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摘 要:物业税制度实施后,将会对增值的房地产价值重新进行分配,通过税收杠杆,调节个人收入,平衡社会财富。一方面,对拥有不动产多者征收高税率的税费,并且根据不动产增值情况年年课税,达到遏制其财富膨胀的目的。另一方面,物业税收增加了地方财政收入,有利于当地公共福利事业的发展,通过财政转移支付手段,调节社会公平。
关键词:开征物业税;必要性;对策
中图分类号:F810.42 文献标识码:A文章编号:1008-4428(2010)06-06-03
物业税,又称为不动产税,主要以土地、房屋等不动产为课税对象,要求其承租人或所有者每年缴付一定税款,同时随着不动产市场价值的升高所缴纳的税额也会相应提高。从理论上来讲,物业税属于财产税类,物业税和所得税、增值税一起被称为国际通行的三大税种。不动产税主要纳入地方政府财政收入,由中央统一立法,分别生产经营用房和居住用房实行不同的税率,规定税率幅度。地方可在统一规定的税率幅度内,确定当地具体的适用税率。在西方发达国家,不动产税已经成为地方政府的主要财政收入。我国物业税改革的基本框架是将现行房产税、城市房地产税、土地增值税以及土地出让金等合并,转化为在房产保有阶段统一收取物业税,将房屋建设期间的税费征收转变为房屋保有期间的税费征收。
一、美、日两国物业税征收情况
1、美国。为鼓励一般百姓购房,政府规定百姓在购买第一套自住房时可以免缴财产税;当购买第二套住房时,就要缴纳财产税;购买第三、第四套住房时财产税会有一个较大比例的增长。
2、日本。日本从1991 年起为了公平土地所有者及其他形式财产所有者之间的税负,引入了土地价值税,凡拥有土地的公司和个人都需缴纳该税。1998 年之后,强制征收土地价值税的措施暂停。在日本,物业税也是作为地方税由市政当局征收,应税对象是土地、房屋及应折旧资产。汽车及其他轻便交通工具单列入其他税种,不征物业税。物业税的税基主要是土地、房屋、应折旧资产及其他在应税土地清册上注明的资产的价值。土地清册上的资产价值每隔三年需依据新的市场价值调查结果调整一次。对住宅占地,不足200 平方米的按照其实际占用面积的1/6 课税,超过200 平方米的按照其实际占用面积的1/3 课税;1963 年1 月2 日至2004 年3 月31 日期间建造的、地基面积为50～280 平方米的住宅,前三年享受物业税减半的优惠;1963 年1 月2 日至2004 年3 月31 日期间建造的、地基面积为50～280 平方米的三层以上的防火住宅建筑,可享受前五年物业税减半的优惠。
总的来说,除个别国家外,西方各国财产税收入占一国全部税收的比重一般在10%以上,其作为主体税种在国家进行收入调节中起着不可忽视的作用。[1]
二、开征物业税的必要性
1、简化税制,规范房地产市场。物业税的开征可以实现现有税种的有效整合,有利于推动我国内外税制统一的进程。目前,我国涉及房地产的税种有十多种,而开征的物业税主要是把现行的房产税、城镇土地使用税、城市房地产税合并,建立统一的物业税,减并税种,合理收费,降低税负,拓展税基,壮大税源。并且把相应的征收环节后移,将开发建设、交易等环节承担的费用转为房地产拥有或使用人承担,降低初始阶段的成本,增加保有阶段的税收,进而降低购买者买房的“门槛”,更好地激活房地产业的发展。
