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【摘要】在我国老龄化程度持续加深、社会保障和公共服务压力剧增，持续影响社会活力、创新动力和经济潜在增长力，养老问题已成为最大的社会问题之一。在此背景下，国家政策频出，从降低准入门槛鼓励社会资本参与到量质并举，养老行业发展已进入标准化、体系化阶段。随着社会养老观念的转变、经济水平的提升，养老服务需求也呈现多元化特征，养老行业逐渐进入蓬勃发展阶段。在后疫情时代和互联网+的发展大势下，智慧养老逐渐被关注和重视，互联网企业也积极跨界进入养老领域。目前养老行业参与主体多元、行业多元，基于各参与主体的企业背景和目的，各自发展形式不一。对于国有企业而言，在融资、土地获取、品牌背书等方面具有天然优势，更应主动承担社会责任、积极协助政府解决社会问题。本文采用文献综述的方式，对养老行业发展背景、重点政策、养老服务设施类型、市场典型盈利模式、参与主体发展模式等方面進行研究，探索国有企业发展机遇及思路，为国有企业发展养老事业提供有效参考。
【关键词】老龄化;盈利模式;智慧养老
联合国老龄化议题的导言写道：“世界正处于一个独特的、不可逆转的进程，人口结构的转型将导致老龄人口增加。由于生育率的下降，从2007年至2050年，60岁及以上人口比例预计将增加一倍，他们的实际人数将增长三倍，到2050年将达到20亿。在大多数国家，超过80岁的人数很可能翻两番至400万。”人口老龄化已然成为一个世界性的话题。
随着国内养老行业各方面政策的成熟、社会养老观念的转变和老人对养老专业场所及专业服务需求的显现，越来越多的企业涉足养老行业，各企业的发展模式与路径也不断清晰。受新冠疫情的影响和互联网+时代的崛起，国内养老行业也将面临全新的机遇和挑战。对国有企业而言，如何吸取行业经验、紧跟时势脚步，研究和探索国有企业在养老领域的发展机遇与发展思路，将成为需要思考的重要问题。
在此背景下，国有企业应积极主动承担社会责任，协助解决社会问题。因此，本文以“养老行业发展现状与国有企业发展思路”为主题，旨在研究国有企业在养老领域的发展机遇和发展思路，为国有企业在养老领域的发展提供参考。
一、养老行业发展背景与重点政策
1.养老行业发展背景
我国1999年正式进入老龄化社会，至今已有21年之久，但养老行业真正受到普遍关注却只有7年。2019年，我国60 岁以上老年人口数约2.54亿人，这一数字达到时间比预计提前2年。2050年，我国60岁以上老年人口预计将达4.8亿，占比约36.5%，届时，中国不仅是全球人口最多的国家，也是全球老年人口最多的国家。
我国自1962-1972年进入“10年婴儿潮”时期，出生人口总数约2.91亿人，预计2030年，60年代人群进入70岁+的养老需求爆发期，由于需求可持续且老人的经济能力不断提升和养老观念逐渐开放，按中国人均寿命 77 岁推测，此次爆发可持续约20年。
2.养老行业重点政策
从宏观政策看，我国的养老政策紧跟社会的发展脚步，20世纪80年代以“政府来养老”为主，90年代为“政府帮养老”，21世纪以来，从全国政策路径来看，国家密集出台70余项政策，大力支持养老产业发展，从政策趋势看，呈现社会化、加速化、体系化的特征。
（1）2013 年，国务院发布《国务院关于加快发展养老服务的若干意见》（国发 〔2013〕35 号）
2013年，国务院发布35号文件，即《国务院关于加快发展养老服务的若干意见》，要求民政部、发展改革委等部门要抓紧研究提出促进民间资本参与养老服务业的具体措施和意见。养老行业的政策红利在2013年得到释放，各级政府对发展养老产业的重视度提升，是国家大力发展养老产业的指导和定调性政策文件，也是中国养老行业发展的第一个里程碑。
