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[摘要]土地批租、高额税费、银行贷款是我国住宅价格腾飞的三大动力。要使住宅价格恢复正常，必须采取釜底抽薪的对策。一是摒弃居者有其屋的小资产阶级幻想，选择以租为主的住宅消费模式，因为工资只包括房租，而不可能包括房价。二是房地产分体流通，租、价、税分流，用年租制代替批租制，用年税制代替批税制。三是政府做军、公、教人员的房东，有利于稳定我国的房价和房租。
[关键词]遏制高房价 住宅消费模式 流通体制 年租制 年税制 对策
[中图分类号]F299.2 [文献标识码]A [文章编号]1004-6623（2006）03-0011-03
[作者简介]刘福垣（1944—），黑龙江省依安县人，国务院发改委宏观经济院研究员，博士生导师，中国人力资源开发研究会会长。
在当前的国民经济发展阶段上，我国住宅的租、售价格都不是一般的偏高，对70%以上的普通百姓来说，是不可企及的天价。然而，中央政府控制房价的政策和老百姓对开发商的怒骂都不管用，这就像孙悟空借了假芭蕉扇一样，房价反而越来越高。这种不可回避的客观事实一再告诉人们，企图在不改变房地产连体流通体制的条件下降低价格，这等于踩着油门想刹车一样可笑。土地批租、高额税费和银行贷款是我国住宅价格腾飞的三大动力，要使住宅价格恢复正常必须采取釜底抽薪的对策。
一、必须选择以租为主的住宅消费模式
在“居者有其屋”空想口号误导下，银行给不应该买住宅的人贷款，扩大了不该扩大的购买需求，这是目前我国住宅价格不正常的第一位原因。而住宅的售价越高，租价也就越高，租价越高，逼迫更多的不该买住宅的人贷款买住宅，使住宅价格更高。这种恶性循环的真正动力是银行贷款。实事求是地看问题，即使住宅价格降低到目前的三分之一，广大工薪阶层也不适宜购买住宅，只有租赁消费符合劳动力再生产规律。如果停止银行贷款，有购买力的需求大幅度下降，住宅价格就会向正常价位回归。
首先，我们应该明确住宅的经济物理属性和劳动力再生产的关系。住宅既是资本品，又是消费品，劳动力再生产需要的是住宅的消费品属性。作为劳动力价格的工资中，只包括房租，而不可能包括房价。租房是消费行为、谋生行为；买房是投资行为、乐生行为。在正常的劳动力再生产状态下，只获得劳动力价格的工资劳动者，是没有钱买房子的。只有收入中包含了一定剩余价值的靠脑袋赚钱的劳动者才有可能买房子。在没有外援的条件下，一般工薪阶层如果积累了所谓的“首付”，其劳动力必然是在萎缩的条件下再生产的。而所谓的“月供”，如果超过了月房租，其劳动力还是在萎缩的条件下再生产的。如果一个国家的大量劳动力萎缩再生产，消费结构混乱必然引起产业结构失衡。所以，工薪阶层购买住宅对个人和社会都是不经济的。工薪劳动者在他的收入超过了劳动力价值之后，再考虑积累购房款，才符合劳动力再生产和社会再生产的规律。这是工薪阶层惟一理智的选择。
居者有其屋是小资产阶级的幻想。我们不应该用这个不切实际的幻想模糊收入分化的现实，更不应该鼓动年轻人的浮躁情绪，使他们陷入“房奴”和“车奴”的尴尬境遇。我们应该倡导宜租则租，宜购则购，实事求是，量力而行的住宅消费模式。现在大多数人都想买住宅，是月房租大等于“月供”逼出来的，如果住宅的租、价、税分流之后，绝大多数人都能租得起住宅，人们就没有必要压缩正常消费非买不可了。
