论文部分内容阅读
这一次，巨大的库存成为笼罩在开发商头顶上无法驱散的乌云。
楼市持续数月的低迷状态，加之资金压力不断加大，库存量增大所造成的压力越来越明显。相信在未来一段时间内，开发商将会采取“以价换量”的策略来度过这段困难时光。因而在这过程中，购房者要做的就是密切关注市场变化，碰到价位合适的物业可考虑出手。
库存压力剧增
近期，房地产市场库存压力进一步增大。
根据中国指数研究院提供的监测数据表明，库存量已创阶段性新高。中国指数研究院长期跟踪监测国内包括北京、上海、广州以及南京、杭州等在内的14个重点城市，发现库存量在今年前10个月内大幅增长。数据表明，截至今年10月底，14个城市的库存总量达到9303.44万平方米，较今年1月底的6059.37万平方米，激增3244.07万平方米，增幅达53.53%。
一线城市库存量上升压力不小。截止到10月底，京、沪、穗、深四大一线城市库存量为3279.97万平方米，较今年1月底的2565.36万平方米增加了714.61万平方米，增长约27.86%。
二、三线城市的库存量更是大幅度增加。包括南京、杭州在内的10个主要二、三线城市，10月底总库存量达到6023.47万平方米，与今年1月份的3494.01万平方米，激增了2529.46万平方米，增长高达72.39%。这样的增长幅度，明显高于一线城市。
就增长幅度而言，其中大连、厦门、南昌、武汉等城市库存增长幅度最大。增度排在所有监测城市首位的是大连，库存量由今年1月底的55.58万平方米，激增到269.04万平方米，增幅达惊人的384%，紧随其后的是厦门，增幅也达到了126%。此外，南昌也高达97.32%，苏州和扬州的增幅也都达到了68%左右。北京、上海、广州、深圳四大一线城市中，上海库存量增幅最大，为43.74%，北京和广州分别为24.28%和36.54%，深圳反而降低了11.47%（具体可见表）。
成交低迷是主因
成交低迷，被认为是导致库存量快速上升的主要原因。
据德佑地产市场中心监测数据显示，11月14日～11月20日整个上海市商品房成交面积为15.68万平方米，在连续两周成交量低于10万平方米后，依靠部分降价楼盘发力，全市商品住宅成交量突破了10万平方米，不过依旧处于低位。
其实，并非只有上海一个城市深陷低迷状态。根据中国指数研究院跟踪监测发现，目前楼市整体成交继续下探，在这一周中逾八成城市同比出现下跌。在所有监测的35 个城市中，30 城市楼市成交量同比下降，9 城市成交量降幅在50%以上，其中长沙（期房）同比降幅最大，达到78.12%。其次是汕头，同比降幅达59.08%。重点城市成交量均同比下降，其中杭州（不含萧山余杭）跌幅最大，达 57.17%，天津、成都、北京和南京同比跌幅亦皆超过 50%。
德佑地产市场研究主任陆骑麟表示，成交状况的长期持续低迷，是导致库存量不断攀升的主要原因。虽然近期市场供应量并不是很大，但相对于已经萎缩至低点的需求而言，市场仍然呈现供大于求的局面。以上海为例，根据德佑地产监测数据表明，上周全市商品房供应面积为42.32万平方米，是需求量的2倍多。“市场需求长期处于低迷状态未能改善，导致供大于求，库存量自然会不断攀升。”他说。
除此之外，新建商品住宅的在建面积始终处于高位运行状态，也是一个不可忽略的因素。中国指数研究院跟踪监测数据显示，今年1～10月，与房地产有关的各类指标继续保持较高增速，房地产开发投资5.0万亿元，同比增长31.1%；房屋新开工面积达16.0亿平方米，同比增长21.7%；施工面积为47.5亿平方米，同比增长28.4%。
“以价换量”势在必行
与此同时，未来调控政策没有放松的可能，而面临资金链更为紧张的境况，市场仍将有进一步调整的趋势，而开发商也会陆续推出一系列或明或暗降价促销措施，以求“过冬”。