此后，围绕养老服务、老龄产业、医养结合、智慧养老、养老金融等关键词，政府相关部门密集出台了多部法律法规和技术标准文件。我国养老服务进入新的发展时代，养老政策法规也进入了一个新的发展期，因此，这一年被养老行业称为中国的“养老元年”。
（2）2019年，国务院印发《关于推进养老服务发展的意见》国办发〔2019〕5号
为解决养老服务体系不健全、发展不均衡等问题，2019年4月，国务院印发《关于推进养老服务发展的意见》，旨在打通“堵点”，消除“痛点”，破除发展障碍，持续完善居家为基础、社区为依托、机构为补充、医养相结合的养老服务体系。
政策以深化放管服改革、拓宽养老服务投融资渠道、扩大养老服务就业创业、扩大养老服务消费、促进养老服务高质量发展、促进养老服务基础设施建设为重点，为未来养老政策制定和养老产业发展明确指导思想，为中国养老行业发展的第二个里程碑。
二、养老行业发展现状
1.养老行业服务产品分类及典型案例
老人在不同生命周期和身体状况下，对养老服务及产品需求存在较大差异，因此，市场出现服务不同人群的养老产品类型。综合项目形态、客户类型、项目配套等因素，市场中养老服务设施可主要分为养老社区产品和养老机构产品。
（1）养老社区产品概念及典型案例
1） AAC 活力康养社区
AAC（Activity Adult Community），活力康养社区，是以健康、医疗、活力生活为关键点，是具备生活服务和康养生活配套的老年社区，通常配建医院。此类产品可从客户未老阶段持续服务到自理阶段。
代表项目如耘林生命公寓，位于无锡市，以健康乐活为理念，定位为中高端 健康乐活老年居住社区，总建筑面积约10万m?，总户数约600 套。配套包含1 万m?的二级康复医院，阅读、运动、棋牌等休闲娱乐配套聚集在2000m?的共享大厅之中。
2） CHCC 复合康养社区 CHCC（Compound Health Care Community），复合康养社区，是以复合、护理、全龄为特点，除生活和康养功能外，还具备护理、幼儿园等功能。此类产品是 AAC 活力康养社区的产品及服务升级，可从自理阶段持续服务到介助和介护阶段。
代表项目如蓝城陶然里，位于杭州西湖区，总建筑面积约13万m?，其中居住面积约6万m?。居住部分分为以服务自理客户为主的独立居住业态和服务护理客户为主的护理业态;配套部分配置3000m?澳蒙国际幼儿园、绿橙 GreenMart生活超市、共享餐厅、室内恒温泳池等功能。
3） CCRC 持续照料退休社区
CCRC（ Continuing Care Retirement Community），持续照料退休社区，起源于美国教会创办的组织，至今已经有100多年的历史。社区通常选择在距离市中心约一小时车程内的交通便利的城市周边地区，可服务生命周期处于自理、介助及介护阶段的老人。
代表项目如万科随园嘉树，位于良渚文化村，与杭州市中心交通距离约27公里，驾车45-50 分钟。项目占地面积约100亩，建筑面积约6.4 万m?，规划15栋健康公寓服务自理老人、1栋颐养中心服务介助及介护老人，另外配置1栋康 复中心。
（2）养老机构产品概念及典型案例
1） CB 持续照护机构
CB（Care Building），持续照护机构，是以中小型养老机构为主，主要为生命周期处于介助、介护阶段的老人提供专业的照护服务。
代表项目如远洋双桥椿萱茂，位于北京朝阳区，建筑面积约1万m?，总床位约200张，为办公改造，定位为椿萱茂系列在北京首家以失智照护为特色的协助 照护型老年公寓。内部设置失智照护功能专区，引入定点医疗康复治疗设施。
2） CC 日间照料中心
CC（Care Center），日间照料中心，以贴近社区为主，主要为周边老年人提供日间照料服务。
代表品牌如诚和敬，2016 年涉足CC日间照料中心板块，采取公建民营和民建民营形式;目前，全北京运营总数约90家。
2. 养老行业服务设施盈利模式