现在工薪阶层贷款购买的住宅大多是公寓楼的一个单元，只有极少数人购买的是单体房子。而公寓楼至少一栋楼是一个产权可以清晰界定的独立商品，楼中的每一套单元实际上是一部分相对独立的居住空间，产权是难以界定的。所谓购买了这种公寓楼的一个单元，实际上不过是预交了70年的房租，获得了一定空间的使用权。这不过是和土地批租配套的居住权批租而已。由于市区的空间有限，于是就抢出了天价，高收入阶层捷足先登，使大量工薪阶层被边缘化，离工作岗位越来越远，造成了交通体系的巨大压力。如果政府规划明确规定，市区只允许建造适合租赁的小户型公寓楼，高收入阶层到郊区去购买单体住宅，就会形成公寓楼和公共交通配套，单体房和小轿车配套的空间格局，城市的交通状况就不会出现今天这种拥堵局面。物极必反，市中心的天价公寓楼总有一天要大幅度降价的。我国的高收入阶层精神素质提高之后，他们会逐步把安乐窝迁到郊区和小城镇。大面积的天价公寓楼谁来接盘？到那时候，租也难，卖也难，这个经济损失不仅是个人的，也是社会的。“天若有情天亦老，人间正道是沧桑”。在一个国家里，低素质人的暴富，小资产阶级的浮躁，除了当事人之外，全社会都要为此付出高昂的代价。现在这种尴尬局面，对我国的特大城市来说，已经是在劫难逃了，但愿还没有能力犯这个历史性错误的广大中小城市不要重蹈这个覆辙。
第二，我们应该处理好住宅双重经济属性之间的关系。居者有其屋的口号，如果成为现实，住宅就只剩下单一的消费品属性，社会资本的流动性就要大大降低。这对国家和个人都是极为不利的。一个劳动者把本来应该正常消费的活钱变成死钱，不仅不能增殖，还要支付利息，这是很不聪明的做法。全社会一大笔资金呆滞在那里，不产生现金流，社会效益的损失是可想而知的。无论住宅升值多高，这笔呆滞的资金都不能变现。我们应该尽量保持住宅同时处于消费品和资本品双重属性状态，即对房东是资本品，对房客是消费品。单一消费品功能的住宅，在现阶段应该视为奢侈性消费品，物业税应该高于具有资本品属性的住宅。我们还必须明确拥有住宅产权的人不是社会保障的对象。通过上述政策的引导，使大多数人恢复正常的消费心态，选择租赁消费的理性模式。为了使绝大多数工薪劳动者能够租房消费，政府应该逐步理顺工资和房租的关系。现阶段月工资和月房租保持在1比0.25左右比较符合我国经济发展的实际水平。
第三，价值规律是不以人的意志为转移的。在城市化高潮时期，住宅的短缺是短期内解决不了的。如果还继续提倡大多数人都买房子，即使我们经过改革，把住宅的价值价格降低到目前的三分之一水平，其市场价格还会继续大幅度上涨。可以预见的50年内，我国无论是房租还是房价都会逐步上涨。由于住宅使用寿命和资金回收期的差距比较大，有回旋的余地，工资和房租的控制对雇主和房东的利益影响比较小。政府如果调节得好，工资和房租形成连动机制，它们之间的关系是可以控制在1∶0.25左右的。而房价的调控难度就比较大。因为房价是要一次性交割的，只要市场上住宅需求大于供给，住宅的价格就必然高于价值。
当前人们指责开发商卖高价，从经济规律角度看问题，是没有多少道理的。如果开发商公布了住宅的成本，加上平均利润，假定每平方米是3000元。但是供求比是1∶3，他卖9000元，有什么不可以？这是愿买愿卖的事。开发商不是慈善家，不是政府，他没有控制物价的义务。政府有责任在体制和机制上让有稳定收入来源的劳动者都能租得起、租得到住宅，没有责任确保大家都买得起、买得到住宅。目前正是由于没有购买力的人硬是要贷款买房子，才把住宅给买贵了。如果大多数人都能量力而行，没有工资外收入的人都不买房子，都租和自己支付能力相当的住宅，按现在住宅的户型结构，开发商能否保得住平均利润都将是个问题。
