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《辞海》对风险一词的解释是：人们在生产建设和日常生活中遭遇能导致人身伤亡、财产损失及其他经济损失的自然灾害、意外事故和其他不测事件的可能性。简单地说，风险就是可能发生的危险。所谓风险防范，就是对可能发生的危险有预防、预备或戒备的心理与措施。对于高投入、高风险和高回报的房地产行业来说，房地产开发、房地产金融业和房地产服务的风险究竟来自哪里，有哪些风险，防范的措施有哪些?这是值得业界关心和研究的问题。
一 政策法规风险及其防范
1 房地产开发中的政策风险。城市规划的变动，对已经建成的、正在建设中的、以及将要建设的房地产项目商品的价值和价格都会产生影响。城市规划对房地产的影响主要是由容积率变化、建筑覆盖率变化、用途的相容性三方面原因引起，其负面影响是给房地产项目开发商带来经济上的损失。
此外，房地产项目的周围环境发生变化会影响该房地产项目商品的价值和价格。区域发展风险主要体现在两个方面，一是邻近地区中社会、经济、文化和各类设施的变化，二是类似地区经济的繁荣与发展。这一方面有可能形成区域经济规模协同发展，优势互补，共同繁荣，另一方面也有可能分散购买力，使项目竞争力下降。因此，开发商要获得最大利益、避免风险，应该及时获取准确的政策信息、城市规划信息和区域发展信息。
2 行政法规风险及防范。我国房地产业的法律和行政法规，内容繁杂，专业性强。作为房产商，不仅要熟悉和掌握房地产专业法律体系，还必须谙熟相关的行政法规。否则，处理不当，行政法律风险可能伴随房地产开发商左右。
首先在项目前期阶段，如果房产商、开发商不具备法定设立条件或未取得资质等级证书或超越资质等级证书从事房地产经营，将面临不能合法开发或被严厉处罚的后果。其次，如果规划不合法，无规划手续或未按规划进行建设，将会引起行政诉讼，被法院裁决为违法违规，并承担法定后果。在开发实施以及竣工验收阶段，也会遇到违法发布虚假广告、不移交建设项目档案等政策法规风险。
3 房地产开发中的多种金融政策风险。首先是金融政策变化风险。政府改变金融政策，控制新增信贷总量的增长，银行就要加紧控制房地产贷款资格审查，压缩信贷总量，从而增加了房地产贷款的难度，使项目成本增加或无法进行。其次是银行贷款风险。房地产的开发与施工及购买，离不开银行贷款的支撑，银行的贷款政策和监管房地产项目资金使用情况，对房地产项目的开发起着非常重要的作用，不仅影响房地产项目的开发成本，也影响购买力。银行与房地产开发商之间也存在着互相依存、互相博弈的关系。
二 市场风险及其防范
1 房地产开发融资渠道及风险防范。房地产开发的融资渠道是房产商生存发展的重要支柱。合理确定资金需要量，认真选择筹资来源，适时取得资金保证资金投放，合理安排资本结构，保持适当的偿债能力，这些都是房产商良性循环的前提。
首先是银行信贷资金。银行贷款可以通过土地使用权抵押、自有财产抵押和担保等方式取得。目前，对于大部分资金来源于银行贷款的房地产项目，融资方式趋于单一化。如果银行拒绝对项目贷款，项目无法取得预期的资金源，项目将难以为继。如果开发商在贷款过程中违约，其信用和信誉会降低，不但下期项目的开发将无法有效筹集资金，还将造成社会信用缺失，损害了开发商的长远利益。如果为了贷款而按“潜规则”办事，搞腐败，则严重破坏市场秩序，增加市场交易成本，败坏市场纯洁风气。其次是非银行金融机构资金。非银行金融机构主要有信托投资公司、租赁公司、保险公司、证券公司、企业集团的财务公司等。它们资金雄厚，具有承销证券及融资融物的正当渠道和强大潜力。另外，房地产投资基金也是一种利益共享、风险共担的集合投资制度。而目前建筑市场竞争激烈，许多有经济实力的承包商愿意用各种方式合作融资以争取建设项目。虽然现在建筑商垫资开发成为国家宏观调控的重点，但其灵活的互利互惠的合作融资方式更受青睐，更能降低开发商风险。