2、调节收入分配,缓解贫富差距,促进社会公平。公平和效率,是我们在经济领域常常关注的重要问题。物业税作为一个与广大公民个人利益息息相关的重要税种,如何能够在经济生活中体现效率,又在最大程度上体现社会公平,是我们在构架物业税制时所必须考虑的问题。我国现行的房地产税收体系中,土地和房屋一旦增值,开发商和业主将获得更多的利益,而政府无法参与增值价值的再分配,从而使得财富流向物业保有者。谁拥有的物业越多,谁的财富增值的就越快。买房已经不是为了满足日常居住需求的消费而成为投资赚钱的手段,使高收入者和低收入群体之间的贫富差距进一步拉大。物业税制度实施后,将会对增值的房地产价值重新进行分配,通过税收杠杆,调节个人收入,平衡社会财富。一方面,对拥有不动产多者征收高税率的税费,并且根据不动产增值情况年年课税,达到遏制其财富膨胀的目的。另一方面,物业税收增加了地方财政收入,有利于当地公共福利事业的发展,通过财政转移支付手段,调节社会公平。
3、进一步遏制投机行为,提高土地资源的利用率。我国房地产税费制度目前不能很好地限制房地产市场的投机行为。“炒楼”、“炒房”、“圈地”等行为掩盖了市场的真实需求,导致供求关系失衡,容易引起市场的不稳定,同时政府的宏观调控也容易失位。物业税的开征会使自用需求者倾向于购买面积较小的房地产,并在一定程度上抵制房地产投资和投机需求,减少在消费端的不合理的需求,减少房地产资源闲置,引导房价回归到稳定理性的价格区间,促进房地产市场的健康发展。
4、稳定城市财政收入来源,促进社会整体利益实现。物业税的另一重要意义主要在于财政管理体制的完善和地方税收体系的变革。目前土地出让金占地方政府预算收入的60%到90%。自从实行分税制以来中央财政通过扩大中央税和共享税的范围不断侵占地方税源,导致“中央富地方穷”的局面,迫使很多地方不得不“卖地求财”,变相地造成了“房地产劫持地方政府”的局面。而物业税作为地方的主体税种,以其持续、稳定的特点保证地方财政收入的增长,进而改变目前地方政府“以土地批租生财”的短期行为,抵制不理性投资,摆脱地方财政对于土地的依赖,促进政府通过改善公共建设,提高公共服务,提高资金使用效率等措施达到公共产品的供给满足社会各阶层的需求。[2]
三、我国物业税税率设计
由于美国地方政府的收入主要来自财产税,所以财产税税率与政府的预算支出挂钩,量出为入。为实现这个目标,美国将所有的财产税税率统一为一个适用税率。而加拿大、德国、法国等在物业税税率确定上,地方政府及议会享有更大的权力。日本的物业税标准税率为1.4%,最高税率为2.1%。我国香港地区的物业税税率比较固定,这与其保持稳定的投资环境的税收政策取向有关。
1、物业税税率模式的设计。税率模式设计,指对不同类型的物业税征税对象采用差别化税率还是采用统一税率的选择与确定。目前我国拟开征的物业税,征税对象包括土地和房屋建筑物。按照常见的分类方法,土地分为农用地、建设用地和未利用土地,房屋建筑物分为住宅、商用、工业用和农用房。在国际上,一些国家(地区)在物业税税率模式上实行差别税率,即对不同类型的征税对象采用不同的税率。如实行房屋建筑物税率小于土地税率、住宅税率小于非住宅税率、非闲置土地税率小于闲置土地税率等。这些国家(地区)按物业类别不同实行不同税率,主要是为了实现特定的政策目标,其主要理论依据是不同物业从政府公共支出中受益不同,从公平角度而言应该实行差别化税率。
我国物业税的开征必须从国情出发,严格遵守“简单、明了”的原则制定相关制度。建议我国采用单一税率模式,即不区分物业的类别和用途实行统一的税率,理由主要有:①从物业税的征收层面看,物业税计税依据是不动产的市场评估价值,不同类型不动产的使用价值、价值上的差别已经在评估值中体现,因而对不同类型财产的征税尺度应统一在一个标准上。②从物业税的收入实质上看,征收物业税实质上是国家参与土地增值收益以及由此带来的地上建筑物增值收益的分配,不同类型的土地、地上建筑物在增值过程中互相影响而使增值幅度趋于一致,因此国家参与收益分配时就不应该区别对待。③从物业税的调控职能上看,目前我国的企业纳税人税费负担已经比较重,若实行差别税率,则不仅税率水平难以确定,征税成本将增加,而且很可能会影响整个社会生产的效率和协调性。
