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曾令开发商叫苦不迭的“4万元限价令”在新的一年出现松动。1月19日，北京住宅市场3项目获批预售许可证，其中北京院子与悦园（推广名紫辰院）两项目预售均价都超过60000元/平米。这一举动，被业内解读为禁令松绑的信号。
项目越线取证显示缓和信号
新年伊始，豪宅“土豪们”终于松了一口气。1月19日，北京市住建委发放了四张预售许可证（三个住宅项目），其中，北京院子与紫辰院两项目均以7万元/平方米左右的价格入市，北京院子26号楼拟售价格更是高达87345元/平方米。
作为2013年热门的豪宅项目之一，北京院子从去年10月开始便屡屡传出入市的消息，但受突如其来的4万元限价政策影响，取证受阻，迟迟未能入市。
从官方信息来看，北京院子首次便推出了274套房源，包括1号、10号、11号、12号等25栋住宅楼，几乎全盘推完。价格最高的24号住宅楼，拟预售均价87345元/平方米；最贵的一套户型，是24号楼中的2401房间，建筑面积约302平方米，拟售单价为100230元/平方米，一套房的价格约为3026万元。根据估算，合计入市的274套房源，预售总货值达51.5亿元。
业内指出，此次推盘情况可能与泰禾集团在过去一年举债拿地后需迅速回笼资金有关。
相比于泰禾北京院子，另一个项目紫辰院的市场关注度则相对较小。
根据住建委的预售信息显示，紫辰院位于丰台区卢沟桥乡，此次拟售两栋住宅楼、共299套房源，两栋住宅楼的拟预售均价分别为66999元/平方米和67000元/平方米。该项目在去年12月8日时，曾有50年产权的办公类房源入市，住建委网站显示的成交均价为52923元/平方米，尽管此次准备入市的是70年产权住宅项目，但相比上一期公寓项目实际成交均价，仍然上涨了近26%。估算下来，299套预售房源的总货值达40亿元。
“这预示着北京2013年底实行的4万元预售禁令正式放开。”亚豪机构副总经理高姗称。
其实，早在2013年底，就有敏感的业内人士嗅到预售证放开的气息。去年12月14日，西山艺境与北京城建·海梓府双双获批取证，其中西山艺境4号楼预售价格40389元/平米，海梓府拟售价格高出4万元红线1651元/平米。
而12月18日蓟门名居项目获批入市，拟售均价58320元/平米。虽然仅是推出不受限价约束的商业楼部分，但仍被业内普遍视作禁令将逐步松绑的信号。
“4万元禁令本身就是北京市住建委采取的一种临时调控手段，只是短期的禁令，只会产生短期的影响，高端市场最终还是要放开，真正有效果的调控还是要从市场入市。”北京市房协秘书长陈志认为，因此现在一些项目游走在4万元禁令的边缘，也是预售证门槛逐渐取消的先兆，预计春节后，禁令将进一步松绑。
高端项目或将扎堆入市
随着4万元红线的逐渐放开，高端项目扎堆入市的局面必然出现。
“去年底的‘4万元限令’使得市场当中积压了一部分中高端项目，在2014年年初开禁之后，将会集中上市。” 亚豪机构副总经理高姗表示，另外从目前成交地块的土地成本来看，未来纯商品住宅市场“豪宅化”的趋势越来越明显，中高端项目所占比重将出现上升。
日前，北京市国土资源局对外通报显示，2014年北京拟安排住宅用地供应总量中40%用于保障性安居工程建设，60%用于商品房建设，商品房用地中将有50%用于建设自住型商品房。
消息一出，有机构预测，大量保障性住房和自住型商品房土地供应挤占了纯商品住宅的土地供应，使未来新增纯商品住宅的供应更加稀缺，这可能会导致该类住宅的价格进一步上行。
与此同时，不少普通住宅开发商将不得不进军高端市场，中高端产品增多。
“今年中高端项目将集中爆发入市，不过这个时间应该会出现在二三月之后。” 中原地产市场研究部总监张大伟认为， 3月或将成为一个转折点，此后将出现高端项目供应放量及价格上涨。
价格仍将处于高位
即使北京豪宅市场仍存变数，但在多数开发商看来，取证入市是迟早的事。而支撑他们等待放行的是不断攀升的房价和高回报率。
戴德梁行报告显示，北京高端住宅项目的成交均价2013年连续上涨了4个季度，2013年四季度北京高端住宅成交均价首次突破单价5万元大关，达52129元/平方米，同比2012年上涨近25%；而2013全年成交均价为47775元/平方米，和2012年相比单价上涨了4198元/平方米，预计2014年仍将维持涨势。
“高端物业价格在今年的高涨幅，一方面与房地产销售形势整体向好、房价普涨的基础有关；另一方面，地价的飙升也是一个重要的拉力。”高姗表示。以北京东三环沿线的高端住宅项目为例，在融创农展馆地王拍出后，高端市场价格随之被大幅抬升，不少在售项目纷纷涨价，涨价幅度至少在15%-20%以上，单价纷纷突破10万元大关。
“地价的上涨不断改变着市场的预期，2014年高端市场的竞争将更加激烈”，北京房地产协会秘书长陈志对记者表示，除了原有的高端产品外，由于大量自住型商品房的冲击，一部分普通住宅也会向上形成高价盘。
