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【摘 要】目前，随着国家一系列宏观经济调整政策的出台，房地产行业的利润空间被压缩，企业之间的竞争不断加剧。在新的经济环境下，房地产企业应该调整竞争思路，加强内部精细化管理，从管理要效益，尤其是要加强成本控制，在激烈的竞争中取得竞争优势，获得更好的发展。
【关键词】房地产项目；成本构成；成本控制
引言
现代企业想要获取更好的经济效益，加强成本管理无疑是值得重点关注的环节。作为从事房地产项目生产经营及相关服务活动的房地产业，具有投资大、效益高、工期长等与其他行业较大的差异，只有深入洞察市场环境变化，合理有效控制企业成本管控，才能提升企业管理的效率，提高企业市场竞争力，推动房地产企业取得持续的稳定发展。然而目前我国房地产企业，在经营过程中常常对成本管理不够重视，这对企业经济效益无疑会产生负面影响。下面对房地产企业的成本管理控制问题展开深入探讨。
一、房地产企业成本控制中常见的问题
1、没有确立全面系统的成本控制观念
房地产项目需要大量的资金投入，工程建设时间周期长，进行成本核算的步骤较多且具有风险高的特点，这些都决定了房地产企业的成本具有一些特殊性：成本长期性，任何一个房地产项目从取得土地开发权到开发完工，大都需要两年以上的时间，如果考虑到项目售出后的配套设施建设及相关工程维护及物业管理等工作，成本期更长；成本内容复杂性，房地产项目与市政建设、土木建设、设施安装、园林绿化、环境建设、物业管理、贷款等都有着紧密的联系，使得成本构成内容复杂化；成本构成之间的差异；成本价格不透明；成本管理工作的多次性等等。这些特点要求成本控制工作必须全面且系统，但当前很多企业都缺少成本控制的科学理念，成本控制工作仅限于建筑施工过程，对成本预测、决策等方面的控制力度不够，缺少掌控大局的把握。
2、缺乏事前的充分调研，投资分析手段较为单一，设计不够科学
由于房地产企业在之前一段时间经历了较长的房价上涨期，很多企业拿地后地皮价及周边房价快速上涨，拿地基本都可以赚钱，导致很多房地产企业拿地非常凶猛，缺乏对成本的前期调研，或者前期调研流于形式化。例如部分企业在拿地后才会发现一些成本费用项目没有进行考虑，对市政要求的隔离带、景观、河道整改、垃圾处理费用等了解不深，未进行考虑。一些企业在拿地的时候对投资的可行性测算比较简单，没有成系统的合理有效投资分析指标，对项目盈利指标的测算较为简单，项目投资前期对现金流的安全性没有足够的关注，难以在决策的时候保证足够的科学性。拿地后前期的规划设计对项目投资有很大的影响，很多企业没有做好这个阶段的成本控制，对一些技术指标较为关注，忽略了市场经济的因素，就难以做好对项目的成本优化。
3、合同内容条款存在着缺陷。
例如某合同规定：甲方根据协议规定向乙方支付工程款，工程进度达到甲方要求时，甲方需于某月某日向乙方支付30%。我们很明显可以看出该条款内容不完整，“支付30%”的指代不明确，是合同总价的30%还是合同单价的30%，没有说清楚，施工单位有可能察觉此漏洞而要求我方多支付施工费。合同双方都想要在条款中为自己赢得利益，这就是的工程造价和相关费用容易产生较大争议，因此合同内容一定要严谨。
二、房地产企业成本控制问题的改进措施
1、成本控制观念更新，实施全面成本控制
房地产属于开发周期时间长，设计范围广的项目，进行单一的成本控制对于整个项目的成本并不能起到降低作用。因此，成本控制工作不仅仅是审计核算这么简单，而是应该将其上升到经营层面，站在这个高度，提倡全员、全过程的成本控制方法，这也是实现成本控制的重要途径。房地产项目在项目初级阶段的土地成本费用、施工图纸设计及项目运行阶段、项目完工决算等环节中都要贯彻实行科学成本控制观念，只有这样才能有效降低房地产企业的总成本。
