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摘 要：近些年我国的物业纠纷逐渐增多，处在西部地区的新疆也不例外。虽然对物业纠纷的解决有多种途径，但对于其中各方主体来说，通过人民调解来解决不失为一个更加方便和经济的选择。新疆司法行政机关从保障民生、维护社会稳定大局出发，把物业纠纷调解作为当前专业化调解的重要工作来抓，通过试点积极探索，推动了新疆物业纠纷调解工作的全面展开。
关键词：物业纠纷；物业纠纷调解
中图分类号：D926 文献标识码：A 文章编号：2095-4379-（2016）08-0210-02
作者简介：姚岚（1979-），女，汉族，新疆司法警官学校讲师，在职法律硕士，研究方向：法理学、刑法学、狱政管理学。
随着中国城市化进程的不断推进和房地产市场持续开发，使得物业管理行业得到快速发展。但是物业管理作为新兴产业，发展时间相对较短，发展还不成熟，在管理和服务中不尽如人意的事情时有发生，暴露出一系列的问题和矛盾，导致物业纠纷与日俱增。物业纠纷如不能及时化解，不仅影响小区业主正常生活，还会危及一个地区的安宁和社会稳定。这些物业纠纷如果全部依靠司法途径解决，法院负担大，程序复杂，也浪费了宝贵的司法资源；如果依靠行政机关解决，民事主体之间的纠纷行政机关也无法过深介入，投诉量大行政机关也疲于应对，程序复杂耗时费力。人民调解作为我国一项极具特色的法律制度，长期以来在预防和化解民事纠纷实践中发挥了重要作用。
一、新疆物业纠纷调解现状
2011年-2014年新疆物业纠纷情况据统计，2011年全区调解物业纠纷1841件，2012年2952件，2013年4483件，2014年4767件，可以明显看出物业纠纷是呈每年递增趋势在逐年增加。我区物业纠纷情况主要有城市物业纠纷、城乡结合物业纠纷和企业物业纠纷三种主要类型。
目前的调解员队伍素质与调解工作要求有很大差距，尤其在专业性行业性调解组织建设工作开展中，该问题尤为突出。物业调解员岗位替换性快，人员流动性较大，对于专业性和经验性都很强的物业调解工作来说显然是不利的。在社区调解员队伍中，大部分的调解员都是兼职，有的调解员是由公益性岗位的人员担任，而这样的公益性岗位，大部分是年轻人作为过渡阶段的临时性工作，人员流动性很强。对于物业公司推荐出来承担调解员的人，也由于一些原因使得人员无法长期固定下来。同时人民调解专业性行业性调解组织在组建中涉及的人员、经费问题解决也存在困难。
基于以上现状和存在的问题，我区司法行政主管部门将物业纠纷调解工作作为司法行政工作一个重点工作来抓，并写进2015年自治区司法行政工作要点。并且在全区开展物业纠纷调解试点活动，以点带面，带动我区在劳动、建筑等其他行业性、专业性人民调解组织建设，提高我区人民调解工作专业化水平。
二、解决对策
（一）加强与内地的学习、交流，推动物业纠纷调解工作的展开
由相关单位组成考察组，对物业纠纷人民调解工作开展较好的北京、天津和深圳进行了考察学习。分别从建立工作协调机制、建设物业纠纷调解专业队伍、加大培训和宣传力度、建章立制、经费保障等方面对三个地方物业纠纷调解的先进经验进行了交流学习，为我区重点开展物业纠纷调解工作和下一步的试点厘清了思路。
（二）进行试点，以点带面，带动全区的物业纠纷调解工作
从我区物业纠纷涉及的面以及涉及的内容出发，综合各地州具体情况，在乌鲁木齐市、昌吉州、克拉玛依市这三个比较有特点的地州开展物业纠纷试点工作。这三个试点地州特点是：乌鲁木齐市主要是城市物业纠纷调解，昌吉州是城乡结合物业纠纷调解，克拉玛依市是企业物业纠纷调解。这三个地州基本能代表我区物业纠纷情况，目的就是要使这次工作试点面更大，取得更多试点经验做法，以确保试点工作取得实效。
