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摘要：科学合理的住宅需求分析既是政府部门制定住宅产业政策的前提，也是房地产开发企业进行决策、计划的依据。本文以我国城市住宅需求为研究目标，分析了城市住宅需求的主要影响因素，并提出了引导住宅需求的对策。
关键词：住宅需求；影响因素；对策
住宅是人类生存和发展的重要物质条件之一，是人们日常生活中的必需品。住宅是经济发展中的重大影响因素，它的发展由经济发展水平决定，同时住宅的发展又对经济发展有着重大的影响。住宅问题不仅是一个重要的经济问题，也是一个重大的社会问题和政治问题，它的发展关系到社会的和谐稳定，国家的长治久安。随着住房制度改革的推行和住宅商品化的发展，及人民生活水平和消费意识的大幅度提高，我国城市住宅市场有了较快的发展。但在发展的同时也存在的一些如房价增长过快，住宅综合品质不高、现有住宅供给单一化无法满足住宅需求多样化的要求等问题。这些问题解决的合理与否无不直接或间接的引发各种城市问题，要从根本上解决这些问题，就需要在宏观上把握目前城市住宅市场的需求情况。因此，对城市的住宅需求进行分析是十分必要的。
一、城市住宅需求的主要影响因素分析
住宅需求的形成必须同时具备两个条件，即消费者的购买能力和消费者的购买意愿。凡是影响这两个形成条件的因素都是住宅需求的影响因素。
1.经济发展水平对住宅需求的影响
住宅是价值比较高的固定资产，开发住宅需要大量的资金投入，而居民的住宅购买能力又主要取决于家庭的收入水平。因此经济发展水平是决定住宅需求的最基本因素。显然，经济发展水平越高，对住宅的需求量越大，对住宅的需求档次越高。此外经济的增长还会使城市流动人口增加，城市化水平提高，这也会带动住宅需求的增长。据有关资料显示：从2000年到2009年，我国城镇人均可支配收入从6280元增长到17175元，增长了2.73倍，而同时期城镇人均住宅建筑面积从20.3平方米增长到近30平方米，也增长了1.48倍，可见人均住宅面积和人均GDP都呈现同向增长。
2.住宅价格对住宅需求的影响
住宅商品与其他普通商品一样，价格的高低对于需求有着一定的反作用影响。在其他条件不变的情况下，价格上升，住宅需求下降；价格下降，住宅需求上升，即住宅需求与价格的变化呈反向运动。当住宅价格发生一个百分比变化与所引起的住宅需求变化的百分比的比值，就是住宅需求价格弹性，住宅需求价格弹性是一个负值。但与普通商品的需求价格不一样，住宅需求的价格弹性是比较缺乏的。这是由住宅商品的自身特殊性决定的。住宅既是高价值商品又是居民的生活必需品，无论住宅价格如何变化，人们总需要居住。所以，价格的变动对住宅需求的推动作用较弱。根据西方有关学者的研究结论，住宅需求价格弹性系数为-0.75左右。但对于投机性需求而言，住宅需求与住宅价格却呈现出一种正向变动的关系，即住宅价格上升，住宅需求也随之上升。另外，受心理因素的影响，住宅购买者也是买涨不买跌，当房子跌价时，期待会有更低的价格。
3.利率变化对住宅需求的影响
在短期内利率变化对住宅需求有负的影响。一方面当利率提高时，居民的银行存款利息会增加，使得居民把储蓄转向住宅消费或住宅投资时的机会成本加大，因此原来已计划扩大住宅消费或投资的居民，会放缓行动，从而减少短期的住宅需求。另一方面在利率提高时，房贷的利率同时也提高，这就增加了居民的住宅消费或投资的短期成本，也减少了对住宅的短期需求。同样，在利率降低时，居民的短期住宅需求相反会增加。在价格不变的情况下，利率变化对住宅需求的中长期影响是比较微弱的。当预期通货膨胀会提高时，利率会上升，居民对自己收入的增长预期也会提高。因此不会加重居民的住宅需求负担，居民不会减少自己的住宅需求。当利率下降的时候，对中长期住宅需求的影响也是如此。
4.城市化水平对住宅需求的影响
城市化通常会表现为城市数量的增加、城市规模的扩大以及城市人口的增长。城市化率是衡量城市化发展进程的重要指标。1949年我国的城市化率仅为10.6％，到2009年已上升到46.6％，全国已建成较发达的城市体系。据专家预测，到2020年，我国将有55％的人口居住在城市，2050年则有75％的人口居住在城市。城市化水平的不断提高，必然会带来城市居民住宅需求的增长。