2、物业税税率形式的设计。税率形式可分为累进税率、比例税率和定额税率,不同的税率形式具有不同的特性。物业税税率形式的设计实质上就是对三种税率进行比较、分析,然后选择一种适合我国国情的税率形式。
通过对三种税率形式的比较分析,首先可将定额税率排除在外。因为物业税必须与物业增值收益建立起动态相关关系,税收收入应具有弹性。理论和实践都证明,定额税率的公平性、效率性都比较弱,不符合物业税的要求。
从理论上分析,物业税采用比例税率还是累进税率较难抉择,比例税率公平性较弱,不能体现量能负税原则,在调节贫富差距方面有局限,但执行效率较高,征税成本低,对经济效率不会产生负面影响。累进税率公平性较强,但计算比较复杂,征税成本较高,且累进级距过大容易打击纳税人的积极性,所以执行结果不会理想。从我国实践来看,实行累进税率的实际效果并不理想。综合考虑目前税收征管水平和税收的可操作性,我国物业税以采用比例税率为宜。
3、物业税税率水平分析。确定某个具体新税种的税率水平,必须综合考虑该税种在整体税制结构中所处的地位,以及国家经济、社会体制和政策变量等因素的影响。
据有关专家初步估算,按照平均水平为0.8%的税率征收物业税,既不会增加纳税人的税收负担,也可保证政府财政收入与现在水平持平。按照简税制的要求,我国物业税的适用税率宜采用比例税率。由于各地房地产及总体经济情况的差异,税率的制定可由中央统一立法,规定幅度税率,各地根据自己的实际情况选择具体的适用税率。同时,由于现实中物业类型及用途的不同,税率的制定也应有所差异。对新房税率课以高税率,对旧房税率课以低税率;对经营性物业课以较高税率,对个人自住物业课以较低税率。
税收优惠及减免税。物业税的税收优惠及减免税可以参照目前的房产税、土地使用税等的税收优惠及减免。并特别注意对家庭自住房屋的税收减免,如对基本住宅的物业税应确定一个合理的免征额,如确立与人均30平方米对应的房产价值为免征额,超过部分按适用税率征收物业税。在政策过渡期间,对在开征物业税前就取得土地使用权或房屋产权并且已经缴纳相关税费的,按新税法规定计算的应纳税额减征一定百分比例。[3]
四、我国开征物业税存在的问题
1、产权关系不明。物业税事实上是一种财产税。主要针对具有私有财产性质的不动产——土地和房屋征税。政府要向不动产所有者征税,首先就必须明晰产权关系。开征物业税要求土地和房屋的产权必须明晰,必须列明产权的所有人。然而,我国目前的财产登记法律制度大多散见于有关的法律、法规及各部门规章制度中,不但零乱而且内容多有矛盾,缺乏自身应有的统一性和规范性。
2、房地产价值评估体系不健全。物业税合理、准确的计税依据应是房产的市场价值,市场价值是通过评估得出的,因而物业税的计税基础是物业的评估价值,所以房地产价值评估是物业税制度能否成功实行的关键一环。评估的内容包括房屋产权人、土地面积、所在地段、允许用途、房屋及建筑物的面积、年代、结构、材料、质量等。但我国目前没有建立合适的评估方法,不能为物业税的开征提供充分的数据和资料。
3、法律法规不完善。开征物业税还面临着该税收的法律地位、立法程序及与其他相关法律关系调整的问题,因为,按照现行立法程序,要增设物业税这样一个新的税种,必须经过全国人大的相关程序,确立相应法律地位才能实施。而要设立这个复杂的税种,涉及方方面面利益调整,从多部门决策到经过国务院法制办的审查再提交到人大常委会决议,再到提交到全国人民代表大会,走完全部程序,最短也需要3年时间才能完成。
