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【摘要】成本控制是房地产开发企业的内功，在市场经济竞争中具有十分重要的意义，微利时代房地产开发企业成本控制的战略意义有时甚至比规模扩张更为重要。本文笔者系统的分析了房地产开发项目成本控制。
【关键词】房地产开发项目 成本控制
中图分类号：F293.33文献标识码： A 文章编号：
引言
房地产业作为国民经济的支柱产业是近年来消费和投资的热点。随着近年来全国房地产市场的逐渐成熟和局部出现过热，国家加强了对房地产市场的宏观调控，房地產开发企业面临着“土根”、“银根”的严控以及大量境外资金的涌入等方面的多重压力，市场竞争将日趋白热化。随着房地产市场微利时代的到来，房地产开发企业市场竞争的形态、内涵、方式也必然将发生深刻的变革。对房地产开发项目成本控制的研究也尤为重要。
一、选立项阶段的成本控制措施
项目的确立是成本控制的前提，一个项目只有可行然后才谈得上成本控制，因此选立项阶段的可行性分析和成本侧算是至关重要的。房地产开发企业从事项目开发的根本目的是为了盈利，进行成本控制的根本目的是要取得经济效益。因此在选立项时就必须要对开发项目进行财务分析，了解可能的预期收入、成本、利润和风险，这也是管理会计的重要内容。房地产市场是不完全竞争市场，房地产开发企业在对收入与成本分析时，相对来讲收入的不确定性可能大一些，对于成本来讲，如材料费用，尽管也会随市场波动，但相对来讲可能小一些。对开发项目可行性进行成本相对准确的估算，不仅对于项目可行性研究十分重要，而且对于成本控制也十分重要，把成本控制由事后控制做到事前控制。在成本估算时，按会计分类尽可能的进行细化，)使以后在成本控制时能够有的放矢。在此要说明的是，财务人员及审算人员不仅要了解历史数据，同时要随时了解市场材料及工程造价的最新动态，这样才可能估算准确。利润来自于收入与成本之差，估算了成本之后，要对收入进行预测，是否可以去做，有时企业要同时面对几个项目进行比较。
在做好成本与利润测算后，如何做好现金流，安排好资金链对房地产开发企业也十分重要。开发企业要想快速发展，一般会尽可能地提高资金利用率，但与此同时风险也在不断加大，因此如何把握好风险与资金利用率之间的度是房地产企业在决策时需要考虑的重要问题。同样一个项目，不同的企业因为其信用、融资能力的不同而造成成本与风险是不相同。因此要根据企业自身的特点和把控风险能力的不同，合理安排好风险与资金利用率之间的平衡，安排好资金链。选立项阶段的可行性研究，实质是把成本及风险的控制放在事前，使在工作中对项目的投资成本总额、投资风险等把控做到心中有数，一旦项目可行且实施，使之能够有的放矢开展工作。
二、设计阶段的成本控制措施
控制工程造价的关键在于设计阶段。因此影响建设项目投资成本控制的主要阶段是设计阶段，设计阶段是投资成本控制的关键环节。建设项目设计的节约是最大的节约，认真做好设计阶段投资控制对控制建设项目投资至关重要，是控制建设项目投资的根本所在。一份好的设计方案，不仅要取得良好的社会效益，还应具有经济的合理性。长期以来，建设单位普遍对建设项目的设计阶段重视不够，较少过问设计方案的经济合理性，致使一些设计项目的设计质量不高。搞规划的专门只管催设计出图，很少去管设计在经济上是否合理，出现设计过于保守，或为了赶进度各专业不配套或出现矛盾，不交图的现象，其结果带到了施工阶段，施工现场的洽商、变更、返工现象屡见不鲜。近年来，这种现象虽然有所改进，但往往把控
制建安工程造价的主要精力放在施工阶段—审核施工图概算、合理编制工程标底和结算建安工程价款，算细帐上。这样做尽管也有效果，但毕竞是“亡羊补牢”，事倍功半。要有效地控制建安成本，就要坚决地把工作重点转到建设前期阶段上来，尤其要抓住设计这个关键阶段，以取得事半功倍的效果。由于施工阶段是“按图施工”，在施工阶段所进行的投资成本控制并不是控制工程成本，而是控制施工中可能增加的新的工程费用，实际决定工程项目投资多少，在设计阶段就己确定。把全面造价管理工作的关键放在设计阶段，未雨绸缪，可以取得事半功倍的效果。
三、基建阶段的成本控制措施
1、严格按照基建程序办事