我们应该以平常心对待房租和房价问题。不同发展水平的城市应该有不同的最低工资标准，最低工资标准中必然包括最低房租含量。北京、上海等特大城市的房价和房租大大高于全国平均水平是正常的经济现象，说明这类城市人口量的扩张已经达到和超过临界点，承担不了这种工资成本的产业、企业应该向外转移。在经济结构变化的同时，人口的素质也应该发生相应的变化。“长安米贵，居大不易”的局面是迟早要出现的。这是规律使然。不如此，哪还会有其他大中城市发展的空间和时机？随着经济结构的调整，人口在空间上或快或慢的流动也是不可避免的。只要你进了北京城，想买房子就应该让你买得起买得到，想租房子的就应该让你租得起租得到，政府不仅没有这个本事，也不应该向这个方向努力。资本是没有祖国的，工人阶级也是没有祖国的，那里工资高，那里房租便宜，就到那里去谋生，市场经济总有一天让人们都懂得这个道理。在经济体制转轨时期，矛盾和摩擦是不可避免的，理顺体制和机制是需要时间的，人们心态的失衡、急功近利、心浮气燥，也都在所难免。我们的政府必须沉着冷静，老老实实地按规律制定政策，既不能容忍开发商的暴利，也不要迁就低收入阶层不切实际的要求。目前，当务之急的是，中央政府必须下决心规范地方政府和银行在地租、税费和利息上的短期行为。我们的政策应该是，只给住宅产业的投资者贷款，不给住宅的消费者贷款，对租不起住宅的少数困难户发放补贴。
二、房地产分体流通，租、价、税分流
土地批租政策是住宅价格高的第二位原因。70年的地租大体占房价30%左右。全民所有制土地资本化只能实行年租制，不能实行批租制。70年的批租用时间偷换了空间，使土地产权私有化，地方政府把租当税用，侵犯了全民的产权和所有权，也侵犯了十几届政府的经营权。问题的严重性在于69年的土地增殖收益都落入私人手中，实际上是复辟了封建主义的分配关系，丢掉了中国特色。
购买者一次性交割的住宅价格中包括的税和费，一般占住宅价格的30%～40%，这是住宅价格高的第三个原因。我们知道商品价格中的租、税和费都属于剩余价值的转化形态，是企业毛利润的组成部分。这三个部分占住宅价格的60%～70%，建筑安装成本加企业利润才占30%～40%，其中开发商的平均利润估计占产品价值的50%左右。这是极不正常的价格构成。这种商品的成本毛利润率竟然高达400%～567%。住宅作为广大人民群众的生活必需品，在我国已经成为典型的垄断产品，成为奢侈品。这个“中国特色”真有点天方夜谭的味道了。即使开发商的暴利达到成本利润率100%，和地方政府得到的300%～400%相比也是小巫见大巫。地方政府是住宅天价形成的始作俑者和主要获利者，房价高的真正根源在我们的吏治和税制，而不在开发商。这是毋庸置疑的。
我们的改革对策应该是，明租、正税、除费。废除土地批租制，使房地产分体流通，用年租制代替批租制，使住宅一次性交割的价格降低1/3；税费合一，用年税制代替批税制，即把当前的一次性收税费总额分70年计收，根据房产价值计算税率，逐年向业主收税，可使住宅价格又降低1/3以上。同时，我建议，根据房产的性质，实行差别税率。每套住宅以100平方米建筑面积为分界线，100平方米以上的实行高额累进税率；以每平方米造价3000元为分界线，超过标准的实行高额累进税率。去掉两个1/3之后，住宅一次性交割的供求平衡价格只剩下目前的1/3。
年租制和年税制可以使房价降低2/3，又可以使国家每年收租、收税的范围扩大到整个城市建成区的建筑物，可以稳定地获得两大笔不断增长的巨额财源，何乐而不为呢？问题又在于各级政府能不能放弃好大喜功的政绩工程，真正落实以人为本的发展观。政府一次性获得的租、税收入少了，可以使政府头脑冷静下来，以平常心对待市容的美化、亮化和绿化问题，极大地抑制目前的奢靡之风。
