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【摘 要】随着社会的快速运转，国家针对于房地产企业出台了很多的政策，以期可以更好地对房地产市场进行调控。房地产有着独特的特征，使得房地产开发与经营存在着很多的风险。
【关键词】房地产；开发；经营；风险；防范
房地产行业是我国的经济支柱，可以更好的促进社会的发展，取得更好的经济效益。但是房地产开发与经营过程中还是存在诸多的风险，会给房地产企业带来不可预期的损失。
一、房地产开发与经营风险的特征
（一）不确定性
房地产开发与经营是否存在风险事故，有着很大的不确定性，而且风险的发生时间和造成损失的大小，也有着十分大的不确定性，管理者很难预料。
（二）损失性
风险发生时，由于财务管理没有预测到或是没有办法阻止，企业失去了本应得到的利益。
（三）可测性
虽说风险有着不确定性，但同样有着一定的规律可循，按照概率理论在固定时间内对风险发生的概率和损失的严重程度都可以做出估计和判断。对客观环境和统计数据进行有效的分析，能够为风险决策提供有效的根据。
（四）综合性
房地产开发与经营是一个综合性的概念，包含着企业内部所有方面和外部环境的不同因素，综合的反映了企业经营活动和财务活动的不同矛盾。
二、当前房地产开发与经营面临的主要风险
（一）自然风险
由于房地产项目的工期比较长，还是露天作业，所以在开发和经营的过程中，很容易出现火灾、地震、洪水、风暴、雪灾、地质状况等不同的风险。
（二）政策风险
房地产在开发和经营的过程中，面临的政治风险主要有：法律风险、土地政策风险、金融政策变化风险、住房政策风险、房地产业政策风险、经济体制改革风险和政治环境风险等。而且政策风险是全面性的影响房地产市场。
（三）经济风险
经济风险指的是因为经济发展和经济环境，带来的各种不确定性因素。主要包括：地价浮动的风险、资金变现风险、税率变化风险、货币贬值风险、开发费用变化风险、国民经济变动风险和市场供求风险等。
（四）经营风险
经营风险主要包括管理风险、策划风险、合同纠纷风险和融资风险等，主要存在于房地产项目的经营过程中。
三、房地产开发与经营面临风险的影响因素
（一）社会政策
房地产的开发和经营受到政策因素的影响，尤其是受土地政策、税收政策和房地产业政策等因素的影响最为严重。房地产经营者和开发商，受到国家出台的各种防止房地产过热的政策的影响，其开发的规模、时机和方式都会发生改变，由此带来的开发成本、利润和投资的回报期也会随之变化，这都致使房地产企业不能达到预期的目标，甚至会出现亏损。
（二）市场供求
当前的房地产现实状况就是：住房的需求远远大于供给。由于每年都会有人结婚生子，这都对住房的需求快速增加。再就是，房地产开发商当前的楼盘房价都太高，绝大多数的人们需要的是自己可以负担得起的住房，太贵的住房买不起。所以，房地产开发商建设的住宅最终的结果就是，有钱人借此投机，只买不住，提高房价再卖掉，使得房价和住宅空置率大大提高，使得老百姓更加的买不起房。这些因素都致使房地产的开发与经营存在较大的风险。
（三）资金筹集
房地產开发的周期十分长、规模也比较大，期间需要连续投入大量的资金，资金链一旦中断，开发的过程就会受到影响，就不会存在经营活动一说。资金一般来自融资或是自筹，但是自筹的资金金额有限，只够支付项目前期的费用；而资金大多来源于融资，其方式比较灵活，利息负担也比较小，使用期限没有过多的限制，能够确保资金的有效运转。但是融资还是存在着一定的风险，比如：财务风险、影响公司形象等。
四、房地产开发与经营风险的防范对策
（一）为房地产的开发与经营创设良好的外部环境
（1）建立健全有关于房地产的法律法规。在执行过程中，严禁所有超越土地法规的行政干预，对所有的公民进行遵法、守法的教育宣传。（2）政府部门对房地产开发与经营的调控力度，尽可能的避免不足或是过大，以防致使房地产行业出现大的波动，亦或是出现恶性发展。对房地产进行调控时，必须有效的联合房地产企业的现实状况，适度的进行调控。（3）严厉的打击房地产市场中存在的各种违法行为，对价格加强管理，严禁商品房价格过高，为房地产的开发与经营创设良好的外部环境。
（二）有效的建立风险预警体系
