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【摘 要】 自 2014 年起，我國公共租赁住房和廉租住房并轨运行，统称为公共租赁住房，并实行差别化租金定价。廉租住房和公共租赁住房并轨后，公共租赁住房成为中低收入群体的理想之选，但是实践中公共租赁住房租金标准混乱、准入退出机制落后，一定程度上制约了住房保障体系的完善。公共租赁住房将逐步成为未来保障性住房的主体。租金定价关系到公共租赁住房的可持续发展和低收入群体的幸福感。现有公共租赁住房租金定价方法主要考虑成本因素和家庭收入情况，本文旨在梳理国内外学者对公共租赁住房租金定价方法的研究。
【关键词】 公共租赁住房;租金定价;定价方法
1.引言
目前，我国各地在公共租赁住房租金定价方法主要包括三种：一是“成本定价法”。这种方法主要考虑到项目企业的成本回收以及公共租赁住房建设的可持续发展。在这种定价方法下，包括土地、建筑、家装、房屋维修、物业管理以及企业资金成本都要计入公共租赁住房成本，以“成本 +基本利润 + 税金”来确定租金价格。该种方式较为常见，但是容易造成租金过高甚至与附近商品房租金相差不大的现象，导致中低收入群体难以承担而大量空置的现象，同时，定价缺乏灵活性，难以反映真实的市场供需变化。二是“收入定价法”。以租户家庭收入为基准，计算其可以支付的租金水平，其优势是可以与周边商品房租金建立联系，一定程度上反映区位价值，能体现出公共租赁住房的保障性。三是“市场定价法”。即根据公共租赁住房所在区域周边类似项目的市场化租金情况，下调一定比例后确定公共租赁住房租金。这种做法可以确保公共租赁住房与周边房屋租金有一定的区别，体现公共租赁住房优势。比如，深圳市在略低于周边商品房租金的基础上，按租户的收入水平分档发放补助，使得不同群体匹配不同住房。但是，这种方式使得政府需要对公共租赁房的建设成本和租户进行双重补贴，财政压力较大，财政不好的城市很难借鉴实施。
2.文献综述
国内外关于公共租赁住房的相关研究由来已久，学者们研究探索如何充分发挥公共租赁住房的保障性作用。国外住房问题暴露较早，因此对住房保障制度的研究比较完善。由于公共租赁住房面向中低收入群体，一方面要求其住房价格或租金低于同类商品房，另一方面又要充分凸显制度公平。国内的发展相对较为缓慢，相关理论政策还需要不断的完善，通过借鉴国外相关成熟的制度体系与完善的流程来完善国内公共租赁住房租金定价方法与实施细则。
2.1国外文献
对公共租赁住房价格的研究，国外已相当成熟。关于住房价格制定，最早由 Rosen（1974）提出了基于静态市场均衡价格的 Hedonic（特征价格）模型理论，这一方法对研究不同房屋空间差异性定价提供了参考依据。Weicher（1977） 以房价收入比为基础对美国公共租赁住房科学租金进行计算，认为租金定价应将新增房屋售价中位数作参考，其收入需参考目标群体收入值，以收入和房价间比值当做计算保障主体能够偿付公共租赁住房费用的参考。Hancock（1993）提出了剩余收入法，因为收入水平对租金的影响很大，在家庭可支配收入中，必要的非住房支出一定的情况下，租金过高会使家庭用于住房支出的部分不足，因而可认为其缺乏住房支付能力。Connie P.Y.Tang（2009）运用租金收入比和剩余收入法两种方法对住房支付能力进行研究，通过比较发现：租金收入比方法只考虑租户家庭收入，忽略了不同租户家庭的个性特征;而剩余收入法不但从家庭收入角度进行考量，还综合了不同家庭人口数量、人口年龄结构，相比租金收入比方法更加完善。Alex F.（2011）指出美国政府采取多种补贴手段，例如向保障对象提供租房券，利于其灵活选择居住地点;直接向公共租赁住房项目运营提供财政补贴，间接减轻保障对象的租金负担。
2.2国内文献