5.消费心理及预期对住宅需求的影响
住宅消费心理对住宅需求者的购买行有着重要的影响，在很大程度上决定着消费者购买住宅的时机、位置、种类等。住宅消费者预期包括对住宅未来价格变化的主观判断和对未来收入状况的主观判断。由于住宅的价值比较高，使用寿命比较长，消费者心里预期因素对住宅需求量会产生极大影响。而住宅需求的目的不同，消费者所关心的利益也不同。对投资性需求来讲，比较关心近期投入的最小化，同时期望远期获取的收益最大化，从而实现其投资利润。对于消费性需求来讲，更关心住宅的质量、功能等因素。所以说，住宅需求者的投资行为或消费行为，在一定程度上是由需求者的心理因素决定的。在住宅市场上，常常出现这样的情况，即使住房价格下跌的跌幅很大，如果需求者预期价格还会下跌，他们就不会急于购房，而是抱有观望的态度，等到房价跌到一个购房者认为很低的状态时，再去购买。相反，当住房价格上涨时，若消费者预期房价还会上涨，即使价格有些偏高，因为担心房价会继续上涨而损失利益，也可能去购买。这种买涨不买跌的情形在住宅投资和投机需求方面表现得更为明显。
通过上述分析，可以看出住宅需求受诸多因素的影响。从总体上说是受国民经济的发展水平决定的，经济发展水平越高，对住宅的需求越旺盛，而经济发展水平对住宅需求的影响，是通过居民的收入和住宅价格等因素表现出来的。随着我国经济的发展，城市居民的收入和家庭财富将会不断增加，居民的住宅购买力也会不断提升。随着城市化水平的提高，城市规模将不断扩大，城市人口数量逐年上升，住宅需求总量也会不断增加。而政府通过制定一些相应的政策，促进住宅有效供应，抑制房价上涨过快，正确引导住宅消费等，这都将会促进住宅需求量的不断上升和住宅需求结构的日趋合理化。
二、引导城市住宅需求的对策
1.改善住宅供给结构
针对目前普通住宅供给不足的问题，政府部门应制定相应的政策，用以规范开发商的供给行为，保证中小户型住宅的供应量。同时，也可以采取一些积极有效的措施，鼓励住宅开发商建设普通住宅。例如：在建设用地供应上，优先供应普通住宅建设用地；对中小面积户型的普通面积住宅，应优先安排固定资产投资计划，在一些税费的征收上，实行部分减免，体现出带有鼓励性的倾斜力度等等。目前我国城市的住宅需求有向高一层次需求发展的趋势，同时也呈现出个性化消费的特点，政府要根据购房者的需求偏好等进一步细分市场，在不同的细分市场上采取不同的供应结构，这样才 能既满足居民的住宅需求，又能提高住宅的有效供应。从而引导消费，使供需结构趋于平衡。
2.切实降低商品房价格
目前很多城市商品住宅的价格是高于多数普通居民购买力的，使得绝大多数家庭对商品住宅房不具备购买能力。因此，降低房价是提供居民购买能力的重要途径。要降低房价，首先要分析房价高的原因。
房价比较高的原因，一定程度上是由于政府收费项目多造成的，由于城市基础设施比较薄弱，政府财政能力又有限，使得一些市政配套设施由住宅开发商承担，住宅开发成本自然就上升了。另外，政府通过住宅开发也可以增加财政收入。据不完全统计，我国商品住宅成本构成中，各种费用所占比例大致为：土地成本20％，建筑成本及拆迁安置费40％左右，市政公用设施费用占20％-30％，各种税费占10％-20％。可以看出，房价中的大部分是由非市场因素决定的。住宅价格构成中土地成本的增加，房地产价格也会增加，因为开发商要保证留有一定的利润空间，必然会把这部分增加的成本加到房价中，从而提高房价。因此，政府应该控制土地价格，这样才能有效降低房价。住宅成本中的建筑成本部分，由于刚性比较强，为了保证住宅质量是不可能随意降低的。开发成本中的税费部分是有一定的下调空间的，政府应减少一些不合理的收费项目，从而起到降低房价的作用。当然房价最终由市场的供求状况决定，如果住宅的需求大于供给，开发商是不可能降价的；反之，如果供大于求，开发商会自觉降价。所以，应建立一种由市场供求关系决定的商品住宅价格机制。