2 资金链断裂风险。持续经营的开发商，要求其资金链条贯穿始终、循环反复、流畅运动、避免断裂。因此，在合适的时机选择合适的融资方式尤为重要。既要筹得充分的资金，保证资金链条的流畅运转，也要合理衡量融资规模，避免过度融资带来的成本。一般来说，资金的可得性、稳定性较高，相应的融资成本就高，关键要权衡企业的资金成本与融资收益。在项目准备阶段，货币资金的功能就是项目启动的储备资金；在生产阶段，储备资金转化为生产资金；在销售阶段，成品资金转化为货币资金。
为避免资金链断裂，应从两个方面解决资金压力问题：引进外部资金和增加销售收入。由于引进外部资金“借壳上市”、减少成本开支这两个解决方法难度较大，最有效的办法是增加销售收入，从此入手，在此之中，才是解决资金压力的最佳途径。促销，实现机会较大，可以加大促销力度，例如打折、送礼、增加产品附加值等，加速资金回笼，这是解决资金压力、度过楼市寒冬的最佳途径。
3 地价风险。开发商在竞争取得土地的过程中土地成本步步高升，从而导致开发商加大前期投入，产生资金风险。即使开发商降低利润率，依然要保持合理的利润率来对抗高投资的风险。如此情况很大程度上要通过营销策划提高单价，这是开发商不得已而为之的必须手段。而高价拿地后挤压开发商利润，如果此时房地产价格波动较大，企业抗风险能力不足，就会危及到企业生存。但有时在投资大气候不利的情况下，企业家凭借敏锐的观察力及对目标市场的准确分析，透过短暂的表面现象，认准了该目标市场的未来形势，在别人踌躇不前的时候，毅然踊跃投入，最终也能取得巨额风险收益。
三 投资决策风险及其防范
1 充分利用房地产市场风险。投资决策要从项目开发位置风险及开发时机风险等多方面考虑。例如某市需建一所学校，因地处闹市，场地狭窄，施工制约因素众多且严重，在投标准备阶段，企业利用管理能力对项目地点进行客观环境判断分析，做好充分准备，在开标过程中，其他企业均不敢投标，而该企业的投标报价较之同类项目高出30％而中标，充分的利用了自然环境风险而取得好的收益。此外，还可以寻求合作，提高风险承受能力。行业内部的合作开发、互利互惠、风险共担是开发商选择最多的一种方式，尤其是市场萎靡、楼市寒冬的时候，这是“过冬”的一个途径与方式。
2 房地产投资决策风险的防范。任何一个企业，都有它自己的企业战略与投资方向。这些战略与方向的提出要靠一些直觉，这些直觉思维不依赖严谨的数理论证，而是以对问题全局的总体把握为前提，以直接的、跨越的方式获取问题答案。如何防范投资决策的风险，首先是风险回避，但如果进行风险回避也就丧失了从风险中获利的可能。其次是风险控制， 即合理确定项目投资目标和项目投资的范围。最有效的分解风险的方法就是“不要将所有鸡蛋放在一个篮子里”，即采取多样化投资，就是把资金有选择地投放到不同类型的房地产开发项目上，可投资建造不同收入层次居民所需的不同类型住宅、写字楼、商店和娱乐场所等，以减少未来收益的不肯定性。如果资金分别投入到不同的房地产开发项目，整体开发风险就会降低，其本质就是用个别房地产开发的高收益弥补个别房地产低收益造成的损失，最终获取一个较为均匀的收益。房地产多样化投资的要害是如何确定投入不同类型的房地产的资金比例，使得既可降低开发风险又可获取较高的收益率。再就是损失控制，建立预警系统，预防损失。损失控制是一种主动、积极的风险对策。损失控制包括：减少损失发生的机会，即损失预防；降低损失的严重性，即遏制损失加剧。
3 商业地产开发风险的规避。商业房地产，包括写字楼、商铺、工业项目、停车场和仓库等，它的各方面特征与竣工以后即出卖所有权(产权)的住宅有显著的不同或差异。这些特征是：其经营模式是个人或团体投资、开发并持有，保有所有权(产权)；以出租获取回报为主；产权和现金流较稳定；融资规模大；项目建设期和回收期长；风险分担等。商业地产，用于商业用途，而商业活动常有地段、类别、季节之分，所以把握投资区域、投资方向、投资时机尤为重要。商业地产的风险是清楚的。其特点所在，恰恰就是风险所在。