采取了上述改革措施之后，我国住宅的价值价格大体上只相当于目前的三分之一左右，租不起住宅的家庭至多5%左右，政府通过社会保障开支补贴支付能力不足的部分，我国的住宅问题就基本上解决了。
三、政府应该做军、公、教人员的房东
我们还应该明确，在以租为主的条件下谁来当房东的问题。如果经过上述改革，可以肯定地说，大部分开发商都不得不告别房地产的所谓开发行业。因为，他们大多数是政府批租政策的产物，如果停止了批租，他们丧失了地利，套不来银行的钱，大多数都将混不下去。在新的制度环境下，开发商和其他有钱人都会看到住宅租赁业是一个稳定高回报的行业，当房东的人不会少。但是要稳定地保持房租占工资的25%左右，全靠私人房东还是有问题的，政府必须充当中国最大的房东。
我认为军、公、教人员住宅的房东应该由政府来充当。实践已经证明政府把国有房产折价卖掉是一个严重的战略性失误。政府当这个房东虽然在指导思想上不以盈利为目的，但长期看还可能赚大钱。政府根据军、公、教队伍的人数和结构，投资建设一批50年不落后，100年不后悔的小康水平的住宅。房租就控制在我国军、公、教人员工资的25%左右。目前如果财政拿不出来这么多钱，可以分批发行国债。我估计20年之内就可以收回投资，余下30年到80年的房租都是盈利。稳住了公务员的住宅，好处太多了。至于有多少好处，可以给读者留下想象的空间。政府充当一部分人的房东，至少可以稳定我国的房价和房租，使之保持在社会和个人应该耗费的正常成本之内。在政府挂帅的同时，我们应该鼓励企业和个人当房东，为他们的合理经营创造制度和政策条件。
如果决策者能接受上述对策意见，我国的住宅问题就从根本上解决了。政府、开发商和消费者情绪化的对峙局面就会转化为各得其所的祥和和谐的新气象。我国可以节约和盘活大量的资金用于当前急需的其他领域，特别是劳动力扩大再生产方面。
[关键词]遏制高房价 住宅消费模式 流通体制 年租制 年税制 对策
[中图分类号]F299.2 [文献标识码]A [文章编号]1004-6623（2006）03-0011-03
[作者简介]刘福垣（1944—），黑龙江省依安县人，国务院发改委宏观经济院研究员，博士生导师，中国人力资源开发研究会会长。
在当前的国民经济发展阶段上，我国住宅的租、售价格都不是一般的偏高，对70%以上的普通百姓来说，是不可企及的天价。然而，中央政府控制房价的政策和老百姓对开发商的怒骂都不管用，这就像孙悟空借了假芭蕉扇一样，房价反而越来越高。这种不可回避的客观事实一再告诉人们，企图在不改变房地产连体流通体制的条件下降低价格，这等于踩着油门想刹车一样可笑。土地批租、高额税费和银行贷款是我国住宅价格腾飞的三大动力，要使住宅价格恢复正常必须采取釜底抽薪的对策。
一、必须选择以租为主的住宅消费模式
在“居者有其屋”空想口号误导下，银行给不应该买住宅的人贷款，扩大了不该扩大的购买需求，这是目前我国住宅价格不正常的第一位原因。而住宅的售价越高，租价也就越高，租价越高，逼迫更多的不该买住宅的人贷款买住宅，使住宅价格更高。这种恶性循环的真正动力是银行贷款。实事求是地看问题，即使住宅价格降低到目前的三分之一，广大工薪阶层也不适宜购买住宅，只有租赁消费符合劳动力再生产规律。如果停止银行贷款，有购买力的需求大幅度下降，住宅价格就会向正常价位回归。