市场中养老项目盈利点主要由门槛费+持续服务费+一次性安置费+资产变 现实现运营盈利四方面组成。养老行业虽然前景广阔，但投入高、产出慢的特征明显，根据各参与主体的企业背景与基础差异，市场中养老产品的门槛费收取模 式也呈现多元化特征，目前市场上已出现如下七类收取模式：
1） 产权/部分产权销售
通过销售项目全部或部分产权来获得回现。如乌镇雅园，采用全部产权销售回现;乐成恭和家园项目取得北京共有产权试点资格，其中5%的产权由乐成持有，另外95%的产权可对外销售。
2） 使用权销售
销售项目一定年限内的使用权，往往对应房号，使用权之外的其他权益需另行付费。如随园嘉树1期，销售30年使用权，整体费用120-176万。
3） 大额押金
向客户收取一定额度押金作为项目入住门槛，押金往往有具体对应物，如房屋或设备押金、医疗准备金等。如燕达国际健康城1期，收取押金 3-5万元/人。
4） 租金趸交
一次性收取一定年限的租金，往往对应房号，随入住逐渐扣减。如随园嘉树2期，采用5-15 年租金趸交的模式，5年租金33-48万，15年租金80-120 万。
5） 会员卡销售
不同于大額押金和租金趸交模式，销售对应一系列权益包的会员卡，在权益设计、年限界定、金额界定、规则设计上往往灵活多样。如首厚友谊社区，自理区主推具备投资性质的会员卡，对应权益包含溢价转让、40年房间使用期限，同时可享受月费优惠，并有5%的投资收益。
6） 保险销售
销售相关保险作为项目入住门槛或门槛之一，目前存在自行发行与保险合作两种形式。如泰康之家燕园，设置保险收费方式，通过 200 万以上保险锁定优先入住权。
7） 信托销售
以销售信托产品作为入住门槛或门槛之一。如颐和苑，与安信信托联合发行养老信托产品，最低认购300万。
由于门槛费差异较大，综合比对各类盈利模式特征，产权/部分产权销售、租金趸交、会员卡、大额押金模式市场上操作项目较多，进入门槛较低，同时客户接受度较高;使用权销售市场操作项目较少，同时市场风险较大、可操作空间较小;保险、信托模式市场认可度及操作企业逐渐增加。
三、结论
1. 养老行业的发展趋势在行业政策逐渐成熟、产品线和盈利模式不断清晰的背景下，未来养老行业的发展主要存在4大趋势：
1） 趋势 1：市场更蓬勃
预计未来将会有更多企业积极进入抢占养老市场份额，同时，市场中养老地产项目也会快速增加。
2） 趋势 2：多元化发展
近两年，随着市场参与主体的多元化，各企业基于自身养老或关联业务基础，发展模式各有侧重，如养老原生企业，更注重养老运营服务及品牌输出;地产企业多数采用轻重资产结合的形式进行全国布局。
3） 趋势 3：盈利模式创新
在行业快速发展的背景下，地产、养老等企业积极整合资源，寻求保险或资本企业合作，探索金融化盈利途径。资本企业也通过收并购等形式快速切入市场，并不断探索新型盈利模式，未来将会有更多企业尝试和探索金融化盈利模式。
4） 趋势 4：智能化创新
智慧养老是一种以互联网、物联网为核心的养老服务模式，本质上是一种服 务于老年人的技术手段、产品或工具，发展时间较短。其分类主要包含智能终端 设备市场和智慧养老平台的建设两方面。在5G科技逐渐成熟和广泛应用的背景 下，智慧养老核心关键技术将出现多元创新和突破，智能化服务体系和物联网硬 件应用将逐渐趋于成熟。 如泰康之家，搭建了泰康养老e管家服务平台，为客户提供保健用品消费、就诊推荐等服务。
2. 国有企业的典型特征
基于国有企业的特殊背景，主要存在4大特征：
1） 融资成本低。国有企业可以通过较低利率进行融资。
2） 土地获取容易。国有企业在土地获取方面具有一定优势。
3） 存量资产基础。国有企业主导开发多个地产项目，不乏存在存量资产，可为企业介入养老领域提供资产基础。
4） 承担社会责任。国有企业应承担起社会责任，积极响应政府号召，主动协助政府解决社会问题。
