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过犹不及,这是中国古人智慧结晶,堪称放之四海而皆准。在住房制度上,亦如此。中国人的传统观念是“先成家,后立业”。这家,说的是家庭,还有自己的房子。一家人即使团聚在一起,如果不是在自己的房子一起过,也称不上是“家庭”,所谓无房不成家。当房奴们被畸高房价折磨的心神疲惫时,人们就很容易怀念起计划经济时代下的“好时光”:虽然房子破点,面积小点,但却不会让人感到压力。于是乎,平媒、网媒上喊声一片:要反思现行住房制度,很多人希望再次“打土豪,分田地”,再来一次“二次房改”。显然市场是决定的关键,与其纠缠“改还是不改”这样的问题,不如踏踏实实把高企的房价降下来,让更多人实现住有所居的梦想。
中国式“房改”
近段时间,“二次房改”成了热门话题,所谓“二次房改”是对比于1998年的房改而来。也正因此,对比“首次房改”的背景,无疑对于理解“二次房改”显得尤为重要。如今看来,11年前的房地产体制改革,解决了国家财政实力严重不足导致计划分房体制不堪重负,释放了长期被压抑的公众的住房需求,辅之以房地产开发商体制与按揭贷款体制,突破了房地产建设资金不足的瓶颈。
1998年发布《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》(23号文)出台后,货币化分房取代福利化分房,住宅商品化、市场化大潮汹涌而至,催生出中国楼市的“黄金十年”。然而,事情又走向了另一个极端,住房保障成为被遗忘的角落。随着房价的快速上涨,百姓急了,民怨四起。2006年开始,中央重申住房保障的重要性;2007年《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》(24号文)的出台,成为新一轮房改的标志,以国家法律的形式确定了廉租房和经适用房的运作规范;2008年的“9000亿安居工程投资计划”,则大大推进了住房保障建设的步伐。这事还没完。首先,按计划经济适用房三年内要新建400万套,令中低收入阶层振奋,可全国接连不断的曝出中高收入群体和官员偷食经济适用房,学者专家呼吁停建经适用房的声音此起彼伏。今年住房和城乡建设部、发展改革委、财政部联合出台《2009-2011年廉租住房保障规划》,提出2009年至2011年,基本解决747万户现有城市低收入住房困难家庭的住房问题。
尽管当下的房地产市场已经过度繁荣,但正是靠着1998年的房改,才解决了大多数公众的住房难题,其历史意义不容忽视。总体上看,廉租房和经济适用房让中低收入家庭受益,商品房则主要面向高收入群体,建立在“首次房改”基础之上的制度设计本身就使占城市人口60%的中等收入家庭落入“高不成低不就”的夹心层——既不符合廉租房标准,又无力购买经济适用或商品房。在这样的背景下,“二次房改”应运而生,甚至在一定范围内成为了一种主流声音。
地产业的集体失语
“二次房改”的核心内容,就是确立住房是准公共产品,基本方向就是由政府主导提供房屋住房服务。概括起来,就是“三种住房制度,三类供地方式,三支队伍参与”(三三制)。三种住房制度指的是,针对低收入人群的保障性住房制度、针对中等收入家庭的公共住房和公共租赁住房制度和针对高收入家庭的商品住房体制。
“二次房改”不论其正确性和可行性如何,总之是个很抓大众眼球的话题,至少可算作“行为艺术”没问题。耐人寻味的是在嘈杂的舆论之声中,地产业始终保持了沉默和旁观,让人颇感“此处无声胜有声”。众所周知,相比建造商品房,经济适用房简直就是个亏本买卖,无论是地方政府还是开发商,都无法从中获得可观的利润。而“二次房改”中所要面对的是占城市人口60%的多数群体,它所涉及的土地供应和利益重新分配一定更加庞大得多,也尖锐得多。当改革一旦遇到较大规模的利益重新分配,阻力也就在所难免,“二次房改”正是如此。
从根本上说,中国房价畸高的问题是由供需矛盾所引起的。城镇住房需求有增无减,这是基本国情。若不增加供给,房价高的问题是解决不了的,这应是问题的根本。这其中土地的供给是一个关键。“地王”的出现让人们寻找大的开发商或上市公司为什么会热衷于成为“地王”?大概,潘石屹分析的很有道理。作为上市公司,业绩评价指标中很重要的一项就是土地储备,公司今年可以没有利润,但如果没有土地储备业绩,评价指标值就要下降,影响的是公司的市值,所以,公司必须大量储备土地,而是否开发则不在评价指标之列,根源可能就在这里。