孟卫东等（2011）以社会平均负担法为原则，提出了公共租赁住房租金定价模式和定价策略。倪娜、易成栋（2012）基于对公共租赁住房租金拟定手段的分析，进一步综合了公共租赁住房租金制定手段的收入法、成本法与市场法，对三类方法优劣势进行总结对比。周小寒（2013）以层次分析法为基础，建立了公共租赁住房租金定价模式决策模型，并进行了相关实证分析。曹丽娟（2014）通过对租金影响因素进行分析，提出了以收入法为主、参照市场租金水平的定价方法，以承租人收入水平计算的租金作为租金标准的下限，参照平均市场住房价格计算的租金为租金标准的上限，并在一定范围内动态调整。虞晓芬等（2014）认为公共租赁住房定价应改变以往“一刀切”的租金标准，坚持租户可负担、差别化定价原则，提出了“市场定价、分档补贴、租补分离”的模式，即先以房屋市场价值为基准进行定价，然后再根据保障对象经济困难程度给予不同档次的补贴，先支付租金后发放补贴。赵进东（2017）构建了PPP（Public-Private-Partnership，即公共私营合作制）模式下的公共租赁住房租金定价机制，采用三方博弈的纳什均衡理论建立公共租赁住房租金的定价模型，对政府、私营部门和租户的利益视角进行了研究，报告了三方在不同视角下的积极和消极行为现状，为公共租赁住房租金的定价机制提出可行性建议，以期实现 PPP 模式得以顺利、健康、可持续运行的目的。
3.小结
综合上述分析可知：市场、成本、收入三种因素是政府进行公共租赁住房定价的最主要的着力点。为了确保公共租赁住房的保障属性更为充分地发挥，基于本文对公共租赁住房租金定价方法的研究结论，提出以下几个方面的优化建议：（1）实行对公共租赁住房的租住者提供相应的租金补贴。租金补贴可以现金补贴、租金减免和租金补贴券等多种形式展开。（2）政府可以采取包括减免土地相关税费、提供财政拨款优惠以及允许适当商业配套等手段，避免公共租赁住房租金定价低于公共租赁住房成本租金，造成政府财政负担过重。
【参考文献】
[1] Connie P.Y. Tang， Affordability of Housing Association Rents： Rent-to-Income Ratio vs.Residual Income， Cambridge Centre for Housing & Planning Research，2009.
[2] 孟卫东，柳歆.城市公共租赁房租金定价机制研究[J].价格理论与实践，2011（12）：31-32.
【关键词】 公共租赁住房;租金定价;定价方法
1.引言
目前，我国各地在公共租赁住房租金定价方法主要包括三种：一是“成本定价法”。这种方法主要考虑到项目企业的成本回收以及公共租赁住房建设的可持续发展。在这种定价方法下，包括土地、建筑、家装、房屋维修、物业管理以及企业资金成本都要计入公共租赁住房成本，以“成本 +基本利润 + 税金”来确定租金价格。该种方式较为常见，但是容易造成租金过高甚至与附近商品房租金相差不大的现象，导致中低收入群体难以承担而大量空置的现象，同时，定价缺乏灵活性，难以反映真实的市场供需变化。二是“收入定价法”。以租户家庭收入为基准，计算其可以支付的租金水平，其优势是可以与周边商品房租金建立联系，一定程度上反映区位价值，能体现出公共租赁住房的保障性。三是“市场定价法”。即根据公共租赁住房所在区域周边类似项目的市场化租金情况，下调一定比例后确定公共租赁住房租金。这种做法可以确保公共租赁住房与周边房屋租金有一定的区别，体现公共租赁住房优势。比如，深圳市在略低于周边商品房租金的基础上，按租户的收入水平分档发放补助，使得不同群体匹配不同住房。但是，这种方式使得政府需要对公共租赁房的建设成本和租户进行双重补贴，财政压力较大，财政不好的城市很难借鉴实施。
2.文献综述
国内外关于公共租赁住房的相关研究由来已久，学者们研究探索如何充分发挥公共租赁住房的保障性作用。国外住房问题暴露较早，因此对住房保障制度的研究比较完善。由于公共租赁住房面向中低收入群体，一方面要求其住房价格或租金低于同类商品房，另一方面又要充分凸显制度公平。国内的发展相对较为缓慢，相关理论政策还需要不断的完善，通过借鉴国外相关成熟的制度体系与完善的流程来完善国内公共租赁住房租金定价方法与实施细则。