加速老龄化给中国养老服务带来了巨大的挑战，国有企业与生具备融资成本低、土地获取相对容易、具有存量资产基础和承担社会责任的特征和使命，因此发展养老产业具备天然优势。
3. 国有企业在养老领域的发展思路
国有企业目前正面临快速介入养老领域的好时机，在企业发展思路上，可综合考虑以下6方面：
1） 可依托存量物业介入
企业在试水养老行业初期，应专注打造核心运营价值，整合成熟养老运营企 业创建自有养老品牌，实现快速布局。但养老项目具有投入高、产出慢的特征，因此前期需控制资产成本，可以考虑从企业存量物业做起，从区位交通、区域属 性、医疗配套、可改造性等角度选取优质存量物业进行布局。
如保利发展养老产业，就是从自有存量物业做起。企业自2011年成立“和基 金”并推出“善居养老”计划。2012年，企业与安平共同注册“和熹会”和“和悦会”品牌。目前，企业已全国布局，养老社区1家，养老机构5家，日间照料中心4 家，养老机构和日间照料中心均为存量物业改造，如北京保利西山和熹会，即由自有酒店改造而成，于2012年开业运营，建筑面积约2万m?，房间数200个，床位400张。
2） 需采用市场化思维养老产业发展需要契合各城市市场的实际情况，在城市选择、发展思路和盈利模式等方面，需尊重当地市场。
城市选择方面，可选择老龄化率较高、养老观念相对开放、经济实力强的一线或二线城市，如长三角城市群、中部城市群等。
發展思路方面，城市中心区域人口较为密集，医疗配套相对成熟，配套完善且交通便利，但多为小体量项目，养老需求以刚需为主，因此可考虑打造养老机构。城市近郊区大多具有较好的生态环境优势，人口密度相对较低，这类项目往往体量较大，可考虑养老社区方向，以服务自理老人为主。
盈利模式方面，立足城市经济水平和市场特征，避免定价过高导致入住率低，或定价过低，难以实现盈亏平衡。
3） 可多元产品布局
在形成自有养老品牌和养老标杆项目后，可考虑进行养老机构和养老社区等多元产品线布局。并且可通过收并购形式，扩展养老业务，如向养老用品、医疗等方面扩展。
如远洋，自2010年开始关注养老行业，2012年正式发布养老机构品牌“椿萱茂”，2013年远洋双桥椿萱茂面世，之后持续专注高端养老机构的布局。在“椿萱茂”具有一定知名度和口碑后，逐渐转向养老社区产品。目前，企业养老项目已布局全国9个城市，包含6个养老社区和20个养老机构，未来将主要集中在 京津冀、长三角、珠三角、长江中游、成渝城市群进行布局。
4） 需注重运营价值 团队方面，介入前期可考虑导入成熟养老服务品牌合作，培育企业自有运营服务团队，为后期实现多元产品布局、多城市布局提供人才保障。 配套方面，需紧跟社会时势，导入互联网+医疗资源，如春雨医生等，为项目提供多元化医疗保障，提升项目价值。
5） 关注智慧养老智慧养老是一种以互联网、物联网为核心的的养老服务模式，本质上是一种 服务于老年人的技术手段、产品或工具，发展时间较短。其分类主要包含智能终 端设备市场和智慧养老平台的建设两方面。在5G科技逐渐成熟和广泛应用的背景下，智慧养老核心关键技术将出现多元创新和突破，智能化服务体系和物联网 硬件应用将逐渐趋于成熟。
如人脸识别等高智能辨识系统能够发挥作用的话，项目的运营终端会自动显 示客户的身份信息，可用于项目出入口、入户门、电梯等。另外，还可通过5G系统对客户实现定位跟踪，在客户发生跌倒等意外时，可快速找到客户并采取相应措施。
6） 紧跟政策趋势 国有企业应积极响应政策号召，主动承担社会责任、协助政府解决社会问题。 如2020 年7月，民政部、发改委等9部委联合印发《关于加快实施老年人居家适老化改造工程的指导意见》，明确各地要改善老年人居家生活照护条件， 增强居家生活设施安全性、便利性和舒适性，提升居家养老服务质量。国有企业可结合自有居住物业，积极开展适老化改造工作，协助政府解决居家和社区养老 问题。
参考文献：