4 房地产企业扩张风险的防范。企业高速扩张的主要风险就是临时起意，只见前途光明、不见前途危险，对潜在的未知因素、陷阱、不可抗力或政策变化不予预计或无法预计。这些原因造成急噪冒进，盲目扩张求大，忽视技术基础与供求规律，调研不充分，信息不对称，财务安排隐患重重。从起初野心勃勃有进无退，到后来骑虎难下进退两难。例如，某些城市不搞详细的市场分析，一哄而上，竞相开发高尔夫球场、高级别墅、度假村、摩天大楼等，给社会资源、国家财富、企业财力造成了难以弥补的损失。防范的要诀就是企业决策不能临时起意，而要蓄谋已久，蓄势待发；如果条件尚不具备或时机尚不成熟，就要忍耐等待。
四 目前房地产风险管理的共性问题
目前中国的房地产业，不论哪个城市，哪家公司，在风险管理与风险防范上面都不同程度的存在这样的问题：没有建立健全企业风险防范系统，没有聘请专业机构、专业人员对企业风险进行主动、系统的管理活动；企业的风险管理是一种被动的管理，企业缺乏风险意识，不会主动对本企业主要风险进行风险识别、评估、管理和控制；企业中的风险管理活动往往是瞬间或间断性的，意识到了就进行管理，事后则得过且过；缺乏对风险进行定期的复核和评估，降低了企业适应环境变化和规避风险的能力。
由于我国的房地产企业对风险的影响和后果缺乏足够的认识，风险观念十分淡薄，难以适应市场经济的环境。企业要提高抗风险能力，必须提高风险意识，将风险管理纳入企业的经营管理之中。同时应建立行业风险管理组织，配备专业专职人员，建立行业风险管理信息系统，及时收集风险信息，进行风险预测、识别、评估、管理和控制，以便利用科学的风险管理机制，动态地防范各类风险。
总之，风险中蕴藏着获利的机遇，有如深山探宝，不跨越荆棘丛生的羊肠小路或险象环生的机关陷阱，就无法取得宝藏。风险因素是客观存在的，也是可以防范、避免或减轻的，只要我们对可能发生的潜在的危险有预防、预备或戒备的心理与措施，事先预备，事中化解，事在人为，或改变风险性质，或化解风险危害，就能化险为夷，转危为安。
一 政策法规风险及其防范
1 房地产开发中的政策风险。城市规划的变动，对已经建成的、正在建设中的、以及将要建设的房地产项目商品的价值和价格都会产生影响。城市规划对房地产的影响主要是由容积率变化、建筑覆盖率变化、用途的相容性三方面原因引起，其负面影响是给房地产项目开发商带来经济上的损失。
此外，房地产项目的周围环境发生变化会影响该房地产项目商品的价值和价格。区域发展风险主要体现在两个方面，一是邻近地区中社会、经济、文化和各类设施的变化，二是类似地区经济的繁荣与发展。这一方面有可能形成区域经济规模协同发展，优势互补，共同繁荣，另一方面也有可能分散购买力，使项目竞争力下降。因此，开发商要获得最大利益、避免风险，应该及时获取准确的政策信息、城市规划信息和区域发展信息。
2 行政法规风险及防范。我国房地产业的法律和行政法规，内容繁杂，专业性强。作为房产商，不仅要熟悉和掌握房地产专业法律体系，还必须谙熟相关的行政法规。否则，处理不当，行政法律风险可能伴随房地产开发商左右。
首先在项目前期阶段，如果房产商、开发商不具备法定设立条件或未取得资质等级证书或超越资质等级证书从事房地产经营，将面临不能合法开发或被严厉处罚的后果。其次，如果规划不合法，无规划手续或未按规划进行建设，将会引起行政诉讼，被法院裁决为违法违规，并承担法定后果。在开发实施以及竣工验收阶段，也会遇到违法发布虚假广告、不移交建设项目档案等政策法规风险。