去年，在乌鲁木齐市沙依巴克区汇月社区、水磨沟区七纺片区和天山区日月星光小区三个物业纠纷调解试点区共调解物业纠纷1137件，这其中试点效果较好的是沙依巴克区汇月社区。汇月社区管辖的红十月小区，社区管辖范围东起扬子江路、西至和平渠、南起宾馆路、北至三雄大厦，总面积0.07万平方米。辖区总人口4042户、8123人；常住人口2984户、6512人；流动人口1058户、1605人；属于商住型小区，小区特点是居民多、出租房多（30﹪）、流动人口多、商业网点多和驻区单位少。近几年来，围绕着物业服务、收费标准、车位使用、治安防范等问题，发生在业主与业主，业主与物业公司之间的各类民事纠纷越来越多，为及时解决各类物业纠纷，有效化解矛盾，沙依巴克区司法局于2014年3月开始试点，在汇月社区建立物业纠纷调委会。在调委会的组织机构中，社区从律师、社区工作人员、物业公司员工、居民代表中挑选出4名同志担任专职调解员；此外，又从辖区居民和物业公司工作人员中推选出8名调解辅助员，协助作好调解工作。2014年物业纠纷调委会共排查调处各类矛盾纠纷158起，其中邻里纠纷74起、婚姻家庭10起、物业纠纷42起、人身伤害5起、交通事故4起、其他23起。2015年1月―6月份共调处各类矛盾纠纷117起，调解成功率为95﹪。同时物业巡回法庭是乌鲁木齐市沙依巴克区在开展物业纠纷调解工作中的创新。该区与沙依巴克区法院沟通建立了首家物业巡回法庭，形成了人民调解与司法调解、司法诉讼活动紧密衔接的运行机制。
昌吉州自开展物业纠纷试点以来，培养了200余名专职调解员，他们分布在全州87个社区，只要有物业纠纷就有他们的身影。昌吉州探索建立了以司法局和住建部门牵头，将综治、法院、公安、房管等单位部门组成的领导机构，实现了人民调解与行政调解的联动机制。目前，该州从县（市）、乡镇（街道）、社区，不管哪一级物业纠纷在调解中需要这些部门参与，都可以与之沟通协调。
（三）结合试点情况，制定主要措施
1.推动建立物业纠纷调处联动机制。要积极加强与物业管理纠纷相关的住建、法院等相关部门沟通协调，明确职责，建立协调联动机制，及时有效化解物业管理纠纷，促进社会和谐。
2.组建专业性物业纠纷人民调解委员会。根据本地工作实际积极探索在城市、城乡结合部、企业等不同特点的物业纠纷调解工作的组建模式。针对物业纠纷调解专业性较强的特点，在组建过程中，人员以原有人民调解委员会为基础，还应广泛吸纳物业管理专家和技术人员、律师、法官及志愿者打造一支专、兼结合的高素质的调解员队伍。当然我们也可以积极探索符合本地实际的政府购买服务，解决人员不足以及调解质量不高的难题。如深圳的“福田模式”，虽然是道路交通事故调解，但这种模式可以应用到物业纠纷调解上来。
3.建章立制。首先，建立联席会议制度。要与物业管理等相关部门积极协调建立联席会议制度，定期研究分析物业管理纠纷调处工作。社区调解委员会要定期组织业主代表、业主委员会、社区责任区民警和物业服务企业参加联席会议，了解物业管理服务情况，掌握物业管理纠纷苗头，有针对性地组织开展纠纷预防和调解工作。其次，建立信息沟通及统计分析制度。建立物业纠纷分类、统计、分析制度，做到底数清、情况明、数据准。要掌握本区域内物业管理纠纷情况，村队社区调解员（信息员）要增强责任意识，对调解不了的或疑难重大纠纷要及时上报街道人民调解委员会（司法所）。
4.加强宣传，积极引导。各级司法行政部门要通过多种传播媒介宣传物业管理法律法规和相关知识，特别是要善于发现和总结带有普遍性、指导性的典型经验，以点带面开展物业管理纠纷调处工作。帮助广大业主提高物业管理政策法规和知识水平，树立正确的物业管理消费观念，增强共同管理意识，依法理性维权。同时，要主动督促物业服务企业按照合同约定做好物业服务工作，不断提升物业服务水平。
[ 参 考 文 献 ]
[1]张犇逸.建立我国物业纠纷解决机制研究[J].魅力中国，2010（32）.
