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摘 要：随着中国（海南）自由贸易试验区总体方案等5个方案的相继出台，海南自由贸易港建设步伐加快，程度加深，社会各界开始更多地关注海南商业地产市场调控。借鉴和学习国内外商业地产税制改革的经验，结合海南自贸区建设的实际进行商业地产税制改革具有其可行性。
关键词：国内外商业地产;税制改革;海南自贸区
商业地产税制改革并不是单指公众关注的房产税改革。商业地产税制包括与商业地产开发、建设、交易、保有等环节有关，土地和房屋作为征税对象的一种税收制度体系。目前，我国商业地产税制共包括三大环节：开发环节、流转环节、保有环节，以及房产税、土地增值税等十个税种。
一、国内外商业地产税制改革经验
1.国外
目前大部分国家都开设了商业地产税。在过去几十年，各国学者专家对商业地产税制改革进行研究探讨，主要包括商业地产税收入规模、征税对象、税基评估、税率、征收管理等方面。各国税制改革都取得了一些成效，积累了自己的经验。相比较而言，发达国家商业地产税的占比远远超过发展中国家，其中改革取得较显著效果的国家主要有美国、英国、加拿大和日本。欧洲大陆国家在商业地产税制领域遇到的主要挑战是如何更新陈旧的税基。东欧某些国家从计划经济转化为市场经济后，也尝试进行商业地产税制改革，效果有待时间考验。而拉美国家由于贫富差距大、存在大量非正式住房、商业地产市场信息不透明等因素，税制改革也是任重道远。
（1）美国。商业地产税制改革有两个发展方向：一是最大化公开商业地产信息，政府和纳税人都可以共享商业地产相关信息和评估价值;二是商业地产评估技术，广泛应用计算机辅助批量评估系统（CAMA）和地理信息系统（GIS）来进行商业地产评估，提高了评估准确率。美国商业地产税率的设置也比较灵活，在中央政府规定的统一税率范围内，各地、各州政府都可以根据不同时期的地方经济发展水平， 制定对应的财政预算，再根据财政预算制定税率，自主性较高。
（2）日本。商业地产税在日本的名称叫做“固定资产税”，是日本各级地方政府的第二大税源，从1950年开始征收，税收制度已经比较完善和成熟。比如纳税遵从度较高，财政性功能突出，地方政府相对独立性较高，税基评估制度完善等。
2.国内
（1）沪渝。国内房产税制改革最受关注的是上海市和重庆市，主要是针对个人住房进行房产税制改革试点。2011年1月28日，上海市发布了《上海市开展对部分个人住房征收房产税试点的暂行办法》。同年11月，重庆市紧接着出台了《重庆市关于开展对部分个人住房征收房产税改革试点的暂行办法》。两市的《暂行办法》都具有一定的地方特色，分别从试点范围、纳税人、征收税对象、计税依据、适用税率、税收减免优惠、收入用途、征收管理等方面进行改革政策解读。
（2）台湾。我国台湾地区商业地产税制改革始于2016年1月1日，实行的是房地合一按实价征收所得税，改革仅针对交易环节。主要表现在四个方面：
①征税范围，此次改革并不是所有商业地产都参与，主要指2016年1月1日后取得的商业地产，也包括2014年1月2日以后取得的持有期间为两年内的商业地产。
②征收方式，土地增值税征收方式不变，商业地产交易所得税按成交总价征收。
③税率，根据商业地产持有时间分为四档税率：1年之内45%，1年-2年35%，3年-10年20%，10年以上15%。
④对于个人和企业来说，商业地产交易所得的处理方式也不相同。个人商业地产所得不计入个人所得税计征，单独征税，在产权转移次日起30天内缴纳，若交易亏损可抵减3年内的房产交易所得。企业商业地产交易所得分岛内和岛外企业，岛内企业计入企业所得税计征，岛外企业征收房产交易所得税。
二、国内外商业地产税制改革对海南自贸区建设的启示
1.做好改革前期准备工作，提高社会认知和接受程度，完善财税制度体系，提供适当的政策保障
商业地产税的征收关系到千家万户，在改革前期要提高社会认知和接受程度，否则改革后商业地产税的征管难度将加大。台湾在进行税制改革前就多方进行调研，征集社会各界的意见，尽量减少阻力，统筹各方利益，社会公众认可度很高，所以在后续改革中能达到社会共识，社会各界配合度高，保障税制改革顺利进行。
2.确定改革基本思路，明确商业地产税制地位和地方政府权力
在如何处理好中央立法和地方自主的关系，是海南自贸区在进行商业地产税制改革时要考虑的问题之一。可以借鉴日本、中国台湾等地区的经验，采用分级授权的方式，逐步向地方政府适当放权，利用地方政府能准确获得商业地产和纳税人信息的优势，因地制宜。
3.科学设置税制要素，包括征税对象、税基、税率、税收优惠等改革