3 房地产开发中的多种金融政策风险。首先是金融政策变化风险。政府改变金融政策，控制新增信贷总量的增长，银行就要加紧控制房地产贷款资格审查，压缩信贷总量，从而增加了房地产贷款的难度，使项目成本增加或无法进行。其次是银行贷款风险。房地产的开发与施工及购买，离不开银行贷款的支撑，银行的贷款政策和监管房地产项目资金使用情况，对房地产项目的开发起着非常重要的作用，不仅影响房地产项目的开发成本，也影响购买力。银行与房地产开发商之间也存在着互相依存、互相博弈的关系。
二 市场风险及其防范
1 房地产开发融资渠道及风险防范。房地产开发的融资渠道是房产商生存发展的重要支柱。合理确定资金需要量，认真选择筹资来源，适时取得资金保证资金投放，合理安排资本结构，保持适当的偿债能力，这些都是房产商良性循环的前提。
首先是银行信贷资金。银行贷款可以通过土地使用权抵押、自有财产抵押和担保等方式取得。目前，对于大部分资金来源于银行贷款的房地产项目，融资方式趋于单一化。如果银行拒绝对项目贷款，项目无法取得预期的资金源，项目将难以为继。如果开发商在贷款过程中违约，其信用和信誉会降低，不但下期项目的开发将无法有效筹集资金，还将造成社会信用缺失，损害了开发商的长远利益。如果为了贷款而按“潜规则”办事，搞腐败，则严重破坏市场秩序，增加市场交易成本，败坏市场纯洁风气。其次是非银行金融机构资金。非银行金融机构主要有信托投资公司、租赁公司、保险公司、证券公司、企业集团的财务公司等。它们资金雄厚，具有承销证券及融资融物的正当渠道和强大潜力。另外，房地产投资基金也是一种利益共享、风险共担的集合投资制度。而目前建筑市场竞争激烈，许多有经济实力的承包商愿意用各种方式合作融资以争取建设项目。虽然现在建筑商垫资开发成为国家宏观调控的重点，但其灵活的互利互惠的合作融资方式更受青睐，更能降低开发商风险。
2 资金链断裂风险。持续经营的开发商，要求其资金链条贯穿始终、循环反复、流畅运动、避免断裂。因此，在合适的时机选择合适的融资方式尤为重要。既要筹得充分的资金，保证资金链条的流畅运转，也要合理衡量融资规模，避免过度融资带来的成本。一般来说，资金的可得性、稳定性较高，相应的融资成本就高，关键要权衡企业的资金成本与融资收益。在项目准备阶段，货币资金的功能就是项目启动的储备资金；在生产阶段，储备资金转化为生产资金；在销售阶段，成品资金转化为货币资金。
为避免资金链断裂，应从两个方面解决资金压力问题：引进外部资金和增加销售收入。由于引进外部资金“借壳上市”、减少成本开支这两个解决方法难度较大，最有效的办法是增加销售收入，从此入手，在此之中，才是解决资金压力的最佳途径。促销，实现机会较大，可以加大促销力度，例如打折、送礼、增加产品附加值等，加速资金回笼，这是解决资金压力、度过楼市寒冬的最佳途径。
3 地价风险。开发商在竞争取得土地的过程中土地成本步步高升，从而导致开发商加大前期投入，产生资金风险。即使开发商降低利润率，依然要保持合理的利润率来对抗高投资的风险。如此情况很大程度上要通过营销策划提高单价，这是开发商不得已而为之的必须手段。而高价拿地后挤压开发商利润，如果此时房地产价格波动较大，企业抗风险能力不足，就会危及到企业生存。但有时在投资大气候不利的情况下，企业家凭借敏锐的观察力及对目标市场的准确分析，透过短暂的表面现象，认准了该目标市场的未来形势，在别人踌躇不前的时候，毅然踊跃投入，最终也能取得巨额风险收益。
三 投资决策风险及其防范
1 充分利用房地产市场风险。投资决策要从项目开发位置风险及开发时机风险等多方面考虑。例如某市需建一所学校，因地处闹市，场地狭窄，施工制约因素众多且严重，在投标准备阶段，企业利用管理能力对项目地点进行客观环境判断分析，做好充分准备，在开标过程中，其他企业均不敢投标，而该企业的投标报价较之同类项目高出30％而中标，充分的利用了自然环境风险而取得好的收益。此外，还可以寻求合作，提高风险承受能力。行业内部的合作开发、互利互惠、风险共担是开发商选择最多的一种方式，尤其是市场萎靡、楼市寒冬的时候，这是“过冬”的一个途径与方式。