[2]谢春龙.当前物业纠纷调解存在的问题与对策[J].人民调解，2007（5）.
[3]人民调解机制如何破解物业纠纷难题[EB/OL].法制网-法制日报，2015-10-31.
关键词：物业纠纷；物业纠纷调解
中图分类号：D926 文献标识码：A 文章编号：2095-4379-（2016）08-0210-02
作者简介：姚岚（1979-），女，汉族，新疆司法警官学校讲师，在职法律硕士，研究方向：法理学、刑法学、狱政管理学。
随着中国城市化进程的不断推进和房地产市场持续开发，使得物业管理行业得到快速发展。但是物业管理作为新兴产业，发展时间相对较短，发展还不成熟，在管理和服务中不尽如人意的事情时有发生，暴露出一系列的问题和矛盾，导致物业纠纷与日俱增。物业纠纷如不能及时化解，不仅影响小区业主正常生活，还会危及一个地区的安宁和社会稳定。这些物业纠纷如果全部依靠司法途径解决，法院负担大，程序复杂，也浪费了宝贵的司法资源；如果依靠行政机关解决，民事主体之间的纠纷行政机关也无法过深介入，投诉量大行政机关也疲于应对，程序复杂耗时费力。人民调解作为我国一项极具特色的法律制度，长期以来在预防和化解民事纠纷实践中发挥了重要作用。
一、新疆物业纠纷调解现状
2011年-2014年新疆物业纠纷情况据统计，2011年全区调解物业纠纷1841件，2012年2952件，2013年4483件，2014年4767件，可以明显看出物业纠纷是呈每年递增趋势在逐年增加。我区物业纠纷情况主要有城市物业纠纷、城乡结合物业纠纷和企业物业纠纷三种主要类型。
目前的调解员队伍素质与调解工作要求有很大差距，尤其在专业性行业性调解组织建设工作开展中，该问题尤为突出。物业调解员岗位替换性快，人员流动性较大，对于专业性和经验性都很强的物业调解工作来说显然是不利的。在社区调解员队伍中，大部分的调解员都是兼职，有的调解员是由公益性岗位的人员担任，而这样的公益性岗位，大部分是年轻人作为过渡阶段的临时性工作，人员流动性很强。对于物业公司推荐出来承担调解员的人，也由于一些原因使得人员无法长期固定下来。同时人民调解专业性行业性调解组织在组建中涉及的人员、经费问题解决也存在困难。
基于以上现状和存在的问题，我区司法行政主管部门将物业纠纷调解工作作为司法行政工作一个重点工作来抓，并写进2015年自治区司法行政工作要点。并且在全区开展物业纠纷调解试点活动，以点带面，带动我区在劳动、建筑等其他行业性、专业性人民调解组织建设，提高我区人民调解工作专业化水平。
二、解决对策
（一）加强与内地的学习、交流，推动物业纠纷调解工作的展开
由相关单位组成考察组，对物业纠纷人民调解工作开展较好的北京、天津和深圳进行了考察学习。分别从建立工作协调机制、建设物业纠纷调解专业队伍、加大培训和宣传力度、建章立制、经费保障等方面对三个地方物业纠纷调解的先进经验进行了交流学习，为我区重点开展物业纠纷调解工作和下一步的试点厘清了思路。
（二）进行试点，以点带面，带动全区的物业纠纷调解工作
从我区物业纠纷涉及的面以及涉及的内容出发，综合各地州具体情况，在乌鲁木齐市、昌吉州、克拉玛依市这三个比较有特点的地州开展物业纠纷试点工作。这三个试点地州特点是：乌鲁木齐市主要是城市物业纠纷调解，昌吉州是城乡结合物业纠纷调解，克拉玛依市是企业物业纠纷调解。这三个地州基本能代表我区物业纠纷情况，目的就是要使这次工作试点面更大，取得更多试点经验做法，以确保试点工作取得实效。
