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[奥运使命结束，商业生命开始。奥运村，这个在奥运赛事期间，承担各国代表团运动员及官员接待任务，并广受赞誉的天下第一村，在完成其光荣历史使命之后，将会怎样？这是很多人都关心的问题。]
其实早在奥运村建设之初，它的建设者就已充分考虑了它在奥运盛事后的转换。奥运村作为中国当代宜居社区典范的高端城市公寓向市场客户发售，实现其作为住宅产品的真正价值。“国奥村”则是它做为商品房销售时的名字。
区位价值凸显
奥运刚过，小王就忙着四处打听能否买到奥运村的房子，他从北京国奥投资有限公司销售部门得知，目前奥运村剩下的主要是200平方米以上的大户型，130平方米的主力户型已基本售完，而且均价在3万元/平方米。据悉，奥运村公寓在2007年1月预售时，均价在16000元/平方米，短短一年半，价格已经翻了一番。
2006年12月，奥运村就以“国奥村”的商品房项目名开始了销售工作，最初均价为15000元/平米，2007年项目以年销售额45.1亿元的成绩成为北京房地产市场的年度销售冠军。
据了解，近2000套奥运村公寓中，目前已经售完1300多套，也就是销售了70%，仅剩下30%，而此次推出的新盘为大户型产品，全部为180平米—240平米的三居、四居，售价预计将达30000元/平米以上。
业内人士称，奥运村因为其特殊性，一直备受青睐，尤其是曾有体育明星入住，形成了一定的品牌效应。但并非所有与奥运沾边的住宅项目都能像奥运村这样火爆。今年7月开通的地铁10号线也并没有形成像5号线那样明显的“楼市带动”，媒体村等还呈现了降价的趋势。
而奥运相关区域的商业开发更成为业内关注的问题。奥运前，亚奥地段的交通问题和商业功能定位一直是争论焦点。随着10号线开通，原先拥堵的大屯路、安慧桥、奥体东门路口等有所改观，但如何寻找到奥运后的商业定位还未有定论。
不少业内人士预测称，奥林匹克森林公园周边及北部地区将成为北京最适宜居住的地方，成为北京宜居城市的新典范。再加上已建成的核心交通枢纽，奥运区域具备了商业开发可持续发展的潜力。据业内人士透露，从奥林匹克中心区到奥林匹克森林公园，以及中华民族园，共约2150公顷的范围，如何达到各具个性又合理统一的规划，各开发商还在商讨中。
往界奥运村多数亏损
在目前清冷的楼市中，北京国奥村成为异类。其热销的局面也与2004年雅典奥运村的命运形成了截然不同的对比。
“从运作模式来看，国奥村绝对算得上是成功的。”北京奥运村建设方、国奥投资发展有限公司负责人表示。
2006年时，国奥村就已经开始预售。“预售是在先期的招标文件中规定的。”有关负责人称，由于前期投资金额巨大，为减少工程建设的资金压力，作为业主单位的北京国奥投资发展有限公司可以先期对奥运村公寓进行预售。最火爆的时候，奥运村曾经达到一房难求的地步。
从近五届奥运会的情况看，无论是开商业运作先河的洛杉矶奥运会，还是此前被誉为最成功的悉尼奥运会，都不同程度出现了奥运村楼宇销售困难等问题。2004年的雅典奥运村位于雅典市西北，耗资3.97亿美元，占地124万平方米。虽然它被雅典奥组委称为“奥运会历史上最好”的奥运村，但很多运动员称，奥运村整体环境虽然还可以，运动员房间内设施却比较简陋。
当地政府将雅典奥运村定位为经济适用房，奥运会后出售给低收入阶层，全部336栋住宅都在出售范围之内，大约2500个低收入家庭有机会住进这些“模范房”。由于价格便宜，早在奥运会结束前就有超过1.7万名雅典人申请参加抽签，超过了奥运村住房实际能容纳的1万人。
但事与愿违。由于位置偏僻，公共交通设施很少，配套设施不完善，卖得并不好，据说现在价格差不多已经跌落一半，多达3000套的商品房整体入住率还不到10%。
2000年的悉尼奥运村，当地政府将其定位为面向社会多阶层的住宅区，耗资达5.9亿澳元(3.4亿美元)。筹办方在设计时，就将许多以往宾馆的样式，改为单体别墅样式，有利于商业运作，建成后就直接卖房。然而，奥运村“一卖了之”的设想却未能如愿。当年悉尼趁举办奥运会大兴土木，房价不断被推高，吸引了蜂拥而来的投资者。奥运会结束后，过度透支的楼市疲软，房价持续下跌。而奥运村房子的跌幅，大于其他城区的房子。究其原因，在于悉尼奥运村所处地区偏僻，周围多是些汽车销售行和修理行，生活不便，且该区域主要的交通线路只有几条，上下班都成问题。
