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摘要：在我国快速推进城镇化中，城市的能源消耗和污染排放问题不断恶化。要想有效控制和改善这些问题应该从城市生活的主要载体——房屋入手，在房屋的使用过程中加强节能减排工作。而市场化的物业管理是当前房屋管理的主要形式，所以以物业管理项目作为整合载体加强节能减排工作是十分必要和有效的。同时，针对节能减排的公共服务属性，提出了政府调控的措施建议。
关键词：环境污染，物业管理项目，整合载体，节能减排，公共服务
中图分类号：F293.3 文献标识码：B
文章编号：1001-9138-（2014）07-0072-80 收稿日期：2014-06-01
1 房屋使用中的污染与耗能
国务院参事蒋明麟指出，与世界发达国家比，我国建筑能耗较高，目前既有建筑大概有95%都属于高能耗建筑。我国能耗分三大块，即工业能耗、建筑能耗和交通能耗，其中建筑能耗占总能耗的28%-30%。2013年能耗总量为37.6亿吨的标准煤，建筑能耗则将近11亿吨标准煤。
1.1 房屋使用中的污染排放
当前，严重的环境污染现状是全社会极为关切的民生问题。正如《国家环境保护“十二五”规划》中关于环境形势的描述：“随着人口总量持续增长，工业化、城镇化快速推进，能源消费总量不断上升，污染物产生量将继续增加，经济增长的环境约束日趋强化。”同时，《国家节能减排“十二五”规划》指出：“随着工业化、城镇化进程加快和消费结构升级，我国能源需求呈刚性增长，受国内资源保障能力和环境容量制约，我国经济社会发展面临的资源环境瓶颈约束更加突出，节能减排工作难度不断加大。”
环境污染按产生的原因，可分为工业污染、交通污染、农业污染、生活污染等。在这些污染原因中更容易引起人们注意的往往是工业污染、交通污染。在以上两个“规划”中，说明环境问题出现的客观原因，除了提到工业化，还提出了城镇化。这说明环境问题不只是在第二产业生产过程中造成的，城市规模及其容量的增加，也加重了污染问题。
1.1.1 大气污染
据表1，天津市的烟（粉）尘排放量从2008年起一直呈增长趋势，2012年比2011年增长了10%。
另外，城镇生活源排放量2012年与2005年相比增长了56.77%，与工业源0.98%的增长率差距巨大（因2011年统计口径变化，故未做逐年比较）；折算为年平均增长率后，城镇生活源增长率为9.41%，比我们倍加警惕的机动车排放年平均增长率1.43%高出数倍。
可以说，城镇生活源烟（粉）尘排放正在迅速增加，且已成为城镇烟（粉）尘排放总量增加的罪魁祸首。
1.1.2 水污染
从表2可知，天津市由于城镇生活源排放造成的水污染问题不断突显，而且近几年其增长数量一直数倍于工业源的排放量。
通过图1可以更直观地发现，近几年，工业源的废水排放量基本得到了有效控制，稳中有降。与此同时，城镇生活源的排放总量却在震荡上升，2008年，其排放量是工业源的2倍，2012年迅速扩大为3倍有余。更为突出的是，城镇生活源排放的废水量2012年同比上涨了34.50%。最终，使其在全部废水排放量中占到了77%的绝对重要比例。
房屋作为人们生产生活的主要载体，几乎承载着人类全部的城镇活动内容。如果从现在开始着手减少城镇生活源造成的污染，那么应先从房屋的使用和管理入手。
1.2 房屋使用中的能源消耗
污染物的排放无疑会造成环境污染，同时，能源的消耗特别是过度浪费，同样会造成环境污染。
1.2.1 能源消耗日益膨胀
1.2.1.1 城市生活耗能
在我国经济快速发展，城镇规模不断扩大的背景下，天津市的能源消费量也在不断增加。具体情况可见表3。
天津市能源终端消费量不断增加，截至2012年，达到7927.48万吨标准煤，是2000年的3倍多。其中，生活能源消费量始终占全部终端能源消费量的10%以上，截至2012年，达到852.4万吨标准煤。
1.2.1.2 人均生活耗能
通过表4发现，天津市的生活能源消费量不仅总量在上升，人均消费量也在上升。天津市2012年的人均能源消费量已经比2000年增加了近1倍。这就说明既有城市扩张是能源消费量大幅增加的客观原因。
另外，电子产品的不断推陈出新也加剧着污染。近几年，天津市在煤炭、液化石油气的人均消费平稳下降的同时，电力消费却迅速增加。如图2所示，人均电力与其他能源消费量的变化趋势形成了明显的剪刀差，为节能减排工作提供了参考。
1.2.1.3 房屋耗能
