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【摘 要】 近几年，很多全国知名的房地产企业都转型开发商业地产，在全国范围内掀起了开发商业地产的浪潮，并且发展势头强劲。我国商业地产取得了令人瞩目的成绩，但是在发展过程中面临越来越多的困境。关于如何走出困境，实现商业地产顺利转型和突破，进而促进经济的发展，本文提供了一些发展策略，希望能有所帮助。
【关键词】 商业地产 现状 困境 发展策略
一、我国商业地产的概念及发展现状
（一）商业地产的概念
商业地产，狭义上指具有商业性质的房地产，通常用于百货、超市、餐饮、化妆品、娱乐、休闲、健身等商业项目的经营。商业地产是房地产的重要组成部分，从经营模式、盈利模式、功能等方面区别于住宅、公寓、写字楼。主要以购物中心、商业街、商业城、步行街、商铺、休闲娱乐中心等形式存在。
（二）我国商业地产的发展现状
随着人民生活水平的逐步提升，消费水平也不断提高，对商业地产的需求越来越大，促进了我国商业地产的快速发展。全国各大中小城市出现了兴建城市商业综合体的浪潮，其中，经济发达的大中城市以修建大型综合购物中心、步行街、商业街、休闲娱乐中心等商业地产形式为主，经济欠发展的小城市以小型购物中心、商铺等形式存在。一线城市经济繁荣，城市化水平高，商业地产开发时间较早，发展速度快，商业地产项目的数量和规模都趋于饱和状态，再加上一线城市房地产政策调控严格，商业地产项目的投资受到限制。二三线城市由于城市起步晚，商业地产的开发也较滞后。2010至2015年，商业地产项目呈现井喷式的发展，商业地产市场火爆。2016年以来，由于前几年的过度投资，商业地产项目库存高、空置率高，商业地产市场活跃度逐渐下降。
二、我国商业地产市场发展面临的主要困境
（一）实体店撤离，关门率较高
据媒体报道，部分城市的商业综合体实体店撤离，关门现象频频发生，其他城市也面临这个风险。一方面，自金融危机爆发以来，企业运行困难，居民消费水平降低；商业综合体店铺或柜面租金高，经营亏损，最终选择关门。另一方面，随着电商业务的蓬勃发展，人们的消费习惯也随之改变，线上交易不断增加，商家对实体店的需求越来越少，给实体店的经营带来巨大的冲击，众多零售商将电子商务平台作为主要的销售渠道。
（二）同质化现象严重，竞争力不足
在各个城市商业地产项目中，都存在同质化竞争的问题。大多数商业地产项目品牌、功能定位相似，经营方式雷同，经营项目无外乎是超市百货、服装、餐饮、化妆品、娱乐、休闲的组合标配。更有甚者，引进的商户都是同一家。不同的商业综合体为消费者提供同样的服务，差异化不明显，这就加剧了竞争，降低了竞争力，很大程度影响了城市商业综合体的持续有效运营。
（三）商业地产库存高，空置率高
近年来，我国的房地产库存总规模逐年增大，商业地产作为房地产的重要组成部分，过剩情况也较严重。同时，随着国家对住宅市场的调控越来越严，房地产行业也逐渐調整其业务发展方向，国内众多知名房企相继转型或加大对商业地产市场的开发，如万科、保利、中海等；商业地产巨头万达也加快了在各个城市商业地产市场布局。商业地产投资过热，在经济运行预期不太乐观的情况下，供给远大于刚性需求，必然伴随着高空置率，造成城市优质土地资源的浪费。
（四）商业地产开发与运营模式不科学
我国商业地产为了快速回收成本，大多采取只售不租模式。这是由商业地产项目地理位置优越、地价高、资金需求量大造成的。这种模式下，开发商将产权进行分割出售。产权为不同的业主，按照自己的意愿经营管理。开发商难以对商业地产项目进行统一的规划、招商及经营管理，难以树立品牌效应，项目运行效率低，持续协调发展遭遇瓶颈。
三、我国商业地产的发展策略
（一）运用互联网思维创新服务方式