房地产开发企业监理风险预警体系，必须有效的反映出我国房地产行业的现实状况，立足于中国的国情来设计相关的系统结构和子系统。最重要的工作就是有效的建立信息系统，它包含两个部分：房地产行业信息和国内房地产信息。有一部分的信息进入预警系统，经过体系的评价来决定是否应该发出警报和该发出警报的等级，让房地产开发与经营企业更好地加强警戒，对风险进行提前防范，最大力度的降低损失。
（三）房地产开发与经营企业有效的确立风险防范的管理目标
（1）减少风险因素。要想减少风险的发生，不仅要回避难于预见的风险，还需有效地控制可以掌握的因素。（2）减少风险事故的发生。出现风险损失，最主要的原因就是风险事故，要想真正的做到风险损失控制，就必须有效的控制风险事故的发生率，有效的做到事前控制。（3）降低风险损失。风险事故一旦发生，就必须快速的采取有效的策略，尽可能的降低风险带来的损失。
（四）有效的提高房地产企业开发与经营的风险防范意识
如果想在激烈的市场竞争中立稳脚跟，房地产开发与经营企业就必须积极地寻找有效的规避风险的措施，采取有效的方法降低风险损失。从各种不同的方面，诸如人才、管理、市场、品牌、机遇、竞争等，有效的树立起各种风险的防范意识，且房地产企业应该给予高度重视。
（五）有效的完善风险管理的预控方法
（1）回避风险，这是控制风险最根本的方法。（2）分散风险，这主要是通过组合投资来完成的。（3）风险分摊，多个企业横向联合，可以有效的进行资源的优势互补。（4）风险转移，有效地改变承担风险的主体来防范市场风险。
总而言之，房地产开发与经营过程中还是存在着诸多的风险，有效的建立起风险分析体系十分必要，这是当前房地产行业的急切需求，只有这样才可以更好地降低开发与经营的风险，提高综合效益。
参考文献：
[1]祁斌.房地产开发经营风险的防范对策研究[J].华章，2010（07）
[2]徐蕾.浅析房地产开发与经营的风险与防范[J].商场现代化，2010（08）
[3]闫东艳，徐军.浅析房地产开发经营风险与对策研究[J].科技致富向导，2013（09）
[4]苏亚莉，郑志军.房地产开发经营风险管理[J].老区建设，2011（09）
[5]路遥.房地产开发项目风险评价及应用研究[J].南京理工大学，2012（10）
[6]朱泽标.中小房地产公司开发全程面临的主要风险与管理[J].科技创新导报，2008（07）
【关键词】房地产；开发；经营；风险；防范
房地产行业是我国的经济支柱，可以更好的促进社会的发展，取得更好的经济效益。但是房地产开发与经营过程中还是存在诸多的风险，会给房地产企业带来不可预期的损失。
一、房地产开发与经营风险的特征
（一）不确定性
房地产开发与经营是否存在风险事故，有着很大的不确定性，而且风险的发生时间和造成损失的大小，也有着十分大的不确定性，管理者很难预料。
（二）损失性
风险发生时，由于财务管理没有预测到或是没有办法阻止，企业失去了本应得到的利益。
（三）可测性
虽说风险有着不确定性，但同样有着一定的规律可循，按照概率理论在固定时间内对风险发生的概率和损失的严重程度都可以做出估计和判断。对客观环境和统计数据进行有效的分析，能够为风险决策提供有效的根据。
（四）综合性
房地产开发与经营是一个综合性的概念，包含着企业内部所有方面和外部环境的不同因素，综合的反映了企业经营活动和财务活动的不同矛盾。
二、当前房地产开发与经营面临的主要风险
（一）自然风险
由于房地产项目的工期比较长，还是露天作业，所以在开发和经营的过程中，很容易出现火灾、地震、洪水、风暴、雪灾、地质状况等不同的风险。
（二）政策风险
房地产在开发和经营的过程中，面临的政治风险主要有：法律风险、土地政策风险、金融政策变化风险、住房政策风险、房地产业政策风险、经济体制改革风险和政治环境风险等。而且政策风险是全面性的影响房地产市场。
（三）经济风险
经济风险指的是因为经济发展和经济环境，带来的各种不确定性因素。主要包括：地价浮动的风险、资金变现风险、税率变化风险、货币贬值风险、开发费用变化风险、国民经济变动风险和市场供求风险等。
（四）经营风险
经营风险主要包括管理风险、策划风险、合同纠纷风险和融资风险等，主要存在于房地产项目的经营过程中。
三、房地产开发与经营面临风险的影响因素
（一）社会政策