房屋作为城市生活主要载体的事实是无法否认的，绝大多数城市的生活能耗都发生在房屋载体之内。所以，在房屋使用中加强节能减排，是减少环境污染的有效手段。
最近十几年来，我国城镇化进程加快，随之而来的是住房建设量的大增。住房和城乡建设部的统计显示，我国每年城乡新建房屋建筑面积接近20亿平方米。这些新增的建筑都要消耗大量的能源。
据统计，我国建筑耗能已超过5亿吨标准煤。如果用这些煤来发电，将能够产生出约15000亿度电，是2011年三峡电站发电量的19倍。由此可见，以房屋为主要载体的城市生活消耗能源巨大，加强房屋使用中的节能管理势在必行。
1.2.2 能源消耗类型广泛
城市生活不仅耗能多，而且消耗的能源类型广泛，形成了进行能源管理的一个难点。表5是国家统计局统计的生活能源消费情况。
观察表5可知，针对生活耗能开展节能减排工作涉及多种能源的管理。如果以能源为线索开展节能减排工作，容易出现政出多门、各自为政的现象。而房屋几乎是人们全部生产、生活活动的载体，也是大多数能源消耗和污染排放的终端。所以，我们认为加强房屋使用过程中的节能减排工作，是使能源消耗和环境污染得到有效遏制的上善之选。 4 政府调控的具体措施建议
4.1 倡导树立节能意识
在物业管理过程中，自觉地将节能减排工作融入到各项工作之中，从点滴做起。将节能减排的理念体现到各岗位、各工作环节之中。
4.2 要求建立节能计划
自项目前期介入开始，就要同步开展节能减排工作方案的制定。要结合项目自身的特点和需求制定工作计划，将节能减排列为项目管理的重要内容。
4.3 支持技术管理革新
无论是在前期介入阶段还是在项目管理阶段，都要大胆尝试运用新技术进行节能设计或改造。如大力推动自动控制系统、各种节能设施设备应用、新能源应用、在大型公建中运用基于BIM技术的机电设施设备管理系统等。
4.4 利用市场提高效率
一是运用市场化机制，如实施合同能源管理，引进专业化能源管理队伍；二是充分调动业主参与节能减排工作积极性，实现社会、企业和业主多赢。
4.5 实施节能减排评价
建立激励机制，逐步建立完善物业项目节能减排考核指标体系，并将其融入各级各类评比和评优之中，督促物业企业自觉实施节能减排。政府实施调控的效果，有赖于公权力公平和有效率的使用。要做到公平和有效率，就必须建立合理的评价体系和机制。
参考文献：
1.王宪恩 丁哲 宋鸽 段海燕 杨雪.城镇居民居住建筑能耗情景预测研究——以吉林省为例.科学技术与工程.2013.22
2.安星明 缪宇宁 洪宝宁 刘鑫.浅析地下空间节能关键技术.建筑节能.2012.5
3.林泽.建筑节能领域合同能源管理组织构架及其培育机制的建立.建筑科学.2012.2
4.周艺怡 于凤光.合同能源管理机制在中美既有建筑中的比较研究.建筑节能.2012.7
5.解静静.中水的利用现状及其发展前景.现代物业（上旬刊）.2013.1
Abstract：As China is undergoing change of urbanization，energy consumption and pollution emissions of city continues to deteriorate. If we want to control and improve these environmental issues，we must begin from the houses that the main carrier of city life.We should strengthen the work of nergy-saving emission reduction in the use of the process of housing. Today the market-oriented property management is the main form of housing management.Integrated energy saving and emission reduction into the property management project will be necessary and effective. Then We puts forward some suggestions of government regulation ，based on the public service attributes of energy saving and emission reduction.
