浅析房地产企业资金管理存在的问题及对策

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  【摘 要】房地产的“火热”,是社会经济发展的必然结果,也是新时期我国新型城镇化建设的外在表现。资金管理是房地产企业内控管理的重要内容,是提高经济效益管理的重要“抓手”。本文在分析房地产企业资金管理的重要性基础上,阐述了当前房地产企业在资金管理中存在的问题,并从拓展融资渠道、强化资金预算管理、加强资金风险控制等方面,探讨了新时期房地产企业加强资金管理的对策措施。
  【关键词】房地产企业;资金管理;预算管理
  一、资金管理在房地产企业发展中的重要性
  房地产是资本投入巨大的行业,强调房地产企业强化资金管理必要性与重要性。从实际而言,我国房地产企业发展并不均衡,企业资金链的不稳定性,不利于房地产市场的稳定发展。因此,资金管理在房地产企业发展中具有重要性,并集中体现在以下几个方面:
  1.资金管理是企业内控管理改革的重点
  为了更好地适应市场发展需求,房地产企业要推进内控管理改革,强化内控管理制度化建设,以推进改革的可持续发展。资金管理是一项复杂的工作,也是企业内控管理改革的重要内容。一方面,企业在内控管理的过程中,要强化资金管理,盘活企业的资金链,进而确保企业的稳定发展;另一方面,资金管理是提高企业资金使用及投资的重要基础,能够为财务管理的改革发展,创设良好的环境。
  2.完善企业法人治理结构
  企业通过资金管理可以制定出未来一段时间内企业的财务目标 、经营目标,能够有效地避免分散“内部人 ”的职权 、企业经营权被所有权的过度干预等问题,从而调动经营者的积极性,实现企业管理的制度化、正规化,有助于促进企业经济行为的长期化发展趋势。
  3.树立良好企业形象,提高企业信用
  企业的良好形象,不能单单只依赖于企业的外在表现,如企业产
  品质量及服务水平,更为重要的是,应该是要对财务风险进行合理规避,合理配置资金情况。投资者是永远不会青睐那些入不敷出 、负债累累的企业。所以,提高企业信用度、树立企业形象的最有效的手段就是有效地优化企业资金配置。
  二、房地产企业资金管理存在的问题
  资金管理是房地产企业内控管理的重要内容,是盘活企业资金链、提高资源利用效率的重要保障。但从实际来看,房地产企业在资金管理过程中,仍存在诸多问题,弱化了资金管理的重要性。具体而言,主要表现在以下几个方面:
  1资金管理意识淡薄,管理理念滞后
  在新型城镇化建设的大背景之下,我国房地产行业方兴未艾,快速发展的良好势头,决定了房地产在我国尚属新兴产业,在制度体系、思想观念等方面,仍存在诸多的问题。首先,房地产企业资金管理意识淡薄,缺乏管理的主观能动性。管理松散、职责不清等问题,弱化了资金管理在房地产企业内控管理中的重要作用;其次,管理理念滞后,缺乏资金成本、全面管理理念的有效践行,致使资金管理存在“盲区”;再次,资金管理制度化、规范化建设不到位,资金闲置、回笼时间延期等问题,不利企业对资金的科学利用,也不利于企业资金链的良好循环,房地产企业资金管理应着重于资金链的盘活。
  2融资渠道狭窄,资金运作受阻
  随着资本市场的不断发展,房地产融资市场发展快速,但总体仍处于起步阶段,这也导致房地产企业在融资过程中,存在融资渠道狭窄、形式单一的问题。首先,房地产企业融资多以银行中长期贷款为主,单一的融资形式,不利于房地产企业的资金运作;其次,我国企业债券市场处于发展阶段,房地产企業在资金筹集的过程中,难以通过发型企业债券获取资金;再次,单一的融资渠道,决定了房地产企业的融资方式的短期性,这就容易造成企业融资出现“偿债压力大、风险高”的问题,房地产企业资金运作受阻。
  3.投资决策不科学,加重发展“负担”
  房地产市场的火爆,让房地产行业成为投资的热点领域。“高回报率、高利润”的投资噱头,使得房地产这块蛋糕成为焦点。但是,在“两高”的同时,房地产行业也面临诸多的潜在风险。特别是投资决策不科学,极易造成企业资金链断裂,加重发展的“负担”。房地产热致使一些房地产企业在项目开发中存在较大的盲目性,对房地产的市场消费趋向、市场的供需情况等内容,缺乏科学合理的调查分析,盲目“拿地”、“开发”,让企业投资面临巨大风险。
  4.负债比例高,财务费用压力大
  房地产投资具有“建设工期长”、“投资大”等特点,对企业资金链的牢固性有较高要求。为此,在房地产市场中,很大部分房地产企业的项目开发,难以完全依靠自有资金进行。首先,我国在股权再融资方面,对房地产企业IPO的限制较为严格,很多房地产企业无法以此进行股权再融资;其次,房地产融资主要以银行借贷为主,占开发资金的8成,这就导致企业资产负债率高,财务费用压力大的问题。
  5.资金出现“沉淀”,经营利润率下滑