互联网在社会经济发展过程中扮演着越来越重要的角色，整个社会都在运用“互联网+”和大数据进行创新变革。由于经济不景气和电商的冲击，城市商业综合体遭遇关闭的风险越来越大。商业地产开发商应不惧困难，主动迎难而上。积极运用互联网思维改造传统项目，充分发挥信息资源优势，创新服务模式和消费者的进店体验模式，提升消费者的体验度，培养体验型消费。这样，实体店才不会被淘汰，城市商业综合体才能持续经营。
（二）加强品牌定位，提高自身竞争力
在千篇一律的城市商业综合体中，顾客很难有不一样的购物、娱乐、休闲体验。商业地产开发商需要根据市场多样化的需求，优先考虑品牌定位，重视品牌建设，如开发不同主题的商业购物广场、建设不同的娱乐设施项目、吸引不同的商家、提供差异化的服务和体验等，才能形成独特的品牌效应，提升品牌的辨识度和认知度，增强自身竞争力。这不仅能对消费群体产生持久的吸引力，还能促进城市商业综合体的保值增值。
（三）探索去库存的新思路
合理进行城市规划，科学布局城市商业用地是政府的职责之一。在多数城市商业地产项目投资过剩的大背景下，政府应缩紧商业地产项目的审批、严控商业地产项目的准入。同时，也要探索新思路，积极寻找去库存、降低空置率的新方法：一是“商改住”和“商改写”，即把商业用房改为租赁住房，把商场改为写字楼。二是利用全国旅游市场蓬勃发展的契机，积极探索利用商业用房发展民宿客栈、短租公寓、长租公寓的可能性，满足多样化消费需求的同时，还可以有效降低空置率，提高优质资源使用率。
（四）改变开发模式和运营模式
中国商业地产开发商亟需改变陈旧的“拿地—建设—招商—出售”开发模式，引进和借鉴发达国家和地区的开发程序，即 “拿地—定位—招商—建设—经营管理”。项目开发之前，先对项目进行科学合理的规划定位，有效解决项目因不符合零售商的功能需求而出现招商困难的情况。
四、结语
随着商业地产的快速发展，商业地产规模越来越大，面临的困境也日益增多。这对商业地产来说，既是挑战，也是机遇。必须不断提高商业地产的经营管理水平，实现商业地产的转型升级，才能使商业地产持续、健康、繁荣发展。
【参考文献】
[1] 李永强.我国商业地存在的问题及发展策略[J].北京建筑工程学院学报，2011（3）：66-70.
[2] 严鹏.商业地产竞争优势与品牌建设[J].经济视野，2016（4）：255-256.
【关键词】 商业地产 现状 困境 发展策略
一、我国商业地产的概念及发展现状
（一）商业地产的概念
商业地产，狭义上指具有商业性质的房地产，通常用于百货、超市、餐饮、化妆品、娱乐、休闲、健身等商业项目的经营。商业地产是房地产的重要组成部分，从经营模式、盈利模式、功能等方面区别于住宅、公寓、写字楼。主要以购物中心、商业街、商业城、步行街、商铺、休闲娱乐中心等形式存在。
（二）我国商业地产的发展现状
随着人民生活水平的逐步提升，消费水平也不断提高，对商业地产的需求越来越大，促进了我国商业地产的快速发展。全国各大中小城市出现了兴建城市商业综合体的浪潮，其中，经济发达的大中城市以修建大型综合购物中心、步行街、商业街、休闲娱乐中心等商业地产形式为主，经济欠发展的小城市以小型购物中心、商铺等形式存在。一线城市经济繁荣，城市化水平高，商业地产开发时间较早，发展速度快，商业地产项目的数量和规模都趋于饱和状态，再加上一线城市房地产政策调控严格，商业地产项目的投资受到限制。二三线城市由于城市起步晚，商业地产的开发也较滞后。2010至2015年，商业地产项目呈现井喷式的发展，商业地产市场火爆。2016年以来，由于前几年的过度投资，商业地产项目库存高、空置率高，商业地产市场活跃度逐渐下降。
二、我国商业地产市场发展面临的主要困境
（一）实体店撤离，关门率较高
据媒体报道，部分城市的商业综合体实体店撤离，关门现象频频发生，其他城市也面临这个风险。一方面，自金融危机爆发以来，企业运行困难，居民消费水平降低；商业综合体店铺或柜面租金高，经营亏损，最终选择关门。另一方面，随着电商业务的蓬勃发展，人们的消费习惯也随之改变，线上交易不断增加，商家对实体店的需求越来越少，给实体店的经营带来巨大的冲击，众多零售商将电子商务平台作为主要的销售渠道。