Keywords：Environmental pollution，Property management project，Integrated carrier，Energy saving and emission reduction， Public service
李美婷/责任编辑
关键词：环境污染，物业管理项目，整合载体，节能减排，公共服务
中图分类号：F293.3 文献标识码：B
文章编号：1001-9138-（2014）07-0072-80 收稿日期：2014-06-01
1 房屋使用中的污染与耗能
国务院参事蒋明麟指出，与世界发达国家比，我国建筑能耗较高，目前既有建筑大概有95%都属于高能耗建筑。我国能耗分三大块，即工业能耗、建筑能耗和交通能耗，其中建筑能耗占总能耗的28%-30%。2013年能耗总量为37.6亿吨的标准煤，建筑能耗则将近11亿吨标准煤。
1.1 房屋使用中的污染排放
当前，严重的环境污染现状是全社会极为关切的民生问题。正如《国家环境保护“十二五”规划》中关于环境形势的描述：“随着人口总量持续增长，工业化、城镇化快速推进，能源消费总量不断上升，污染物产生量将继续增加，经济增长的环境约束日趋强化。”同时，《国家节能减排“十二五”规划》指出：“随着工业化、城镇化进程加快和消费结构升级，我国能源需求呈刚性增长，受国内资源保障能力和环境容量制约，我国经济社会发展面临的资源环境瓶颈约束更加突出，节能减排工作难度不断加大。”
环境污染按产生的原因，可分为工业污染、交通污染、农业污染、生活污染等。在这些污染原因中更容易引起人们注意的往往是工业污染、交通污染。在以上两个“规划”中，说明环境问题出现的客观原因，除了提到工业化，还提出了城镇化。这说明环境问题不只是在第二产业生产过程中造成的，城市规模及其容量的增加，也加重了污染问题。
1.1.1 大气污染
据表1，天津市的烟（粉）尘排放量从2008年起一直呈增长趋势，2012年比2011年增长了10%。
另外，城镇生活源排放量2012年与2005年相比增长了56.77%，与工业源0.98%的增长率差距巨大（因2011年统计口径变化，故未做逐年比较）；折算为年平均增长率后，城镇生活源增长率为9.41%，比我们倍加警惕的机动车排放年平均增长率1.43%高出数倍。
可以说，城镇生活源烟（粉）尘排放正在迅速增加，且已成为城镇烟（粉）尘排放总量增加的罪魁祸首。
1.1.2 水污染
从表2可知，天津市由于城镇生活源排放造成的水污染问题不断突显，而且近几年其增长数量一直数倍于工业源的排放量。
通过图1可以更直观地发现，近几年，工业源的废水排放量基本得到了有效控制，稳中有降。与此同时，城镇生活源的排放总量却在震荡上升，2008年，其排放量是工业源的2倍，2012年迅速扩大为3倍有余。更为突出的是，城镇生活源排放的废水量2012年同比上涨了34.50%。最终，使其在全部废水排放量中占到了77%的绝对重要比例。
房屋作为人们生产生活的主要载体，几乎承载着人类全部的城镇活动内容。如果从现在开始着手减少城镇生活源造成的污染，那么应先从房屋的使用和管理入手。
1.2 房屋使用中的能源消耗
污染物的排放无疑会造成环境污染，同时，能源的消耗特别是过度浪费，同样会造成环境污染。
1.2.1 能源消耗日益膨胀
1.2.1.1 城市生活耗能
在我国经济快速发展，城镇规模不断扩大的背景下，天津市的能源消费量也在不断增加。具体情况可见表3。
天津市能源终端消费量不断增加，截至2012年，达到7927.48万吨标准煤，是2000年的3倍多。其中，生活能源消费量始终占全部终端能源消费量的10%以上，截至2012年，达到852.4万吨标准煤。
1.2.1.2 人均生活耗能
通过表4发现，天津市的生活能源消费量不仅总量在上升，人均消费量也在上升。天津市2012年的人均能源消费量已经比2000年增加了近1倍。这就说明既有城市扩张是能源消费量大幅增加的客观原因。
另外，电子产品的不断推陈出新也加剧着污染。近几年，天津市在煤炭、液化石油气的人均消费平稳下降的同时，电力消费却迅速增加。如图2所示，人均电力与其他能源消费量的变化趋势形成了明显的剪刀差，为节能减排工作提供了参考。
1.2.1.3 房屋耗能
房屋作为城市生活主要载体的事实是无法否认的，绝大多数城市的生活能耗都发生在房屋载体之内。所以，在房屋使用中加强节能减排，是减少环境污染的有效手段。
最近十几年来，我国城镇化进程加快，随之而来的是住房建设量的大增。住房和城乡建设部的统计显示，我国每年城乡新建房屋建筑面积接近20亿平方米。这些新增的建筑都要消耗大量的能源。