另外，房价过高和一些住宅的投机性需求也是分不开的，因为住宅是价值比较高的固定资产，除了有满足居民居住的功能外，还具有保值和增值的作用。一些投机者为了通过住宅商品的买卖赚取高额的利润，过量的住宅商品的炒买炒卖，会造成房价的不切实际的上涨，形成房地产“泡沫”，
房地产“泡沫”对于住宅产业和国民经济的危害是不容忽视的。因此，政府应该以相应的法规、制度去规范住宅市场的正常交易。
3.优化住宅金融体系
由于住房价格相对比较高，大多数居民在买房时仅靠自身积蓄是不够的，必须借助一些金融手段。目前住宅抵押贷款是居民购买住宅的重要方式。目前一些居民虽然还存在着旧的靠家庭积蓄进行住房消费的观念，但是一部分居民的购房观念已发生了转变，已经从储蓄型消费向信贷型消费转换，因此，个人住房贷款业务发展前景比较广阔。但是，目前对个人的住房贷款业务还存在一些问题。因此，应采取积极有效的措施，建全和完善住宅金融体系。
4.完善住宅市场体系
完整的住宅市场体系包括住宅一级市场和住宅二级市场。住宅一级市场和二级市场是相互促进、相互制约的。发达的住宅二级市场能够增强一级市场的活力，提高居民的住房资产的流动性。
建立完善的住宅市场体系，首先要积极发展住宅交易市场，形成一系列有关住宅交易的政策和管理制度。要进一步完善住房二级市场，使一、二级市场互补，房屋资源利用更加充分合理。由于房改房受有关政策和原产权单位的种种限制，使得其交易不够活跃。所以，政府引导原产权单位尽可能放开对房改房的利益要求，以便于存量二手房的流转，将有利于促成房价向理性回归。我国城市中租房比重并不算高。而美国、瑞士、瑞典大概40％-65％，出租房在全部住宅中的比重达到65％。所以，要进一步规范和发展二手房租赁市场。
其次，要完善和发展住房中介服务。住房中介服务范围较广，比如住房市场房屋买卖、租赁等交易信息、住房政策法规与业务技术咨询等等。要采取积极有效措施，完善住房中介服务，引导其健康发展，从而促进住宅市场体系的完善。
参考文献：
[1]张泓铭，住宅经济学，上海财经大学出版社，1998
[2]简德三、王洪卫，房地产经济学，上海财经大学出版社，2003
[3]邓卫、宋扬，住宅经济学，清华大学出版社，2008
[4]王薇，城市住宅影响因素研究，住宅科技，2010(06)
关键词：住宅需求；影响因素；对策
住宅是人类生存和发展的重要物质条件之一，是人们日常生活中的必需品。住宅是经济发展中的重大影响因素，它的发展由经济发展水平决定，同时住宅的发展又对经济发展有着重大的影响。住宅问题不仅是一个重要的经济问题，也是一个重大的社会问题和政治问题，它的发展关系到社会的和谐稳定，国家的长治久安。随着住房制度改革的推行和住宅商品化的发展，及人民生活水平和消费意识的大幅度提高，我国城市住宅市场有了较快的发展。但在发展的同时也存在的一些如房价增长过快，住宅综合品质不高、现有住宅供给单一化无法满足住宅需求多样化的要求等问题。这些问题解决的合理与否无不直接或间接的引发各种城市问题，要从根本上解决这些问题，就需要在宏观上把握目前城市住宅市场的需求情况。因此，对城市的住宅需求进行分析是十分必要的。
一、城市住宅需求的主要影响因素分析
住宅需求的形成必须同时具备两个条件，即消费者的购买能力和消费者的购买意愿。凡是影响这两个形成条件的因素都是住宅需求的影响因素。
1.经济发展水平对住宅需求的影响
住宅是价值比较高的固定资产，开发住宅需要大量的资金投入，而居民的住宅购买能力又主要取决于家庭的收入水平。因此经济发展水平是决定住宅需求的最基本因素。显然，经济发展水平越高，对住宅的需求量越大，对住宅的需求档次越高。此外经济的增长还会使城市流动人口增加，城市化水平提高，这也会带动住宅需求的增长。据有关资料显示：从2000年到2009年，我国城镇人均可支配收入从6280元增长到17175元，增长了2.73倍，而同时期城镇人均住宅建筑面积从20.3平方米增长到近30平方米，也增长了1.48倍，可见人均住宅面积和人均GDP都呈现同向增长。
2.住宅价格对住宅需求的影响
