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摘 要：上世纪以来，我国城市化和工业化的发展加速推进了城市的发展，同时也导致了严重的住房供需矛盾，使得低收入阶层无法得到相应的住房保障，一定程度上阻碍了社会的公平与稳定。德国作为最早提出社会保障制度的国家之一，在住房保障领域取得了一定的成效，其经验对完善我国的住房制度具有重要的借鉴和意义。
关键词：住房保障制度;德国;租赁市场;住房市场
1.引言
住房保障制度是由政府和社会给社会成员提供最基本的居住条件的社会保障项目，是由政府作为责任主体，通过国民收入再分配，为中低收入家庭提供保障性住房。从20世纪90年代起，我国建立起经适房，廉租房，公租房为主的住房保障体系。提升了住房配置效率，改善了城镇居民的住房条件。但是也存在严重的问题：住房商品化在巨大的住房压力面前使中低收入阶层缺乏足够的购买能力。所以中低收入居民的住房保障已逐渐成为社会关注的焦点。因此扩大保障性住房建设已成为关键。德国是最早提出社会保障制度的国家之一，提出了许多保障居民住房权益的政策与措施。因此，分析德国的住房保障制度对进一步完善我国保障性住房政策具有重要的借鉴意义。
2.我国的住房保障制度
2.1 我国住房保障制度的发展
1998 年国发[1998]23号提出停止住房实物分配，逐步施行住房分配货币化。至此，我国的住房制度从 1949 年“公建，公有，福利分配”的公有制住房制度正式朝着住房商品化的方向转变。后来由于经濟适用房产生的效率低，寻租等弊端，2014年实行廉租房与公租房并轨运行，公租房成为我国最主要的保障房形式，为广大城镇低收入群体提供便利与公平。2015 年，我国把住房租赁制度改革列为了新时期解决住房问题的工作重点，提出构建“购租并举”的住房新体制。
2.2 我国住房市场存在的问题
2.2.1住房市场发展过快，价格超过大多数居民承受能力
经过多年的调整与完善，市场机制在配置住房资源中的基础性地位不断增强。随着房地产市场的快速发展，改革的负面效应开始暴露，住房市场的失灵问题日益突出。我国的住房体制出现了房价上涨过快并持续走高，居民购买能力和商品房价格之间的矛盾凸显，越来越多的低收入阶层无法满足住房需求。
2.2.2保障性住房缺乏统一立法
我国人口众多，各地经济发展水平存在差异，住房市场的实际情况不同，尚未颁布全国性的住房保障的法律，也没有设定统一标准与责任制度。困难家庭难以得到保障，降低了保障性住房的社会效益。没有完善的立法对保障性住房进行规范，就没有完善的机制监督保障性住房的实施，使政策沦为空谈，更无法在现实生活中保障低收入阶层的住房问题，不利于公平价值的实现。
3.德国的住房保障制度
德国的住房保障制度经历了一个逐渐制度创新的过程，是由政府主导向多元化发展的过程，以保障居民的住房需求为出发点。经过一系列的发展，法律完善，分工明确，采取市场化的运作方式，最终形成了针对城市低收入阶层住房问题的一套长期、稳定的住房保障政策，在解决城市住房问题方面发挥了极大的作用。
3.1 德国住房体系的特点
3.1.1立法完备
在居民的住房保障方面，德国通过立法将居住权确认为公民权利的重要组成部分。从制度上确保房屋的居住本质。每一项住房政策的出台，都颁布相应的法规来加以保障和配合，使政策得到了有效的实施。总体而言，德国住房法律体系完整、目标明确、措施具体，保证了其高福利的社会住房制度和健康的市场秩序。
3.1.2住房金融体制稳健
德国的住房金融体系主要包括 3 个部分：提供住房抵押贷款和以浮动利率为主的综合性银行，提供固定利率的中期和长期抵押贷款的银行，以及富有特色的专门住房储蓄银行。三类银行各司其职，满足了市场上不同的住房资金需求。分工明确、结构合理，为产业提供了良好的金融环境。