2、加强成本核算科目的精细化设置，完善成本知识储备
随着国家各个领域的开放和外汇管制的放开，越来越多的国际资金将以自有企业或者借道国内企业进入国内房地产市场，外国低利率资金的进入将加剧国内房地产市场的竞争，未来国内的企业必须加强自身的成本管理，做好科学化管理，提升市场竞争力。国内的房地产企业需要規范自己的成本核算科目，减少成本核算的随意性，比照一些优秀的标杆企业对自己的成本核算科目进行优化，如万科等，合理划分工程成本核算对象，对跨期工程及跨期合同明确分摊的原则等。对不同类型的项目应当考虑其差别进行详细的分开核算，遵循因果关系原则、受益程度原则、公平合理原则、承受能力原则等进行分摊，周全合理的考虑成本分摊可能存在的问题，根据项目的差异确定可行的分摊方案，并将这些经验整理成企业自身的会计处理方法以不断优化。在具体的工作中，成本知识精细化管理应当成系统，按照已有的案例和经验整理全成本的科目数据，以供全公司、项目公司等进行参与。要完善这样的成本数据系统，房地产公司应当要完成对项目信息数据的收集，如面积信息和房型信息等，对跨期的目标成本、合同信息、工程量信息、项目预算、付款结算等相关的信息进行归集，落实到具体的责任部门和个人，制定各个过程的成本信息归集的详细时间安排，采用合理的方法，如可以利用计算机的技术，提炼出成本管理的工具。整理好这些知识，房地产公司应当及时组织交流知识，形成项目的定额成本标准，形成成本的管理能力，合理设计公司内部的KPI指标，明确各个岗位和项目的目标。
3、做好合同付款的控制
制定“合同款项支付单”，每一次支付款项时，都要将前期的支付数额填上进行对比分析，使每一次付款都能处于控制状态中。成本控制人员要注意每次付款的时间（占工程进度的百分比）和金额（占工程总额的百分比），征询相关工程部门的意见后，再进行下一步资金计划安排并报主管审批，从而较好地执行合同。
4、房地产企业加强成本管理控制不应忽视资金管理
房地产企业项目建设需要大量的资金支持，占用建筑商、供货商的资金是可以起到缓解资金压力的作用，赚取占用资金的时间价值。然而若长期地占用大量资金，就可能导致采购和人力成本的上升，或是企业信誉的降低。切实加强房地产企业资金管理，能够实现有效降低企业资金成本，为企业获取更好经济效益打下坚实基础。具体措施如下：拓宽企业融资渠道，合理筹集资金，不仅能降低企业的负债率，也能使企业融资成本进一步下降；建立回笼资金的有效管理措施，及时收回企业的应收款项；建立企业资金计划管理体系，企业支付款项要做好支付计划，在把握关键路线、节点的基础上，按时按计划拨付资金，从而有效地解决企业资金调动问题。
5、强成本事后分析和考核的精细化管理，提升对成本的评估
总部要创新管理模式，让项目人员由被动管理转成主动式的管理，让项目人员可以参股自己管理的项目和总部的其他项目，激发项目管理人员的营运能力，降低经营的风险，将项目管理无法控制的成本归集至总部，由总部的人员对这部分成本承担相应的责任。房地产企业应当设立成本专项考核的组织，由公司成本管理部门的负责人负责考核的具体内容，对总部和项目组的成本管理过程和效果进行分别考核，并将考核的结果报总经理审批，在考核的时候适当对材料的价格波动影响、公司决策造成的影响、法律法规的变化造成的影响等进行排除，将成本专项考核的结合和奖惩进行挂钩，提升这个考核的严肃性。
结束语
总之，房地产开发企业的成本控制是一个庞大的系统工程，涉及开发项目的各个阶段中的每一个环节。因此，只有做好房地产开发过程中的每个环节的每个成本项目的控制，才能真正实现成本控制的最终目的，为企业创造更多的经济效益。
参考文献：
[1]解硕葆.浅谈房地产企业的成本控制[J].企业导报，2012（21）.
