共识，已于近年开始着手这一工作，取得了一定的成效，探索了一些路子。
（一）盘活成效显著
一是存量供给上升。随着盘活力度的加大，存量供给形成规模。截止目前，高港区盘活闲置土地、低效用地2210亩，泰兴盘活存量土地2589.2亩，盘活厂房建筑面积88万多平方米。资产盘活中以存量土地为主，厂房与低效生产为辅的特点非常明显。据估计，新建开工项目中，盘活土地的利用率高达50%，缓解了“地根”紧缩的制约。如泰兴市近年来共盘活存量资产90多宗，其中盘活土地60多宗，合计盘活存量建设用地4400多亩。二是利用效率提高。存量资产的再利用以大、优、特、高项目优先供给为原则。在2015年泰兴60个新开工亿元以上项目中就有12个项目利用的是盘活存量土地，利用面积523亩，顺利推动了重大项目的落地。从质上来看，就地“腾厂换鸟”，推动产业升级。海陵区利用工业企业闲置厂房，兴办信息服务、研发设计、创意产业等现代服务业，推动了第三产业的发展。
（二）盘活模式多样
一是闲置资产整合盘活。针对停产、半停产、缺乏再生能力的企业，通过寻求合作伙伴，采取转让、收购等方式，对其进行并购重组，最大限度的盘活闲置资产。二是低效资产兼并盘活，对经营效益不高但仍有自我维持能力的企业，采取控股重组、引技转型、劣汰优进等多项措施，把闲置厂房、存量土地资产盘活，如泰州锋陵、泰州机械厂、菲利克斯等公司兼并重组。三是冗余资产拆分盘活。对运营方向正常，但由于历史等客观原因，资源内耗矛盾突出、资源利用率不高的企业，采取拆分资产、资产置换等方式盘活。四是优质资产嫁接盘活。对运营质态较好，有存量资产未利用的企业，采取高位嫁接、强强联合的方式盘活资源，如微特利和汇川公司共同出资3000万元设立江苏汇成电机有限公司。
（三）盘活保障有力
一是加强了组织保障，部分市、区专门成立了存量资产盘活领导班子和领导小组。二是制定出台了相关文件。为了规范资产盘活工作，部分市、区认真学习上级文件精神，结合本市实际制定出台了有序推动盘活工作的文件与政策。如，泰兴市制定出台了《泰兴市存量建设用地盘活和高效利用办法》；泰兴市经济开发区出台了《关于促进区内化工生产企业转型升级高效集约利用土地工作指导意见》和《关停搬迁企业资产评估补偿工作意见》等等。三是建立了台帐制度。多个市、区、园组织力量对其区域内的存量资产进行了调查摸底，按照“一地一册，一宗一袋”的要求建立台帐，摸清存量土地家底，并建立“土地储备银行”。同时，针对存量资产的不同类型，采取“一厂一策，一地一法”的方式，以招商引资、政府补偿回收、引导兼并、企业技改等多种形式进行盘活，努力实现“调整盘活一批、储备一批、依法处置一批”的目标。四是强化了督查考核。如泰兴市根据存量资产和闲置土地台帐，定期开展项目盘活督查，各园区、乡镇必须在三年内盘活本辖区内的全部存量建设用地，建立集约利用土地综合考核机制，开展盘活存量专项考核。
二、盘活存量资产遇到的瓶颈与问题
虽然我市在充分盘活存量资产、挖掘潜力方面做了一定的文章，取得了些许成效，但要想进一步通过盘活存量资产化解要素制约助推项目建设，还有一些问题亟待解决。
（一）资产盘活成本高
这是一个共性问题。一是部分闲置资产所属企业坐地要价。虽然闲置低效企业自身价值不高，但是随着土地价格的攀升，企业对关停补偿期望值普遍较高，指望从新的企业或政府回收过程中获得利益来偿还债务，甚至排斥土地收回，采取虚拟项目拖延时间，或只建厂房不进项目等办法应对。目前部分园区每亩土地回收成本均价已在100万以上。二是资产转让期间产生的税费过高。盘存量资产中会产生营业税、土地增值税、房产税、契税、所得税以及其他一些费用，约占盘活额度的13%左右，无形之间加大了盘活的难度和额度。如土地资产的盘活，对于达不到转让资格的土地，按照规定要进行原有建筑的拆迁，产生重复建设，增加成本；对于转让的土地则会产生评估费、契税、增值税、交易费等税费，总计企业应缴额约占补偿总额的20%。较高的资产转让税费，影响了企业积极性，制约了盘活存量资产与关停高耗能企业进程。
