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【摘要】房地产行业作为我国经济发展的重要支柱，其对GDP的贡献不可小视。近些年，国内房地产市场乱象频发，例如北上深一线城市房价居高不下，部分二线城市如南京、杭州的市区地带“地王”频现，三四线城市异常波动的房地产价格与大量房源闲置并存等。为此，政府出台了诸如房地产税、“限购令”等房地产调控政策。本文通过对我国房地产市场现状进行调查，探讨房地产政策对我国宏观经济发展的作用，并提出相应的完善建议。
【关键词】房地产政策 宏观经济 房产税
一、研究背景
当前，我国经济已经进入“新常态”的发展模式，在这种经济增速下，想要保住良好的GDP水平，房地产行业的发展极其重要。一个健康的房地产行业必定给经济增长带来驱动力，一个发展畸形的房地产市场也必然会给宏观经济的发展带来阻力。国际环境上来看，人民币加入了SDR，这就在无形之中给我国的市场经济发展水平带来了挑战：人民币作为储备货币，这就要求中国的经济发展不能过于疲软，而作为我国GDP增长的一大动力的房地产企业，必须在日益减速的经济发展中发挥更为关键的作用，如何让高房价、需求不协调的房地产市场发挥其拉动经济的正向作用，是政府在宏观调控上的一大难题。
二、我国房地产政策现状
（一）“限购令”政策
“限购令”最早于2010年4月提出，以北京市为首要试点地区，要求每一户北京家庭只能新购一套商品房，并且在进行购买的同时提供《家庭成员情况申报表》。这是全国首次提出的“限购令”。之后，国家出台了《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》一文，在全国范围内开启了不同力度的限购政策实施行为。
（二）房地产税政策
房产税是以房屋为征税对象，按房屋的计税余值或租金收入为计税依据，向产权所有人征收的一种财产税。房产税最早由上海开始试点征收，主要面向本市居民家庭在本市新购且属于该居民家庭第二套及以上的住房，以及非本市居民家庭在本市新购的住房，适用税率暂定0.6%。在此之后，房产税政策开始在其他一二线城市如重庆、杭州等展开实施。
（三）房地产去库存
房地产去库存，指的是国家大力鼓励房地产市场进行库存商品房的消化、减仓，总共有四种途径：第一，通过户籍改革，让一部分农村户口转变为城市户口，带动农村人进城买房，消化库存；第二，通过鼓励房企降低房价和兼并重组，加大房地产行业集中度；第三，通过取消某些城市的限购；第四，扩大政府购买，鼓励地方运用PPP模式推进公共租赁住房投资建设。
三、房地产政策对宏观经济的影响
（一）积极影响
“限购令”政策。限购令可以抑制房地产投机，促使房价回落。据统计，2015年9、10两个月份北京的商品房成交量为10734套，同跌46%；该年前10个月，商品房签约套数为69079套，二手房签约101188套，总计170267套，同跌17.8%、35.8%、29.6%。不难看出，限购令的实行的确给大城市过热的的住房需求起到了抑制的作用，使得部分大城市的新房和二手房交易数量明显下降。
房产税政策。对于地方政府而言，房产税政策是增加政府收入的一项政策，有利于政府获得更多的收益。对于投资者而言，房产税降低了其投资需求，减少房地产泡沫，引导资金流向其他领域。对于刚需者而言，该政策可以“削富济贫”，高收入群体的交税数额高于低收入者，合理地让高收入群体分担了低收入群体的税负负担。
去库存是供给端的有力改革。通过引导消费者进行库存消化，使得部分城市尤其是三四线城市的闲置房源得以卖出，既避免了资源浪费，又使得住房需求得以降低，使得宏观经济在低泡沫的前提下平稳运行，避免了过热的房价带来的泡沫风险。
（二）消极影响
土地出让收益一直都是政府的一大收入来源。限购令阻断了地方政府获取收益偿还债务的渠道，打击了地方政府执行政策的积极性。此外，房地产本身具有一定的投资属性，对其需求的打压不利于其投资属性的发挥，有碍宏观经济的发展。
房产税政策在宏观经济政策中属于需求抑制策略。然而，我国的房价居高不下的原因主要是刚需过旺，归根结底是由于供给不足。另外，房产税的实施需要一系列配套措施的协同作用，如房地产估价制度、不动产登记制度等，单一的征税难以最大限度的发挥其作用。
去库存实施难度大，见效慢。我国内部发展不均衡，大多数省份中的三四线城市并不能满足当下年轻人的生存需要，因此，想要取得去库存的良好效果，关键要改善三四线城市的整体状况。此外，去库存使得一部分有意愿在一二线买房的消费者转而去三四线城市发展，对于大城市而言是一种人力的流失，有碍城市经济发展。