由于北京奥运村位于具有历史意义的北京中轴线旁，地处繁华的北京北部城区，紧邻奥运场馆，这样的地理位置就决定了北京奥运村绝不是“经济适用房”概念。所以在北京奥运村的规划、设计、建设等各个过程都秉承着“力求最好”的理念。
假设国奥村全部售出，按照国奥村的销售均价粗略计算，国奥村的销售额或将超过百亿。在后奥运时代，国奥村将成为最早收回投资的奥运项目。
奥运概念还只是馅饼
国奥村已成为一道地标性建筑，而同样具有标志性的是附近楼盘的价格。在“水立方”西侧的一幢名为“盘古大观”的公寓，目前均价已达每平方米6.5万元。
但出乎很多人意料的是，奥运会期间，交易量为近三年来最低水平。北京房地产交易管理网数据显示，北京奥运会举办期间，北京楼市住宅期房交易总量为1469套，日均签约套数为86套，签约总面积约13.8万平米。现房签约总量为311套，日均签约套数为18套，签约总面积约6.9万平米。据此计算，奥运会举办的17天，交易量为近3年来最低水平。
“国奥村有一定的特殊性，奥运会让外地人、外国人知道国奥村，这会是一次非常好的营销机会，其他楼盘显然并不具备同种优势。”北京大学房地产研究所所长陈国强表示，亚奥地区房价走向与北京楼市走向密切相关，一旦北京楼市整体下挫，亚奥地区不可能独善其身。然而，考虑到周边成熟的配套设施，亚奥地区应当会成为北京楼市相对抗跌的地区之一，其中低价项目面临调价风险要远低于过多炒作奥运概念的高价项目。
楼市上刮了好几年的这场奥运风，却在奥运之年戛然而止。尽管开发商们不敢公开承认降价，但官方网站上的成交数据表明房价开始下跌。与此同时，购房送宝马、赠送精装修、特价促销、尾盘直降等等促销手段也是纷至沓来。例如，“北辰绿色家园”从2007 年至今，销售均价一直在12000 元左右浮动。去年6 月，销售均价为13241 元/ 平米，而到了2008 年6 月，均价12378 元/ 平米，同比下跌6.52%。
据全球专业房地产服务公司仲量联行北京研究部经理克斯藤森分析：“支撑房地产市场增长的主要需求推动力还是由人口和收入的增长决定的，这与奥运会本身几乎没有关系。”而唯一能把需求和价格与奥运联系起来的是这个市场的投机行为，如果存在着投机行为，那奥运会后这部分增长当然会被剔除，这部分增长的价格自然要降回。
其实早在奥运村建设之初，它的建设者就已充分考虑了它在奥运盛事后的转换。奥运村作为中国当代宜居社区典范的高端城市公寓向市场客户发售，实现其作为住宅产品的真正价值。“国奥村”则是它做为商品房销售时的名字。
区位价值凸显
奥运刚过，小王就忙着四处打听能否买到奥运村的房子，他从北京国奥投资有限公司销售部门得知，目前奥运村剩下的主要是200平方米以上的大户型，130平方米的主力户型已基本售完，而且均价在3万元/平方米。据悉，奥运村公寓在2007年1月预售时，均价在16000元/平方米，短短一年半，价格已经翻了一番。
2006年12月，奥运村就以“国奥村”的商品房项目名开始了销售工作，最初均价为15000元/平米，2007年项目以年销售额45.1亿元的成绩成为北京房地产市场的年度销售冠军。
据了解，近2000套奥运村公寓中，目前已经售完1300多套，也就是销售了70%，仅剩下30%，而此次推出的新盘为大户型产品，全部为180平米—240平米的三居、四居，售价预计将达30000元/平米以上。
业内人士称，奥运村因为其特殊性，一直备受青睐，尤其是曾有体育明星入住，形成了一定的品牌效应。但并非所有与奥运沾边的住宅项目都能像奥运村这样火爆。今年7月开通的地铁10号线也并没有形成像5号线那样明显的“楼市带动”，媒体村等还呈现了降价的趋势。
而奥运相关区域的商业开发更成为业内关注的问题。奥运前，亚奥地段的交通问题和商业功能定位一直是争论焦点。随着10号线开通，原先拥堵的大屯路、安慧桥、奥体东门路口等有所改观，但如何寻找到奥运后的商业定位还未有定论。
不少业内人士预测称，奥林匹克森林公园周边及北部地区将成为北京最适宜居住的地方，成为北京宜居城市的新典范。再加上已建成的核心交通枢纽，奥运区域具备了商业开发可持续发展的潜力。据业内人士透露，从奥林匹克中心区到奥林匹克森林公园，以及中华民族园，共约2150公顷的范围，如何达到各具个性又合理统一的规划，各开发商还在商讨中。