住宅商品与其他普通商品一样，价格的高低对于需求有着一定的反作用影响。在其他条件不变的情况下，价格上升，住宅需求下降；价格下降，住宅需求上升，即住宅需求与价格的变化呈反向运动。当住宅价格发生一个百分比变化与所引起的住宅需求变化的百分比的比值，就是住宅需求价格弹性，住宅需求价格弹性是一个负值。但与普通商品的需求价格不一样，住宅需求的价格弹性是比较缺乏的。这是由住宅商品的自身特殊性决定的。住宅既是高价值商品又是居民的生活必需品，无论住宅价格如何变化，人们总需要居住。所以，价格的变动对住宅需求的推动作用较弱。根据西方有关学者的研究结论，住宅需求价格弹性系数为-0.75左右。但对于投机性需求而言，住宅需求与住宅价格却呈现出一种正向变动的关系，即住宅价格上升，住宅需求也随之上升。另外，受心理因素的影响，住宅购买者也是买涨不买跌，当房子跌价时，期待会有更低的价格。
3.利率变化对住宅需求的影响
在短期内利率变化对住宅需求有负的影响。一方面当利率提高时，居民的银行存款利息会增加，使得居民把储蓄转向住宅消费或住宅投资时的机会成本加大，因此原来已计划扩大住宅消费或投资的居民，会放缓行动，从而减少短期的住宅需求。另一方面在利率提高时，房贷的利率同时也提高，这就增加了居民的住宅消费或投资的短期成本，也减少了对住宅的短期需求。同样，在利率降低时，居民的短期住宅需求相反会增加。在价格不变的情况下，利率变化对住宅需求的中长期影响是比较微弱的。当预期通货膨胀会提高时，利率会上升，居民对自己收入的增长预期也会提高。因此不会加重居民的住宅需求负担，居民不会减少自己的住宅需求。当利率下降的时候，对中长期住宅需求的影响也是如此。
4.城市化水平对住宅需求的影响
城市化通常会表现为城市数量的增加、城市规模的扩大以及城市人口的增长。城市化率是衡量城市化发展进程的重要指标。1949年我国的城市化率仅为10.6％，到2009年已上升到46.6％，全国已建成较发达的城市体系。据专家预测，到2020年，我国将有55％的人口居住在城市，2050年则有75％的人口居住在城市。城市化水平的不断提高，必然会带来城市居民住宅需求的增长。
5.消费心理及预期对住宅需求的影响
住宅消费心理对住宅需求者的购买行有着重要的影响，在很大程度上决定着消费者购买住宅的时机、位置、种类等。住宅消费者预期包括对住宅未来价格变化的主观判断和对未来收入状况的主观判断。由于住宅的价值比较高，使用寿命比较长，消费者心里预期因素对住宅需求量会产生极大影响。而住宅需求的目的不同，消费者所关心的利益也不同。对投资性需求来讲，比较关心近期投入的最小化，同时期望远期获取的收益最大化，从而实现其投资利润。对于消费性需求来讲，更关心住宅的质量、功能等因素。所以说，住宅需求者的投资行为或消费行为，在一定程度上是由需求者的心理因素决定的。在住宅市场上，常常出现这样的情况，即使住房价格下跌的跌幅很大，如果需求者预期价格还会下跌，他们就不会急于购房，而是抱有观望的态度，等到房价跌到一个购房者认为很低的状态时，再去购买。相反，当住房价格上涨时，若消费者预期房价还会上涨，即使价格有些偏高，因为担心房价会继续上涨而损失利益，也可能去购买。这种买涨不买跌的情形在住宅投资和投机需求方面表现得更为明显。
通过上述分析，可以看出住宅需求受诸多因素的影响。从总体上说是受国民经济的发展水平决定的，经济发展水平越高，对住宅的需求越旺盛，而经济发展水平对住宅需求的影响，是通过居民的收入和住宅价格等因素表现出来的。随着我国经济的发展，城市居民的收入和家庭财富将会不断增加，居民的住宅购买力也会不断提升。随着城市化水平的提高，城市规模将不断扩大，城市人口数量逐年上升，住宅需求总量也会不断增加。而政府通过制定一些相应的政策，促进住宅有效供应，抑制房价上涨过快，正确引导住宅消费等，这都将会促进住宅需求量的不断上升和住宅需求结构的日趋合理化。
二、引导城市住宅需求的对策
1.改善住宅供给结构
