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摘要：随着房地产业的蓬勃发展，各开发商为争取经济利益的最大化，在既定的开发条件下用大量的封闭社区占据具有高价值的滨水用地，切割岸线、围湖造房、遮蔽景观。不但抹杀了广大市民到达滨水区的可能，甚至阻断了人们观赏水体景观的视线。本文尝试运用新制度经济学原理为这一现状的产生进行解释，得出景观眺望权未被界定和建设控制不力是导致问题的根本原因，并提出了保障市民水体景观眺望权的相应策略。
关键词：景观眺望权，稀缺资源，权利界定，租值消散
中图分类号：P901 文献标识码：A 文章编号：
引言
近年来，随着人民群众消费水平的不断提升，人们对其住宅周边环境的要求也日渐上升。住区的外部环境逐渐成为人们购置房产的一项重要考量，因而城市公共开敞空间的周边地块便成为开发商群雄逐鹿的宝地。能够看见水景等自然景观成为近年来楼盘销售的一大卖点。在商业利益的驱动下，许多自然景观禀赋优异的城市其值得观赏的水景观周边被筑起了高层的“景观住宅”，切断了其他市民的景观视线，剥夺了他们对城市公共景观的欣赏权利。虽然近年来有关眺望权的诉讼的案件数量明显上升，但规划专业内对眺望权的现有研究尽局限于景观公共性的论述及其制度分析。在市场经济大环境下，每个人或组织都具有经济性。因此，本文以经济学为视角分析水体景观眺望权被从大众剥夺的内在动因，并提出在权利未经界定、市场失灵的情况下，需要有规划予以调节。
问题本质：外部景观价值内部化
水体景观是稀缺资源——经济物品
宜人的景观是每个住户都渴望享受的，“江上之清风与山间之明月”自古以来便是人们疏解内心的重要寄托。在当代社会，随着城市的发展与城市化的推进，市内人口数量节节攀升，高强度的开发与高密度的住宅便成了社会的当下需求。然而，由于建筑对景观具有天然阻挡的性质，景观的观赏价值仅仅能够被居住在特定的建筑与开敞空间界面的住户所享受。在这个界面之外居住的人则无法直接对景观进行观赏。因此，湖光山色并非像苏东坡之所言“取之无尽，用之不竭”。物品没有需求，就不会有“有胜于无”这回事；而若不是供应有限，“多胜于少”就谈不上。“水体景观”作为在需求下供应有限的物品，因而是缺乏的。随着经济的发展，人们对生活品质的要求提高，水体景观的稀缺性愈发凸显。
水体景观资源的稀缺永远存在
虽然对于那些能够让住户观赏到某水体景观的住宅说，此景观对于这些住户“观赏景观”的需求来说，可以说是无限的。但是稀缺真的就不存在了么？仿若在课堂一般，即使教室座位数大于来上课同学的数量，但抢座、占座现象依然存在：前排座位供不应求，而空座往往出现在后排上。这是因为不同的座位质量也不同。前排优于后排，正对教师的座位优于侧向的。因此，对于能够观赏到某水体景观的所有住户来说，因为观赏质量的不同，稀缺性依然存在。假如把景观的观赏质量量化，必然可以将这些住户排队，并且第一名永远只有一处。同理，第二、第三观赏处也各只有一处。因此，水体景观的稀缺永远存在。
“自私+稀缺”导致追求利益最大化