首先，我们应该明确住宅的经济物理属性和劳动力再生产的关系。住宅既是资本品，又是消费品，劳动力再生产需要的是住宅的消费品属性。作为劳动力价格的工资中，只包括房租，而不可能包括房价。租房是消费行为、谋生行为；买房是投资行为、乐生行为。在正常的劳动力再生产状态下，只获得劳动力价格的工资劳动者，是没有钱买房子的。只有收入中包含了一定剩余价值的靠脑袋赚钱的劳动者才有可能买房子。在没有外援的条件下，一般工薪阶层如果积累了所谓的“首付”，其劳动力必然是在萎缩的条件下再生产的。而所谓的“月供”，如果超过了月房租，其劳动力还是在萎缩的条件下再生产的。如果一个国家的大量劳动力萎缩再生产，消费结构混乱必然引起产业结构失衡。所以，工薪阶层购买住宅对个人和社会都是不经济的。工薪劳动者在他的收入超过了劳动力价值之后，再考虑积累购房款，才符合劳动力再生产和社会再生产的规律。这是工薪阶层惟一理智的选择。
居者有其屋是小资产阶级的幻想。我们不应该用这个不切实际的幻想模糊收入分化的现实，更不应该鼓动年轻人的浮躁情绪，使他们陷入“房奴”和“车奴”的尴尬境遇。我们应该倡导宜租则租，宜购则购，实事求是，量力而行的住宅消费模式。现在大多数人都想买住宅，是月房租大等于“月供”逼出来的，如果住宅的租、价、税分流之后，绝大多数人都能租得起住宅，人们就没有必要压缩正常消费非买不可了。
现在工薪阶层贷款购买的住宅大多是公寓楼的一个单元，只有极少数人购买的是单体房子。而公寓楼至少一栋楼是一个产权可以清晰界定的独立商品，楼中的每一套单元实际上是一部分相对独立的居住空间，产权是难以界定的。所谓购买了这种公寓楼的一个单元，实际上不过是预交了70年的房租，获得了一定空间的使用权。这不过是和土地批租配套的居住权批租而已。由于市区的空间有限，于是就抢出了天价，高收入阶层捷足先登，使大量工薪阶层被边缘化，离工作岗位越来越远，造成了交通体系的巨大压力。如果政府规划明确规定，市区只允许建造适合租赁的小户型公寓楼，高收入阶层到郊区去购买单体住宅，就会形成公寓楼和公共交通配套，单体房和小轿车配套的空间格局，城市的交通状况就不会出现今天这种拥堵局面。物极必反，市中心的天价公寓楼总有一天要大幅度降价的。我国的高收入阶层精神素质提高之后，他们会逐步把安乐窝迁到郊区和小城镇。大面积的天价公寓楼谁来接盘？到那时候，租也难，卖也难，这个经济损失不仅是个人的，也是社会的。“天若有情天亦老，人间正道是沧桑”。在一个国家里，低素质人的暴富，小资产阶级的浮躁，除了当事人之外，全社会都要为此付出高昂的代价。现在这种尴尬局面，对我国的特大城市来说，已经是在劫难逃了，但愿还没有能力犯这个历史性错误的广大中小城市不要重蹈这个覆辙。
第二，我们应该处理好住宅双重经济属性之间的关系。居者有其屋的口号，如果成为现实，住宅就只剩下单一的消费品属性，社会资本的流动性就要大大降低。这对国家和个人都是极为不利的。一个劳动者把本来应该正常消费的活钱变成死钱，不仅不能增殖，还要支付利息，这是很不聪明的做法。全社会一大笔资金呆滞在那里，不产生现金流，社会效益的损失是可想而知的。无论住宅升值多高，这笔呆滞的资金都不能变现。我们应该尽量保持住宅同时处于消费品和资本品双重属性状态，即对房东是资本品，对房客是消费品。单一消费品功能的住宅，在现阶段应该视为奢侈性消费品，物业税应该高于具有资本品属性的住宅。我们还必须明确拥有住宅产权的人不是社会保障的对象。通过上述政策的引导，使大多数人恢复正常的消费心态，选择租赁消费的理性模式。为了使绝大多数工薪劳动者能够租房消费，政府应该逐步理顺工资和房租的关系。现阶段月工资和月房租保持在1比0.25左右比较符合我国经济发展的实际水平。