按签建程序办事，就是要遵循工程建设的客观规律办事，它是多年来基本建设正反两方面经验的科学总结。要合理安排开工顺序和提高交用标准。安排建设项目开工的同时，要考虑附属配套项目也能同步交用及室外工程、大市政条件能满足使用要求，杜绝或减少临时水、电、气、热等各项过渡性措施费的支出，要做好工程设计变更和临时过渡工程的器材回收、保管、变价处理及周转使用工作，临时水、电、热费用的收缴工作应实行责任制，防止资金流失和违纪问题的发生，减少成本损失。竣工工程应提高交用标准，验收中提出的各类问题，应区分责任，严格控制工程移交时的一次性支出，工程完工后再发生费用原则上应由责任方负责，违背客观规律，必然造成少、慢、差、费，这己被无数的事实所证明。然而，在今天仍有许多工程在违背这个原则。凡属这类工程的特点是“三边”，即边设计、边出图、边施工。边千边改，造成极大的浪费。
2、抓好三通一平建设，做好土方平衡
在制定新开发区规划红线以外的施工水源、电源及道路方案时，要结合工程的管线及道路的设计，合理确定。“三通”方案应兼顾近期开工及中期、后期开工的工程，控制“三通”设施的数量，提高设施的使用率，避免重复拆搭，减少费用的支出。应将控制场平土方费用作为控制三通一平的投资重点。新开发区场平土方应于正式开工前一次完成。大型场平土方应由勘测单位进行勘测确定数量并实行招投标，以将费用控制在最低范围。建安施工单位进场后，应对开发区施工现场进行划分，落实承包责任制。施工区域内的工程土方及建筑渣土、生活垃圾应由总包单位负责，不应重复发生费用。
3、严格实行招投标制度
积极引进市场机制和竞争机制，在承发包上实行招投标，是全面造价管理工作的重点。把竞争机制引入全面造价管理，在相对平等的条件下进行招标承包，择优选择工程承包公司、设计单位、施工单位和材料设备供应单位。实践证明，引入市场机制，实行工程招标投标，推行公平、公正、公开竞争，是降低工程造价、缩短建设工期、保证工程质量的有效措施。同时，还是实现优胜劣汰、选择理想的建筑企业作为合作伙伴、杜绝承发包领域的腐败行为的有效手段。
结束语
成本控制的根本目的是为了提高企业的经济效益。房地产开发是一项系统工程，房地产开发企业的成本控制必须要有整体的观念、系统的观念。在具体的工作中，必须要以市场为中心，切实把握与协调好成本控制与各项影响因素的相互关系，抓住主要矛盾，把握问题的核心所在；要切实把握好全面控制与重点控制的辩证关系，切实将成本控制的工作重点由事后控制转移到事前控制与事中控制上来，把握好对重点环节、重点科目的控制。只有这样才有可能将成本控制的工作做好，取得理想的经济效益。
【参考文献】
1、刘正山房地产投资分析. 东北财经大学出版社2004.2
2、武永样 房地产投资分析. 中国建筑工业出版社1997
3、王克忠等主编房地产估价理论与实务. 高等教育出版社1998.
【关键词】房地产开发项目 成本控制
中图分类号：F293.33文献标识码： A 文章编号：
引言
房地产业作为国民经济的支柱产业是近年来消费和投资的热点。随着近年来全国房地产市场的逐渐成熟和局部出现过热，国家加强了对房地产市场的宏观调控，房地產开发企业面临着“土根”、“银根”的严控以及大量境外资金的涌入等方面的多重压力，市场竞争将日趋白热化。随着房地产市场微利时代的到来，房地产开发企业市场竞争的形态、内涵、方式也必然将发生深刻的变革。对房地产开发项目成本控制的研究也尤为重要。
一、选立项阶段的成本控制措施
项目的确立是成本控制的前提，一个项目只有可行然后才谈得上成本控制，因此选立项阶段的可行性分析和成本侧算是至关重要的。房地产开发企业从事项目开发的根本目的是为了盈利，进行成本控制的根本目的是要取得经济效益。因此在选立项时就必须要对开发项目进行财务分析，了解可能的预期收入、成本、利润和风险，这也是管理会计的重要内容。房地产市场是不完全竞争市场，房地产开发企业在对收入与成本分析时，相对来讲收入的不确定性可能大一些，对于成本来讲，如材料费用，尽管也会随市场波动，但相对来讲可能小一些。对开发项目可行性进行成本相对准确的估算，不仅对于项目可行性研究十分重要，而且对于成本控制也十分重要，把成本控制由事后控制做到事前控制。在成本估算时，按会计分类尽可能的进行细化，)使以后在成本控制时能够有的放矢。在此要说明的是，财务人员及审算人员不仅要了解历史数据，同时要随时了解市场材料及工程造价的最新动态，这样才可能估算准确。利润来自于收入与成本之差，估算了成本之后，要对收入进行预测，是否可以去做，有时企业要同时面对几个项目进行比较。
在做好成本与利润测算后，如何做好现金流，安排好资金链对房地产开发企业也十分重要。开发企业要想快速发展，一般会尽可能地提高资金利用率，但与此同时风险也在不断加大，因此如何把握好风险与资金利用率之间的度是房地产企业在决策时需要考虑的重要问题。同样一个项目，不同的企业因为其信用、融资能力的不同而造成成本与风险是不相同。因此要根据企业自身的特点和把控风险能力的不同，合理安排好风险与资金利用率之间的平衡，安排好资金链。选立项阶段的可行性研究，实质是把成本及风险的控制放在事前，使在工作中对项目的投资成本总额、投资风险等把控做到心中有数，一旦项目可行且实施，使之能够有的放矢开展工作。