【1】戴俊，高端养老业商业模式研究[A]，2017（06）
【2】陆孜昕，智慧养老问题及解决方法[A]，2020（02）
【3】胡建兵，专业化养老是大势所趋[N]，2020（07）
【4】胡钊源，靳小怡，中国养老政策供给的地区差异性研究[D]，2020（07）
【5】陈龙.基于市场细分视角下的养老模式研究[A].西华大学.2019 【6】王伟栋，中国养老产业化发展的必要性探讨[P]，2019
（本文作者单位为北京城建房地产开发有限公司，北京，100029）
【关键词】老龄化;盈利模式;智慧养老
联合国老龄化议题的导言写道：“世界正处于一个独特的、不可逆转的进程，人口结构的转型将导致老龄人口增加。由于生育率的下降，从2007年至2050年，60岁及以上人口比例预计将增加一倍，他们的实际人数将增长三倍，到2050年将达到20亿。在大多数国家，超过80岁的人数很可能翻两番至400万。”人口老龄化已然成为一个世界性的话题。
随着国内养老行业各方面政策的成熟、社会养老观念的转变和老人对养老专业场所及专业服务需求的显现，越来越多的企业涉足养老行业，各企业的发展模式与路径也不断清晰。受新冠疫情的影响和互联网+时代的崛起，国内养老行业也将面临全新的机遇和挑战。对国有企业而言，如何吸取行业经验、紧跟时势脚步，研究和探索国有企业在养老领域的发展机遇与发展思路，将成为需要思考的重要问题。
在此背景下，国有企业应积极主动承担社会责任，协助解决社会问题。因此，本文以“养老行业发展现状与国有企业发展思路”为主题，旨在研究国有企业在养老领域的发展机遇和发展思路，为国有企业在养老领域的发展提供参考。
一、养老行业发展背景与重点政策
1.养老行业发展背景
我国1999年正式进入老龄化社会，至今已有21年之久，但养老行业真正受到普遍关注却只有7年。2019年，我国60 岁以上老年人口数约2.54亿人，这一数字达到时间比预计提前2年。2050年，我国60岁以上老年人口预计将达4.8亿，占比约36.5%，届时，中国不仅是全球人口最多的国家，也是全球老年人口最多的国家。
我国自1962-1972年进入“10年婴儿潮”时期，出生人口总数约2.91亿人，预计2030年，60年代人群进入70岁+的养老需求爆发期，由于需求可持续且老人的经济能力不断提升和养老观念逐渐开放，按中国人均寿命 77 岁推测，此次爆发可持续约20年。
2.养老行业重点政策
从宏观政策看，我国的养老政策紧跟社会的发展脚步，20世纪80年代以“政府来养老”为主，90年代为“政府帮养老”，21世纪以来，从全国政策路径来看，国家密集出台70余项政策，大力支持养老产业发展，从政策趋势看，呈现社会化、加速化、体系化的特征。
（1）2013 年，国务院发布《国务院关于加快发展养老服务的若干意见》（国发 〔2013〕35 号）
2013年，国务院发布35号文件，即《国务院关于加快发展养老服务的若干意见》，要求民政部、发展改革委等部门要抓紧研究提出促进民间资本参与养老服务业的具体措施和意见。养老行业的政策红利在2013年得到释放，各级政府对发展养老产业的重视度提升，是国家大力发展养老产业的指导和定调性政策文件，也是中国养老行业发展的第一个里程碑。
此后，围绕养老服务、老龄产业、医养结合、智慧养老、养老金融等关键词，政府相关部门密集出台了多部法律法规和技术标准文件。我国养老服务进入新的发展时代，养老政策法规也进入了一个新的发展期，因此，这一年被养老行业称为中国的“养老元年”。
（2）2019年，国务院印发《关于推进养老服务发展的意见》国办发〔2019〕5号
为解决养老服务体系不健全、发展不均衡等问题，2019年4月，国务院印发《关于推进养老服务发展的意见》，旨在打通“堵点”，消除“痛点”，破除发展障碍，持续完善居家为基础、社区为依托、机构为补充、医养相结合的养老服务体系。