[2]王葆华.浅谈房地产开发企业成本核算控制措施[J].商业经济，2012（3）.
[3]刘思远，王海鹏.房地产设计阶段的成本控制初析[J].科技创新导报，2012（2）.
【关键词】房地产项目；成本构成；成本控制
引言
现代企业想要获取更好的经济效益，加强成本管理无疑是值得重点关注的环节。作为从事房地产项目生产经营及相关服务活动的房地产业，具有投资大、效益高、工期长等与其他行业较大的差异，只有深入洞察市场环境变化，合理有效控制企业成本管控，才能提升企业管理的效率，提高企业市场竞争力，推动房地产企业取得持续的稳定发展。然而目前我国房地产企业，在经营过程中常常对成本管理不够重视，这对企业经济效益无疑会产生负面影响。下面对房地产企业的成本管理控制问题展开深入探讨。
一、房地产企业成本控制中常见的问题
1、没有确立全面系统的成本控制观念
房地产项目需要大量的资金投入，工程建设时间周期长，进行成本核算的步骤较多且具有风险高的特点，这些都决定了房地产企业的成本具有一些特殊性：成本长期性，任何一个房地产项目从取得土地开发权到开发完工，大都需要两年以上的时间，如果考虑到项目售出后的配套设施建设及相关工程维护及物业管理等工作，成本期更长；成本内容复杂性，房地产项目与市政建设、土木建设、设施安装、园林绿化、环境建设、物业管理、贷款等都有着紧密的联系，使得成本构成内容复杂化；成本构成之间的差异；成本价格不透明；成本管理工作的多次性等等。这些特点要求成本控制工作必须全面且系统，但当前很多企业都缺少成本控制的科学理念，成本控制工作仅限于建筑施工过程，对成本预测、决策等方面的控制力度不够，缺少掌控大局的把握。
2、缺乏事前的充分调研，投资分析手段较为单一，设计不够科学
由于房地产企业在之前一段时间经历了较长的房价上涨期，很多企业拿地后地皮价及周边房价快速上涨，拿地基本都可以赚钱，导致很多房地产企业拿地非常凶猛，缺乏对成本的前期调研，或者前期调研流于形式化。例如部分企业在拿地后才会发现一些成本费用项目没有进行考虑，对市政要求的隔离带、景观、河道整改、垃圾处理费用等了解不深，未进行考虑。一些企业在拿地的时候对投资的可行性测算比较简单，没有成系统的合理有效投资分析指标，对项目盈利指标的测算较为简单，项目投资前期对现金流的安全性没有足够的关注，难以在决策的时候保证足够的科学性。拿地后前期的规划设计对项目投资有很大的影响，很多企业没有做好这个阶段的成本控制，对一些技术指标较为关注，忽略了市场经济的因素，就难以做好对项目的成本优化。
3、合同内容条款存在着缺陷。
例如某合同规定：甲方根据协议规定向乙方支付工程款，工程进度达到甲方要求时，甲方需于某月某日向乙方支付30%。我们很明显可以看出该条款内容不完整，“支付30%”的指代不明确，是合同总价的30%还是合同单价的30%，没有说清楚，施工单位有可能察觉此漏洞而要求我方多支付施工费。合同双方都想要在条款中为自己赢得利益，这就是的工程造价和相关费用容易产生较大争议，因此合同内容一定要严谨。
二、房地产企业成本控制问题的改进措施
1、成本控制观念更新，实施全面成本控制
房地产属于开发周期时间长，设计范围广的项目，进行单一的成本控制对于整个项目的成本并不能起到降低作用。因此，成本控制工作不仅仅是审计核算这么简单，而是应该将其上升到经营层面，站在这个高度，提倡全员、全过程的成本控制方法，这也是实现成本控制的重要途径。房地产项目在项目初级阶段的土地成本费用、施工图纸设计及项目运行阶段、项目完工决算等环节中都要贯彻实行科学成本控制观念，只有这样才能有效降低房地产企业的总成本。
2、加强成本核算科目的精细化设置，完善成本知识储备