此外,开征物业税必然会涉及很多税种、很多收费的合并,一系列法律法规就要因此修订甚至废止。比如,土地出让金不收了,以后土地招拍挂如何进行?《土地管理法》《城市房地产管理法》等一大批法律法规的修改,这些都不是短期能够实现的。
五、我国开征物业税的对策建议
1、建立财产登记制度,构建信息共享平台。物业税于保有环节对房地产征收,涉及千家万户,迫切需要详细的不动产登记资料和涉及房地产各环节的信息数据。因此首先应当建立健全我国个人财产登记制度,贯彻落实《物权法》,对个人自建房、房改房、集资房等房屋,进行全面清理登记,发放产权证书,明确物权,确定物业税的纳税人。其次应当建立完善的户籍、住房、土地管理信息系统,对社会开放,接受群众监督;同时构建信息共享的房地产管理平台,建立一个贯穿房地产开发、保有、使用等各环节的政府信息传递机制,健全房地产信息数据库,明确各部门之间协税的法律义务和责任,实现跨部门的信息交换和共享。只有这样,才能使物业税的开征做到公平、公正,以遏制房地产投机行为,促进房地产行业健康发展。
2、建立科学的房地产价值评估体系。物业税以房地产评估值为计税依据,要保证房地产评估值的客观准确,必须建立科学的房地产价值评估体系。首先必须建立健全有关财产评估的制度和法规;其次应设立专门的评估机构,配备专业的评估人员,由土地部门、物价部门和税务部门等有关单位联合组建专门的房地产评估机构,招聘评估人员;再次是确定评估方法,以物业税开征第一年为基准年度,合理确定房地产的估价基数,以后各年均加上该年评估升值价,评估值每3～5年重估一次;最后在正式开征之前,要事先做好充分的准备工作,搜集大量详尽的不动产基本信息和较长时期内的市场信息,并对信息进行整理和储存,建立数据库。以房地产评估值计税有利于对保有阶段的房地产实行有效的宏观调控,引导纳税人合理使用房地产,实现资源有效配置。
3、完善土地管理制度。开征物业税后,就不需要一次交清地价,很多小企业甚至不是房地产行业的公司也可能来到这个利润丰厚的产业。这就需要在土地管理制度上从审批管理、监督、政策引导等方面加以完善,建立一个“精简、高效、权威、统一”的土地管理体制,为房地产税收的课征创造良好的环境。
4、加强相关部门的配合。税款要及时、足额入库,仅依靠税务机关是不行的,税务机关必须和工商、公安等部门加强联系,其他部门有义务向税务机关提供相关资料。[4]
5、物业税开征分步实施。首先是向商业地产征收,上世纪80年代中国就有了商业地产交房产税和土地使用税的规定,只需要将这些税种合并变成物业税,极具可操作性,可率先保证物业税走出第一步;其次从小产权房开征物业税,农民土地可以流转,但要规范流转,而且要在符合规划的前提下和国有土地享有平等权益,那么解决这些问题的最好途径就是征收物业税;第三从高档房和豪宅来征物业税,目前很多城市的富裕人群已经拥有多套房,对这部分人征税既是天经地义也没那么敏感。物业税的基本原理一定意义上说就在于消除贫富分化,持有的房屋越多、占用的资源越多,缴纳的税费就应该越多;第四对普通商品房征税。[5]
参考文献:
[1]袁野.我国开征物业税的相关问题探讨[J]. 财会月刊, 2010,(05):43-45.
[2]刘拓.等关于我国开征物业税的思考[J]. 中小企业管理与科技(下旬刊) , 2010,(02):53-54.
[3]黄雪萍. 我国开征物业税的现实思考及税制设计[J]. 云南财贸学院学报, 2007,(06).