但高姗进一步分析认为，对于处于主力销售期的高端项目而言，如果没有强力的价值支撑，大幅涨价有可能导致销售趋缓，从而加大企业资金压力。
项目越线取证显示缓和信号
新年伊始，豪宅“土豪们”终于松了一口气。1月19日，北京市住建委发放了四张预售许可证（三个住宅项目），其中，北京院子与紫辰院两项目均以7万元/平方米左右的价格入市，北京院子26号楼拟售价格更是高达87345元/平方米。
作为2013年热门的豪宅项目之一，北京院子从去年10月开始便屡屡传出入市的消息，但受突如其来的4万元限价政策影响，取证受阻，迟迟未能入市。
从官方信息来看，北京院子首次便推出了274套房源，包括1号、10号、11号、12号等25栋住宅楼，几乎全盘推完。价格最高的24号住宅楼，拟预售均价87345元/平方米；最贵的一套户型，是24号楼中的2401房间，建筑面积约302平方米，拟售单价为100230元/平方米，一套房的价格约为3026万元。根据估算，合计入市的274套房源，预售总货值达51.5亿元。
业内指出，此次推盘情况可能与泰禾集团在过去一年举债拿地后需迅速回笼资金有关。
相比于泰禾北京院子，另一个项目紫辰院的市场关注度则相对较小。
根据住建委的预售信息显示，紫辰院位于丰台区卢沟桥乡，此次拟售两栋住宅楼、共299套房源，两栋住宅楼的拟预售均价分别为66999元/平方米和67000元/平方米。该项目在去年12月8日时，曾有50年产权的办公类房源入市，住建委网站显示的成交均价为52923元/平方米，尽管此次准备入市的是70年产权住宅项目，但相比上一期公寓项目实际成交均价，仍然上涨了近26%。估算下来，299套预售房源的总货值达40亿元。
“这预示着北京2013年底实行的4万元预售禁令正式放开。”亚豪机构副总经理高姗称。
其实，早在2013年底，就有敏感的业内人士嗅到预售证放开的气息。去年12月14日，西山艺境与北京城建·海梓府双双获批取证，其中西山艺境4号楼预售价格40389元/平米，海梓府拟售价格高出4万元红线1651元/平米。
而12月18日蓟门名居项目获批入市，拟售均价58320元/平米。虽然仅是推出不受限价约束的商业楼部分，但仍被业内普遍视作禁令将逐步松绑的信号。
“4万元禁令本身就是北京市住建委采取的一种临时调控手段，只是短期的禁令，只会产生短期的影响，高端市场最终还是要放开，真正有效果的调控还是要从市场入市。”北京市房协秘书长陈志认为，因此现在一些项目游走在4万元禁令的边缘，也是预售证门槛逐渐取消的先兆，预计春节后，禁令将进一步松绑。
高端项目或将扎堆入市
随着4万元红线的逐渐放开，高端项目扎堆入市的局面必然出现。
“去年底的‘4万元限令’使得市场当中积压了一部分中高端项目，在2014年年初开禁之后，将会集中上市。” 亚豪机构副总经理高姗表示，另外从目前成交地块的土地成本来看，未来纯商品住宅市场“豪宅化”的趋势越来越明显，中高端项目所占比重将出现上升。
日前，北京市国土资源局对外通报显示，2014年北京拟安排住宅用地供应总量中40%用于保障性安居工程建设，60%用于商品房建设，商品房用地中将有50%用于建设自住型商品房。
消息一出，有机构预测，大量保障性住房和自住型商品房土地供应挤占了纯商品住宅的土地供应，使未来新增纯商品住宅的供应更加稀缺，这可能会导致该类住宅的价格进一步上行。
与此同时，不少普通住宅开发商将不得不进军高端市场，中高端产品增多。
“今年中高端项目将集中爆发入市，不过这个时间应该会出现在二三月之后。” 中原地产市场研究部总监张大伟认为， 3月或将成为一个转折点，此后将出现高端项目供应放量及价格上涨。
价格仍将处于高位
即使北京豪宅市场仍存变数，但在多数开发商看来，取证入市是迟早的事。而支撑他们等待放行的是不断攀升的房价和高回报率。
戴德梁行报告显示，北京高端住宅项目的成交均价2013年连续上涨了4个季度，2013年四季度北京高端住宅成交均价首次突破单价5万元大关，达52129元/平方米，同比2012年上涨近25%；而2013全年成交均价为47775元/平方米，和2012年相比单价上涨了4198元/平方米，预计2014年仍将维持涨势。
“高端物业价格在今年的高涨幅，一方面与房地产销售形势整体向好、房价普涨的基础有关；另一方面，地价的飙升也是一个重要的拉力。”高姗表示。以北京东三环沿线的高端住宅项目为例，在融创农展馆地王拍出后，高端市场价格随之被大幅抬升，不少在售项目纷纷涨价，涨价幅度至少在15%-20%以上，单价纷纷突破10万元大关。
“地价的上涨不断改变着市场的预期，2014年高端市场的竞争将更加激烈”，北京房地产协会秘书长陈志对记者表示，除了原有的高端产品外，由于大量自住型商品房的冲击，一部分普通住宅也会向上形成高价盘。
但高姗进一步分析认为，对于处于主力销售期的高端项目而言，如果没有强力的价值支撑，大幅涨价有可能导致销售趋缓，从而加大企业资金压力。