不难看出,此次地产业在“二次房改”论上的集体失语,是因为他们看透了,但不好说、不便说,主要的是用不着他们亲自说。“二次房改”论对地产业理论上不利,但并无实际威胁。实际上,要实现房市与房事的合理与公平,并非仅是房政问题,房改力度再大也是没用的。这至少需要“土改”和财税改革、行政改革,而这样就不只是住建部一家的事,不是任何一个部门和行业的事。牵一发而动全身,不动全身则最终瞎扯一场不了了之。地产界冷眼旁观,明白这不是理论问题,即便理论百分百正确,没有“谁的利益”这颗定盘星,什么理论都显多余。
老百姓的心声:住有所居
“首次房改”改变了供给体系,形成了市场竞争格局,其市场化方向是正确的。在城镇人口不断增加的同时,城镇居民人均住房建筑面积从2000年的20.7平方米,2008年达到28平方米以上,也是首次房改成绩的佐证。然而无须讳言,“首次房改”十余年来也暴露了不少问题,最明显的是这些年房价上涨水平已经超过民众正常的支付能力。国际上公认的“房价收入比”为3至6倍,而我国许多大中城市,“房价收入比”都高达十几倍。在购房人群中,很多人不仅债台高筑,甚至还动用了家里老人的养老金。一套房子,让两代人成了“房奴”。显然,房价问题作为牵一发而动全身的深层次问题,已是非“二次房改”不能解决。姑且不去探讨“二次房改”方案出台的可能,也不做房价是否存在泡沫的口舌之争,当下的事实是普通工薪阶层“买不起房”,房改,房改,最终落脚点还应该是普通大众,最根本的问题是如何让老百姓真正“住有所居”。
老百姓无疑期盼着拥有属于自己的住房,作为“二次房改”的目标之一就应该是绝大多数家庭有没有属于自己的房屋。住房制度不管如何改革,市场化道路已经是大势所趋,但是住房在走市场化道路的同时,老百姓也期盼“二次房改”给予更多的计划性住房,期盼加大发展保障性住房力度。一方面期盼住房制度对单位集资建房政策有所松动,在不浪费耕地和土地的前提下,期盼有关部门允许各类单位及其职工集资建房,允许个人集资建房,允许个人组成团体与房地产开发公司一起参与土地招标。另一方面期盼政府部门在加强监督的前提下,建设更多的廉租房、经济适用房,尤其期盼政府能够将经济适用房转变为成本房,按照建设成本出售给城市中低收入人群,让更多的中低收入群体有属于自己的住房。
也许每一个老百姓对“二次房改”都有不同的期盼,毕竟,“二次房改”也只是一个手段,人们真正关心的是房市的未来走向。既然房市的情形如此扑朔迷离,倒不如来个倒推:我们期待怎样的房市,改革应该怎样改。这样的改革才是可以确定效果的。
文/赵辉 编辑/梁峥
中国式“房改”
近段时间,“二次房改”成了热门话题,所谓“二次房改”是对比于1998年的房改而来。也正因此,对比“首次房改”的背景,无疑对于理解“二次房改”显得尤为重要。如今看来,11年前的房地产体制改革,解决了国家财政实力严重不足导致计划分房体制不堪重负,释放了长期被压抑的公众的住房需求,辅之以房地产开发商体制与按揭贷款体制,突破了房地产建设资金不足的瓶颈。
1998年发布《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》(23号文)出台后,货币化分房取代福利化分房,住宅商品化、市场化大潮汹涌而至,催生出中国楼市的“黄金十年”。然而,事情又走向了另一个极端,住房保障成为被遗忘的角落。随着房价的快速上涨,百姓急了,民怨四起。2006年开始,中央重申住房保障的重要性;2007年《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》(24号文)的出台,成为新一轮房改的标志,以国家法律的形式确定了廉租房和经适用房的运作规范;2008年的“9000亿安居工程投资计划”,则大大推进了住房保障建设的步伐。这事还没完。首先,按计划经济适用房三年内要新建400万套,令中低收入阶层振奋,可全国接连不断的曝出中高收入群体和官员偷食经济适用房,学者专家呼吁停建经适用房的声音此起彼伏。今年住房和城乡建设部、发展改革委、财政部联合出台《2009-2011年廉租住房保障规划》,提出2009年至2011年,基本解决747万户现有城市低收入住房困难家庭的住房问题。