  去库存是当前我国社会经济转型发展的重要举措,也是盘活社会资本活力的重要内容。依据国家统计局数据显示,我国近两年的商品房空置率均在20%~25%,这比国际商品房10%的警戒线高出10多个百分点。因此,一方面,房地产市场商品房空置率高,库存量消化时间长,这就会导致库存量挤占企业的大量资金,资金沉淀问题比较突出;另一方面,商品房空置率会增加楼盘开发成本,特别是对销售、管理等方面的成本增加,导致房地产企业经营利润下滑。
  三、房地产企业加强资金管理的对策措施
  房地产热已是不争的事实,国家宏观政策的出台、各地调控政策的实施,对房地产市场的良性发展,起到重要的作用。房地产企业在内控管理优化改革的过程中,应强化资金管理,构建良好的资金链、盘活资金运作,以更好地适应多元化的房地产市场。融资渠道的拓展,是当前房地产企业发展的内在需求,更是资金管理的重点。因此,具体而言,加强房地产企业资金管理,可从以下几个方面着手:   1.拓展融资渠道,盘活企业资金运作
  房地产作为资本密集型行业,房地产企业资金运作的良好局面,强调构建融资渠道的重要性与必要性。房地产企业应转变单一的、狭窄的融资方式,创设多元化的融资渠道。在向银行直接借贷融资的基础之上,大力发展间接融资渠道。如,完善房地产金融市场,搭建多元化的市场体系,为企业提供债券融资、投资基金及股权融资等多种融资方式。因此,房地产企业要盘活资金运作,关键在于融资渠道的拓展,解决融资难问题,让企业在融资竞争中优胜劣汰。
  2.科学投资决策,强化开发项目的可行性研究
  房地产热是投资的好去处,但房地产在投资决策中,应强化对开发项目的可行性研究,这是降低投资风险,防止资金链断裂等系列问题的重点。企业要建立投资决策体系,形成自上而下的决策结构。(1)房地产企业在项目开发前期,应对项目背景做充分调查,避免产权纠纷等问题的发生;(2)强化对开发项目所在地区人口、供需情况等的调研分析,为投资决策提供依据;(3)做好项目投资风险、效益等的评估,做到项目开发投资风险的最小化;(4)依据项目开发需求估算,制定筹资方案,确保项目开发所需的资金链。
  3.强化资金预算管理,实现资金良性循环
  资金预算管理是资金管理的重要环节,也是资金运作中良性循环的重要基础。房地产企业在资金管理中,应强化资金预算管理,提高企业资金的使用效率。首先,房地产企业应制定资金预算管理制度,强化管理职能,明确工作责任,确保预算管理工作落到实处;其次,推行全面预算管理,实现预算管理与企业战略性发展的有机结合,充分发挥资金预算管理的重要作用。通过资金预算计划,可以对企业日常资金进行有效跟踪控制,强化对企业资本运作情况的了解;再次,强化预算方案的执行,建立考核机制,确保预算方案执行到位。
  4.加强资金风险控制,降低企业经营风险
  房地产具有周期长、投资大等特点,对企业资金链的要求较高。为此,房地产企业普遍存在资金风险问题,这成为企业可持续发展的制约因素。对于房地产企业而言,资金风险更多地体现在“资金使用风险”、“资金在途风险”和“资金或有风险”三个方面。首先,企業通过实现控制,强化资金使用风险的有效控制。企业在项目投资前期,可以对投资风险源进行分析、判断,做到事前科学控制,降低预计风险的发生概率。特别是在重大项目投资的决策中,房地产企业更应做好资金使用风险的控制,确保决策的科学性;其次,房地产企业在资金结算中,应慎重选择、合理控制,特别是在结算票据的选择上要慎重选择,这是资金在途风险控制的关键所在;再次,资金或有风险的发生,多是企业自身有负债或为其他企业担保,进而造成潜在风险。这就要求,房地产企业在贷款但保中要慎重选择。
  5.控制项目成本,强化资金回收
  项目成本控制的关键,在于做好四点工作:(1)项目成本核算应做到准确。对于房地产企业而言,准确的成本核算,可以反映项目开发中的实际支付,进而为商品房的价格确定提供依据,也为企业的资金回收创设良好的基础;(2)工程费用支出是项目成本的主体,需要做到科学合理控制。房地产企业的日常资金支出以“工程支出”为主,进而强化工程支出节点的有效控制,能够为企业盘活资金流;(3)管理费用占到项目成本开发的5%左右,财务部门应强化管理费用的支出控制,并做好审核监督工作,严格控制管理费用支出;(4)房地产企业要强化资金回收,这是确保资金链稳定的重要所在。投资周期长、回收难度大,极易造成企业资金链断裂,进而造成经营风险。
  四、结束语
  我国新型城镇化建设的不断推进,房地产市场发展迅速,成为社会资本流向的重要领域。房地产企业在优化内控管理的过程中,应强化资金管理的有效建设,强化资金管理在企业发展中的重要作用。资金管理是一项复杂而系统的工作,强调制度的完备性、管理措施的有效性,进而提高资金管理在盘活房地产企业资金链中的重要作用。在笔者看来,房地产企业资金管理的建设,一是在于创设良好的内部环境。通过拓展融资渠道、科学投资决策,确保资金管理工作落到实处;二是搭建良好的外部条件。通过加强资金风险控制、落实资金回收,为企业创设良好的外部经营条件。
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