2.1国外文献
对公共租赁住房价格的研究，国外已相当成熟。关于住房价格制定，最早由 Rosen（1974）提出了基于静态市场均衡价格的 Hedonic（特征价格）模型理论，这一方法对研究不同房屋空间差异性定价提供了参考依据。Weicher（1977） 以房价收入比为基础对美国公共租赁住房科学租金进行计算，认为租金定价应将新增房屋售价中位数作参考，其收入需参考目标群体收入值，以收入和房价间比值当做计算保障主体能够偿付公共租赁住房费用的参考。Hancock（1993）提出了剩余收入法，因为收入水平对租金的影响很大，在家庭可支配收入中，必要的非住房支出一定的情况下，租金过高会使家庭用于住房支出的部分不足，因而可认为其缺乏住房支付能力。Connie P.Y.Tang（2009）运用租金收入比和剩余收入法两种方法对住房支付能力进行研究，通过比较发现：租金收入比方法只考虑租户家庭收入，忽略了不同租户家庭的个性特征;而剩余收入法不但从家庭收入角度进行考量，还综合了不同家庭人口数量、人口年龄结构，相比租金收入比方法更加完善。Alex F.（2011）指出美国政府采取多种补贴手段，例如向保障对象提供租房券，利于其灵活选择居住地点;直接向公共租赁住房项目运营提供财政补贴，间接减轻保障对象的租金负担。
2.2国内文献
孟卫东等（2011）以社会平均负担法为原则，提出了公共租赁住房租金定价模式和定价策略。倪娜、易成栋（2012）基于对公共租赁住房租金拟定手段的分析，进一步综合了公共租赁住房租金制定手段的收入法、成本法与市场法，对三类方法优劣势进行总结对比。周小寒（2013）以层次分析法为基础，建立了公共租赁住房租金定价模式决策模型，并进行了相关实证分析。曹丽娟（2014）通过对租金影响因素进行分析，提出了以收入法为主、参照市场租金水平的定价方法，以承租人收入水平计算的租金作为租金标准的下限，参照平均市场住房价格计算的租金为租金标准的上限，并在一定范围内动态调整。虞晓芬等（2014）认为公共租赁住房定价应改变以往“一刀切”的租金标准，坚持租户可负担、差别化定价原则，提出了“市场定价、分档补贴、租补分离”的模式，即先以房屋市场价值为基准进行定价，然后再根据保障对象经济困难程度给予不同档次的补贴，先支付租金后发放补贴。赵进东（2017）构建了PPP（Public-Private-Partnership，即公共私营合作制）模式下的公共租赁住房租金定价机制，采用三方博弈的纳什均衡理论建立公共租赁住房租金的定价模型，对政府、私营部门和租户的利益视角进行了研究，报告了三方在不同视角下的积极和消极行为现状，为公共租赁住房租金的定价机制提出可行性建议，以期实现 PPP 模式得以顺利、健康、可持续运行的目的。
3.小结
综合上述分析可知：市场、成本、收入三种因素是政府进行公共租赁住房定价的最主要的着力点。为了确保公共租赁住房的保障属性更为充分地发挥，基于本文对公共租赁住房租金定价方法的研究结论，提出以下几个方面的优化建议：（1）实行对公共租赁住房的租住者提供相应的租金补贴。租金补贴可以现金补贴、租金减免和租金补贴券等多种形式展开。（2）政府可以采取包括减免土地相关税费、提供财政拨款优惠以及允许适当商业配套等手段，避免公共租赁住房租金定价低于公共租赁住房成本租金，造成政府财政负担过重。
【参考文献】
[1] Connie P.Y. Tang， Affordability of Housing Association Rents： Rent-to-Income Ratio vs.Residual Income， Cambridge Centre for Housing & Planning Research，2009.
[2] 孟卫东，柳歆.城市公共租赁房租金定价机制研究[J].价格理论与实践，2011（12）：31-32.