房地产的开发和经营受到政策因素的影响，尤其是受土地政策、税收政策和房地产业政策等因素的影响最为严重。房地产经营者和开发商，受到国家出台的各种防止房地产过热的政策的影响，其开发的规模、时机和方式都会发生改变，由此带来的开发成本、利润和投资的回报期也会随之变化，这都致使房地产企业不能达到预期的目标，甚至会出现亏损。
（二）市场供求
当前的房地产现实状况就是：住房的需求远远大于供给。由于每年都会有人结婚生子，这都对住房的需求快速增加。再就是，房地产开发商当前的楼盘房价都太高，绝大多数的人们需要的是自己可以负担得起的住房，太贵的住房买不起。所以，房地产开发商建设的住宅最终的结果就是，有钱人借此投机，只买不住，提高房价再卖掉，使得房价和住宅空置率大大提高，使得老百姓更加的买不起房。这些因素都致使房地产的开发与经营存在较大的风险。
（三）资金筹集
房地產开发的周期十分长、规模也比较大，期间需要连续投入大量的资金，资金链一旦中断，开发的过程就会受到影响，就不会存在经营活动一说。资金一般来自融资或是自筹，但是自筹的资金金额有限，只够支付项目前期的费用；而资金大多来源于融资，其方式比较灵活，利息负担也比较小，使用期限没有过多的限制，能够确保资金的有效运转。但是融资还是存在着一定的风险，比如：财务风险、影响公司形象等。
四、房地产开发与经营风险的防范对策
（一）为房地产的开发与经营创设良好的外部环境
（1）建立健全有关于房地产的法律法规。在执行过程中，严禁所有超越土地法规的行政干预，对所有的公民进行遵法、守法的教育宣传。（2）政府部门对房地产开发与经营的调控力度，尽可能的避免不足或是过大，以防致使房地产行业出现大的波动，亦或是出现恶性发展。对房地产进行调控时，必须有效的联合房地产企业的现实状况，适度的进行调控。（3）严厉的打击房地产市场中存在的各种违法行为，对价格加强管理，严禁商品房价格过高，为房地产的开发与经营创设良好的外部环境。
（二）有效的建立风险预警体系
房地产开发企业监理风险预警体系，必须有效的反映出我国房地产行业的现实状况，立足于中国的国情来设计相关的系统结构和子系统。最重要的工作就是有效的建立信息系统，它包含两个部分：房地产行业信息和国内房地产信息。有一部分的信息进入预警系统，经过体系的评价来决定是否应该发出警报和该发出警报的等级，让房地产开发与经营企业更好地加强警戒，对风险进行提前防范，最大力度的降低损失。
（三）房地产开发与经营企业有效的确立风险防范的管理目标
（1）减少风险因素。要想减少风险的发生，不仅要回避难于预见的风险，还需有效地控制可以掌握的因素。（2）减少风险事故的发生。出现风险损失，最主要的原因就是风险事故，要想真正的做到风险损失控制，就必须有效的控制风险事故的发生率，有效的做到事前控制。（3）降低风险损失。风险事故一旦发生，就必须快速的采取有效的策略，尽可能的降低风险带来的损失。
（四）有效的提高房地产企业开发与经营的风险防范意识
如果想在激烈的市场竞争中立稳脚跟，房地产开发与经营企业就必须积极地寻找有效的规避风险的措施，采取有效的方法降低风险损失。从各种不同的方面，诸如人才、管理、市场、品牌、机遇、竞争等，有效的树立起各种风险的防范意识，且房地产企业应该给予高度重视。
（五）有效的完善风险管理的预控方法
（1）回避风险，这是控制风险最根本的方法。（2）分散风险，这主要是通过组合投资来完成的。（3）风险分摊，多个企业横向联合，可以有效的进行资源的优势互补。（4）风险转移，有效地改变承担风险的主体来防范市场风险。
总而言之，房地产开发与经营过程中还是存在着诸多的风险，有效的建立起风险分析体系十分必要，这是当前房地产行业的急切需求，只有这样才可以更好地降低开发与经营的风险，提高综合效益。
参考文献：
[1]祁斌.房地产开发经营风险的防范对策研究[J].华章，2010（07）
[2]徐蕾.浅析房地产开发与经营的风险与防范[J].商场现代化，2010（08）
[3]闫东艳，徐军.浅析房地产开发经营风险与对策研究[J].科技致富向导，2013（09）
[4]苏亚莉，郑志军.房地产开发经营风险管理[J].老区建设，2011（09）
[5]路遥.房地产开发项目风险评价及应用研究[J].南京理工大学，2012（10）
[6]朱泽标.中小房地产公司开发全程面临的主要风险与管理[J].科技创新导报，2008（07）