商业地产业和旅游业是海南的两大经济支柱，进行商业地产税制改革对海南来说要有壮士断腕的决心，立足海南自贸区建设的大背景，不能照搬其他地区的改革经验，需要科学设置税制各个要素。首先应扩宽征税范围，除了开发阶段和交易阶段，对于持有阶段的商业地产也需要同样征收房产税，可借鉴美国和中国台湾的经验，实行房地合一的商业地产税制，既增加地方财政收入，又遵循“少税种、宽税基”的原则。其次，采用分层次征收的税率，在中央政府规定的税收范围内，地方政府可以根据本地经济发展水平、公共服务水平等因素自主确定本地的商业地产税征收税率。最后，计税依据的改革，目前海南省实行的房产税计税依据是房产余值和租金收入，但房产市价影响因素较多，往往同一路段不同开发商价格会相差很远，房屋的使用用途也各不相同，目前的计税依据明显有违公平原则。因此，可总结沪渝两市商业地产税试点经验，采用房屋评估价作为计税依据。
4.完善各项征管配套措施，做到商业地产信息系统公开和商业地产价值评估体系
目前，常用的房屋评估系统是计算机辅助批量評估系统（CAMA），采用批量评估的方式能有效提高房产评估价格。另外，建立完备的商业地产评估争议机制也同样重要，查询、申诉、受理、复核和复议等。借鉴美国经验，在处理商业地产评估争议时，需要设立一个独立于税收征管部门的评估争议受理部门，做到透明公正。
参考文献：
[1]上海市人民政府关于印发《上海市开展对部分个人住房征收房产税试点的暂行办法》的通知[EB/OL].[2011-01-27].http：//www.tax.sh.gov.cn/pub/xxgk/zcfg/dcs/201101/t20110127_305661.html.
[2]重庆市关于开展对部分个人住房征收房产税改革试点的暂行办法[EB/OL].[2011-01-27]，https：//baike.baidu.com/item.
[3]海南年鉴1989年至今，http：//www.hainan.gov.cn.
[4]中国（海南）自由贸易试验区总体方案[EB/OL].[2018-09-14]，http：//www.gov.cn.
[5]卢晓中.新常态下地方税系体系建设研究[A].《中国税务年鉴》编委会.中国税务年鉴（2016）[M].北京：中国税务出版社，2017.
[6]侯一麟，任强，马海涛.中国商业地产税税制要素设计研究[M].北京：经济科学出版社，2016.
[7]王林.完善我国商业地产税制改革的几点建议[J].河南财政税务高等专科学校学报，2018（04）.
[8]侯汝芫.我国商业地产税制改革的必要性及建议对策[J].时代金融，2018（03）.
[9]刘威，张超.世界商业地产税发展趋势[J].国际税收，2018（09）.
作者简介：刘秋云（1979.07- ），女，江西省吉安市人，本科，会计师，注册税务师，江西财经大学，研究方向：会计学
关键词：国内外商业地产;税制改革;海南自贸区
商业地产税制改革并不是单指公众关注的房产税改革。商业地产税制包括与商业地产开发、建设、交易、保有等环节有关，土地和房屋作为征税对象的一种税收制度体系。目前，我国商业地产税制共包括三大环节：开发环节、流转环节、保有环节，以及房产税、土地增值税等十个税种。
一、国内外商业地产税制改革经验
1.国外
目前大部分国家都开设了商业地产税。在过去几十年，各国学者专家对商业地产税制改革进行研究探讨，主要包括商业地产税收入规模、征税对象、税基评估、税率、征收管理等方面。各国税制改革都取得了一些成效，积累了自己的经验。相比较而言，发达国家商业地产税的占比远远超过发展中国家，其中改革取得较显著效果的国家主要有美国、英国、加拿大和日本。欧洲大陆国家在商业地产税制领域遇到的主要挑战是如何更新陈旧的税基。东欧某些国家从计划经济转化为市场经济后，也尝试进行商业地产税制改革，效果有待时间考验。而拉美国家由于贫富差距大、存在大量非正式住房、商业地产市场信息不透明等因素，税制改革也是任重道远。
（1）美国。商业地产税制改革有两个发展方向：一是最大化公开商业地产信息，政府和纳税人都可以共享商业地产相关信息和评估价值;二是商业地产评估技术，广泛应用计算机辅助批量评估系统（CAMA）和地理信息系统（GIS）来进行商业地产评估，提高了评估准确率。美国商业地产税率的设置也比较灵活，在中央政府规定的统一税率范围内，各地、各州政府都可以根据不同时期的地方经济发展水平， 制定对应的财政预算，再根据财政预算制定税率，自主性较高。
（2）日本。商业地产税在日本的名称叫做“固定资产税”，是日本各级地方政府的第二大税源，从1950年开始征收，税收制度已经比较完善和成熟。比如纳税遵从度较高，财政性功能突出，地方政府相对独立性较高，税基评估制度完善等。
2.国内
（1）沪渝。国内房产税制改革最受关注的是上海市和重庆市，主要是针对个人住房进行房产税制改革试点。2011年1月28日，上海市发布了《上海市开展对部分个人住房征收房产税试点的暂行办法》。同年11月，重庆市紧接着出台了《重庆市关于开展对部分个人住房征收房产税改革试点的暂行办法》。两市的《暂行办法》都具有一定的地方特色，分别从试点范围、纳税人、征收税对象、计税依据、适用税率、税收减免优惠、收入用途、征收管理等方面进行改革政策解读。