（二）涉及面广矛盾多
一是盘活手续难以到位。部分闲置土地产权不明晰，存在多种性质，需协调多方关系，盘活进程慢；部分企业未批先见，存在残留工程、手续不全，且难以补齐，有些甚至是农业土地性质，导致一些项目在考虑接盘时存在土地证无法落实风险，只能望而却步。同样，2008年发放的部分“仅限融资”字样的房产证，在目前“三证合一”的背景下，不利于资产盘活过程中企业的整体出售，同时，有部分企业由于种种原因没有房产证。二是解决原企业的债务和人员困难。改制大潮中形成的闲置资产与关停企业多少都存在债务纠纷和人员安置问题，而债务是进行资产盘活首要解决的问题，其次是解决职工养老保险，医疗费用等时间跨度长、涉及对象多、账目又比较繁琐，工作开展难的问题。
（三）部分政企积极性差
首先是政府服务引导不够。一是政策空间小，引导不到位。各部门制定的法律、法规、政策分散、凌乱、不健全。这使得政府在盘活资产过程中往往心有余而“理”不足。如，泰州港核心港区的科冕木业，基于市场行情较差，一流的设备仅靠几个工人养护而不投产，造成资产闲置，对于此政府却无能为力，阻碍了园区对资产的盘活进度；未深入企业宣传，导致企业抓不住转型方向，争取不到政策扶持。二是行政审批改革不到位。在资产转让、收回等环节，行政审批事项繁杂，审批时限长。三是盘活有顾虑。这是因为地方在资产盘活中获利少。二次资产转让中所产生的税费，大部分归上级部门，地方留成仅占总额的8%左右；对于列入城乡建设用地增减挂钩项目库实现复垦置换出来的用地指标由市政府统一安排，一般乡镇只留30%，重点乡镇不过40%。其次是企业积极性不高。一是部分企业发展理念滞后，仍存在向部门要项目、要资金、要扶持状态，不知如何盘活存量资产，甚至消极抵制、设法规避。二是资产转让缴纳税费过高影响了其积极性。三是自身条件差，盘活成功率低。地理位置偏僻、周围配套设施差的闲置资产，土地面积小且与项目不匹配的企业，都不利于重大项目落户建设，存在盘活难度。而低产低效、产品结构单一、产品层次不高的企业又缺乏对大企业、大集团进行高位嫁接、高端合作的吸引力。 三、几点对策建议
（一）加强组织领导，做好盘活保障
一是强化组织协调。盘活存量资产是一项综合性的系统工作，情况复杂，涉及面广，社会影响大，需要有一个高效的领导和工作机构来加强协调。成立全市盘活存量资产工作领导小组，由市发改委、经信委、财政局、人社局、住建局、统计局、国土局和金融机构等部门共同组成，并下设办公室，负责日常工作。二是建立工作联动制度。全市所有盘活企业按照“一个企业、一名领导、一个部门、一名干部”的要求，被盘活企业由所在市（区）主管领导牵头，市直部门联动，机关干部指导，要主动服务、靠前服务，深入企业开展调查研究，主动为企业排忧解难。
（二）深入调查摸底，制定盘活方案
首先，对全市存量资产情况进行一次系统清查摸底。对闲置厂房、土地等存量资产的产权、性质、抵押情况、金融债权是否回购、所涉及的人员是否安置等情况整理建档，建立“存量资产信息一张图”数据库，同时加强动态跟踪。再次，引导企业根据国家产业政策导向和市场变化，加快产品升级换代和技术改造，生产适销对路产品，提高产品质量，切实增强市场竞争力。切实保障关停企业技术改造和项目建设的空间需求。