成本是无可避免的最高代价（cost），也就是说放弃的是最有价值的机会。然而成本只能向未来看，历史成本并不能算作成本。对于开发商来说，在获得一块土地的开发权后，开发这块土地的成本就是开发权转手出去的最高价。因为获得开发权的花费已成历史，不能收回来。顾客买房，议价时房产商说要把历史成本（土地、建造等费用）的一部分加进价内，是说谎话。对于开发商来说，他是可收则收，越高越好。房产市场与其他产品市场相同：因为土地功能已被决定，因而其产品是具有特定功能的建筑，以“栋”为计。其直接成本也按每栋建筑计，每栋产品可以分卖给一定数量的购买者共同使用。每种产品之价经营者可收尽收，并受到市场竞争的局限约束，而这决定直接成本以上的盈余。如果物品的供应有限，稀缺存在，物品的使用有代价，其价就是租值；但即使物品的供应无限，只要物品的质量有优劣之别，稀缺依然存在，物品依然有价，因此依然有租值。对于房产商来说，此租值便是每种产品之价减去直接成本后相加之和。为了在生产（建设）之前使某块土地的租值最大化，生产者必定尽可能地将外部景观价值内部化。由此，各个开发商各自为政，导致景观的观赏价值只能被较少的人抢占使用。
核心阐释：市场竞争掩饰下的公共资源掠夺
“市场失灵说”的来由
按照以往的经济学分析，学者会将此类问题归结为“外部性”经济问题。“外部性”是指一个经济主体的行为所造成的影响（可能是正面收益，也可能是负面的成本）不限于他自身，还波及外部的其他经济主体，增加了别人的收益或成本。例如房产商只计算自己要承担的成本（私人成本），而不管其他人的景观视线被遮挡（外部成本）。这样，它根据边际相等原则计算出的所谓“最优”产量只对他自己而言是最优的，对社会而言却并非最优。因为房产商的社会成本不但包括自己的私人成本，还要加上阻挡了他人视线这个外部成本，也就是说社会成本是大于私人成本的。这偏离了最优的均衡条件，“福利经济学”由此批评市场的自由运作会造成私人成本与社会成本的分离，是市场失灵，要由政府出面来干预调节。
“市场失灵”并非根本原因
然而，我们既不能迷信市场，也不能迷信政府。由政府出面进行征税或补贴，其实际效用也难以确定：外部成本如何计算？税收与补贴的金额如何确定又如何分摊？如果政府算少了，虽然程度有所减轻，但外部性问题依然存在；而如果政府算多了，则又人为地制造出新的外部性。由此，盲目地主张对市场进行干预，只是单纯地满足了政府为自己增加权力的需求而已。
斯科定理讲：权利只要明确地界定为私有产权，不管最初界定给谁，在交易费用为零的条件下，市场交易的結果最后都是一样的。意即不管产权的最初界定是什么，只要有了明确的界定，通过市场交易，结果一定符合边际相等原则，使这块土地用于租值最高的用途上，达到帕累托最优的状态。然而在真实世界中，交易费用不可能为零，权利界定的成本也绝非低廉。自然景观眺望权的界定虽经过众多学者的不懈努力与相关法令的出台，现仍无定论。现实之中人们会选择交易费用最低的产权界定，即：通过开发商对优势地块的占有以及购房者价高者得的方式来竞争景观的眺望权。这种竞争方式虽看似是市场经济下的自由竞争，但其本质则是富人通过开发商对公共资源的无序占有，亦即景观眺望权未被法令条文界定时的“暗度陈仓”与“私相授受”。且因为景观眺望权没有经过明确的界定，景观的租值产生了消散——身为“公共品”的自然景观其租值最大化的应该是由尽可能多的人享受来实现，而不是被少数富人通过竞价而无序掠夺。
解决之道：权利界定及规划控制
大量出现的封闭社区将河道、开放绿地等公共空间“俱乐部化”和“私有化”，切割岸线、围湖造房、遮蔽水体。这种使水体景观从人们的视线中消散的开发方式实际上是对自然景观资源的肆意抢夺，以广大市民对其拥有的观赏权的牺牲为代价片面追求经济利益。而这也正是一种高级资源低级利用的行为：虽然在短期内获得了高额的经济利益，但共享性的丧失导致水体景观这一市内重要营销点活力减弱、被从市民心中割离。同时这种行为导致城市风貌品质的下降也是土地出让金远远无法弥补的。此外，由于《物权法》的出台，这一现状在相当长的时间内将无法得到扭转。由于缺乏明确的界定及强制性的措施，水体景观眺望权的保障只能依靠规划设计人员的专业自觉来实现。