[4]李惠芹.关于我国开征物业税的理性思考[J].江西蓝天学院学报, 2007,(01).
[5] 孟晓苏:物业税征收分4步走[EB/OL]. 房产之窗网, 2010-2-5.
关键词:开征物业税;必要性;对策
中图分类号:F810.42 文献标识码:A文章编号:1008-4428(2010)06-06-03
物业税,又称为不动产税,主要以土地、房屋等不动产为课税对象,要求其承租人或所有者每年缴付一定税款,同时随着不动产市场价值的升高所缴纳的税额也会相应提高。从理论上来讲,物业税属于财产税类,物业税和所得税、增值税一起被称为国际通行的三大税种。不动产税主要纳入地方政府财政收入,由中央统一立法,分别生产经营用房和居住用房实行不同的税率,规定税率幅度。地方可在统一规定的税率幅度内,确定当地具体的适用税率。在西方发达国家,不动产税已经成为地方政府的主要财政收入。我国物业税改革的基本框架是将现行房产税、城市房地产税、土地增值税以及土地出让金等合并,转化为在房产保有阶段统一收取物业税,将房屋建设期间的税费征收转变为房屋保有期间的税费征收。
一、美、日两国物业税征收情况
1、美国。为鼓励一般百姓购房,政府规定百姓在购买第一套自住房时可以免缴财产税;当购买第二套住房时,就要缴纳财产税;购买第三、第四套住房时财产税会有一个较大比例的增长。
2、日本。日本从1991 年起为了公平土地所有者及其他形式财产所有者之间的税负,引入了土地价值税,凡拥有土地的公司和个人都需缴纳该税。1998 年之后,强制征收土地价值税的措施暂停。在日本,物业税也是作为地方税由市政当局征收,应税对象是土地、房屋及应折旧资产。汽车及其他轻便交通工具单列入其他税种,不征物业税。物业税的税基主要是土地、房屋、应折旧资产及其他在应税土地清册上注明的资产的价值。土地清册上的资产价值每隔三年需依据新的市场价值调查结果调整一次。对住宅占地,不足200 平方米的按照其实际占用面积的1/6 课税,超过200 平方米的按照其实际占用面积的1/3 课税;1963 年1 月2 日至2004 年3 月31 日期间建造的、地基面积为50～280 平方米的住宅,前三年享受物业税减半的优惠;1963 年1 月2 日至2004 年3 月31 日期间建造的、地基面积为50～280 平方米的三层以上的防火住宅建筑,可享受前五年物业税减半的优惠。
总的来说,除个别国家外,西方各国财产税收入占一国全部税收的比重一般在10%以上,其作为主体税种在国家进行收入调节中起着不可忽视的作用。[1]
二、开征物业税的必要性
1、简化税制,规范房地产市场。物业税的开征可以实现现有税种的有效整合,有利于推动我国内外税制统一的进程。目前,我国涉及房地产的税种有十多种,而开征的物业税主要是把现行的房产税、城镇土地使用税、城市房地产税合并,建立统一的物业税,减并税种,合理收费,降低税负,拓展税基,壮大税源。并且把相应的征收环节后移,将开发建设、交易等环节承担的费用转为房地产拥有或使用人承担,降低初始阶段的成本,增加保有阶段的税收,进而降低购买者买房的“门槛”,更好地激活房地产业的发展。
2、调节收入分配,缓解贫富差距,促进社会公平。公平和效率,是我们在经济领域常常关注的重要问题。物业税作为一个与广大公民个人利益息息相关的重要税种,如何能够在经济生活中体现效率,又在最大程度上体现社会公平,是我们在构架物业税制时所必须考虑的问题。我国现行的房地产税收体系中,土地和房屋一旦增值,开发商和业主将获得更多的利益,而政府无法参与增值价值的再分配,从而使得财富流向物业保有者。谁拥有的物业越多,谁的财富增值的就越快。买房已经不是为了满足日常居住需求的消费而成为投资赚钱的手段,使高收入者和低收入群体之间的贫富差距进一步拉大。物业税制度实施后,将会对增值的房地产价值重新进行分配,通过税收杠杆,调节个人收入,平衡社会财富。一方面,对拥有不动产多者征收高税率的税费,并且根据不动产增值情况年年课税,达到遏制其财富膨胀的目的。另一方面,物业税收增加了地方财政收入,有利于当地公共福利事业的发展,通过财政转移支付手段,调节社会公平。
