青岛市委党校教授刘文俭近期四处奔走，调研考察，拿出了一份上交市政府主要领导的提案建议。这份经由市长审阅的建议提到：“青岛城市交通拥堵导致的城市运行效率低下、污染日益严重、社会成本上升等问题日渐突出。”“青岛市交通上下班和节假日陷入‘动脉梗阻’加‘静脉粥化’的半瘫状态。”
　　清晨7时，从深圳路乘出租车赴登州路采访的记者，声声催促司机，无奈无论取道银川路还是绕道辽阳路，所有路面都呈现一锅粥状态，再心急如焚亦无法改变只能一米一米向前推进的路况。9时，从四面八方聚集到石岭路一带密集写字楼上班的白领们，车子一辆辆开进狭窄的停车路段，车主“寸土必争”，附近的停车位已成稀缺资源，而3年前此处尚属一片荒凉。
　　以上两个情景，只是青岛市民每天遇到的交通纠结中的普通两个。每逢上下班高峰期，连接西部老市区与东部新城区的四条主干道——东海路、香港路、银川路、辽阳路，拥堵早成常态，畅通反是意外。
　　刘文俭，青岛市委党校教授，中国城市经济专家委员会副主任，在他看来，中国特大城市交通严重拥堵的根源之一，在于城市道路面积率偏低。一个1000平方公里的城市，若只有50平方公里的道路供车辆行驶，想不堵车实在很难。
　　“按照国际惯例，城市道路面积率应当是城市面积的25%为宜，华盛顿为43%、伦敦33%、东京为13%、北京为11%，而我国多数城市的道路面积还不到0.8%。”
　　在如此逼仄的道路上，如果再大量路边停车占用车道，令实际可使用的道路所剩无几。而这在青岛路边经常发生。
　　“台东三路商业圈日平均人流量为10万人次，车流量为5000余车次，节假日超过8000余车次。而该商业区室内、室外以及路边共计不到800个停车位，车辆与泊位比例为10：1。”“每辆机动车平面停放需要占地20～30平方米，40万辆机动车需占用土地1000多万平方米，相当于2500个足球场，在寸土寸金的市区，大面积停车场显然土地浪费惊人。”
　　刘文俭教授根据调研得出一个结论：静态交通严重滞后影响了动态交通效率。将学术语言化为通俗说法，即是：停车场所太少，大量汽车涌向路边停泊，令本来就不宽裕的道路变得更加狭窄。停车设施属于“静态交通”，路面行车属于“动态交通”，两种交通方式互相影响，前者缺乏，则牵动后者。
　　解决方案亦呼之欲出。刘文俭认为，应尽快建造大量停车设施，稀释路面车流，从而达到缓解交通压力的效果。用一个成语的字面意思来形容，可称为“以静制动”。
　　但是，建造怎样的停车场呢？
　　刘文俭教授向记者展示了几张相片，高科技气息顿时扑面而来，令人耳目一新。相片中是体现最前沿科技的“智能立体停车系统”：一个巨大的高层抽屉，“装”满小轿车，最高可达近十层，空间利用率是平地停放车辆的许多倍。只需一个按钮，“装”着车子的“抽屉格”自动升降或弹出。它是亚洲大城市在逼仄之中被迫朝纵向空间延伸发展的又一体现。
　　“经过详细考察青岛市市南区繁华地段停车状况，发现‘智能停车系统’将成为今后城市停车的发展方向。投资小，占地少，建设工期短，安全可靠，环保节能，简便快捷。”
　　不过，再高级的科技，也需要市场的导入和人的管理。青岛市并非完全缺乏高科技停车设施，李沧区蓝山湾小区的地下车库正是采用类似技术，但是，若无市场化、产业化东风吹送，新事物的普及功效诞生仍然缓慢。因此，刘文俭教授继而进一步提出：应将停车做成产业。
　　停车地产又称车居地产，是一门独立的地产类型，它可能是继住宅地产、商业地产、产业地产之后兴起的第四种地产。“美国的停车产业每年大约收益260亿美元，提供约100万个就业机会。在一些发达国家和地区，停车产业已经成为年产值数十亿美元的大产业。”而在我国，停车设施建设的重任落于政府，而政府对市场的反应往往迟缓，因未考虑到小汽车数量疯长的趋势从而未能进行足够停车场规划的情况常有发生。
　　“解决停车难的出路在于停车的产业化和市场化。”刘文俭根据调查发现，目前北京、上海、广州、郑州、西安、杭州、济南、大连、福州均鼓励社会投资建设智能立体停车场，“建议青岛市借鉴外地先进经验，按照‘谁投资、谁受益’的原则，加快形成多元化投资、规模化经营的停车产业化格局。”