芒福德在《城市发展史》中提到：“市民认为，城市所拥有的一切，都是他自己与生俱来的权利”。水体景观同时具有“共用品”和“私用品”的性质：享用人数增加而量不增加，是为共用品；同时，因为能够观赏到水体景观的住房单元终归有限且不能共享，因而其又具有私用品的性质。因此，为追求水体景观租值的最大化及其财富被尽可能多的市民共同分享，建议采取以下策略：
权利界定是市场经济下实现资源优化配置的基础。水体景观资源理应属于全民共有，因而其处置权及收益权应得到进一步的界定。雖然对权利进行界定这一行为本身也将花费相当的社会成本，但对其进行成功界定将使众多的自然景观资源变得能够通过市场这种交易费用最低的方式得到高效配置，一荣俱荣。
对城市滨水带及公共绿地，要使其“公共性”在三维的尺度上都能得到维护。在做好规划设计及建设管理的基础上进行其临近环境视线通廊控制的分析与研究，尽可能地让更多人享受到自然景观之美，从而实现其租值的最大化。
应尽可能地提供确定性的地产开发和建设管理依据。要在城市设计研究的基础上，特别针对景观优美或敏感地段编制控制性详细规划，将遮蔽率、建筑连续界面、建筑密度、容积率等与视廊及眺望相关的因素进行明确的控制。例如上海苏州河沿岸的建筑控制，沿岸新建筑的高度不得超过建筑的离岸距离，即对建筑前的滨河空间宽度与建筑遮挡高度定下了“1：1”的比例。由此，建筑布局将由近及远形成逐渐提升的梯度层次感，以此来恢复滨河景观给人们的开敞感，同时创造了优美的城市景观。
在地块的开发过程中，建筑的具体设计在容积率、建筑密度既定的条件下，对具体设计要素的处理不同将对视觉产生巨大的影响。因而在分析规划设计方案时，还要对其外部的公共空间、尤其是周边水体景观所受到的影响进行审查。
结语
随着城市化进程的进一步推进，不仅仅对于水体景观，保障市民对城市内部的任何自然景观的眺望权来说形势都将更加严峻。本文仅从经济学的角度对现有问题进行了解释，但现状的形成却还有其他力量作为推手。例如以土地财政为纲的财税体制，以及以GDP 为纲的官员考核制度，都是造成自然景观周边用地过度开发的深层次原因。社会主义的和谐应以最广大人民群众的根本利益为指导，只有界定并保障人们应有的权利、实现公平，才能进一步追求发展的效率。然而在眺望权得到明确界定前，规划人员任重而道远。
参考文献
芒福德著,宋俊岭等译.城市发展史[M].中国建筑工业出版社.2005
张五常.经济解释 卷一：科学说需求[M].中信出版社.2010
张五常.经济解释 卷二：收入与成本—供应的行为[M].中信出版社.2011
张五常.经济解释 卷三：受价与觅价[M].中信出版社.2012
郎咸平,杨瑞辉.资本主义精神和社会主义改革[M].东方出版社.2012
李俊慧.经济学讲义（上下卷）[M].中信出版社.2012
Thomas Sowell. Basic Economics: A Common Sense Guide to the Economy[M]. Carol Mann Agency.2007
陈诚.与河道景观相协调的小城市河流沿线用地整体规划[D][硕士学位论文].重庆大学,2007
赵民,高捷.景观眺望权的制度分析及其在规划中的意义[J].城市规划学刊,2006(1)
宋伟轩,朱喜钢,吴启焰.城市滨水空间公共权益的规划保护[J].城市规划,2010(10)
宋伟轩,徐岩,朱喜钢.城市滨水空间公共性现状与规划思考[J].城市发展研究,2009(07)