四、对房地产政策消极影响的应对策略
（一）对“限购令”的改善
在实施限购令的同时，首先要处理好消费者分层。限购必须将消费者按照收入水平进行区别对待，理性实施。其次，要区分出投资性房地产需求和消费性房地产需求，在抑制住房需求的同时适当释放房产投资的活力，使得房地产在投资领域充分发挥其拉动GDP的作用。最后，“限购令”作为历史的产物，在房地产市场日渐完善的时候要逐渐引导其退出市场，让更多的优良政策去代替它。
（二）建立完善房产税配套制度
房地产税的征收是一个经过试点再扩大的科学政策，发挥了其积极作用，但是没有发挥其最大的作用，其全面作用的激发需要相关配套制度的完善。国家应该在房产购置、登记、转让、估值等方面都建立更加完善的体系，并让房产税获得的收入真正能够利用到社会公共建设中去，同时，鼓励房地产税收入资金充分流通到各种社会基建行为中去，大力投入社会公共设施建设中去，让税收资金造福百姓，才能让房产税得到更大范围的普及。
（三）以城镇化推动“去库存”
城镇化的加速是去库存的一大重要动力。为了使更多的库存商品房得以消化，缓解一线城市的住房需求过高问题，必须加快三四线城市的城镇化建设，使得小城市的基础设施更加全面、资源更加充裕，提高其吸引力，这样才能使得更多的消费者乐于购买三四线城市的住房，否则，去库存的实施依然难度重重。
五、结语
总结来看，我国目前的房地产政策并非只带来了良性的结果，很多负面影响也亟待解决。想要从根本解决问题，需要国家的努力、政府的努力，更需要每一位消费者进行观念上的转变，科学地配置自己的购房需求，杜绝盲目跟风。可以期望的是，随着社会的不断发展，该领域的研究成果也将更加丰富，今后政府在制定房地产政策的过程中也将获得更多的指导和参考，我国的房地产政策也将在宏观经济发展中起到更大的促进作用。
参考文献
[1]郭兆利.《我国房地产市场调控政策对房地产价格的影响研究》[J].财政部财政科学研究所，2015（6），12-16.
[2]贾少权.《我国房地产政策对房价及GDP的影响研究》[D].北京工業大学，2012.
[3]李玉梅.《我国房地产价格变动特征及其影响因素的实证研究》[D].华中科技大学，2008.
[4]马嘉敏.《我国货币政策对房地产价格的影响研究》[D].西南大学，2015.
[5]周耐环.《财政税收政策对我国房地产市场经济的影响》[J].科技经济市场，2014（4），13-18.
【关键词】房地产政策 宏观经济 房产税
一、研究背景
当前，我国经济已经进入“新常态”的发展模式，在这种经济增速下，想要保住良好的GDP水平，房地产行业的发展极其重要。一个健康的房地产行业必定给经济增长带来驱动力，一个发展畸形的房地产市场也必然会给宏观经济的发展带来阻力。国际环境上来看，人民币加入了SDR，这就在无形之中给我国的市场经济发展水平带来了挑战：人民币作为储备货币，这就要求中国的经济发展不能过于疲软，而作为我国GDP增长的一大动力的房地产企业，必须在日益减速的经济发展中发挥更为关键的作用，如何让高房价、需求不协调的房地产市场发挥其拉动经济的正向作用，是政府在宏观调控上的一大难题。
二、我国房地产政策现状
（一）“限购令”政策
“限购令”最早于2010年4月提出，以北京市为首要试点地区，要求每一户北京家庭只能新购一套商品房，并且在进行购买的同时提供《家庭成员情况申报表》。这是全国首次提出的“限购令”。之后，国家出台了《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》一文，在全国范围内开启了不同力度的限购政策实施行为。
（二）房地产税政策
房产税是以房屋为征税对象，按房屋的计税余值或租金收入为计税依据，向产权所有人征收的一种财产税。房产税最早由上海开始试点征收，主要面向本市居民家庭在本市新购且属于该居民家庭第二套及以上的住房，以及非本市居民家庭在本市新购的住房，适用税率暂定0.6%。在此之后，房产税政策开始在其他一二线城市如重庆、杭州等展开实施。
（三）房地产去库存
房地产去库存，指的是国家大力鼓励房地产市场进行库存商品房的消化、减仓，总共有四种途径：第一，通过户籍改革，让一部分农村户口转变为城市户口，带动农村人进城买房，消化库存；第二，通过鼓励房企降低房价和兼并重组，加大房地产行业集中度；第三，通过取消某些城市的限购；第四，扩大政府购买，鼓励地方运用PPP模式推进公共租赁住房投资建设。