第三，价值规律是不以人的意志为转移的。在城市化高潮时期，住宅的短缺是短期内解决不了的。如果还继续提倡大多数人都买房子，即使我们经过改革，把住宅的价值价格降低到目前的三分之一水平，其市场价格还会继续大幅度上涨。可以预见的50年内，我国无论是房租还是房价都会逐步上涨。由于住宅使用寿命和资金回收期的差距比较大，有回旋的余地，工资和房租的控制对雇主和房东的利益影响比较小。政府如果调节得好，工资和房租形成连动机制，它们之间的关系是可以控制在1∶0.25左右的。而房价的调控难度就比较大。因为房价是要一次性交割的，只要市场上住宅需求大于供给，住宅的价格就必然高于价值。
当前人们指责开发商卖高价，从经济规律角度看问题，是没有多少道理的。如果开发商公布了住宅的成本，加上平均利润，假定每平方米是3000元。但是供求比是1∶3，他卖9000元，有什么不可以？这是愿买愿卖的事。开发商不是慈善家，不是政府，他没有控制物价的义务。政府有责任在体制和机制上让有稳定收入来源的劳动者都能租得起、租得到住宅，没有责任确保大家都买得起、买得到住宅。目前正是由于没有购买力的人硬是要贷款买房子，才把住宅给买贵了。如果大多数人都能量力而行，没有工资外收入的人都不买房子，都租和自己支付能力相当的住宅，按现在住宅的户型结构，开发商能否保得住平均利润都将是个问题。
我们应该以平常心对待房租和房价问题。不同发展水平的城市应该有不同的最低工资标准，最低工资标准中必然包括最低房租含量。北京、上海等特大城市的房价和房租大大高于全国平均水平是正常的经济现象，说明这类城市人口量的扩张已经达到和超过临界点，承担不了这种工资成本的产业、企业应该向外转移。在经济结构变化的同时，人口的素质也应该发生相应的变化。“长安米贵，居大不易”的局面是迟早要出现的。这是规律使然。不如此，哪还会有其他大中城市发展的空间和时机？随着经济结构的调整，人口在空间上或快或慢的流动也是不可避免的。只要你进了北京城，想买房子就应该让你买得起买得到，想租房子的就应该让你租得起租得到，政府不仅没有这个本事，也不应该向这个方向努力。资本是没有祖国的，工人阶级也是没有祖国的，那里工资高，那里房租便宜，就到那里去谋生，市场经济总有一天让人们都懂得这个道理。在经济体制转轨时期，矛盾和摩擦是不可避免的，理顺体制和机制是需要时间的，人们心态的失衡、急功近利、心浮气燥，也都在所难免。我们的政府必须沉着冷静，老老实实地按规律制定政策，既不能容忍开发商的暴利，也不要迁就低收入阶层不切实际的要求。目前，当务之急的是，中央政府必须下决心规范地方政府和银行在地租、税费和利息上的短期行为。我们的政策应该是，只给住宅产业的投资者贷款，不给住宅的消费者贷款，对租不起住宅的少数困难户发放补贴。
二、房地产分体流通，租、价、税分流
土地批租政策是住宅价格高的第二位原因。70年的地租大体占房价30%左右。全民所有制土地资本化只能实行年租制，不能实行批租制。70年的批租用时间偷换了空间，使土地产权私有化，地方政府把租当税用，侵犯了全民的产权和所有权，也侵犯了十几届政府的经营权。问题的严重性在于69年的土地增殖收益都落入私人手中，实际上是复辟了封建主义的分配关系，丢掉了中国特色。