政策以深化放管服改革、拓宽养老服务投融资渠道、扩大养老服务就业创业、扩大养老服务消费、促进养老服务高质量发展、促进养老服务基础设施建设为重点，为未来养老政策制定和养老产业发展明确指导思想，为中国养老行业发展的第二个里程碑。
二、养老行业发展现状
1.养老行业服务产品分类及典型案例
老人在不同生命周期和身体状况下，对养老服务及产品需求存在较大差异，因此，市场出现服务不同人群的养老产品类型。综合项目形态、客户类型、项目配套等因素，市场中养老服务设施可主要分为养老社区产品和养老机构产品。
（1）养老社区产品概念及典型案例
1） AAC 活力康养社区
AAC（Activity Adult Community），活力康养社区，是以健康、医疗、活力生活为关键点，是具备生活服务和康养生活配套的老年社区，通常配建医院。此类产品可从客户未老阶段持续服务到自理阶段。
代表项目如耘林生命公寓，位于无锡市，以健康乐活为理念，定位为中高端 健康乐活老年居住社区，总建筑面积约10万m?，总户数约600 套。配套包含1 万m?的二级康复医院，阅读、运动、棋牌等休闲娱乐配套聚集在2000m?的共享大厅之中。
2） CHCC 复合康养社区 CHCC（Compound Health Care Community），复合康养社区，是以复合、护理、全龄为特点，除生活和康养功能外，还具备护理、幼儿园等功能。此类产品是 AAC 活力康养社区的产品及服务升级，可从自理阶段持续服务到介助和介护阶段。
代表项目如蓝城陶然里，位于杭州西湖区，总建筑面积约13万m?，其中居住面积约6万m?。居住部分分为以服务自理客户为主的独立居住业态和服务护理客户为主的护理业态;配套部分配置3000m?澳蒙国际幼儿园、绿橙 GreenMart生活超市、共享餐厅、室内恒温泳池等功能。
3） CCRC 持续照料退休社区
CCRC（ Continuing Care Retirement Community），持续照料退休社区，起源于美国教会创办的组织，至今已经有100多年的历史。社区通常选择在距离市中心约一小时车程内的交通便利的城市周边地区，可服务生命周期处于自理、介助及介护阶段的老人。
代表项目如万科随园嘉树，位于良渚文化村，与杭州市中心交通距离约27公里，驾车45-50 分钟。项目占地面积约100亩，建筑面积约6.4 万m?，规划15栋健康公寓服务自理老人、1栋颐养中心服务介助及介护老人，另外配置1栋康 复中心。
（2）养老机构产品概念及典型案例
1） CB 持续照护机构
CB（Care Building），持续照护机构，是以中小型养老机构为主，主要为生命周期处于介助、介护阶段的老人提供专业的照护服务。
代表项目如远洋双桥椿萱茂，位于北京朝阳区，建筑面积约1万m?，总床位约200张，为办公改造，定位为椿萱茂系列在北京首家以失智照护为特色的协助 照护型老年公寓。内部设置失智照护功能专区，引入定点医疗康复治疗设施。
2） CC 日间照料中心
CC（Care Center），日间照料中心，以贴近社区为主，主要为周边老年人提供日间照料服务。
代表品牌如诚和敬，2016 年涉足CC日间照料中心板块，采取公建民营和民建民营形式;目前，全北京运营总数约90家。
2. 养老行业服务设施盈利模式
市场中养老项目盈利点主要由门槛费+持续服务费+一次性安置费+资产变 现实现运营盈利四方面组成。养老行业虽然前景广阔，但投入高、产出慢的特征明显，根据各参与主体的企业背景与基础差异，市场中养老产品的门槛费收取模 式也呈现多元化特征，目前市场上已出现如下七类收取模式：
1） 产权/部分产权销售
通过销售项目全部或部分产权来获得回现。如乌镇雅园，采用全部产权销售回现;乐成恭和家园项目取得北京共有产权试点资格，其中5%的产权由乐成持有，另外95%的产权可对外销售。
2） 使用权销售