黄跃昊,尹述彦.城市滨水地区公共性的实现与提升研究[J].建筑设计管理,2010(03)
徐洪涛.上海苏州河滨河空间规划与开发[J].现代城市研究,2005(03)
钟庭军.论《物权法》对规划类法律的七大影响及调整思路[J].建筑经济,2008(07)
中华人民共和国物权法,自2007年10月1日起施行
关键词：景观眺望权，稀缺资源，权利界定，租值消散
中图分类号：P901 文献标识码：A 文章编号：
引言
近年来，随着人民群众消费水平的不断提升，人们对其住宅周边环境的要求也日渐上升。住区的外部环境逐渐成为人们购置房产的一项重要考量，因而城市公共开敞空间的周边地块便成为开发商群雄逐鹿的宝地。能够看见水景等自然景观成为近年来楼盘销售的一大卖点。在商业利益的驱动下，许多自然景观禀赋优异的城市其值得观赏的水景观周边被筑起了高层的“景观住宅”，切断了其他市民的景观视线，剥夺了他们对城市公共景观的欣赏权利。虽然近年来有关眺望权的诉讼的案件数量明显上升，但规划专业内对眺望权的现有研究尽局限于景观公共性的论述及其制度分析。在市场经济大环境下，每个人或组织都具有经济性。因此，本文以经济学为视角分析水体景观眺望权被从大众剥夺的内在动因，并提出在权利未经界定、市场失灵的情况下，需要有规划予以调节。
问题本质：外部景观价值内部化
水体景观是稀缺资源——经济物品
宜人的景观是每个住户都渴望享受的，“江上之清风与山间之明月”自古以来便是人们疏解内心的重要寄托。在当代社会，随着城市的发展与城市化的推进，市内人口数量节节攀升，高强度的开发与高密度的住宅便成了社会的当下需求。然而，由于建筑对景观具有天然阻挡的性质，景观的观赏价值仅仅能够被居住在特定的建筑与开敞空间界面的住户所享受。在这个界面之外居住的人则无法直接对景观进行观赏。因此，湖光山色并非像苏东坡之所言“取之无尽，用之不竭”。物品没有需求，就不会有“有胜于无”这回事；而若不是供应有限，“多胜于少”就谈不上。“水体景观”作为在需求下供应有限的物品，因而是缺乏的。随着经济的发展，人们对生活品质的要求提高，水体景观的稀缺性愈发凸显。
水体景观资源的稀缺永远存在
虽然对于那些能够让住户观赏到某水体景观的住宅说，此景观对于这些住户“观赏景观”的需求来说，可以说是无限的。但是稀缺真的就不存在了么？仿若在课堂一般，即使教室座位数大于来上课同学的数量，但抢座、占座现象依然存在：前排座位供不应求，而空座往往出现在后排上。这是因为不同的座位质量也不同。前排优于后排，正对教师的座位优于侧向的。因此，对于能够观赏到某水体景观的所有住户来说，因为观赏质量的不同，稀缺性依然存在。假如把景观的观赏质量量化，必然可以将这些住户排队，并且第一名永远只有一处。同理，第二、第三观赏处也各只有一处。因此，水体景观的稀缺永远存在。
“自私+稀缺”导致追求利益最大化
成本是无可避免的最高代价（cost），也就是说放弃的是最有价值的机会。然而成本只能向未来看，历史成本并不能算作成本。对于开发商来说，在获得一块土地的开发权后，开发这块土地的成本就是开发权转手出去的最高价。因为获得开发权的花费已成历史，不能收回来。顾客买房，议价时房产商说要把历史成本（土地、建造等费用）的一部分加进价内，是说谎话。对于开发商来说，他是可收则收，越高越好。房产市场与其他产品市场相同：因为土地功能已被决定，因而其产品是具有特定功能的建筑，以“栋”为计。其直接成本也按每栋建筑计，每栋产品可以分卖给一定数量的购买者共同使用。每种产品之价经营者可收尽收，并受到市场竞争的局限约束，而这决定直接成本以上的盈余。如果物品的供应有限，稀缺存在，物品的使用有代价，其价就是租值；但即使物品的供应无限，只要物品的质量有优劣之别，稀缺依然存在，物品依然有价，因此依然有租值。对于房产商来说，此租值便是每种产品之价减去直接成本后相加之和。为了在生产（建设）之前使某块土地的租值最大化，生产者必定尽可能地将外部景观价值内部化。由此，各个开发商各自为政，导致景观的观赏价值只能被较少的人抢占使用。