对于未来楼市调控的进一步发展，两岸房地产评论家蔡为民在“2011上海金融博览会名家讲坛”上表示，虽然前段时间住建部负责人表示限购是“迫不得已”才执行，而且当前面临欧债危机而造成的经济二次探底的危险，但由于此次调控肩负着堵热钱、抑房价、抗通胀等诸多重任，因此在此后一段时间内放松的可能性几乎不存在。
在这种情况下，库存积压带来的压力，最终将会传导到资金链上，如果积压状况过于严重，则极有可能导致房地产开发企业资金链的断裂。有业内人士甚至断言，目前市场所面临的困难程度，已经超过了2008年。
面对这种情况，同策咨询研究中心有关人士表示，没有救市“棉袄”，开发商只有靠跑量自救，而要达到这样的目的，降价促销为不二选择。陆骑麟表示，绿地、中海、龙湖等大型房企已率先降价，而近期，作为地产巨头的万科也对麾下的万科清林径和万科尚景苑做出了大幅的价格调整。地产巨头的降价行为将可能将对楼市的全面降价起到明显的带动作用。
房价回调的运行轨迹将会如何？蔡为民给出了他的答案。他认为，房价上涨由内及外，市中心区域的房价先涨，然后带动外围的房价上涨。而在房价调整阶段，则逆向发展。外围区域率先开始调整，然后波及市中心区域。
调整的幅度会有多大？专家分析指出，外围区域幅度较大，而中心城区幅度相对要较小一些。复旦大学房地产研究中心主任尹伯成教授表示，外围区域供应量大，加之现阶段需求有限，因此调整幅度会大一些，将会达到15%～25%。而反观中心城区供应量较小，而同时市场需求较为旺盛，供需矛盾相对较小，故调整的幅度会小一下，预计在10%左右。
不过蔡为民提醒说，如果希望房价普跌25%以上，显然不太现实。
就目前而言，采取降价促销方式来争取资金回笼的仅限于知名企业，那么中小房企会否跟进？与2008年相比又有什么区别？有专家认为，未来调控从紧已是市场共识，成交低迷状态难有实际改善，那么降价范围扩大的可能性极大。如此看来，不管是从时间长度，还是从降价范围来看，与2008年相比都会是有过之而无不及。
楼市持续数月的低迷状态，加之资金压力不断加大，库存量增大所造成的压力越来越明显。相信在未来一段时间内，开发商将会采取“以价换量”的策略来度过这段困难时光。因而在这过程中，购房者要做的就是密切关注市场变化，碰到价位合适的物业可考虑出手。
库存压力剧增
近期，房地产市场库存压力进一步增大。
根据中国指数研究院提供的监测数据表明，库存量已创阶段性新高。中国指数研究院长期跟踪监测国内包括北京、上海、广州以及南京、杭州等在内的14个重点城市，发现库存量在今年前10个月内大幅增长。数据表明，截至今年10月底，14个城市的库存总量达到9303.44万平方米，较今年1月底的6059.37万平方米，激增3244.07万平方米，增幅达53.53%。
一线城市库存量上升压力不小。截止到10月底，京、沪、穗、深四大一线城市库存量为3279.97万平方米，较今年1月底的2565.36万平方米增加了714.61万平方米，增长约27.86%。
二、三线城市的库存量更是大幅度增加。包括南京、杭州在内的10个主要二、三线城市，10月底总库存量达到6023.47万平方米，与今年1月份的3494.01万平方米，激增了2529.46万平方米，增长高达72.39%。这样的增长幅度，明显高于一线城市。
就增长幅度而言，其中大连、厦门、南昌、武汉等城市库存增长幅度最大。增度排在所有监测城市首位的是大连，库存量由今年1月底的55.58万平方米，激增到269.04万平方米，增幅达惊人的384%，紧随其后的是厦门，增幅也达到了126%。此外，南昌也高达97.32%，苏州和扬州的增幅也都达到了68%左右。北京、上海、广州、深圳四大一线城市中，上海库存量增幅最大，为43.74%，北京和广州分别为24.28%和36.54%，深圳反而降低了11.47%（具体可见表）。
成交低迷是主因