销售项目一定年限内的使用权，往往对应房号，使用权之外的其他权益需另行付费。如随园嘉树1期，销售30年使用权，整体费用120-176万。
3） 大额押金
向客户收取一定额度押金作为项目入住门槛，押金往往有具体对应物，如房屋或设备押金、医疗准备金等。如燕达国际健康城1期，收取押金 3-5万元/人。
4） 租金趸交
一次性收取一定年限的租金，往往对应房号，随入住逐渐扣减。如随园嘉树2期，采用5-15 年租金趸交的模式，5年租金33-48万，15年租金80-120 万。
5） 会员卡销售
不同于大額押金和租金趸交模式，销售对应一系列权益包的会员卡，在权益设计、年限界定、金额界定、规则设计上往往灵活多样。如首厚友谊社区，自理区主推具备投资性质的会员卡，对应权益包含溢价转让、40年房间使用期限，同时可享受月费优惠，并有5%的投资收益。
6） 保险销售
销售相关保险作为项目入住门槛或门槛之一，目前存在自行发行与保险合作两种形式。如泰康之家燕园，设置保险收费方式，通过 200 万以上保险锁定优先入住权。
7） 信托销售
以销售信托产品作为入住门槛或门槛之一。如颐和苑，与安信信托联合发行养老信托产品，最低认购300万。
由于门槛费差异较大，综合比对各类盈利模式特征，产权/部分产权销售、租金趸交、会员卡、大额押金模式市场上操作项目较多，进入门槛较低，同时客户接受度较高;使用权销售市场操作项目较少，同时市场风险较大、可操作空间较小;保险、信托模式市场认可度及操作企业逐渐增加。
三、结论
1. 养老行业的发展趋势在行业政策逐渐成熟、产品线和盈利模式不断清晰的背景下，未来养老行业的发展主要存在4大趋势：
1） 趋势 1：市场更蓬勃
预计未来将会有更多企业积极进入抢占养老市场份额，同时，市场中养老地产项目也会快速增加。
2） 趋势 2：多元化发展
近两年，随着市场参与主体的多元化，各企业基于自身养老或关联业务基础，发展模式各有侧重，如养老原生企业，更注重养老运营服务及品牌输出;地产企业多数采用轻重资产结合的形式进行全国布局。
3） 趋势 3：盈利模式创新
在行业快速发展的背景下，地产、养老等企业积极整合资源，寻求保险或资本企业合作，探索金融化盈利途径。资本企业也通过收并购等形式快速切入市场，并不断探索新型盈利模式，未来将会有更多企业尝试和探索金融化盈利模式。
4） 趋势 4：智能化创新
智慧养老是一种以互联网、物联网为核心的养老服务模式，本质上是一种服 务于老年人的技术手段、产品或工具，发展时间较短。其分类主要包含智能终端 设备市场和智慧养老平台的建设两方面。在5G科技逐渐成熟和广泛应用的背景 下，智慧养老核心关键技术将出现多元创新和突破，智能化服务体系和物联网硬 件应用将逐渐趋于成熟。 如泰康之家，搭建了泰康养老e管家服务平台，为客户提供保健用品消费、就诊推荐等服务。
2. 国有企业的典型特征
基于国有企业的特殊背景，主要存在4大特征：
1） 融资成本低。国有企业可以通过较低利率进行融资。
2） 土地获取容易。国有企业在土地获取方面具有一定优势。
3） 存量资产基础。国有企业主导开发多个地产项目，不乏存在存量资产，可为企业介入养老领域提供资产基础。
4） 承担社会责任。国有企业应承担起社会责任，积极响应政府号召，主动协助政府解决社会问题。
加速老龄化给中国养老服务带来了巨大的挑战，国有企业与生具备融资成本低、土地获取相对容易、具有存量资产基础和承担社会责任的特征和使命，因此发展养老产业具备天然优势。
3. 国有企业在养老领域的发展思路
国有企业目前正面临快速介入养老领域的好时机，在企业发展思路上，可综合考虑以下6方面：
1） 可依托存量物业介入
企业在试水养老行业初期，应专注打造核心运营价值，整合成熟养老运营企 业创建自有养老品牌，实现快速布局。但养老项目具有投入高、产出慢的特征，因此前期需控制资产成本，可以考虑从企业存量物业做起，从区位交通、区域属 性、医疗配套、可改造性等角度选取优质存量物业进行布局。