尽管当下的房地产市场已经过度繁荣,但正是靠着1998年的房改,才解决了大多数公众的住房难题,其历史意义不容忽视。总体上看,廉租房和经济适用房让中低收入家庭受益,商品房则主要面向高收入群体,建立在“首次房改”基础之上的制度设计本身就使占城市人口60%的中等收入家庭落入“高不成低不就”的夹心层——既不符合廉租房标准,又无力购买经济适用或商品房。在这样的背景下,“二次房改”应运而生,甚至在一定范围内成为了一种主流声音。
地产业的集体失语
“二次房改”的核心内容,就是确立住房是准公共产品,基本方向就是由政府主导提供房屋住房服务。概括起来,就是“三种住房制度,三类供地方式,三支队伍参与”(三三制)。三种住房制度指的是,针对低收入人群的保障性住房制度、针对中等收入家庭的公共住房和公共租赁住房制度和针对高收入家庭的商品住房体制。
“二次房改”不论其正确性和可行性如何,总之是个很抓大众眼球的话题,至少可算作“行为艺术”没问题。耐人寻味的是在嘈杂的舆论之声中,地产业始终保持了沉默和旁观,让人颇感“此处无声胜有声”。众所周知,相比建造商品房,经济适用房简直就是个亏本买卖,无论是地方政府还是开发商,都无法从中获得可观的利润。而“二次房改”中所要面对的是占城市人口60%的多数群体,它所涉及的土地供应和利益重新分配一定更加庞大得多,也尖锐得多。当改革一旦遇到较大规模的利益重新分配,阻力也就在所难免,“二次房改”正是如此。
从根本上说,中国房价畸高的问题是由供需矛盾所引起的。城镇住房需求有增无减,这是基本国情。若不增加供给,房价高的问题是解决不了的,这应是问题的根本。这其中土地的供给是一个关键。“地王”的出现让人们寻找大的开发商或上市公司为什么会热衷于成为“地王”?大概,潘石屹分析的很有道理。作为上市公司,业绩评价指标中很重要的一项就是土地储备,公司今年可以没有利润,但如果没有土地储备业绩,评价指标值就要下降,影响的是公司的市值,所以,公司必须大量储备土地,而是否开发则不在评价指标之列,根源可能就在这里。
不难看出,此次地产业在“二次房改”论上的集体失语,是因为他们看透了,但不好说、不便说,主要的是用不着他们亲自说。“二次房改”论对地产业理论上不利,但并无实际威胁。实际上,要实现房市与房事的合理与公平,并非仅是房政问题,房改力度再大也是没用的。这至少需要“土改”和财税改革、行政改革,而这样就不只是住建部一家的事,不是任何一个部门和行业的事。牵一发而动全身,不动全身则最终瞎扯一场不了了之。地产界冷眼旁观,明白这不是理论问题,即便理论百分百正确,没有“谁的利益”这颗定盘星,什么理论都显多余。
老百姓的心声:住有所居
“首次房改”改变了供给体系,形成了市场竞争格局,其市场化方向是正确的。在城镇人口不断增加的同时,城镇居民人均住房建筑面积从2000年的20.7平方米,2008年达到28平方米以上,也是首次房改成绩的佐证。然而无须讳言,“首次房改”十余年来也暴露了不少问题,最明显的是这些年房价上涨水平已经超过民众正常的支付能力。国际上公认的“房价收入比”为3至6倍,而我国许多大中城市,“房价收入比”都高达十几倍。在购房人群中,很多人不仅债台高筑,甚至还动用了家里老人的养老金。一套房子,让两代人成了“房奴”。显然,房价问题作为牵一发而动全身的深层次问题,已是非“二次房改”不能解决。姑且不去探讨“二次房改”方案出台的可能,也不做房价是否存在泡沫的口舌之争,当下的事实是普通工薪阶层“买不起房”,房改,房改,最终落脚点还应该是普通大众,最根本的问题是如何让老百姓真正“住有所居”。
老百姓无疑期盼着拥有属于自己的住房,作为“二次房改”的目标之一就应该是绝大多数家庭有没有属于自己的房屋。住房制度不管如何改革,市场化道路已经是大势所趋,但是住房在走市场化道路的同时,老百姓也期盼“二次房改”给予更多的计划性住房,期盼加大发展保障性住房力度。一方面期盼住房制度对单位集资建房政策有所松动,在不浪费耕地和土地的前提下,期盼有关部门允许各类单位及其职工集资建房,允许个人集资建房,允许个人组成团体与房地产开发公司一起参与土地招标。另一方面期盼政府部门在加强监督的前提下,建设更多的廉租房、经济适用房,尤其期盼政府能够将经济适用房转变为成本房,按照建设成本出售给城市中低收入人群,让更多的中低收入群体有属于自己的住房。
也许每一个老百姓对“二次房改”都有不同的期盼,毕竟,“二次房改”也只是一个手段,人们真正关心的是房市的未来走向。既然房市的情形如此扑朔迷离,倒不如来个倒推:我们期待怎样的房市,改革应该怎样改。这样的改革才是可以确定效果的。
文/赵辉 编辑/梁峥