核心阐释：市场竞争掩饰下的公共资源掠夺
“市场失灵说”的来由
按照以往的经济学分析，学者会将此类问题归结为“外部性”经济问题。“外部性”是指一个经济主体的行为所造成的影响（可能是正面收益，也可能是负面的成本）不限于他自身，还波及外部的其他经济主体，增加了别人的收益或成本。例如房产商只计算自己要承担的成本（私人成本），而不管其他人的景观视线被遮挡（外部成本）。这样，它根据边际相等原则计算出的所谓“最优”产量只对他自己而言是最优的，对社会而言却并非最优。因为房产商的社会成本不但包括自己的私人成本，还要加上阻挡了他人视线这个外部成本，也就是说社会成本是大于私人成本的。这偏离了最优的均衡条件，“福利经济学”由此批评市场的自由运作会造成私人成本与社会成本的分离，是市场失灵，要由政府出面来干预调节。
“市场失灵”并非根本原因
然而，我们既不能迷信市场，也不能迷信政府。由政府出面进行征税或补贴，其实际效用也难以确定：外部成本如何计算？税收与补贴的金额如何确定又如何分摊？如果政府算少了，虽然程度有所减轻，但外部性问题依然存在；而如果政府算多了，则又人为地制造出新的外部性。由此，盲目地主张对市场进行干预，只是单纯地满足了政府为自己增加权力的需求而已。
斯科定理讲：权利只要明确地界定为私有产权，不管最初界定给谁，在交易费用为零的条件下，市场交易的結果最后都是一样的。意即不管产权的最初界定是什么，只要有了明确的界定，通过市场交易，结果一定符合边际相等原则，使这块土地用于租值最高的用途上，达到帕累托最优的状态。然而在真实世界中，交易费用不可能为零，权利界定的成本也绝非低廉。自然景观眺望权的界定虽经过众多学者的不懈努力与相关法令的出台，现仍无定论。现实之中人们会选择交易费用最低的产权界定，即：通过开发商对优势地块的占有以及购房者价高者得的方式来竞争景观的眺望权。这种竞争方式虽看似是市场经济下的自由竞争，但其本质则是富人通过开发商对公共资源的无序占有，亦即景观眺望权未被法令条文界定时的“暗度陈仓”与“私相授受”。且因为景观眺望权没有经过明确的界定，景观的租值产生了消散——身为“公共品”的自然景观其租值最大化的应该是由尽可能多的人享受来实现，而不是被少数富人通过竞价而无序掠夺。
解决之道：权利界定及规划控制
大量出现的封闭社区将河道、开放绿地等公共空间“俱乐部化”和“私有化”，切割岸线、围湖造房、遮蔽水体。这种使水体景观从人们的视线中消散的开发方式实际上是对自然景观资源的肆意抢夺，以广大市民对其拥有的观赏权的牺牲为代价片面追求经济利益。而这也正是一种高级资源低级利用的行为：虽然在短期内获得了高额的经济利益，但共享性的丧失导致水体景观这一市内重要营销点活力减弱、被从市民心中割离。同时这种行为导致城市风貌品质的下降也是土地出让金远远无法弥补的。此外，由于《物权法》的出台，这一现状在相当长的时间内将无法得到扭转。由于缺乏明确的界定及强制性的措施，水体景观眺望权的保障只能依靠规划设计人员的专业自觉来实现。