如保利发展养老产业，就是从自有存量物业做起。企业自2011年成立“和基 金”并推出“善居养老”计划。2012年，企业与安平共同注册“和熹会”和“和悦会”品牌。目前，企业已全国布局，养老社区1家，养老机构5家，日间照料中心4 家，养老机构和日间照料中心均为存量物业改造，如北京保利西山和熹会，即由自有酒店改造而成，于2012年开业运营，建筑面积约2万m?，房间数200个，床位400张。
2） 需采用市场化思维养老产业发展需要契合各城市市场的实际情况，在城市选择、发展思路和盈利模式等方面，需尊重当地市场。
城市选择方面，可选择老龄化率较高、养老观念相对开放、经济实力强的一线或二线城市，如长三角城市群、中部城市群等。
發展思路方面，城市中心区域人口较为密集，医疗配套相对成熟，配套完善且交通便利，但多为小体量项目，养老需求以刚需为主，因此可考虑打造养老机构。城市近郊区大多具有较好的生态环境优势，人口密度相对较低，这类项目往往体量较大，可考虑养老社区方向，以服务自理老人为主。
盈利模式方面，立足城市经济水平和市场特征，避免定价过高导致入住率低，或定价过低，难以实现盈亏平衡。
3） 可多元产品布局
在形成自有养老品牌和养老标杆项目后，可考虑进行养老机构和养老社区等多元产品线布局。并且可通过收并购形式，扩展养老业务，如向养老用品、医疗等方面扩展。
如远洋，自2010年开始关注养老行业，2012年正式发布养老机构品牌“椿萱茂”，2013年远洋双桥椿萱茂面世，之后持续专注高端养老机构的布局。在“椿萱茂”具有一定知名度和口碑后，逐渐转向养老社区产品。目前，企业养老项目已布局全国9个城市，包含6个养老社区和20个养老机构，未来将主要集中在 京津冀、长三角、珠三角、长江中游、成渝城市群进行布局。
4） 需注重运营价值 团队方面，介入前期可考虑导入成熟养老服务品牌合作，培育企业自有运营服务团队，为后期实现多元产品布局、多城市布局提供人才保障。 配套方面，需紧跟社会时势，导入互联网+医疗资源，如春雨医生等，为项目提供多元化医疗保障，提升项目价值。
5） 关注智慧养老智慧养老是一种以互联网、物联网为核心的的养老服务模式，本质上是一种 服务于老年人的技术手段、产品或工具，发展时间较短。其分类主要包含智能终 端设备市场和智慧养老平台的建设两方面。在5G科技逐渐成熟和广泛应用的背景下，智慧养老核心关键技术将出现多元创新和突破，智能化服务体系和物联网 硬件应用将逐渐趋于成熟。
如人脸识别等高智能辨识系统能够发挥作用的话，项目的运营终端会自动显 示客户的身份信息，可用于项目出入口、入户门、电梯等。另外，还可通过5G系统对客户实现定位跟踪，在客户发生跌倒等意外时，可快速找到客户并采取相应措施。
6） 紧跟政策趋势 国有企业应积极响应政策号召，主动承担社会责任、协助政府解决社会问题。 如2020 年7月，民政部、发改委等9部委联合印发《关于加快实施老年人居家适老化改造工程的指导意见》，明确各地要改善老年人居家生活照护条件， 增强居家生活设施安全性、便利性和舒适性，提升居家养老服务质量。国有企业可结合自有居住物业，积极开展适老化改造工作，协助政府解决居家和社区养老 问题。
参考文献：
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【2】陆孜昕，智慧养老问题及解决方法[A]，2020（02）
【3】胡建兵，专业化养老是大势所趋[N]，2020（07）
【4】胡钊源，靳小怡，中国养老政策供给的地区差异性研究[D]，2020（07）
【5】陈龙.基于市场细分视角下的养老模式研究[A].西华大学.2019 【6】王伟栋，中国养老产业化发展的必要性探讨[P]，2019
（本文作者单位为北京城建房地产开发有限公司，北京，100029）