“三年前在东三环买了这套房子,今年年初想跟北四环的姜先生对换一下居住。可是,由于缺少产权证没办成。”靳先生说,“当年买房时开发商承诺60天办完证,如今拖了三年还没办下来,耽误了房产转让。”靳先生要求开发商按约赔偿。开发商辩解说一直积极主动为业主办证,因政府有关部门推三阻四才没能及时办理,故责任不在开发商。
　　靳先生于2005年11月签订的《商品房买卖合同》约定:卖方在商品房交付使用后60天内,将其办理权属登记所需材料报产权登记机关,如因卖方的责任,买方不能在规定期限内取得房地产权属证书的,买方不退房,卖方须按已付房款的4%向买方支付违约金。合同签订第二天,靳先生交付了全部房款,开发商于当年12月交付了房屋。随后,靳先生屡次催促,开发商总以正在办理为由应对。
　　今年3月,靳先生向法院起诉,要求开发商立即为其办理产权证,并按合同约定支付违约金3.4万元及本案诉讼费。开发商在法庭上辩称,靳先生确实购买了该公司开发的商品房。公司在开发过程中因部分建筑面积超出规划,政府有关部门对此进行了处罚,新的规划许可证因此迟迟办理不下来。另外,公司积极向有关部门申请办证,但多个政府行政部门抓住超面积建设问题不放,不能达成一致意见,故拖至最近才办妥规划许可证。有了新的规划许可证,公司将尽快为靳先生等业主办理产权证。开发商认为,由于其不存在主观过错,且靳先生主张的赔偿事项超过诉讼时效,不同意支付违约金。
　　经法院审理查明,开发商确实因超面积建设导致原规划许可证失效,需要重新办理。开发商接受处罚后积极争取,并于近期拿到了新的规划许可证。靳先生与开发商签订的《商品房买卖合同》遵从双方意愿,内容合法有效,故当事人应按约履行各自的义务。依据双方约定,开发商负有在商品房交付使用后60日内,将其办理产权证所需资料报房产登记机关的义务,因其自身原因未履行义务,导致靳先生无法及时取得房产证,应向靳先生支付违约金。
　　同时,法院认为靳先生在诉讼前从未向开发商提出请求,已经超过诉讼时效。但是,靳先生一直要求开发商为他办理产权证明,该行为已足以表明其维护自身权益的意思表示,足以产生抵消其主张违约金超过诉讼时效的效果。最终法院判决开发商在判决生效15日内支付违约金的同时,将办理产权证的材料及时报相关登记机关,逾期要按银行活期存款利率支付靳先生自逾期之日到提交全部材料之日逾期赔偿金。
　　《城市房地产开发经营管理条例》规定:预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内,办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续;现房购买人应当自销售合同签订之日起90日内,办理以上手续。李果律师分析,在本案中因开发商违法造成靳先生的房产不能转让,依据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第18条规定,开发商应承担违约责任。卖方合同有约定的按约定事项办理,没有约定或损失数额难以确定的,按已付房款总额,参照银行计收逾期贷款利息的标准计算,甚至可以解除购房合同。
　　李律师建议,在签订商品房预售合同时,买方应在合同中明确约定办理产权证的时间及逾期办证的违约责任承担方式,尽量约定较高的违约金。如果开发商不接受这些条款,也可以不做任何约定,既不约定办证时间,也不约定违约责任,一旦出现法定情形,参照上述司法解释即可办理,这样可以更有利于保护处于弱势地位的买受利益。