去年，在乌鲁木齐市沙依巴克区汇月社区、水磨沟区七纺片区和天山区日月星光小区三个物业纠纷调解试点区共调解物业纠纷1137件，这其中试点效果较好的是沙依巴克区汇月社区。汇月社区管辖的红十月小区，社区管辖范围东起扬子江路、西至和平渠、南起宾馆路、北至三雄大厦，总面积0.07万平方米。辖区总人口4042户、8123人；常住人口2984户、6512人；流动人口1058户、1605人；属于商住型小区，小区特点是居民多、出租房多（30﹪）、流动人口多、商业网点多和驻区单位少。近几年来，围绕着物业服务、收费标准、车位使用、治安防范等问题，发生在业主与业主，业主与物业公司之间的各类民事纠纷越来越多，为及时解决各类物业纠纷，有效化解矛盾，沙依巴克区司法局于2014年3月开始试点，在汇月社区建立物业纠纷调委会。在调委会的组织机构中，社区从律师、社区工作人员、物业公司员工、居民代表中挑选出4名同志担任专职调解员；此外，又从辖区居民和物业公司工作人员中推选出8名调解辅助员，协助作好调解工作。2014年物业纠纷调委会共排查调处各类矛盾纠纷158起，其中邻里纠纷74起、婚姻家庭10起、物业纠纷42起、人身伤害5起、交通事故4起、其他23起。2015年1月―6月份共调处各类矛盾纠纷117起，调解成功率为95﹪。同时物业巡回法庭是乌鲁木齐市沙依巴克区在开展物业纠纷调解工作中的创新。该区与沙依巴克区法院沟通建立了首家物业巡回法庭，形成了人民调解与司法调解、司法诉讼活动紧密衔接的运行机制。
昌吉州自开展物业纠纷试点以来，培养了200余名专职调解员，他们分布在全州87个社区，只要有物业纠纷就有他们的身影。昌吉州探索建立了以司法局和住建部门牵头，将综治、法院、公安、房管等单位部门组成的领导机构，实现了人民调解与行政调解的联动机制。目前，该州从县（市）、乡镇（街道）、社区，不管哪一级物业纠纷在调解中需要这些部门参与，都可以与之沟通协调。
（三）结合试点情况，制定主要措施
1.推动建立物业纠纷调处联动机制。要积极加强与物业管理纠纷相关的住建、法院等相关部门沟通协调，明确职责，建立协调联动机制，及时有效化解物业管理纠纷，促进社会和谐。
2.组建专业性物业纠纷人民调解委员会。根据本地工作实际积极探索在城市、城乡结合部、企业等不同特点的物业纠纷调解工作的组建模式。针对物业纠纷调解专业性较强的特点，在组建过程中，人员以原有人民调解委员会为基础，还应广泛吸纳物业管理专家和技术人员、律师、法官及志愿者打造一支专、兼结合的高素质的调解员队伍。当然我们也可以积极探索符合本地实际的政府购买服务，解决人员不足以及调解质量不高的难题。如深圳的“福田模式”，虽然是道路交通事故调解，但这种模式可以应用到物业纠纷调解上来。
3.建章立制。首先，建立联席会议制度。要与物业管理等相关部门积极协调建立联席会议制度，定期研究分析物业管理纠纷调处工作。社区调解委员会要定期组织业主代表、业主委员会、社区责任区民警和物业服务企业参加联席会议，了解物业管理服务情况，掌握物业管理纠纷苗头，有针对性地组织开展纠纷预防和调解工作。其次，建立信息沟通及统计分析制度。建立物业纠纷分类、统计、分析制度，做到底数清、情况明、数据准。要掌握本区域内物业管理纠纷情况，村队社区调解员（信息员）要增强责任意识，对调解不了的或疑难重大纠纷要及时上报街道人民调解委员会（司法所）。
4.加强宣传，积极引导。各级司法行政部门要通过多种传播媒介宣传物业管理法律法规和相关知识，特别是要善于发现和总结带有普遍性、指导性的典型经验，以点带面开展物业管理纠纷调处工作。帮助广大业主提高物业管理政策法规和知识水平，树立正确的物业管理消费观念，增强共同管理意识，依法理性维权。同时，要主动督促物业服务企业按照合同约定做好物业服务工作，不断提升物业服务水平。
[ 参 考 文 献 ]
[1]张犇逸.建立我国物业纠纷解决机制研究[J].魅力中国，2010（32）.
[2]谢春龙.当前物业纠纷调解存在的问题与对策[J].人民调解，2007（5）.
[3]人民调解机制如何破解物业纠纷难题[EB/OL].法制网-法制日报，2015-10-31.