（三）拓宽政策空间，搞好激励扶持
一是加快行政审批服务步伐。相关职能部门对资产盘活项目要简化办事流程，实行“特别通道、特别程序、特别服务”并协助企业做好各项行政审批服务，如市国土部门要优先解决盘活存量资产项目的土地指标；金融财税部门优先解决盘活存量资产的融资、财政税收减免等等，同时积极发挥中介服务机构，帮助企业解决发展中的实际困难。二是加大财政扶持力度。首先积极争取国家和省、市资金支持，综合运用市工业发展专项资金，支持关停企业进行技术改造和转型升级。其次降低存量资产二次交易成本，减免土地、房产过户、资产处置等税费额度，并将大部分税费返还盘活企业的所属地方、园区、乡镇，甚至按照盘活成效给予一定奖励，以增加其盘活积极性。
（四）完善相关规定，搭建服务平台
一是制定出台全市层面的存量资产处置意见。明确相关部门的职、责、权；闲置资产的认定标准特别是模糊不清的一些指标要统一。如闲置土地，闲置的起算时间、有效计算时段、已投资数额、开发面积，低效企业的低效等进行统一界定、梳理、分析，同时研究出台操作性强、法理依据充分并对企业有较强约束力的政策措施。二是组织制定新的节地标准体系和相关标准规范，探索先出租后出让、缩短出让年限等弹性较强的新出让方式，实行工业用地亩均投资、亩均产出、亩均税收等节约集约用地指标等进行分期考核监管，引导闲置低效工业用地有序退出，全面提高土地利用效率。
作者简介：孙 沛（1984–），女，汉族，江苏丰县人，中共泰州市委党校经济学教研处，经济学硕士，研究方向：区域经济、产业经济。
关键词：盘活；存量；资产
中图分类号：F540.58 文献识别码：A 文章编号：1001-828X（2016）002-000-02
一、泰州市盘活存量资产的成效和实践
通过实地调研看到各地均面临着盘活存量资产的紧迫形势，并达成“以存量引增量”共识，已于近年开始着手这一工作，取得了一定的成效，探索了一些路子。
（一）盘活成效显著
一是存量供给上升。随着盘活力度的加大，存量供给形成规模。截止目前，高港区盘活闲置土地、低效用地2210亩，泰兴盘活存量土地2589.2亩，盘活厂房建筑面积88万多平方米。资产盘活中以存量土地为主，厂房与低效生产为辅的特点非常明显。据估计，新建开工项目中，盘活土地的利用率高达50%，缓解了“地根”紧缩的制约。如泰兴市近年来共盘活存量资产90多宗，其中盘活土地60多宗，合计盘活存量建设用地4400多亩。二是利用效率提高。存量资产的再利用以大、优、特、高项目优先供给为原则。在2015年泰兴60个新开工亿元以上项目中就有12个项目利用的是盘活存量土地，利用面积523亩，顺利推动了重大项目的落地。从质上来看，就地“腾厂换鸟”，推动产业升级。海陵区利用工业企业闲置厂房，兴办信息服务、研发设计、创意产业等现代服务业，推动了第三产业的发展。
（二）盘活模式多样
一是闲置资产整合盘活。针对停产、半停产、缺乏再生能力的企业，通过寻求合作伙伴，采取转让、收购等方式，对其进行并购重组，最大限度的盘活闲置资产。二是低效资产兼并盘活，对经营效益不高但仍有自我维持能力的企业，采取控股重组、引技转型、劣汰优进等多项措施，把闲置厂房、存量土地资产盘活，如泰州锋陵、泰州机械厂、菲利克斯等公司兼并重组。三是冗余资产拆分盘活。对运营方向正常，但由于历史等客观原因，资源内耗矛盾突出、资源利用率不高的企业，采取拆分资产、资产置换等方式盘活。四是优质资产嫁接盘活。对运营质态较好，有存量资产未利用的企业，采取高位嫁接、强强联合的方式盘活资源，如微特利和汇川公司共同出资3000万元设立江苏汇成电机有限公司。
