在考察珠三角存量建设用地再开发的政策与实践基础上,分析了再开发的制度安排、实施结果,认为存量建设用地治理变迁的背后是空间治理结构的转型。运用法团主义分析工具,构建了珠三角存量建设用地治理变迁的制度分析框架,在以"分权"为特征的体制转型过程中,政府、市场与社会力量此消彼长,不同的力量组合构成不同的治理模式,同时也导致了不同的空间治理方式。从"国家法团主义"到"地方法团主义"再到"社会法团主义"的治理结构变迁下,存量建设用地治理的政策与实施特征也呈现不同的特点。从"国家法团主义"下对违法用地的承认与处理以及放弃对土地一级市场的垄断,到"地方法团主义"下地方政府占据主导作用,压制了市场和社会的力量导致再开发放缓,再到"社会法团主义"下社会力量崛起,再由开发房地产导向转变为全面提升人居环境导向。研究应用广州市番禺区的存量建设用地再开发历程,对再开发过程中的权力结构重构、利益协调机制以及实施情况进行了实证研究。研究结果验证了理论分析框架。