3、进一步遏制投机行为,提高土地资源的利用率。我国房地产税费制度目前不能很好地限制房地产市场的投机行为。“炒楼”、“炒房”、“圈地”等行为掩盖了市场的真实需求,导致供求关系失衡,容易引起市场的不稳定,同时政府的宏观调控也容易失位。物业税的开征会使自用需求者倾向于购买面积较小的房地产,并在一定程度上抵制房地产投资和投机需求,减少在消费端的不合理的需求,减少房地产资源闲置,引导房价回归到稳定理性的价格区间,促进房地产市场的健康发展。
4、稳定城市财政收入来源,促进社会整体利益实现。物业税的另一重要意义主要在于财政管理体制的完善和地方税收体系的变革。目前土地出让金占地方政府预算收入的60%到90%。自从实行分税制以来中央财政通过扩大中央税和共享税的范围不断侵占地方税源,导致“中央富地方穷”的局面,迫使很多地方不得不“卖地求财”,变相地造成了“房地产劫持地方政府”的局面。而物业税作为地方的主体税种,以其持续、稳定的特点保证地方财政收入的增长,进而改变目前地方政府“以土地批租生财”的短期行为,抵制不理性投资,摆脱地方财政对于土地的依赖,促进政府通过改善公共建设,提高公共服务,提高资金使用效率等措施达到公共产品的供给满足社会各阶层的需求。[2]
三、我国物业税税率设计
由于美国地方政府的收入主要来自财产税,所以财产税税率与政府的预算支出挂钩,量出为入。为实现这个目标,美国将所有的财产税税率统一为一个适用税率。而加拿大、德国、法国等在物业税税率确定上,地方政府及议会享有更大的权力。日本的物业税标准税率为1.4%,最高税率为2.1%。我国香港地区的物业税税率比较固定,这与其保持稳定的投资环境的税收政策取向有关。
1、物业税税率模式的设计。税率模式设计,指对不同类型的物业税征税对象采用差别化税率还是采用统一税率的选择与确定。目前我国拟开征的物业税,征税对象包括土地和房屋建筑物。按照常见的分类方法,土地分为农用地、建设用地和未利用土地,房屋建筑物分为住宅、商用、工业用和农用房。在国际上,一些国家(地区)在物业税税率模式上实行差别税率,即对不同类型的征税对象采用不同的税率。如实行房屋建筑物税率小于土地税率、住宅税率小于非住宅税率、非闲置土地税率小于闲置土地税率等。这些国家(地区)按物业类别不同实行不同税率,主要是为了实现特定的政策目标,其主要理论依据是不同物业从政府公共支出中受益不同,从公平角度而言应该实行差别化税率。
我国物业税的开征必须从国情出发,严格遵守“简单、明了”的原则制定相关制度。建议我国采用单一税率模式,即不区分物业的类别和用途实行统一的税率,理由主要有:①从物业税的征收层面看,物业税计税依据是不动产的市场评估价值,不同类型不动产的使用价值、价值上的差别已经在评估值中体现,因而对不同类型财产的征税尺度应统一在一个标准上。②从物业税的收入实质上看,征收物业税实质上是国家参与土地增值收益以及由此带来的地上建筑物增值收益的分配,不同类型的土地、地上建筑物在增值过程中互相影响而使增值幅度趋于一致,因此国家参与收益分配时就不应该区别对待。③从物业税的调控职能上看,目前我国的企业纳税人税费负担已经比较重,若实行差别税率,则不仅税率水平难以确定,征税成本将增加,而且很可能会影响整个社会生产的效率和协调性。