购买者一次性交割的住宅价格中包括的税和费，一般占住宅价格的30%～40%，这是住宅价格高的第三个原因。我们知道商品价格中的租、税和费都属于剩余价值的转化形态，是企业毛利润的组成部分。这三个部分占住宅价格的60%～70%，建筑安装成本加企业利润才占30%～40%，其中开发商的平均利润估计占产品价值的50%左右。这是极不正常的价格构成。这种商品的成本毛利润率竟然高达400%～567%。住宅作为广大人民群众的生活必需品，在我国已经成为典型的垄断产品，成为奢侈品。这个“中国特色”真有点天方夜谭的味道了。即使开发商的暴利达到成本利润率100%，和地方政府得到的300%～400%相比也是小巫见大巫。地方政府是住宅天价形成的始作俑者和主要获利者，房价高的真正根源在我们的吏治和税制，而不在开发商。这是毋庸置疑的。
我们的改革对策应该是，明租、正税、除费。废除土地批租制，使房地产分体流通，用年租制代替批租制，使住宅一次性交割的价格降低1/3；税费合一，用年税制代替批税制，即把当前的一次性收税费总额分70年计收，根据房产价值计算税率，逐年向业主收税，可使住宅价格又降低1/3以上。同时，我建议，根据房产的性质，实行差别税率。每套住宅以100平方米建筑面积为分界线，100平方米以上的实行高额累进税率；以每平方米造价3000元为分界线，超过标准的实行高额累进税率。去掉两个1/3之后，住宅一次性交割的供求平衡价格只剩下目前的1/3。
年租制和年税制可以使房价降低2/3，又可以使国家每年收租、收税的范围扩大到整个城市建成区的建筑物，可以稳定地获得两大笔不断增长的巨额财源，何乐而不为呢？问题又在于各级政府能不能放弃好大喜功的政绩工程，真正落实以人为本的发展观。政府一次性获得的租、税收入少了，可以使政府头脑冷静下来，以平常心对待市容的美化、亮化和绿化问题，极大地抑制目前的奢靡之风。
采取了上述改革措施之后，我国住宅的价值价格大体上只相当于目前的三分之一左右，租不起住宅的家庭至多5%左右，政府通过社会保障开支补贴支付能力不足的部分，我国的住宅问题就基本上解决了。
三、政府应该做军、公、教人员的房东
我们还应该明确，在以租为主的条件下谁来当房东的问题。如果经过上述改革，可以肯定地说，大部分开发商都不得不告别房地产的所谓开发行业。因为，他们大多数是政府批租政策的产物，如果停止了批租，他们丧失了地利，套不来银行的钱，大多数都将混不下去。在新的制度环境下，开发商和其他有钱人都会看到住宅租赁业是一个稳定高回报的行业，当房东的人不会少。但是要稳定地保持房租占工资的25%左右，全靠私人房东还是有问题的，政府必须充当中国最大的房东。
我认为军、公、教人员住宅的房东应该由政府来充当。实践已经证明政府把国有房产折价卖掉是一个严重的战略性失误。政府当这个房东虽然在指导思想上不以盈利为目的，但长期看还可能赚大钱。政府根据军、公、教队伍的人数和结构，投资建设一批50年不落后，100年不后悔的小康水平的住宅。房租就控制在我国军、公、教人员工资的25%左右。目前如果财政拿不出来这么多钱，可以分批发行国债。我估计20年之内就可以收回投资，余下30年到80年的房租都是盈利。稳住了公务员的住宅，好处太多了。至于有多少好处，可以给读者留下想象的空间。政府充当一部分人的房东，至少可以稳定我国的房价和房租，使之保持在社会和个人应该耗费的正常成本之内。在政府挂帅的同时，我们应该鼓励企业和个人当房东，为他们的合理经营创造制度和政策条件。
如果决策者能接受上述对策意见，我国的住宅问题就从根本上解决了。政府、开发商和消费者情绪化的对峙局面就会转化为各得其所的祥和和谐的新气象。我国可以节约和盘活大量的资金用于当前急需的其他领域，特别是劳动力扩大再生产方面。