3.1.3租赁市场发达
德国住房租赁市场供应充足、经营规范、租金合理、补贴到位、有效保护承租人利益，是社会住房体制的重要组成部分，也是房价长期保持稳定、住房投机不活跃的关键所在。其住房租赁市场的繁荣主要得益于两方面：一是房源供应充足。二是实行租金管制确保其合理水平，禁止租金随意调整。
4.德国住房保障制度对我国的启示
4.1健全法律法规体系
住房产业受到多种因素影响，需要全方位的制度与之相配套，应完善保障性住房制度的法律法规。国家应将住有所居从法律层面加以明确，保证每个公民的基本居住条件。因此，必须出台专门的住房保障法律，从立法上规范住房保障的目标人群，准入门槛，资金来源，住房分配和租金管理等问题，同时立法明确政府责任。
4.2完善住房金融服务制度，
我国尚未形成完善的住房金融市场，政府对公共住房开发商的支持力度不够。同时个人住房融资渠道不畅，与国外经济发达国家相比还有较大差距。住房公积金制度虽然有一定的聚资能力，但在管理与监管仍存不足，同时增值收益使用不当等方面的问题也易加大金融风险。可以通过扩大住房市场融资渠道，设立全国性住房贷款基金，为中低收入居民提供更好的金融保障。
4.3大力发展住房租赁市场
加大住房市场结构调整力度，促进住房租赁市场加快速发展。坚持“租购并举”，加大租赁住房的开发建设、运营管理等力度，从供需双方培育健全的租赁市场。一方面，加大租赁住房的供应。另一方面，加大租赁住房的补贴。同时要以法律形式维护和协调租赁市场中的利益关系，以租购同权促进租购并举，以租赁市场发展支持住房保障，实现全民住有所居。
参考文献
[1]向春玲.165岁的德国住房保障制度[J].城市住宅.2012，（3）：30-33.
[2]郦大海，王盛.住房保障制度与制度创新——德国和新加坡的经验[J].华南理工大学学报（社会科学版），2010，（12）：88-90.
[3]周亚楠.住房保障制度国际比较[J].劳动保障世界，2018（8）：10-12
关键词：住房保障制度;德国;租赁市场;住房市场
1.引言
住房保障制度是由政府和社会给社会成员提供最基本的居住条件的社会保障项目，是由政府作为责任主体，通过国民收入再分配，为中低收入家庭提供保障性住房。从20世纪90年代起，我国建立起经适房，廉租房，公租房为主的住房保障体系。提升了住房配置效率，改善了城镇居民的住房条件。但是也存在严重的问题：住房商品化在巨大的住房压力面前使中低收入阶层缺乏足够的购买能力。所以中低收入居民的住房保障已逐渐成为社会关注的焦点。因此扩大保障性住房建设已成为关键。德国是最早提出社会保障制度的国家之一，提出了许多保障居民住房权益的政策与措施。因此，分析德国的住房保障制度对进一步完善我国保障性住房政策具有重要的借鉴意义。
2.我国的住房保障制度
2.1 我国住房保障制度的发展
1998 年国发[1998]23号提出停止住房实物分配，逐步施行住房分配货币化。至此，我国的住房制度从 1949 年“公建，公有，福利分配”的公有制住房制度正式朝着住房商品化的方向转变。后来由于经濟适用房产生的效率低，寻租等弊端，2014年实行廉租房与公租房并轨运行，公租房成为我国最主要的保障房形式，为广大城镇低收入群体提供便利与公平。2015 年，我国把住房租赁制度改革列为了新时期解决住房问题的工作重点，提出构建“购租并举”的住房新体制。
2.2 我国住房市场存在的问题
2.2.1住房市场发展过快，价格超过大多数居民承受能力