2 房地产投资决策风险的防范。任何一个企业，都有它自己的企业战略与投资方向。这些战略与方向的提出要靠一些直觉，这些直觉思维不依赖严谨的数理论证，而是以对问题全局的总体把握为前提，以直接的、跨越的方式获取问题答案。如何防范投资决策的风险，首先是风险回避，但如果进行风险回避也就丧失了从风险中获利的可能。其次是风险控制， 即合理确定项目投资目标和项目投资的范围。最有效的分解风险的方法就是“不要将所有鸡蛋放在一个篮子里”，即采取多样化投资，就是把资金有选择地投放到不同类型的房地产开发项目上，可投资建造不同收入层次居民所需的不同类型住宅、写字楼、商店和娱乐场所等，以减少未来收益的不肯定性。如果资金分别投入到不同的房地产开发项目，整体开发风险就会降低，其本质就是用个别房地产开发的高收益弥补个别房地产低收益造成的损失，最终获取一个较为均匀的收益。房地产多样化投资的要害是如何确定投入不同类型的房地产的资金比例，使得既可降低开发风险又可获取较高的收益率。再就是损失控制，建立预警系统，预防损失。损失控制是一种主动、积极的风险对策。损失控制包括：减少损失发生的机会，即损失预防；降低损失的严重性，即遏制损失加剧。
3 商业地产开发风险的规避。商业房地产，包括写字楼、商铺、工业项目、停车场和仓库等，它的各方面特征与竣工以后即出卖所有权(产权)的住宅有显著的不同或差异。这些特征是：其经营模式是个人或团体投资、开发并持有，保有所有权(产权)；以出租获取回报为主；产权和现金流较稳定；融资规模大；项目建设期和回收期长；风险分担等。商业地产，用于商业用途，而商业活动常有地段、类别、季节之分，所以把握投资区域、投资方向、投资时机尤为重要。商业地产的风险是清楚的。其特点所在，恰恰就是风险所在。
4 房地产企业扩张风险的防范。企业高速扩张的主要风险就是临时起意，只见前途光明、不见前途危险，对潜在的未知因素、陷阱、不可抗力或政策变化不予预计或无法预计。这些原因造成急噪冒进，盲目扩张求大，忽视技术基础与供求规律，调研不充分，信息不对称，财务安排隐患重重。从起初野心勃勃有进无退，到后来骑虎难下进退两难。例如，某些城市不搞详细的市场分析，一哄而上，竞相开发高尔夫球场、高级别墅、度假村、摩天大楼等，给社会资源、国家财富、企业财力造成了难以弥补的损失。防范的要诀就是企业决策不能临时起意，而要蓄谋已久，蓄势待发；如果条件尚不具备或时机尚不成熟，就要忍耐等待。
四 目前房地产风险管理的共性问题
目前中国的房地产业，不论哪个城市，哪家公司，在风险管理与风险防范上面都不同程度的存在这样的问题：没有建立健全企业风险防范系统，没有聘请专业机构、专业人员对企业风险进行主动、系统的管理活动；企业的风险管理是一种被动的管理，企业缺乏风险意识，不会主动对本企业主要风险进行风险识别、评估、管理和控制；企业中的风险管理活动往往是瞬间或间断性的，意识到了就进行管理，事后则得过且过；缺乏对风险进行定期的复核和评估，降低了企业适应环境变化和规避风险的能力。
由于我国的房地产企业对风险的影响和后果缺乏足够的认识，风险观念十分淡薄，难以适应市场经济的环境。企业要提高抗风险能力，必须提高风险意识，将风险管理纳入企业的经营管理之中。同时应建立行业风险管理组织，配备专业专职人员，建立行业风险管理信息系统，及时收集风险信息，进行风险预测、识别、评估、管理和控制，以便利用科学的风险管理机制，动态地防范各类风险。
总之，风险中蕴藏着获利的机遇，有如深山探宝，不跨越荆棘丛生的羊肠小路或险象环生的机关陷阱，就无法取得宝藏。风险因素是客观存在的，也是可以防范、避免或减轻的，只要我们对可能发生的潜在的危险有预防、预备或戒备的心理与措施，事先预备，事中化解，事在人为，或改变风险性质，或化解风险危害，就能化险为夷，转危为安。