2、物业税税率形式的设计。税率形式可分为累进税率、比例税率和定额税率,不同的税率形式具有不同的特性。物业税税率形式的设计实质上就是对三种税率进行比较、分析,然后选择一种适合我国国情的税率形式。
通过对三种税率形式的比较分析,首先可将定额税率排除在外。因为物业税必须与物业增值收益建立起动态相关关系,税收收入应具有弹性。理论和实践都证明,定额税率的公平性、效率性都比较弱,不符合物业税的要求。
从理论上分析,物业税采用比例税率还是累进税率较难抉择,比例税率公平性较弱,不能体现量能负税原则,在调节贫富差距方面有局限,但执行效率较高,征税成本低,对经济效率不会产生负面影响。累进税率公平性较强,但计算比较复杂,征税成本较高,且累进级距过大容易打击纳税人的积极性,所以执行结果不会理想。从我国实践来看,实行累进税率的实际效果并不理想。综合考虑目前税收征管水平和税收的可操作性,我国物业税以采用比例税率为宜。
3、物业税税率水平分析。确定某个具体新税种的税率水平,必须综合考虑该税种在整体税制结构中所处的地位,以及国家经济、社会体制和政策变量等因素的影响。
据有关专家初步估算,按照平均水平为0.8%的税率征收物业税,既不会增加纳税人的税收负担,也可保证政府财政收入与现在水平持平。按照简税制的要求,我国物业税的适用税率宜采用比例税率。由于各地房地产及总体经济情况的差异,税率的制定可由中央统一立法,规定幅度税率,各地根据自己的实际情况选择具体的适用税率。同时,由于现实中物业类型及用途的不同,税率的制定也应有所差异。对新房税率课以高税率,对旧房税率课以低税率;对经营性物业课以较高税率,对个人自住物业课以较低税率。
税收优惠及减免税。物业税的税收优惠及减免税可以参照目前的房产税、土地使用税等的税收优惠及减免。并特别注意对家庭自住房屋的税收减免,如对基本住宅的物业税应确定一个合理的免征额,如确立与人均30平方米对应的房产价值为免征额,超过部分按适用税率征收物业税。在政策过渡期间,对在开征物业税前就取得土地使用权或房屋产权并且已经缴纳相关税费的,按新税法规定计算的应纳税额减征一定百分比例。[3]
四、我国开征物业税存在的问题
1、产权关系不明。物业税事实上是一种财产税。主要针对具有私有财产性质的不动产——土地和房屋征税。政府要向不动产所有者征税,首先就必须明晰产权关系。开征物业税要求土地和房屋的产权必须明晰,必须列明产权的所有人。然而,我国目前的财产登记法律制度大多散见于有关的法律、法规及各部门规章制度中,不但零乱而且内容多有矛盾,缺乏自身应有的统一性和规范性。
2、房地产价值评估体系不健全。物业税合理、准确的计税依据应是房产的市场价值,市场价值是通过评估得出的,因而物业税的计税基础是物业的评估价值,所以房地产价值评估是物业税制度能否成功实行的关键一环。评估的内容包括房屋产权人、土地面积、所在地段、允许用途、房屋及建筑物的面积、年代、结构、材料、质量等。但我国目前没有建立合适的评估方法,不能为物业税的开征提供充分的数据和资料。
3、法律法规不完善。开征物业税还面临着该税收的法律地位、立法程序及与其他相关法律关系调整的问题,因为,按照现行立法程序,要增设物业税这样一个新的税种,必须经过全国人大的相关程序,确立相应法律地位才能实施。而要设立这个复杂的税种,涉及方方面面利益调整,从多部门决策到经过国务院法制办的审查再提交到人大常委会决议,再到提交到全国人民代表大会,走完全部程序,最短也需要3年时间才能完成。