经过多年的调整与完善，市场机制在配置住房资源中的基础性地位不断增强。随着房地产市场的快速发展，改革的负面效应开始暴露，住房市场的失灵问题日益突出。我国的住房体制出现了房价上涨过快并持续走高，居民购买能力和商品房价格之间的矛盾凸显，越来越多的低收入阶层无法满足住房需求。
2.2.2保障性住房缺乏统一立法
我国人口众多，各地经济发展水平存在差异，住房市场的实际情况不同，尚未颁布全国性的住房保障的法律，也没有设定统一标准与责任制度。困难家庭难以得到保障，降低了保障性住房的社会效益。没有完善的立法对保障性住房进行规范，就没有完善的机制监督保障性住房的实施，使政策沦为空谈，更无法在现实生活中保障低收入阶层的住房问题，不利于公平价值的实现。
3.德国的住房保障制度
德国的住房保障制度经历了一个逐渐制度创新的过程，是由政府主导向多元化发展的过程，以保障居民的住房需求为出发点。经过一系列的发展，法律完善，分工明确，采取市场化的运作方式，最终形成了针对城市低收入阶层住房问题的一套长期、稳定的住房保障政策，在解决城市住房问题方面发挥了极大的作用。
3.1 德国住房体系的特点
3.1.1立法完备
在居民的住房保障方面，德国通过立法将居住权确认为公民权利的重要组成部分。从制度上确保房屋的居住本质。每一项住房政策的出台，都颁布相应的法规来加以保障和配合，使政策得到了有效的实施。总体而言，德国住房法律体系完整、目标明确、措施具体，保证了其高福利的社会住房制度和健康的市场秩序。
3.1.2住房金融体制稳健
德国的住房金融体系主要包括 3 个部分：提供住房抵押贷款和以浮动利率为主的综合性银行，提供固定利率的中期和长期抵押贷款的银行，以及富有特色的专门住房储蓄银行。三类银行各司其职，满足了市场上不同的住房资金需求。分工明确、结构合理，为产业提供了良好的金融环境。
3.1.3租赁市场发达
德国住房租赁市场供应充足、经营规范、租金合理、补贴到位、有效保护承租人利益，是社会住房体制的重要组成部分，也是房价长期保持稳定、住房投机不活跃的关键所在。其住房租赁市场的繁荣主要得益于两方面：一是房源供应充足。二是实行租金管制确保其合理水平，禁止租金随意调整。
4.德国住房保障制度对我国的启示
4.1健全法律法规体系
住房产业受到多种因素影响，需要全方位的制度与之相配套，应完善保障性住房制度的法律法规。国家应将住有所居从法律层面加以明确，保证每个公民的基本居住条件。因此，必须出台专门的住房保障法律，从立法上规范住房保障的目标人群，准入门槛，资金来源，住房分配和租金管理等问题，同时立法明确政府责任。
4.2完善住房金融服务制度，
我国尚未形成完善的住房金融市场，政府对公共住房开发商的支持力度不够。同时个人住房融资渠道不畅，与国外经济发达国家相比还有较大差距。住房公积金制度虽然有一定的聚资能力，但在管理与监管仍存不足，同时增值收益使用不当等方面的问题也易加大金融风险。可以通过扩大住房市场融资渠道，设立全国性住房贷款基金，为中低收入居民提供更好的金融保障。
4.3大力发展住房租赁市场
加大住房市场结构调整力度，促进住房租赁市场加快速发展。坚持“租购并举”，加大租赁住房的开发建设、运营管理等力度，从供需双方培育健全的租赁市场。一方面，加大租赁住房的供应。另一方面，加大租赁住房的补贴。同时要以法律形式维护和协调租赁市场中的利益关系，以租购同权促进租购并举，以租赁市场发展支持住房保障，实现全民住有所居。
参考文献
[1]向春玲.165岁的德国住房保障制度[J].城市住宅.2012，（3）：30-33.
[2]郦大海，王盛.住房保障制度与制度创新——德国和新加坡的经验[J].华南理工大学学报（社会科学版），2010，（12）：88-90.
[3]周亚楠.住房保障制度国际比较[J].劳动保障世界，2018（8）：10-12