三、房地产政策对宏观经济的影响
（一）积极影响
“限购令”政策。限购令可以抑制房地产投机，促使房价回落。据统计，2015年9、10两个月份北京的商品房成交量为10734套，同跌46%；该年前10个月，商品房签约套数为69079套，二手房签约101188套，总计170267套，同跌17.8%、35.8%、29.6%。不难看出，限购令的实行的确给大城市过热的的住房需求起到了抑制的作用，使得部分大城市的新房和二手房交易数量明显下降。
房产税政策。对于地方政府而言，房产税政策是增加政府收入的一项政策，有利于政府获得更多的收益。对于投资者而言，房产税降低了其投资需求，减少房地产泡沫，引导资金流向其他领域。对于刚需者而言，该政策可以“削富济贫”，高收入群体的交税数额高于低收入者，合理地让高收入群体分担了低收入群体的税负负担。
去库存是供给端的有力改革。通过引导消费者进行库存消化，使得部分城市尤其是三四线城市的闲置房源得以卖出，既避免了资源浪费，又使得住房需求得以降低，使得宏观经济在低泡沫的前提下平稳运行，避免了过热的房价带来的泡沫风险。
（二）消极影响
土地出让收益一直都是政府的一大收入来源。限购令阻断了地方政府获取收益偿还债务的渠道，打击了地方政府执行政策的积极性。此外，房地产本身具有一定的投资属性，对其需求的打压不利于其投资属性的发挥，有碍宏观经济的发展。
房产税政策在宏观经济政策中属于需求抑制策略。然而，我国的房价居高不下的原因主要是刚需过旺，归根结底是由于供给不足。另外，房产税的实施需要一系列配套措施的协同作用，如房地产估价制度、不动产登记制度等，单一的征税难以最大限度的发挥其作用。
去库存实施难度大，见效慢。我国内部发展不均衡，大多数省份中的三四线城市并不能满足当下年轻人的生存需要，因此，想要取得去库存的良好效果，关键要改善三四线城市的整体状况。此外，去库存使得一部分有意愿在一二线买房的消费者转而去三四线城市发展，对于大城市而言是一种人力的流失，有碍城市经济发展。
四、对房地产政策消极影响的应对策略
（一）对“限购令”的改善
在实施限购令的同时，首先要处理好消费者分层。限购必须将消费者按照收入水平进行区别对待，理性实施。其次，要区分出投资性房地产需求和消费性房地产需求，在抑制住房需求的同时适当释放房产投资的活力，使得房地产在投资领域充分发挥其拉动GDP的作用。最后，“限购令”作为历史的产物，在房地产市场日渐完善的时候要逐渐引导其退出市场，让更多的优良政策去代替它。
（二）建立完善房产税配套制度
房地产税的征收是一个经过试点再扩大的科学政策，发挥了其积极作用，但是没有发挥其最大的作用，其全面作用的激发需要相关配套制度的完善。国家应该在房产购置、登记、转让、估值等方面都建立更加完善的体系，并让房产税获得的收入真正能够利用到社会公共建设中去，同时，鼓励房地产税收入资金充分流通到各种社会基建行为中去，大力投入社会公共设施建设中去，让税收资金造福百姓，才能让房产税得到更大范围的普及。
（三）以城镇化推动“去库存”
城镇化的加速是去库存的一大重要动力。为了使更多的库存商品房得以消化，缓解一线城市的住房需求过高问题，必须加快三四线城市的城镇化建设，使得小城市的基础设施更加全面、资源更加充裕，提高其吸引力，这样才能使得更多的消费者乐于购买三四线城市的住房，否则，去库存的实施依然难度重重。
五、结语
总结来看，我国目前的房地产政策并非只带来了良性的结果，很多负面影响也亟待解决。想要从根本解决问题，需要国家的努力、政府的努力，更需要每一位消费者进行观念上的转变，科学地配置自己的购房需求，杜绝盲目跟风。可以期望的是，随着社会的不断发展，该领域的研究成果也将更加丰富，今后政府在制定房地产政策的过程中也将获得更多的指导和参考，我国的房地产政策也将在宏观经济发展中起到更大的促进作用。
参考文献
[1]郭兆利.《我国房地产市场调控政策对房地产价格的影响研究》[J].财政部财政科学研究所，2015（6），12-16.
[2]贾少权.《我国房地产政策对房价及GDP的影响研究》[D].北京工業大学，2012.
[3]李玉梅.《我国房地产价格变动特征及其影响因素的实证研究》[D].华中科技大学，2008.
[4]马嘉敏.《我国货币政策对房地产价格的影响研究》[D].西南大学，2015.
[5]周耐环.《财政税收政策对我国房地产市场经济的影响》[J].科技经济市场，2014（4），13-18.