此外,开征物业税必然会涉及很多税种、很多收费的合并,一系列法律法规就要因此修订甚至废止。比如,土地出让金不收了,以后土地招拍挂如何进行?《土地管理法》《城市房地产管理法》等一大批法律法规的修改,这些都不是短期能够实现的。
五、我国开征物业税的对策建议
1、建立财产登记制度,构建信息共享平台。物业税于保有环节对房地产征收,涉及千家万户,迫切需要详细的不动产登记资料和涉及房地产各环节的信息数据。因此首先应当建立健全我国个人财产登记制度,贯彻落实《物权法》,对个人自建房、房改房、集资房等房屋,进行全面清理登记,发放产权证书,明确物权,确定物业税的纳税人。其次应当建立完善的户籍、住房、土地管理信息系统,对社会开放,接受群众监督;同时构建信息共享的房地产管理平台,建立一个贯穿房地产开发、保有、使用等各环节的政府信息传递机制,健全房地产信息数据库,明确各部门之间协税的法律义务和责任,实现跨部门的信息交换和共享。只有这样,才能使物业税的开征做到公平、公正,以遏制房地产投机行为,促进房地产行业健康发展。
2、建立科学的房地产价值评估体系。物业税以房地产评估值为计税依据,要保证房地产评估值的客观准确,必须建立科学的房地产价值评估体系。首先必须建立健全有关财产评估的制度和法规;其次应设立专门的评估机构,配备专业的评估人员,由土地部门、物价部门和税务部门等有关单位联合组建专门的房地产评估机构,招聘评估人员;再次是确定评估方法,以物业税开征第一年为基准年度,合理确定房地产的估价基数,以后各年均加上该年评估升值价,评估值每3～5年重估一次;最后在正式开征之前,要事先做好充分的准备工作,搜集大量详尽的不动产基本信息和较长时期内的市场信息,并对信息进行整理和储存,建立数据库。以房地产评估值计税有利于对保有阶段的房地产实行有效的宏观调控,引导纳税人合理使用房地产,实现资源有效配置。
3、完善土地管理制度。开征物业税后,就不需要一次交清地价,很多小企业甚至不是房地产行业的公司也可能来到这个利润丰厚的产业。这就需要在土地管理制度上从审批管理、监督、政策引导等方面加以完善,建立一个“精简、高效、权威、统一”的土地管理体制,为房地产税收的课征创造良好的环境。
4、加强相关部门的配合。税款要及时、足额入库,仅依靠税务机关是不行的,税务机关必须和工商、公安等部门加强联系,其他部门有义务向税务机关提供相关资料。[4]
5、物业税开征分步实施。首先是向商业地产征收,上世纪80年代中国就有了商业地产交房产税和土地使用税的规定,只需要将这些税种合并变成物业税,极具可操作性,可率先保证物业税走出第一步;其次从小产权房开征物业税,农民土地可以流转,但要规范流转,而且要在符合规划的前提下和国有土地享有平等权益,那么解决这些问题的最好途径就是征收物业税;第三从高档房和豪宅来征物业税,目前很多城市的富裕人群已经拥有多套房,对这部分人征税既是天经地义也没那么敏感。物业税的基本原理一定意义上说就在于消除贫富分化,持有的房屋越多、占用的资源越多,缴纳的税费就应该越多;第四对普通商品房征税。[5]
参考文献:
[1]袁野.我国开征物业税的相关问题探讨[J]. 财会月刊, 2010,(05):43-45.
[2]刘拓.等关于我国开征物业税的思考[J]. 中小企业管理与科技(下旬刊) , 2010,(02):53-54.
[3]黄雪萍. 我国开征物业税的现实思考及税制设计[J]. 云南财贸学院学报, 2007,(06).
[4]李惠芹.关于我国开征物业税的理性思考[J].江西蓝天学院学报, 2007,(01).
[5] 孟晓苏:物业税征收分4步走[EB/OL]. 房产之窗网, 2010-2-5.