（三）盘活保障有力
一是加强了组织保障，部分市、区专门成立了存量资产盘活领导班子和领导小组。二是制定出台了相关文件。为了规范资产盘活工作，部分市、区认真学习上级文件精神，结合本市实际制定出台了有序推动盘活工作的文件与政策。如，泰兴市制定出台了《泰兴市存量建设用地盘活和高效利用办法》；泰兴市经济开发区出台了《关于促进区内化工生产企业转型升级高效集约利用土地工作指导意见》和《关停搬迁企业资产评估补偿工作意见》等等。三是建立了台帐制度。多个市、区、园组织力量对其区域内的存量资产进行了调查摸底，按照“一地一册，一宗一袋”的要求建立台帐，摸清存量土地家底，并建立“土地储备银行”。同时，针对存量资产的不同类型，采取“一厂一策，一地一法”的方式，以招商引资、政府补偿回收、引导兼并、企业技改等多种形式进行盘活，努力实现“调整盘活一批、储备一批、依法处置一批”的目标。四是强化了督查考核。如泰兴市根据存量资产和闲置土地台帐，定期开展项目盘活督查，各园区、乡镇必须在三年内盘活本辖区内的全部存量建设用地，建立集约利用土地综合考核机制，开展盘活存量专项考核。
二、盘活存量资产遇到的瓶颈与问题
虽然我市在充分盘活存量资产、挖掘潜力方面做了一定的文章，取得了些许成效，但要想进一步通过盘活存量资产化解要素制约助推项目建设，还有一些问题亟待解决。
（一）资产盘活成本高
这是一个共性问题。一是部分闲置资产所属企业坐地要价。虽然闲置低效企业自身价值不高，但是随着土地价格的攀升，企业对关停补偿期望值普遍较高，指望从新的企业或政府回收过程中获得利益来偿还债务，甚至排斥土地收回，采取虚拟项目拖延时间，或只建厂房不进项目等办法应对。目前部分园区每亩土地回收成本均价已在100万以上。二是资产转让期间产生的税费过高。盘存量资产中会产生营业税、土地增值税、房产税、契税、所得税以及其他一些费用，约占盘活额度的13%左右，无形之间加大了盘活的难度和额度。如土地资产的盘活，对于达不到转让资格的土地，按照规定要进行原有建筑的拆迁，产生重复建设，增加成本；对于转让的土地则会产生评估费、契税、增值税、交易费等税费，总计企业应缴额约占补偿总额的20%。较高的资产转让税费，影响了企业积极性，制约了盘活存量资产与关停高耗能企业进程。
（二）涉及面广矛盾多
一是盘活手续难以到位。部分闲置土地产权不明晰，存在多种性质，需协调多方关系，盘活进程慢；部分企业未批先见，存在残留工程、手续不全，且难以补齐，有些甚至是农业土地性质，导致一些项目在考虑接盘时存在土地证无法落实风险，只能望而却步。同样，2008年发放的部分“仅限融资”字样的房产证，在目前“三证合一”的背景下，不利于资产盘活过程中企业的整体出售，同时，有部分企业由于种种原因没有房产证。二是解决原企业的债务和人员困难。改制大潮中形成的闲置资产与关停企业多少都存在债务纠纷和人员安置问题，而债务是进行资产盘活首要解决的问题，其次是解决职工养老保险，医疗费用等时间跨度长、涉及对象多、账目又比较繁琐，工作开展难的问题。
（三）部分政企积极性差
