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聚焦城市的商品住房市场,通过对竞标地租模型的推演,尝试解释城市更新模式对商品住宅价格的影响机制。以深圳为研究对象,利用多元回归分析,实证住宅价格的影响要素与变化规律。结果表明:1)不同的土地开发模式会造成商品住宅的价格差异;2)相对于土地出让模式,城市更新会降低商品住宅价格,抑制住宅因区位变化对价格产生的影响;3)随着存量发展的不断深入,城市更新模式将会重构城市商品住宅价格的空间分异。