（2）台湾。我国台湾地区商业地产税制改革始于2016年1月1日，实行的是房地合一按实价征收所得税，改革仅针对交易环节。主要表现在四个方面：
①征税范围，此次改革并不是所有商业地产都参与，主要指2016年1月1日后取得的商业地产，也包括2014年1月2日以后取得的持有期间为两年内的商业地产。
②征收方式，土地增值税征收方式不变，商业地产交易所得税按成交总价征收。
③税率，根据商业地产持有时间分为四档税率：1年之内45%，1年-2年35%，3年-10年20%，10年以上15%。
④对于个人和企业来说，商业地产交易所得的处理方式也不相同。个人商业地产所得不计入个人所得税计征，单独征税，在产权转移次日起30天内缴纳，若交易亏损可抵减3年内的房产交易所得。企业商业地产交易所得分岛内和岛外企业，岛内企业计入企业所得税计征，岛外企业征收房产交易所得税。
二、国内外商业地产税制改革对海南自贸区建设的启示
1.做好改革前期准备工作，提高社会认知和接受程度，完善财税制度体系，提供适当的政策保障
商业地产税的征收关系到千家万户，在改革前期要提高社会认知和接受程度，否则改革后商业地产税的征管难度将加大。台湾在进行税制改革前就多方进行调研，征集社会各界的意见，尽量减少阻力，统筹各方利益，社会公众认可度很高，所以在后续改革中能达到社会共识，社会各界配合度高，保障税制改革顺利进行。
2.确定改革基本思路，明确商业地产税制地位和地方政府权力
在如何处理好中央立法和地方自主的关系，是海南自贸区在进行商业地产税制改革时要考虑的问题之一。可以借鉴日本、中国台湾等地区的经验，采用分级授权的方式，逐步向地方政府适当放权，利用地方政府能准确获得商业地产和纳税人信息的优势，因地制宜。
3.科学设置税制要素，包括征税对象、税基、税率、税收优惠等改革
商业地产业和旅游业是海南的两大经济支柱，进行商业地产税制改革对海南来说要有壮士断腕的决心，立足海南自贸区建设的大背景，不能照搬其他地区的改革经验，需要科学设置税制各个要素。首先应扩宽征税范围，除了开发阶段和交易阶段，对于持有阶段的商业地产也需要同样征收房产税，可借鉴美国和中国台湾的经验，实行房地合一的商业地产税制，既增加地方财政收入，又遵循“少税种、宽税基”的原则。其次，采用分层次征收的税率，在中央政府规定的税收范围内，地方政府可以根据本地经济发展水平、公共服务水平等因素自主确定本地的商业地产税征收税率。最后，计税依据的改革，目前海南省实行的房产税计税依据是房产余值和租金收入，但房产市价影响因素较多，往往同一路段不同开发商价格会相差很远，房屋的使用用途也各不相同，目前的计税依据明显有违公平原则。因此，可总结沪渝两市商业地产税试点经验，采用房屋评估价作为计税依据。
4.完善各项征管配套措施，做到商业地产信息系统公开和商业地产价值评估体系
目前，常用的房屋评估系统是计算机辅助批量評估系统（CAMA），采用批量评估的方式能有效提高房产评估价格。另外，建立完备的商业地产评估争议机制也同样重要，查询、申诉、受理、复核和复议等。借鉴美国经验，在处理商业地产评估争议时，需要设立一个独立于税收征管部门的评估争议受理部门，做到透明公正。
参考文献：
[1]上海市人民政府关于印发《上海市开展对部分个人住房征收房产税试点的暂行办法》的通知[EB/OL].[2011-01-27].http：//www.tax.sh.gov.cn/pub/xxgk/zcfg/dcs/201101/t20110127_305661.html.
[2]重庆市关于开展对部分个人住房征收房产税改革试点的暂行办法[EB/OL].[2011-01-27]，https：//baike.baidu.com/item.
[3]海南年鉴1989年至今，http：//www.hainan.gov.cn.
[4]中国（海南）自由贸易试验区总体方案[EB/OL].[2018-09-14]，http：//www.gov.cn.
[5]卢晓中.新常态下地方税系体系建设研究[A].《中国税务年鉴》编委会.中国税务年鉴（2016）[M].北京：中国税务出版社，2017.
[6]侯一麟，任强，马海涛.中国商业地产税税制要素设计研究[M].北京：经济科学出版社，2016.
[7]王林.完善我国商业地产税制改革的几点建议[J].河南财政税务高等专科学校学报，2018（04）.
[8]侯汝芫.我国商业地产税制改革的必要性及建议对策[J].时代金融，2018（03）.
[9]刘威，张超.世界商业地产税发展趋势[J].国际税收，2018（09）.
作者简介：刘秋云（1979.07- ），女，江西省吉安市人，本科，会计师，注册税务师，江西财经大学，研究方向：会计学