随着国家各个领域的开放和外汇管制的放开，越来越多的国际资金将以自有企业或者借道国内企业进入国内房地产市场，外国低利率资金的进入将加剧国内房地产市场的竞争，未来国内的企业必须加强自身的成本管理，做好科学化管理，提升市场竞争力。国内的房地产企业需要規范自己的成本核算科目，减少成本核算的随意性，比照一些优秀的标杆企业对自己的成本核算科目进行优化，如万科等，合理划分工程成本核算对象，对跨期工程及跨期合同明确分摊的原则等。对不同类型的项目应当考虑其差别进行详细的分开核算，遵循因果关系原则、受益程度原则、公平合理原则、承受能力原则等进行分摊，周全合理的考虑成本分摊可能存在的问题，根据项目的差异确定可行的分摊方案，并将这些经验整理成企业自身的会计处理方法以不断优化。在具体的工作中，成本知识精细化管理应当成系统，按照已有的案例和经验整理全成本的科目数据，以供全公司、项目公司等进行参与。要完善这样的成本数据系统，房地产公司应当要完成对项目信息数据的收集，如面积信息和房型信息等，对跨期的目标成本、合同信息、工程量信息、项目预算、付款结算等相关的信息进行归集，落实到具体的责任部门和个人，制定各个过程的成本信息归集的详细时间安排，采用合理的方法，如可以利用计算机的技术，提炼出成本管理的工具。整理好这些知识，房地产公司应当及时组织交流知识，形成项目的定额成本标准，形成成本的管理能力，合理设计公司内部的KPI指标，明确各个岗位和项目的目标。
3、做好合同付款的控制
制定“合同款项支付单”，每一次支付款项时，都要将前期的支付数额填上进行对比分析，使每一次付款都能处于控制状态中。成本控制人员要注意每次付款的时间（占工程进度的百分比）和金额（占工程总额的百分比），征询相关工程部门的意见后，再进行下一步资金计划安排并报主管审批，从而较好地执行合同。
4、房地产企业加强成本管理控制不应忽视资金管理
房地产企业项目建设需要大量的资金支持，占用建筑商、供货商的资金是可以起到缓解资金压力的作用，赚取占用资金的时间价值。然而若长期地占用大量资金，就可能导致采购和人力成本的上升，或是企业信誉的降低。切实加强房地产企业资金管理，能够实现有效降低企业资金成本，为企业获取更好经济效益打下坚实基础。具体措施如下：拓宽企业融资渠道，合理筹集资金，不仅能降低企业的负债率，也能使企业融资成本进一步下降；建立回笼资金的有效管理措施，及时收回企业的应收款项；建立企业资金计划管理体系，企业支付款项要做好支付计划，在把握关键路线、节点的基础上，按时按计划拨付资金，从而有效地解决企业资金调动问题。
5、强成本事后分析和考核的精细化管理，提升对成本的评估
总部要创新管理模式，让项目人员由被动管理转成主动式的管理，让项目人员可以参股自己管理的项目和总部的其他项目，激发项目管理人员的营运能力，降低经营的风险，将项目管理无法控制的成本归集至总部，由总部的人员对这部分成本承担相应的责任。房地产企业应当设立成本专项考核的组织，由公司成本管理部门的负责人负责考核的具体内容，对总部和项目组的成本管理过程和效果进行分别考核，并将考核的结果报总经理审批，在考核的时候适当对材料的价格波动影响、公司决策造成的影响、法律法规的变化造成的影响等进行排除，将成本专项考核的结合和奖惩进行挂钩，提升这个考核的严肃性。
结束语
总之，房地产开发企业的成本控制是一个庞大的系统工程，涉及开发项目的各个阶段中的每一个环节。因此，只有做好房地产开发过程中的每个环节的每个成本项目的控制，才能真正实现成本控制的最终目的，为企业创造更多的经济效益。
参考文献：
[1]解硕葆.浅谈房地产企业的成本控制[J].企业导报，2012（21）.
[2]王葆华.浅谈房地产开发企业成本核算控制措施[J].商业经济，2012（3）.
[3]刘思远，王海鹏.房地产设计阶段的成本控制初析[J].科技创新导报，2012（2）.