据统计，我国建筑耗能已超过5亿吨标准煤。如果用这些煤来发电，将能够产生出约15000亿度电，是2011年三峡电站发电量的19倍。由此可见，以房屋为主要载体的城市生活消耗能源巨大，加强房屋使用中的节能管理势在必行。
1.2.2 能源消耗类型广泛
城市生活不仅耗能多，而且消耗的能源类型广泛，形成了进行能源管理的一个难点。表5是国家统计局统计的生活能源消费情况。
观察表5可知，针对生活耗能开展节能减排工作涉及多种能源的管理。如果以能源为线索开展节能减排工作，容易出现政出多门、各自为政的现象。而房屋几乎是人们全部生产、生活活动的载体，也是大多数能源消耗和污染排放的终端。所以，我们认为加强房屋使用过程中的节能减排工作，是使能源消耗和环境污染得到有效遏制的上善之选。 4 政府调控的具体措施建议
4.1 倡导树立节能意识
在物业管理过程中，自觉地将节能减排工作融入到各项工作之中，从点滴做起。将节能减排的理念体现到各岗位、各工作环节之中。
4.2 要求建立节能计划
自项目前期介入开始，就要同步开展节能减排工作方案的制定。要结合项目自身的特点和需求制定工作计划，将节能减排列为项目管理的重要内容。
4.3 支持技术管理革新
无论是在前期介入阶段还是在项目管理阶段，都要大胆尝试运用新技术进行节能设计或改造。如大力推动自动控制系统、各种节能设施设备应用、新能源应用、在大型公建中运用基于BIM技术的机电设施设备管理系统等。
4.4 利用市场提高效率
一是运用市场化机制，如实施合同能源管理，引进专业化能源管理队伍；二是充分调动业主参与节能减排工作积极性，实现社会、企业和业主多赢。
4.5 实施节能减排评价
建立激励机制，逐步建立完善物业项目节能减排考核指标体系，并将其融入各级各类评比和评优之中，督促物业企业自觉实施节能减排。政府实施调控的效果，有赖于公权力公平和有效率的使用。要做到公平和有效率，就必须建立合理的评价体系和机制。
参考文献：
1.王宪恩 丁哲 宋鸽 段海燕 杨雪.城镇居民居住建筑能耗情景预测研究——以吉林省为例.科学技术与工程.2013.22
2.安星明 缪宇宁 洪宝宁 刘鑫.浅析地下空间节能关键技术.建筑节能.2012.5
3.林泽.建筑节能领域合同能源管理组织构架及其培育机制的建立.建筑科学.2012.2
4.周艺怡 于凤光.合同能源管理机制在中美既有建筑中的比较研究.建筑节能.2012.7
5.解静静.中水的利用现状及其发展前景.现代物业（上旬刊）.2013.1
Abstract：As China is undergoing change of urbanization，energy consumption and pollution emissions of city continues to deteriorate. If we want to control and improve these environmental issues，we must begin from the houses that the main carrier of city life.We should strengthen the work of nergy-saving emission reduction in the use of the process of housing. Today the market-oriented property management is the main form of housing management.Integrated energy saving and emission reduction into the property management project will be necessary and effective. Then We puts forward some suggestions of government regulation ，based on the public service attributes of energy saving and emission reduction.
Keywords：Environmental pollution，Property management project，Integrated carrier，Energy saving and emission reduction， Public service
李美婷/责任编辑