针对目前普通住宅供给不足的问题，政府部门应制定相应的政策，用以规范开发商的供给行为，保证中小户型住宅的供应量。同时，也可以采取一些积极有效的措施，鼓励住宅开发商建设普通住宅。例如：在建设用地供应上，优先供应普通住宅建设用地；对中小面积户型的普通面积住宅，应优先安排固定资产投资计划，在一些税费的征收上，实行部分减免，体现出带有鼓励性的倾斜力度等等。目前我国城市的住宅需求有向高一层次需求发展的趋势，同时也呈现出个性化消费的特点，政府要根据购房者的需求偏好等进一步细分市场，在不同的细分市场上采取不同的供应结构，这样才 能既满足居民的住宅需求，又能提高住宅的有效供应。从而引导消费，使供需结构趋于平衡。
2.切实降低商品房价格
目前很多城市商品住宅的价格是高于多数普通居民购买力的，使得绝大多数家庭对商品住宅房不具备购买能力。因此，降低房价是提供居民购买能力的重要途径。要降低房价，首先要分析房价高的原因。
房价比较高的原因，一定程度上是由于政府收费项目多造成的，由于城市基础设施比较薄弱，政府财政能力又有限，使得一些市政配套设施由住宅开发商承担，住宅开发成本自然就上升了。另外，政府通过住宅开发也可以增加财政收入。据不完全统计，我国商品住宅成本构成中，各种费用所占比例大致为：土地成本20％，建筑成本及拆迁安置费40％左右，市政公用设施费用占20％-30％，各种税费占10％-20％。可以看出，房价中的大部分是由非市场因素决定的。住宅价格构成中土地成本的增加，房地产价格也会增加，因为开发商要保证留有一定的利润空间，必然会把这部分增加的成本加到房价中，从而提高房价。因此，政府应该控制土地价格，这样才能有效降低房价。住宅成本中的建筑成本部分，由于刚性比较强，为了保证住宅质量是不可能随意降低的。开发成本中的税费部分是有一定的下调空间的，政府应减少一些不合理的收费项目，从而起到降低房价的作用。当然房价最终由市场的供求状况决定，如果住宅的需求大于供给，开发商是不可能降价的；反之，如果供大于求，开发商会自觉降价。所以，应建立一种由市场供求关系决定的商品住宅价格机制。
另外，房价过高和一些住宅的投机性需求也是分不开的，因为住宅是价值比较高的固定资产，除了有满足居民居住的功能外，还具有保值和增值的作用。一些投机者为了通过住宅商品的买卖赚取高额的利润，过量的住宅商品的炒买炒卖，会造成房价的不切实际的上涨，形成房地产“泡沫”，
房地产“泡沫”对于住宅产业和国民经济的危害是不容忽视的。因此，政府应该以相应的法规、制度去规范住宅市场的正常交易。
3.优化住宅金融体系
由于住房价格相对比较高，大多数居民在买房时仅靠自身积蓄是不够的，必须借助一些金融手段。目前住宅抵押贷款是居民购买住宅的重要方式。目前一些居民虽然还存在着旧的靠家庭积蓄进行住房消费的观念，但是一部分居民的购房观念已发生了转变，已经从储蓄型消费向信贷型消费转换，因此，个人住房贷款业务发展前景比较广阔。但是，目前对个人的住房贷款业务还存在一些问题。因此，应采取积极有效的措施，建全和完善住宅金融体系。
4.完善住宅市场体系
完整的住宅市场体系包括住宅一级市场和住宅二级市场。住宅一级市场和二级市场是相互促进、相互制约的。发达的住宅二级市场能够增强一级市场的活力，提高居民的住房资产的流动性。
建立完善的住宅市场体系，首先要积极发展住宅交易市场，形成一系列有关住宅交易的政策和管理制度。要进一步完善住房二级市场，使一、二级市场互补，房屋资源利用更加充分合理。由于房改房受有关政策和原产权单位的种种限制，使得其交易不够活跃。所以，政府引导原产权单位尽可能放开对房改房的利益要求，以便于存量二手房的流转，将有利于促成房价向理性回归。我国城市中租房比重并不算高。而美国、瑞士、瑞典大概40％-65％，出租房在全部住宅中的比重达到65％。所以，要进一步规范和发展二手房租赁市场。
其次，要完善和发展住房中介服务。住房中介服务范围较广，比如住房市场房屋买卖、租赁等交易信息、住房政策法规与业务技术咨询等等。要采取积极有效措施，完善住房中介服务，引导其健康发展，从而促进住宅市场体系的完善。
参考文献：
[1]张泓铭，住宅经济学，上海财经大学出版社，1998
[2]简德三、王洪卫，房地产经济学，上海财经大学出版社，2003
[3]邓卫、宋扬，住宅经济学，清华大学出版社，2008
[4]王薇，城市住宅影响因素研究，住宅科技，2010(06)