往界奥运村多数亏损
在目前清冷的楼市中，北京国奥村成为异类。其热销的局面也与2004年雅典奥运村的命运形成了截然不同的对比。
“从运作模式来看，国奥村绝对算得上是成功的。”北京奥运村建设方、国奥投资发展有限公司负责人表示。
2006年时，国奥村就已经开始预售。“预售是在先期的招标文件中规定的。”有关负责人称，由于前期投资金额巨大，为减少工程建设的资金压力，作为业主单位的北京国奥投资发展有限公司可以先期对奥运村公寓进行预售。最火爆的时候，奥运村曾经达到一房难求的地步。
从近五届奥运会的情况看，无论是开商业运作先河的洛杉矶奥运会，还是此前被誉为最成功的悉尼奥运会，都不同程度出现了奥运村楼宇销售困难等问题。2004年的雅典奥运村位于雅典市西北，耗资3.97亿美元，占地124万平方米。虽然它被雅典奥组委称为“奥运会历史上最好”的奥运村，但很多运动员称，奥运村整体环境虽然还可以，运动员房间内设施却比较简陋。
当地政府将雅典奥运村定位为经济适用房，奥运会后出售给低收入阶层，全部336栋住宅都在出售范围之内，大约2500个低收入家庭有机会住进这些“模范房”。由于价格便宜，早在奥运会结束前就有超过1.7万名雅典人申请参加抽签，超过了奥运村住房实际能容纳的1万人。
但事与愿违。由于位置偏僻，公共交通设施很少，配套设施不完善，卖得并不好，据说现在价格差不多已经跌落一半，多达3000套的商品房整体入住率还不到10%。
2000年的悉尼奥运村，当地政府将其定位为面向社会多阶层的住宅区，耗资达5.9亿澳元(3.4亿美元)。筹办方在设计时，就将许多以往宾馆的样式，改为单体别墅样式，有利于商业运作，建成后就直接卖房。然而，奥运村“一卖了之”的设想却未能如愿。当年悉尼趁举办奥运会大兴土木，房价不断被推高，吸引了蜂拥而来的投资者。奥运会结束后，过度透支的楼市疲软，房价持续下跌。而奥运村房子的跌幅，大于其他城区的房子。究其原因，在于悉尼奥运村所处地区偏僻，周围多是些汽车销售行和修理行，生活不便，且该区域主要的交通线路只有几条，上下班都成问题。
由于北京奥运村位于具有历史意义的北京中轴线旁，地处繁华的北京北部城区，紧邻奥运场馆，这样的地理位置就决定了北京奥运村绝不是“经济适用房”概念。所以在北京奥运村的规划、设计、建设等各个过程都秉承着“力求最好”的理念。
假设国奥村全部售出，按照国奥村的销售均价粗略计算，国奥村的销售额或将超过百亿。在后奥运时代，国奥村将成为最早收回投资的奥运项目。
奥运概念还只是馅饼
国奥村已成为一道地标性建筑，而同样具有标志性的是附近楼盘的价格。在“水立方”西侧的一幢名为“盘古大观”的公寓，目前均价已达每平方米6.5万元。
但出乎很多人意料的是，奥运会期间，交易量为近三年来最低水平。北京房地产交易管理网数据显示，北京奥运会举办期间，北京楼市住宅期房交易总量为1469套，日均签约套数为86套，签约总面积约13.8万平米。现房签约总量为311套，日均签约套数为18套，签约总面积约6.9万平米。据此计算，奥运会举办的17天，交易量为近3年来最低水平。
“国奥村有一定的特殊性，奥运会让外地人、外国人知道国奥村，这会是一次非常好的营销机会，其他楼盘显然并不具备同种优势。”北京大学房地产研究所所长陈国强表示，亚奥地区房价走向与北京楼市走向密切相关，一旦北京楼市整体下挫，亚奥地区不可能独善其身。然而，考虑到周边成熟的配套设施，亚奥地区应当会成为北京楼市相对抗跌的地区之一，其中低价项目面临调价风险要远低于过多炒作奥运概念的高价项目。
楼市上刮了好几年的这场奥运风，却在奥运之年戛然而止。尽管开发商们不敢公开承认降价，但官方网站上的成交数据表明房价开始下跌。与此同时，购房送宝马、赠送精装修、特价促销、尾盘直降等等促销手段也是纷至沓来。例如，“北辰绿色家园”从2007 年至今，销售均价一直在12000 元左右浮动。去年6 月，销售均价为13241 元/ 平米，而到了2008 年6 月，均价12378 元/ 平米，同比下跌6.52%。
据全球专业房地产服务公司仲量联行北京研究部经理克斯藤森分析：“支撑房地产市场增长的主要需求推动力还是由人口和收入的增长决定的，这与奥运会本身几乎没有关系。”而唯一能把需求和价格与奥运联系起来的是这个市场的投机行为，如果存在着投机行为，那奥运会后这部分增长当然会被剔除，这部分增长的价格自然要降回。