首先是政府服务引导不够。一是政策空间小，引导不到位。各部门制定的法律、法规、政策分散、凌乱、不健全。这使得政府在盘活资产过程中往往心有余而“理”不足。如，泰州港核心港区的科冕木业，基于市场行情较差，一流的设备仅靠几个工人养护而不投产，造成资产闲置，对于此政府却无能为力，阻碍了园区对资产的盘活进度；未深入企业宣传，导致企业抓不住转型方向，争取不到政策扶持。二是行政审批改革不到位。在资产转让、收回等环节，行政审批事项繁杂，审批时限长。三是盘活有顾虑。这是因为地方在资产盘活中获利少。二次资产转让中所产生的税费，大部分归上级部门，地方留成仅占总额的8%左右；对于列入城乡建设用地增减挂钩项目库实现复垦置换出来的用地指标由市政府统一安排，一般乡镇只留30%，重点乡镇不过40%。其次是企业积极性不高。一是部分企业发展理念滞后，仍存在向部门要项目、要资金、要扶持状态，不知如何盘活存量资产，甚至消极抵制、设法规避。二是资产转让缴纳税费过高影响了其积极性。三是自身条件差，盘活成功率低。地理位置偏僻、周围配套设施差的闲置资产，土地面积小且与项目不匹配的企业，都不利于重大项目落户建设，存在盘活难度。而低产低效、产品结构单一、产品层次不高的企业又缺乏对大企业、大集团进行高位嫁接、高端合作的吸引力。 三、几点对策建议
（一）加强组织领导，做好盘活保障
一是强化组织协调。盘活存量资产是一项综合性的系统工作，情况复杂，涉及面广，社会影响大，需要有一个高效的领导和工作机构来加强协调。成立全市盘活存量资产工作领导小组，由市发改委、经信委、财政局、人社局、住建局、统计局、国土局和金融机构等部门共同组成，并下设办公室，负责日常工作。二是建立工作联动制度。全市所有盘活企业按照“一个企业、一名领导、一个部门、一名干部”的要求，被盘活企业由所在市（区）主管领导牵头，市直部门联动，机关干部指导，要主动服务、靠前服务，深入企业开展调查研究，主动为企业排忧解难。
（二）深入调查摸底，制定盘活方案
首先，对全市存量资产情况进行一次系统清查摸底。对闲置厂房、土地等存量资产的产权、性质、抵押情况、金融债权是否回购、所涉及的人员是否安置等情况整理建档，建立“存量资产信息一张图”数据库，同时加强动态跟踪。再次，引导企业根据国家产业政策导向和市场变化，加快产品升级换代和技术改造，生产适销对路产品，提高产品质量，切实增强市场竞争力。切实保障关停企业技术改造和项目建设的空间需求。
（三）拓宽政策空间，搞好激励扶持
一是加快行政审批服务步伐。相关职能部门对资产盘活项目要简化办事流程，实行“特别通道、特别程序、特别服务”并协助企业做好各项行政审批服务，如市国土部门要优先解决盘活存量资产项目的土地指标；金融财税部门优先解决盘活存量资产的融资、财政税收减免等等，同时积极发挥中介服务机构，帮助企业解决发展中的实际困难。二是加大财政扶持力度。首先积极争取国家和省、市资金支持，综合运用市工业发展专项资金，支持关停企业进行技术改造和转型升级。其次降低存量资产二次交易成本，减免土地、房产过户、资产处置等税费额度，并将大部分税费返还盘活企业的所属地方、园区、乡镇，甚至按照盘活成效给予一定奖励，以增加其盘活积极性。
（四）完善相关规定，搭建服务平台
一是制定出台全市层面的存量资产处置意见。明确相关部门的职、责、权；闲置资产的认定标准特别是模糊不清的一些指标要统一。如闲置土地，闲置的起算时间、有效计算时段、已投资数额、开发面积，低效企业的低效等进行统一界定、梳理、分析，同时研究出台操作性强、法理依据充分并对企业有较强约束力的政策措施。二是组织制定新的节地标准体系和相关标准规范，探索先出租后出让、缩短出让年限等弹性较强的新出让方式，实行工业用地亩均投资、亩均产出、亩均税收等节约集约用地指标等进行分期考核监管，引导闲置低效工业用地有序退出，全面提高土地利用效率。
作者简介：孙 沛（1984–），女，汉族，江苏丰县人，中共泰州市委党校经济学教研处，经济学硕士，研究方向：区域经济、产业经济。