（二）同质化现象严重，竞争力不足
在各个城市商业地产项目中，都存在同质化竞争的问题。大多数商业地产项目品牌、功能定位相似，经营方式雷同，经营项目无外乎是超市百货、服装、餐饮、化妆品、娱乐、休闲的组合标配。更有甚者，引进的商户都是同一家。不同的商业综合体为消费者提供同样的服务，差异化不明显，这就加剧了竞争，降低了竞争力，很大程度影响了城市商业综合体的持续有效运营。
（三）商业地产库存高，空置率高
近年来，我国的房地产库存总规模逐年增大，商业地产作为房地产的重要组成部分，过剩情况也较严重。同时，随着国家对住宅市场的调控越来越严，房地产行业也逐渐調整其业务发展方向，国内众多知名房企相继转型或加大对商业地产市场的开发，如万科、保利、中海等；商业地产巨头万达也加快了在各个城市商业地产市场布局。商业地产投资过热，在经济运行预期不太乐观的情况下，供给远大于刚性需求，必然伴随着高空置率，造成城市优质土地资源的浪费。
（四）商业地产开发与运营模式不科学
我国商业地产为了快速回收成本，大多采取只售不租模式。这是由商业地产项目地理位置优越、地价高、资金需求量大造成的。这种模式下，开发商将产权进行分割出售。产权为不同的业主，按照自己的意愿经营管理。开发商难以对商业地产项目进行统一的规划、招商及经营管理，难以树立品牌效应，项目运行效率低，持续协调发展遭遇瓶颈。
三、我国商业地产的发展策略
（一）运用互联网思维创新服务方式
互联网在社会经济发展过程中扮演着越来越重要的角色，整个社会都在运用“互联网+”和大数据进行创新变革。由于经济不景气和电商的冲击，城市商业综合体遭遇关闭的风险越来越大。商业地产开发商应不惧困难，主动迎难而上。积极运用互联网思维改造传统项目，充分发挥信息资源优势，创新服务模式和消费者的进店体验模式，提升消费者的体验度，培养体验型消费。这样，实体店才不会被淘汰，城市商业综合体才能持续经营。
（二）加强品牌定位，提高自身竞争力
在千篇一律的城市商业综合体中，顾客很难有不一样的购物、娱乐、休闲体验。商业地产开发商需要根据市场多样化的需求，优先考虑品牌定位，重视品牌建设，如开发不同主题的商业购物广场、建设不同的娱乐设施项目、吸引不同的商家、提供差异化的服务和体验等，才能形成独特的品牌效应，提升品牌的辨识度和认知度，增强自身竞争力。这不仅能对消费群体产生持久的吸引力，还能促进城市商业综合体的保值增值。
（三）探索去库存的新思路
合理进行城市规划，科学布局城市商业用地是政府的职责之一。在多数城市商业地产项目投资过剩的大背景下，政府应缩紧商业地产项目的审批、严控商业地产项目的准入。同时，也要探索新思路，积极寻找去库存、降低空置率的新方法：一是“商改住”和“商改写”，即把商业用房改为租赁住房，把商场改为写字楼。二是利用全国旅游市场蓬勃发展的契机，积极探索利用商业用房发展民宿客栈、短租公寓、长租公寓的可能性，满足多样化消费需求的同时，还可以有效降低空置率，提高优质资源使用率。
（四）改变开发模式和运营模式
中国商业地产开发商亟需改变陈旧的“拿地—建设—招商—出售”开发模式，引进和借鉴发达国家和地区的开发程序，即 “拿地—定位—招商—建设—经营管理”。项目开发之前，先对项目进行科学合理的规划定位，有效解决项目因不符合零售商的功能需求而出现招商困难的情况。
四、结语
随着商业地产的快速发展，商业地产规模越来越大，面临的困境也日益增多。这对商业地产来说，既是挑战，也是机遇。必须不断提高商业地产的经营管理水平，实现商业地产的转型升级，才能使商业地产持续、健康、繁荣发展。
【参考文献】
[1] 李永强.我国商业地存在的问题及发展策略[J].北京建筑工程学院学报，2011（3）：66-70.
[2] 严鹏.商业地产竞争优势与品牌建设[J].经济视野，2016（4）：255-256.