芒福德在《城市发展史》中提到：“市民认为，城市所拥有的一切，都是他自己与生俱来的权利”。水体景观同时具有“共用品”和“私用品”的性质：享用人数增加而量不增加，是为共用品；同时，因为能够观赏到水体景观的住房单元终归有限且不能共享，因而其又具有私用品的性质。因此，为追求水体景观租值的最大化及其财富被尽可能多的市民共同分享，建议采取以下策略：
权利界定是市场经济下实现资源优化配置的基础。水体景观资源理应属于全民共有，因而其处置权及收益权应得到进一步的界定。雖然对权利进行界定这一行为本身也将花费相当的社会成本，但对其进行成功界定将使众多的自然景观资源变得能够通过市场这种交易费用最低的方式得到高效配置，一荣俱荣。
对城市滨水带及公共绿地，要使其“公共性”在三维的尺度上都能得到维护。在做好规划设计及建设管理的基础上进行其临近环境视线通廊控制的分析与研究，尽可能地让更多人享受到自然景观之美，从而实现其租值的最大化。
应尽可能地提供确定性的地产开发和建设管理依据。要在城市设计研究的基础上，特别针对景观优美或敏感地段编制控制性详细规划，将遮蔽率、建筑连续界面、建筑密度、容积率等与视廊及眺望相关的因素进行明确的控制。例如上海苏州河沿岸的建筑控制，沿岸新建筑的高度不得超过建筑的离岸距离，即对建筑前的滨河空间宽度与建筑遮挡高度定下了“1：1”的比例。由此，建筑布局将由近及远形成逐渐提升的梯度层次感，以此来恢复滨河景观给人们的开敞感，同时创造了优美的城市景观。
在地块的开发过程中，建筑的具体设计在容积率、建筑密度既定的条件下，对具体设计要素的处理不同将对视觉产生巨大的影响。因而在分析规划设计方案时，还要对其外部的公共空间、尤其是周边水体景观所受到的影响进行审查。
结语
随着城市化进程的进一步推进，不仅仅对于水体景观，保障市民对城市内部的任何自然景观的眺望权来说形势都将更加严峻。本文仅从经济学的角度对现有问题进行了解释，但现状的形成却还有其他力量作为推手。例如以土地财政为纲的财税体制，以及以GDP 为纲的官员考核制度，都是造成自然景观周边用地过度开发的深层次原因。社会主义的和谐应以最广大人民群众的根本利益为指导，只有界定并保障人们应有的权利、实现公平，才能进一步追求发展的效率。然而在眺望权得到明确界定前，规划人员任重而道远。
参考文献
芒福德著,宋俊岭等译.城市发展史[M].中国建筑工业出版社.2005
张五常.经济解释 卷一：科学说需求[M].中信出版社.2010
张五常.经济解释 卷二：收入与成本—供应的行为[M].中信出版社.2011
张五常.经济解释 卷三：受价与觅价[M].中信出版社.2012
郎咸平,杨瑞辉.资本主义精神和社会主义改革[M].东方出版社.2012
李俊慧.经济学讲义（上下卷）[M].中信出版社.2012
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陈诚.与河道景观相协调的小城市河流沿线用地整体规划[D][硕士学位论文].重庆大学,2007
赵民,高捷.景观眺望权的制度分析及其在规划中的意义[J].城市规划学刊,2006(1)
宋伟轩,朱喜钢,吴启焰.城市滨水空间公共权益的规划保护[J].城市规划,2010(10)
宋伟轩,徐岩,朱喜钢.城市滨水空间公共性现状与规划思考[J].城市发展研究,2009(07)
黄跃昊,尹述彦.城市滨水地区公共性的实现与提升研究[J].建筑设计管理,2010(03)
徐洪涛.上海苏州河滨河空间规划与开发[J].现代城市研究,2005(03)
钟庭军.论《物权法》对规划类法律的七大影响及调整思路[J].建筑经济,2008(07)
中华人民共和国物权法,自2007年10月1日起施行