房地产作为住宅市场变化中的一个重要指标——城镇千人住宅竣工套数显示，2012年达到14.6套，总供应量过高，且供给区域极不平衡。供应量的不断增加，导致库存压力较大，大城市中由于外来人口较多，购房需求仍较大，所以供需关系相对较平稳，房价较为稳定并持续上升，小城市由于人口流出较大，需求远小于供应，库存压力大大增加了开发商的资金压力，容易出现降价刺激成交量的现象。由此看出，人口流向是城市房价的“风向标”。
　　供求关系是影响房价的重要因素。改革开放以来，中国人口流动从乡镇到地级市、再到省会城市，这就导致了供需关系的严重不协调，存在地域差异性，大城市的外来人口过多，小城市的人口过多流向大城市。在第六次人口普查中，外来人口1.4亿中，50个城市外来人口总数达到1.1亿，而前10个大城市外来人口就已经有6100万。外来人口的增多必然带来的是购房需求的增多，从而导致大城市购房需求较旺，推动房价上涨。这也是近两年大型开发商纷纷回归一线城市的重要原因。
　　本文选取2013年中国公共财政收入最高的50个城市，对城市的人口吸引力进行排名（见表1）。上海是人口吸引力最大的城市，人口净流入数为953.5万人；北京紧随其后，排名第二，人口净流入数为771.8万人；深圳以755.59万人排名第三；东莞和广州分别排第四、五位，人口净流入数分别为643.18万人和461.59万人。通过下表，我们看出，发达地区的人口吸引力较强，北上广深排名靠前，东莞由于能够提供大量工作机会，人口吸引力较大。
　　在排名前10的城市中，上海住宅成交均价为24253元/平米，环比上涨7.34%，排名第一；2013年深圳住宅成交均价为23580元/平米，环比上涨22.45%，排名第二；北京23502元/平米，环比上涨14.45%，排名第三；杭州以16596元/平米，环比上涨8.87%，排名第四。北上广深，作为一线城市，人口吸引力排名靠前，房价也排名较高，广州虽然成交均价排行第七，但成交面积超过1100万平米，房地产市场较为活跃。我们对比表1和表2可以看出，除个别城市外，人口吸引力较好的城市其房价较高，或其成交面积较好。从数据角度上进一步看出，人口流向是房价的“风向标”。
　　人口流向并不是一成不变的，随着城镇化的进行，越来越多的农民工回流意愿增强，在产业朝中西部转移、人口回流的趋势下，小城市的房价将取决于能不能吸引这部分回流的农民工。未来的人口流向正朝着多元化发展，未来的主导方向是都市圈、大城镇、小城镇，一线城市仍然吸引人流，尤其年轻人群，城市人口流入和流出并存，开发商也将面临一个转型升级的时期。
　　（作者为中国房地产数据研究院执行院长）