成交低迷，被认为是导致库存量快速上升的主要原因。
据德佑地产市场中心监测数据显示，11月14日～11月20日整个上海市商品房成交面积为15.68万平方米，在连续两周成交量低于10万平方米后，依靠部分降价楼盘发力，全市商品住宅成交量突破了10万平方米，不过依旧处于低位。
其实，并非只有上海一个城市深陷低迷状态。根据中国指数研究院跟踪监测发现，目前楼市整体成交继续下探，在这一周中逾八成城市同比出现下跌。在所有监测的35 个城市中，30 城市楼市成交量同比下降，9 城市成交量降幅在50%以上，其中长沙（期房）同比降幅最大，达到78.12%。其次是汕头，同比降幅达59.08%。重点城市成交量均同比下降，其中杭州（不含萧山余杭）跌幅最大，达 57.17%，天津、成都、北京和南京同比跌幅亦皆超过 50%。
德佑地产市场研究主任陆骑麟表示，成交状况的长期持续低迷，是导致库存量不断攀升的主要原因。虽然近期市场供应量并不是很大，但相对于已经萎缩至低点的需求而言，市场仍然呈现供大于求的局面。以上海为例，根据德佑地产监测数据表明，上周全市商品房供应面积为42.32万平方米，是需求量的2倍多。“市场需求长期处于低迷状态未能改善，导致供大于求，库存量自然会不断攀升。”他说。
除此之外，新建商品住宅的在建面积始终处于高位运行状态，也是一个不可忽略的因素。中国指数研究院跟踪监测数据显示，今年1～10月，与房地产有关的各类指标继续保持较高增速，房地产开发投资5.0万亿元，同比增长31.1%；房屋新开工面积达16.0亿平方米，同比增长21.7%；施工面积为47.5亿平方米，同比增长28.4%。
“以价换量”势在必行
与此同时，未来调控政策没有放松的可能，而面临资金链更为紧张的境况，市场仍将有进一步调整的趋势，而开发商也会陆续推出一系列或明或暗降价促销措施，以求“过冬”。
对于未来楼市调控的进一步发展，两岸房地产评论家蔡为民在“2011上海金融博览会名家讲坛”上表示，虽然前段时间住建部负责人表示限购是“迫不得已”才执行，而且当前面临欧债危机而造成的经济二次探底的危险，但由于此次调控肩负着堵热钱、抑房价、抗通胀等诸多重任，因此在此后一段时间内放松的可能性几乎不存在。
在这种情况下，库存积压带来的压力，最终将会传导到资金链上，如果积压状况过于严重，则极有可能导致房地产开发企业资金链的断裂。有业内人士甚至断言，目前市场所面临的困难程度，已经超过了2008年。
面对这种情况，同策咨询研究中心有关人士表示，没有救市“棉袄”，开发商只有靠跑量自救，而要达到这样的目的，降价促销为不二选择。陆骑麟表示，绿地、中海、龙湖等大型房企已率先降价，而近期，作为地产巨头的万科也对麾下的万科清林径和万科尚景苑做出了大幅的价格调整。地产巨头的降价行为将可能将对楼市的全面降价起到明显的带动作用。
房价回调的运行轨迹将会如何？蔡为民给出了他的答案。他认为，房价上涨由内及外，市中心区域的房价先涨，然后带动外围的房价上涨。而在房价调整阶段，则逆向发展。外围区域率先开始调整，然后波及市中心区域。
调整的幅度会有多大？专家分析指出，外围区域幅度较大，而中心城区幅度相对要较小一些。复旦大学房地产研究中心主任尹伯成教授表示，外围区域供应量大，加之现阶段需求有限，因此调整幅度会大一些，将会达到15%～25%。而反观中心城区供应量较小，而同时市场需求较为旺盛，供需矛盾相对较小，故调整的幅度会小一下，预计在10%左右。
不过蔡为民提醒说，如果希望房价普跌25%以上，显然不太现实。
就目前而言，采取降价促销方式来争取资金回笼的仅限于知名企业，那么中小房企会否跟进？与2008年相比又有什么区别？有专家认为，未来调控从紧已是市场共识，成交低迷状态难有实际改善，那么降价范围扩大的可能性极大。如此看来，不管是从时间长度，还是从降价范围来看，与2008年相比都会是有过之而无不及。