二、设计阶段的成本控制措施
控制工程造价的关键在于设计阶段。因此影响建设项目投资成本控制的主要阶段是设计阶段，设计阶段是投资成本控制的关键环节。建设项目设计的节约是最大的节约，认真做好设计阶段投资控制对控制建设项目投资至关重要，是控制建设项目投资的根本所在。一份好的设计方案，不仅要取得良好的社会效益，还应具有经济的合理性。长期以来，建设单位普遍对建设项目的设计阶段重视不够，较少过问设计方案的经济合理性，致使一些设计项目的设计质量不高。搞规划的专门只管催设计出图，很少去管设计在经济上是否合理，出现设计过于保守，或为了赶进度各专业不配套或出现矛盾，不交图的现象，其结果带到了施工阶段，施工现场的洽商、变更、返工现象屡见不鲜。近年来，这种现象虽然有所改进，但往往把控
制建安工程造价的主要精力放在施工阶段—审核施工图概算、合理编制工程标底和结算建安工程价款，算细帐上。这样做尽管也有效果，但毕竞是“亡羊补牢”，事倍功半。要有效地控制建安成本，就要坚决地把工作重点转到建设前期阶段上来，尤其要抓住设计这个关键阶段，以取得事半功倍的效果。由于施工阶段是“按图施工”，在施工阶段所进行的投资成本控制并不是控制工程成本，而是控制施工中可能增加的新的工程费用，实际决定工程项目投资多少，在设计阶段就己确定。把全面造价管理工作的关键放在设计阶段，未雨绸缪，可以取得事半功倍的效果。
三、基建阶段的成本控制措施
1、严格按照基建程序办事
按签建程序办事，就是要遵循工程建设的客观规律办事，它是多年来基本建设正反两方面经验的科学总结。要合理安排开工顺序和提高交用标准。安排建设项目开工的同时，要考虑附属配套项目也能同步交用及室外工程、大市政条件能满足使用要求，杜绝或减少临时水、电、气、热等各项过渡性措施费的支出，要做好工程设计变更和临时过渡工程的器材回收、保管、变价处理及周转使用工作，临时水、电、热费用的收缴工作应实行责任制，防止资金流失和违纪问题的发生，减少成本损失。竣工工程应提高交用标准，验收中提出的各类问题，应区分责任，严格控制工程移交时的一次性支出，工程完工后再发生费用原则上应由责任方负责，违背客观规律，必然造成少、慢、差、费，这己被无数的事实所证明。然而，在今天仍有许多工程在违背这个原则。凡属这类工程的特点是“三边”，即边设计、边出图、边施工。边千边改，造成极大的浪费。
2、抓好三通一平建设，做好土方平衡
在制定新开发区规划红线以外的施工水源、电源及道路方案时，要结合工程的管线及道路的设计，合理确定。“三通”方案应兼顾近期开工及中期、后期开工的工程，控制“三通”设施的数量，提高设施的使用率，避免重复拆搭，减少费用的支出。应将控制场平土方费用作为控制三通一平的投资重点。新开发区场平土方应于正式开工前一次完成。大型场平土方应由勘测单位进行勘测确定数量并实行招投标，以将费用控制在最低范围。建安施工单位进场后，应对开发区施工现场进行划分，落实承包责任制。施工区域内的工程土方及建筑渣土、生活垃圾应由总包单位负责，不应重复发生费用。
3、严格实行招投标制度
积极引进市场机制和竞争机制，在承发包上实行招投标，是全面造价管理工作的重点。把竞争机制引入全面造价管理，在相对平等的条件下进行招标承包，择优选择工程承包公司、设计单位、施工单位和材料设备供应单位。实践证明，引入市场机制，实行工程招标投标，推行公平、公正、公开竞争，是降低工程造价、缩短建设工期、保证工程质量的有效措施。同时，还是实现优胜劣汰、选择理想的建筑企业作为合作伙伴、杜绝承发包领域的腐败行为的有效手段。
结束语
成本控制的根本目的是为了提高企业的经济效益。房地产开发是一项系统工程，房地产开发企业的成本控制必须要有整体的观念、系统的观念。在具体的工作中，必须要以市场为中心，切实把握与协调好成本控制与各项影响因素的相互关系，抓住主要矛盾，把握问题的核心所在；要切实把握好全面控制与重点控制的辩证关系，切实将成本控制的工作重点由事后控制转移到事前控制与事中控制上来，把握好对重点环节、重点科目的控制。只有这样才有可能将成本控制的工作做好，取得理想的经济效益。
【参考文献】
1、刘正山房地产投资分析. 东北财经大学出版社2004.2
2、武永样 房地产投资分析. 中国建筑工业出版社1997
3、王克忠等主编房地产估价理论与实务. 高等教育出版社1998.